למלחמה עצמה הייתה השפעה פחותה על שוק הנדל"ן המניב", כך סבורה אסי לויתין בן עמרם, משנה למנכ"ל דן נדל"ן. "התחום הושפע קשות מעליית הריבית וכבר מתחילת 2023 ראינו ירידה. גם המהפכה המשפטית לא היטיבה, לא עם ההייטק ולא עם היציבות, לא השלטונית ולא הכלכלית בשוק. אני חושבת שעיקר ההשפעה של המלחמה, למעט אותם שבועיים שלושה ראשונים שהשוק קצת קפא, זה אי הוודאות בשוק. גם היום אנחנו לא יודעים מתי תסתיים המערכה בעזה, אנחנו לא יודעים אם תהיה או לא תהיה כניסה קרקעית לצפון ובעיניי זה מה שמשפיע, זה מה שגורם לחברות לשבת על הגדר ולחכות לראות מה יקרה. אנחנו לא רואים מהלכים משמעותיים, למעט חברות שבאמת חייבות מאיזושהי סיבה למצוא משרדים חדשים. כמעט ואין מעברים, בטח לא הגדלות. וגם כשיש גידול בשטח משרדים הם לצרכים מיידיים בלבד". את הדברים אמרה לויתין בן עמרם בדיון על תחום הנדל"ן המניב באולפן ידיעות הנדל"ן.
אולפן ידיעות הנדל"ן
משתתף נוסף בדיון היה חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, שהתייחס אף הוא למצב הענף: "אדבר קודם כול על הקורונה. הקורונה עשתה שינוי דרמטי אצל כל שחקני הנכסים המניבים. הרבה מאוד חברות עברו למודלים היברידיים והרבה מאוד גופים הקטינו את מספר הפעמים שהעובדים מגיעים למשרד, הקטינו את שעות העבודה ואיפשרו עבודה מהבית. תוך כדי התקדמות הקורונה ראינו לאט לאט חברות שמתחילות להבין שהמודל הזה הוא לא באמת המודל המיטבי וראו פגיעה בתוצרים של העובדים. כתוצאה מזה, לקראת סוף הקורונה ראינו לאט לאט גופים שמתחילים לרדת מהמודלים ההיברידיים ולהקטין אותם. למרות שהיו התנגדויות של עובדים, עדיין ראינו שהחברות לאט לאט חוזרות למודלים מלאים, ואז באה המלחמה". עוד הוסיף קראדי כי: "המלחמה לוותה גם במהפכה המשטרית או במחאה. בנוסף לזה, עליית הריבית טרפה את הקלפים אצל הרבה שחקנים שנקלעו לבעיות תזרים. אבל עם זאת ראינו התאוששות, וראינו חברות שמתחילות לאט לחזור לשוק. כמו שנאמר פה, נכון שהחברות מחפשות שטחים קטנים ולא חברות ענק, החברות הגדולות עדיין יושבות על הגדר, אבל הביקושים הם ביקושים כבושים. החברות משעות את ההחלטה וממתינות לראות לאן העולם ילך".
הרבה מהעובדים במילואים
קראדי התייחס גם לנקודה נוספת שכן השפיעה על המשק כולו בעקבות המלחמה – גיוס המילואים הנרחב: "הרבה מאוד אנשים, גם אצלנו בחברה וגם בחברות אחרות, מגויסים למילואים, וקשה מאוד להניע תהליכים עסקיים שחלק לא מבוטל מהאנשים שלך מגויסים. עם זאת, אנחנו רואים שככל שהמלחמה הזאת מתארכת ניתן לראות ששחקנים חוזרים לשולחן ומתחילים לנהל משאים ומתנים, ובסופו של דבר הצורך קיים".
