בשבוע שעבר נהרס בבת ים בניין ישן במסגרת פרויקט התחדשות עירונית; בניין עם מעט דירות ישנות יהפוך לפרויקט עם יותר מ-100 דירות ושטחי מסחר וציבור. כל כך חכם, כל כך נכון, אבל כל כך מורכב וארוך. שיחה עם בעלי הדירות הישנות וגם עם אנשי החברה ונציגי העירייה חשפה את לוח הזמנים – מעל 10 שנים. יותר מעשור של בירוקרטיה, ויכוחים, אישורים ואפילו טיל אחד, שנפל ב-7 באוקטובר במגרש החנייה, כמה מטרים מהדירות הישנות, שהזכיר מדוע התחדשות עירונית היא הכרח ולא פריבילגיה. אז למה בעצם אין יותר פרויקטים? ולמה הם לא מהירים יותר? להלן הסבר קצר איך הרצון לקדם פרויקטים נתקל בעוד כמה מכשולים בדרך, שעל פניו לא ממש קשורים, אבל בפועל מהווים אף הם חסמים. ברוכים הבאים למעגל הקסמים של הנדל"ן הישראלי:
רוצים ממ"ד? ודירות חדשות? צריך פינוי-בינוי – היקף המבנים הישנים שנבנו לפני 1990 הוא אדיר. למה 1990? כי רק אז החלו לבנות ממ"דים. הפתרון היעיל ביותר הוא להרוס את המבנים הישנים ולבנות חדשים, מהלך שיניב גם יותר דירות, שיגדילו את ההיצע על שטח נתון, וגם בניינים עמידים וממ"דים, שבימים אלו מיותר להסביר את נחיצותם.
רוצים פינוי-בינוי? צריך דירות להשכרה – לפינוי-בינוי לא מעט מכשלות, אבל נתמקד רגע באחת קצת פחות מוכרת, אבל רלוונטית מאוד. אם הורסים בניין של 40 דירות ישנות, צריכים 40 דירות אחרות, קיימות, לצורך אכלוסם עד סיום הבנייה של אותם אנשים שדירותיהם הישנות נהרסות. המדינה מנסה כבר יותר מעשור ליצור תשתית משמעותית לדירות להשכרה, ובדיוק כשדברים התחילו להתקדם בכיוון הנכון, הריבית החלה לעלות. העלאות הריבית גרמו למנגנון הכלכלי, שהחל להיות רלוונטי, לבלתי ישים, ובבת אחת יוזמות השכירות קרסו, והיצע הדירות להשכרה שכל כך צריך להתרחב, צועד במקום. לזה נוסיף את המלחמה במשקיעים על ידי העלאת מס רכישה, ונקבל עוד פחות דירות להשכרה (דירות להשקעה הן דירות להשכרה, כן?).
אז צריך דירות להשכרה. רוצים דירות להשכרה? צריך שהממשלה תקדם – זה אפשרי. הורדת הריבית תחזיר את המנגנון הכלכלי לפרויקטים בשילוב מוסדיים. הפחתת מס רכישה על משקיעים תעודד אותם לחזור ולרכוש דירות. הממשלה רק צריכה לפעול בכיוון, לחשוב יצירתי, לחשוב בגדול ובקטן ובכלל לעשות דברים. אולי אפילו לאמץ תוכניות של השוק הפרטי.
הריבית תרד? המחירים יעלו – בכלכלה יש חוקים וכללים ותוצאות שקשה להתווכח איתן. אם הריבית תרד, היא אולי תקדם פרויקטים להשכרה, אך בה בעת תעשה עוד משהו – תעלה את המחירים. הרי אחת הסיבות המשמעותיות לעצירת השוק הייתה העלאת הריבית. הורדת מס רכישה על משקיעים – ראינו כבר פעמיים, שמשחק בעניין הזה גם מקפיץ את היקף העסקאות ואיתו את המחיר.
הדרך הכי טובה להורדת מחיר: הגדלת היצע – איך הכי טוב ונכון להגדיל היצע ולקבל תועלות נוספות? על ידי התחדשות עירונית. אז רוצים דירות חדשות? אה, רגע...