חודש דצמבר האחרון הציג עלייה במכירת דירות חדשות, כך לפי הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ואגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. זאת, לאחר הקיפאון שנוצר בעקבות המלחמה בעזה, אשר החל עוד בטרם מתקפת הפתע של חמאס. בשטח מתארים גורמים בענף התעוררות בקרב רוכשי הדירות גם בתחילת 2024. בדיקה מיוחדת שערך אתר מדלן עבור ynet ו"ממון" בדק אילו ערים מובילות את מגמת ההתאוששות בענף הנדל"ן מאז פרוץ המלחמה מבחינת ביקושים לדירות.
במדלן מסבירים כי כדי לבדוק את "הביקושים לדירות" נבחנו מספר "הלידים" שהתקבלו לדירות למכירה ב-3 זמנים שונים: בשבוע הראשון של פברואר 2023, בשבוע הראשון מיד אחרי ה-7 באוקטובר ובשבוע הראשון של פברואר 2024. "ליד" הוא כל פעולה שבמהלכה יוצר הגולש קשר עם מפרסם המודעה, מה שמעיד על התעניינות ורצינות בקניית נכס, באמצעות שיחת טלפון למפרסם המודעה, שיחת וואטסאפ עם מפרסם המודעה או השארת פרטי התקשרות.
את ההתאוששות הגבוהה ביותר רושמת רמת השרון עם זינוק של 1,517% במספר הלידים שהתקבלו עבור דירות לעומת השבוע הראשון למלחמה, זינוק שאף מהווה עלייה של 29% לעומת 2022. אחריה ברשימה הרצליה עם עלייה של 1,300% בלידים אל מול השבוע הראשון למלחמה, עלייה קלה של 0.5% לעומת השנה שעברה. פרדס חנה-כרכור במקום השלישי עם עלייה של 883%; נתניה מיד אחריה עם עלייה של 795% בלידים לדירות; ובמקום החמישי ניצבת קריית מוצקין עם עלייה של 591% בלידים עבור דירות בין השבוע הראשון למלחמה לשבוע הראשון של פברואר.
שדרות מפתיעה
במדלן מציינים כי גם הממצאים לגבי ערי הדרום מצביעים על התאוששות דרמטית בביקושים לדירות בתחילת השנה. כך, למשל, בבאר שבע נרשמה עלייה של 211% בלידים לדירות לעומת השבוע הראשון למלחמה (אם כי ביחס לשנה שעברה מדובר בירידה של 6%). באשקלון חלה עלייה של 243% לעומת השבוע הראשון למלחמה (ירידה של כ-16% לעומת השנה שעברה).
שדרות מפתיעה עם עלייה של 100% לעומת השבוע הראשון למלחמה שמהווה קפיצה של 267% לעומת השנה שעברה, וגם בנתיבות מדובר בעלייה של 214% לעומת השבוע הראשון למלחמה ובעלייה של 144% לעומת 2022. בקריית מלאכי חלה עלייה של 38% לעומת השבוע הראשון למלחמה (ירידה של 27% לעומת השנה שעברה). דווקא קריית גת, שבה מקודמת תוכנית בנייה רחבות היקף, חלה ירידה של 35% לעומת השבוע הראשון למלחמה. אמנם זו עלייה של 19% לעומת השנה שעברה, אך זו העיר שחווה את ההתאוששות האיטית ביותר בקרב הערים שנבדקו.
לגבי ערי הצפון, עליות משמעותיות בלידים עבור דירות נרשמו בערים קריית מוצקין (591%), קריית ים (582%) וקריית אתא (578%). במדלן מעריכים שהביקושים מגיעים בעיקר מצד מפונים מצפון הארץ, שמחפשים אלטרנטיבה בטוחה יותר ובמחירים נוחים יחסית. בקריית שמונה אמנם לא נרשם שינוי בכמות הלידים (כלומר 0% לעומת השבוע הראשון למלחמה), אולם באופן לא מפתיע, חלה ירידה של 75% לעומת השנה שעברה. בנהריה חלה עלייה של 467% בלידים לדירות לעומת השבוע הראשון למלחמה, אבל ביחס ל-2022 מדובר בירידה של כמעט 59% לעומת השנה שעברה.
"הקריות קורצות למפונים מהצפון"
טל קופלצילום: אורית פניני"בזמן האחרון אנחנו רואים ששוק הנדל"ן חזר כביכול לעצמו, עם עלייה תלולה במספר הגולשים ובהתעניינות פעילה בנכסים", מסביר טל קופל, מנכ"ל מדלן שערך את הבדיקה. "עם זאת, ההתאוששות אינה שווה בכל רחבי הארץ. במקומות הראשונים בין המתאוששות אפשר למצוא בעיקר ערים במחוז המרכז, שפונות למשפחות ושהמחירים בהן נחשבים סבירים, כמו נתניה, בת ים ורמת גן, אך גם ערים יקרות יותר כמו הרצליה, רמת השרון וגבעתיים".