לשאלה האם העובדה שהמשק למד איך לעבוד מרחוק בקורונה איפשרה לו לחזור לפעילות יחסית מהירה, משיבים השניים כי יש קשר בין הדברים. לויתין בן עמרם אמרה: "מערכת חינוך שחזרה מהר מאוד לתפקד בזום ולתפקד באופן חלקי זה משהו שאיפשר לעובדים לצאת לעבודה או לעבוד מהבית, גם אם שני בני הזוג היו בבית או שאחד מהם גויס למילואים. בהחלט ראינו את המשק חוזר בצורה הדרגתית, אבל חוזר יחסית מהר לפעילות, וזה היה מאוד משמעותי, בעיקר בחברות בינלאומיות, כי זה גם קשור למה שאנחנו משדרים החוצה. הכמעט נורמליות הזאת שהצלחנו לשדר אחרי אירוע שהוא כל כך לא נורמלי".
קראדי התייחס אף הוא לנושא ואמר: "זה נתן לחברות יכולת להמשיך לתפקד, למרות שהרבה מאוד אנשים היו צריכים להמשיך לתפעל את הבית, בזמן שבן זוג גויס למילואים. אם אתה יכול לנהל את העסק שלך או לעשות את התפקיד שלך מהבית באופן חלקי או מלא, הדבר הזה עוזר למשק להתמודד מבחינת עבודה בצורה טובה יותר. אני יכול להגיד לך שאצלנו היו לא מעט עובדים שהיו מגויסים וכתוצאה מזה בני הזוג שלהם היו צריכים לתמוך בהם, והדבר לא פגע בעבודה בצורה משמעותית. אני שומע את זה גם מקולגות שלי, כך שאני מאמין שהיכולת להמשיך לעבוד מהבית באופן חלקי דווקא עזרה לעניין הזה. עם זאת, כלקח מהקורונה, אני גם רואה וער לזה שאי אפשר לעבוד במודל היברידי מלא. זאת אומרת, זה לא משהו שאפשר לעבוד בו לאורך זמן, אלא כמשהו נקודתי שלאט לאט יחזור, אנשים יחזרו לשגרה ויחזרו לעבוד באופן מלא. מה שיגדיל גם את הצורך בשטחי משרדים".
"שוק שמראה תנודות מאוד קיצוניות"
הדיון באולפן גם עסק בשאלה האם זה זמן נכון להשקיע בתחום או לסגור עסקאות.
לויתין בן עמרם: "אחרי הקורונה, היה כאן שגשוג חסר תקדים. המחירים בתל אביב הגיעו ל-200 וגם 250 שקלים למ"ר ולא היו שטחי משרדים בסופו של דבר. אני חושבת שצריך לקחת את זה בחשבון. השוק הישראלי הוא שוק שמראה תנודות מאוד קיצוניות. גם למטה וגם למעלה, וזה שוק שמתאושש מהר והביקוש בו גדל מהר מאוד. לכן, אני בהחלט חושבת שלחברות שרוצות או צריכות שטחים גדולים ומשמעותיים, יש היום הזדמנות לשכור את אותם שטחים גם במחירים טובים יותר ובתנאים גמישים יותר, וגם לנצל את העובדה שיש פרויקטים שמסיימים בנייה וכרגע יש שטחים זמינים, מה שלא בטוח שיהיה בעוד כמה חודשים".
קראדי התייחס אף הוא לסוגיה ואמר: "בתקופה רגילה שבה אין מלחמה ואין קורונה, בונים ומשווקים בהתאם לצורך. נוצר מצב שהקורונה באה לנו בהפתעה ונוצר איזה צבר של כמות של מטרים שהוא לא שכיח ובדרך כלל לא קורה. כתוצאה מזה נוצר איזה מלאי שהוא מלאי שהיה על השולחן, לא היה לו שוכרים, ובשל כך המחירים ירדו. זה לא סוד, אף אחד לא מסתיר את זה, המחירים שקופים לכולם, כולם יודעים כמה משלמים היום בתל אביב. מה שהשכירו ב-200 שקל ומעלה, היום משכירים ב-150 - 170 שקל למ"ר. זאת אומרת, זה משקף ירידה משמעותית במחיר. עם זאת, כמות המ"ר באזור המרכז היא מובהקת. זאת אומרת, זה לא שמחר בבוקר פתאום יהיה עוד פרויקט. להוציא היתר בנייה היום בתל אביב זה בין שלוש לארבע שנים, לבנות בתל אביב זה שבע שמונה שנים. זה אומר שייקח עשור עד שהבניין הבא ייבנה. זאת אומרת, שאם יהיה עוד פעם ביקוש כמו שהיה, ואין סיבה שלא יהיה, המחיר יעלה בהמשך. הצורך קיים והוא כל הזמן מתדלק את עצמו. אני מאמין שלאט לאט זה יחזור חזרה למחירים הרבה יותר גבוהים, כי בלי שום קשר לצורך ולביקוש, יש עלויות. הריבית עלתה וגם עלויות הבנייה (אנחנו גם חברה שבונה), התייקרו לנו בעשרים אחוז. עובד שהיה עובד אצלי במחיר איקס ברגע שהתחילה המלחמה, למחרת בבוקר, קיבלנו הודעה שהמחירים עולים. עכשיו, אני לא יכול להגיד לעובד הסיני, תשמע, יש מלחמה, בוא תתחשב. אותו המלחמה לא מעניינת, וברגע שהוא רואה שיש מחסור בעובדים, הוא מעלה את המחיר. וכשהמחיר עולה, זה אומר שאם עלה לי יותר יקר לבנות את המ"ר, אני נאלץ להשכיר אותו במחיר גבוה יותר כדי לשמור על המרווח המקובל כדי שהחברה תרוויח כסף. אף אחד לא ישכיר נכס בהפסד. ולכן אני מאמין שהמחיר יעלה".
"החברות הגדולות עדיין רוצות להישאר בתל אביב"
עוד שאלה שעלתה בדיון באולפן עסקה ביציאה של מתחמי תעסוקה והיזמים שבונים לפריפריה. לויתין בן עמרם סבורה שיש תהליך במסגרתו יש יציאה מחוץ למרכז אבל מדובר רק בהתחלה: " היזמים לאט לאט יוצאים לאזורים האלה. אני חושבת שבפריפריה כפריפריה, נכון להיום, אין באמת ביקוש ולכן אין באמת הצדקה לצאת לשם. אני בהחלט חושבת שאנחנו רואים פה תהליך, תהליך שתלוי בעיקר בנגישות תחבורתית. אנחנו רואים את הקו האדום שעשה פלאים לרמת גן, פתח תקווה ובני ברק ואזורים אחרים. אני חושבת שככל שהרכבות הקלות יתקדמו ויתפתחו אנחנו כן נראה יותר ביקוש ויותר נדידה גם של יזמים לאזורים האלה". גם קראדי התייחס ואמר: "אם היום אומרים לי לפני עשרים שנה בוא נבנה בניין משרדים מחוץ לתל אביב, זו הייתה שאלה לא רלוונטית. אף אחד לא רצה לבדוק כי אף אחד לא רצה לבנות כי לא היה ביקוש ולא הייתה היתכנות כלכלית לפרויקט כזה. אבל בעשור האחרון אנחנו רואים לאט לאט בנייה של פרויקטים בעידוד הרשויות המקומיות ובעידוד הקהל שמחפש אלטרנטיבות זולות יותר מתל אביב. עם זאת, החברות הגדולות עדיין רוצות להישאר בתל אביב. אם המדינה לא תעשה מהלכים משמעותיים בתחום ההנגשה של הפרויקטים של אזורי התעסוקה שתהיה נגישות להגיע אליהם בצירים אורכיים ורוחביים וברכבות וברכבת קלה ובכל האמצעים שמדברים עליהם כבר הרבה מאוד שנים - בסופו של דבר את המעגל הראשון זה לא יפרוץ. כי אף חברה או אף קבלן לא ילך לבנות פרויקט דרומה מרחובות במאות מיליונים עם סיכון כזה גבוה, והסיכון הוא גבוה, מתוך הבנה שהוא יישאר עם פרויקט ריק".