קופל מוסיף כי "מעניין לראות שבין הערים שהתאוששו במהירות נמצאות גם שלוש קריות - קריית מוצקין, קריית ים וקריית אתא - אנחנו מעריכים שאלו ערים שקורצות למפונים מאזור הצפון, שרוצים לעבור למקום בטוח יותר אך 'להישאר בסביבה', כמובן במחירים נוחים יחסית".
שמאי המקרקעין אוהד דנוס מתייחס למקרה של קריית גת, שהציגה את שיעור ההתעניינות הנמוך ביותר בבדיקה. "קריית גת היא דוגמא קלאסית למה עושה רוויה בהיצעים, לא רק למחירים אלא גם לעצם ההתעניינות של הרוכשים", הוא אומר. "נראה שהירידה בעיר בכמות הלידים נובעת בראש ובראשונה מהעובדה שהעיר רוויה יחסית בהיצע דירות מגוון, ושרמת הביקוש ירדה עקב היצע מספק וביקוש שסופק".
אוהד דנוסצילום: שחר שירזילדבריו, "לכך ניתן להוסיף כי מאחר שמדובר בעיר בבנייה חדשה בעיקרה, חלק מהמתעניינים פשוט מכתת רגליו בין אתרי הבנייה השונים בעיר. בנוסף, מיקומה של העיר בדרום, בטווח הטילים מעזה, גם הוא לא הוסיף להתעניינות בנדל"ן, אם כי בערים סמוכות אחרות ההתאוששות היא משמעותית יותר".
מיכה שוסטר וגרציה סוכר, בעלי משרד תיווך הנדל"ן מיכה שוסטר & גרציה סוכר הפועל ברמת השרון, מסבירים כי במקרה של רמת השרון, שלפי נתוני מדלן הציגה את ההתאוששות הגבוהה ביותר מבחינת ביקושים לדירות, "אמנם עם פרוץ המלחמה כולם היו בהלם מוחלט, אבל כבר חודש לאחר מכן השוק החל להתאושש וראינו יותר ויותר פניות ורצינות להתקדמות עם עסקאות, שבאו לידי ביטוי בחודשיים האחרונים. ברמת השרון תמיד יש ביקוש לדירות, בעיקר מצד מקומיים שרוצים לשפר או לצמצם דיור. יש לכאן גם הגירה חיובית, בין היתר בזכות העובדה שמערכת החינוך כאן נחשבת טובה מאוד. גם דירות קטנות מאוד מבוקשות כאן על ידי משקיעים".
"אמנם עם פרוץ המלחמה כולם היו בהלם מוחלט, אבל כבר חודש לאחר מכן השוק החל להתאושש וראינו יותר ויותר פניות ורצינות להתקדמות עם עסקאות, שבאו לידי ביטוי בחודשיים האחרונים"
דורון כץ, בעלי משרד התיווך כץ נדל"ן הפועל בהרצליה, מוסיף כי גם במקרה של הרצליה, שהגיעה למקום השני ברשימת הערים שהתאוששו מבחינת ביקושים לדירות אחרי המלחמה, ניתן לראות בשטח התעוררות גדולה מצד רוכשי הדירות. "קודם כל צריך לזכור שבמשך 10 חודשים רצופים מחירי הדירות ירדו. למשל בשכונה הירוקה המערבית לפני שנתיים נמכרו דירות 5 חדרים במחיר ממוצע של כ-5.4 מיליון שקל, וכעת הן נמכרות ב-4.7 מיליון שקל. גם במרכז העיר, לפני כשנה וחצי תיווכתי בעסקה במסגרתה דירת 3 חדרים מיד שנייה נמכרה ב-2.5 מיליון שקל תוך 48 שעות, ובאותו בניין משווקת כיום דירה תמורת 2.35 מיליון שקל כבר 3 חודשים".
לדברי כץ, "מדובר בעיקר במשפחות וזוגות צעירים מקומיים שרוצים לשפר דיור, לצד משקיעים שרוכשים דירות בשל יציבות השוכרים בעיר. גם אוניברסיטת רייכמן מספקת קהל של סטודנטים לשוק ההשכרה. הרצליה תמיד הייתה מוקד מרכזי בנדל"ן של אזור השרון בזכות הקרבה לים, לתל אביב, הכניסות והיציאות הנוחות לצפון, דרום ולמזרח, הקניון שפתוח בשבת ובעיקר הבנייה החדשה בשכונה הירוקה המערבית ובשכונת גליל ים, שהביאה הרבה משפחות צעירות לעיר".
