עתיד ענף הנדל"ן בישראל לא ברור. כשמנסים לנבא או לנחש מה יקרה מחר או בחודש הבא, ישנה שורה של תרחישים שיכולים להתממש. המציאות בענף הנדל"ן תמיד רוויה בחוסר ודאות, אבל עליית הריבית מאז אפריל האחרון, הקיפאון בענף ואף המחאה כנגד הרפורמה המשפטית, לצד חשש מהסלמה במצב הביטחוני הופכים את החודשים האחרונים לקשים יותר מתמיד בעבור העוסקים בענף, המוכרים וגם הקונים.
כדי לנסות ולהבין מה עשוי להתפתח ולקרות, ניסינו לנתח כמה תרחישים אפשריים בתחומים שונים, בעזרת שורה של מומחים מהענף. במקביל שאלנו גם מהם הדברים הדחופים שיש לטפל בהם כבר עכשיו.
2 צפייה בגלריה
"צריך לבחון כל הזמן את הנושא החשוב של התחלות הבנייה". בנייה חדשה בישראל
(צילום: shutterstock)
תלויים בריבית
חיים אביטן, יו"ר קבוצת הרציג נדל"ן ולשעבר מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מתייחס לאפשרות של המשך עליית הריבית לעומת הורדת ריבית במשק. "סביר כי עצירה של עליות הריבית נמצאת ממש מעבר לפינה, והדבר יחזיר את שוק הנדל"ן אט אט לקדמותו. במצב שבו הריבית ממשיכה לעלות, ההאטה בשוק תלך ותחריף, וניתן להניח שמחירי הדירות אכן יירדו יותר ויותר. עם זאת, בתרחיש של ירידת ריבית, אני סבור ש־2024 תהיה שנה של חזרת הביקושים כבעבר, שכן הביקוש עודנו קיים וההיצע עדיין חסר. האנשים שיושבים על הגדר וממתינים להתמתנות הריביות, יחזרו בסופו של דבר וירכשו את הדירות להן חיכו".
אורי פז, מנכ"ל מכלול מימון המתמחה במתן אשראי חוץ־בנקאי ולשעבר מנכ"ל בנק ירושלים, מתייחס אף הוא לריבית: "האינפלציה בישראל חצתה כבר את רף 5% והיא בשיא של 14 שנה. במסגרת הניסיונות לרסן אותה, בנק ישראל העלה ריבית שמונה פעמים ברצף, וסביבת הריבית הגבוהה משפיעה באופן מהותי על שוק הדיור בישראל. השלכותיה באות לידי ביטוי בירידה חדה בנטילת משכנתאות או אף בפיגורים בתשלומים, ירידה בצריכה הפרטית, עלייה בשיעור האבטלה, ועולה החשש שזה יגיע גם לסקטור הפיננסי, אם ההכבדה על נוטלי המשכנתאות תגבר. ישנו חשש גם מ'אובר שוטינג' בהעלאות הריבית, שיגרום למשק לשלם מחיר יקר מדי. בנוסף, על פניו, ריבית גבוהה יותר שמצננת ביקושים אמורה להוביל לירידה משמעותית במחירי הדירות, אך לפי המדדים האחרונים, אומנם עליית המחירים מאיטה, אך עדיין אין ירידות משמעותיות, מהסיבה שהחוסר בהיצע לא מאפשר זאת. אם הריבית תמשיך לעלות, היא תוביל לעצירה זמנית בעסקאות, אבל בטווח הארוך הביקושים לא ייעלמו, כי תמיד יצטרכו דירות בישראל, וכשהביקושים העצורים יתפרצו, זה עלול להביא לגל מחודש של עליות מחירים ולהכניס את השוק לסחרור".
יעקב ניצן, מנכ"ל חברת המימון לנדל"ן רובי קפיטל, מתייחס אף הוא לסוגיית הריבית: "בבואנו לבדוק את ההשפעה של העלאת הריבית, יש לתת את הדעת על שני דברים: הראשון הוא קידום פיתוח הבנייה והיצע הדיור והשני הוא שוק השכירות. בשוק הדיור למכירה, עם ירידת הביקוש שנרשמה והתקררות השוק, אפשר לראות עצירת מחירים ואפילו ירידה מסוימת. השאלה הנשאלת היא האם המשמעות היא שהמהלך הצליח. הרי האנשים צריכים לגור איפשהו. הם מגיעים בהמוניהם לשוק השכירות, והדבר מביא לזינוק במחירי השכירות. זהו מעגל התרחשויות ידוע: הריבית, כפי הנראה, תרד בשלב מסוים, אנשים שוב יוכלו לקחת משכנתאות ויחזרו לשוק, ובאופן טבעי, המחירים ישובו ויזנקו. מצד הצרכן הפרטי אנחנו מסתכלים בעיקר על ההחזר החודשי הממוצע למשכנתה, שעלה ב־800 עד 1,000 שקל. הבנק דורש בשביל הלוואת המשכנתה הכנסה פנויה ביחס של עד פי 2.5 מההחזר החודשי כתנאי להלוואה.
מכאן שעבור אותו לווה נדרשים עוד 2,500 שקל נטו למשכורת. זהו מצב בעייתי, שמכניס אותנו למיתון מדומה כבר במהלך השנה הקרובה. מבחינתם של היזמים, הקמת הפרויקט כרוכה בעלויות של חומרים, של המימון וכיוצא באלה, וכך מתוכנן תקציבם. הריבית שמטפסת גורמת לייקור עלויות בפרויקט, ומישהו יצטרך לשלם את המחיר. יזמים חוששים לגשת לפרויקטים חדשים, ומכאן עלולה להירשם ירידה בהיצע. המסקנה הבלתי נמנעת היא שבטווח הארוך המחירים יעלו, כי הביקושים לא יורדים. זאת מציאות מדומה של פתרון ולא באמת פתרון".
עוד סמכויות לראשי רשויות
אביטן מתייחס גם לשאלה האם נכון להרחיב הסמכויות לראשי הערים בתחומי התכנון והבנייה, ומה יקרה אם כן ואם לא. "במקרה של יותר סמכויות", כך אביטן, "תואץ ההתחדשות העירונית בערים, זאת על ידי קיצור הליכי התכנון. מעבר לאחריות החשובה מכול של מיגון מפני טילים ורעידות האדמה, מרבית ראשי הערים מבינים שההתחדשות העירונית היא המפתח לשגשוג, לכניסת אוכלוסייה חדשה ורעננה, להכנסת שינויים סביבתיים וליצירת עירוניות חדשה". אולם אם הסמכויות לא יורחבו, סבור אביטן כי: "ללא סמכויות מתאימות, ראשי הרשויות לא ידחפו את התפתחות הערים, והדבר יעכב אף יותר את ההתחדשות העירונית. אגדיל לומר, כי אין תקווה להתחדשות העירונית במקומות שבהם ראש העיר אינו מקדם את התכנון, ואנו רואים זאת כבר היום ברשויות שבהן ראשי הערים מתנגדים להתחדשות עירונית. על המדינה להוסיף תמריצים לראשי הערים ולוודא את הירתמותם לקידום ההתחדשות, שכן גם כך התהליכים אורכים שנים ארוכות, וככל שיקדימו לטפל, כך ייטב".
השפעת המצב הכלכלי על הענף
מור זיו, מנהלת מחלקת השקעות בחברת JLL ישראל, סבורה שהמצב הכלכלי ישפיע על הענף, אך מוסיפה, כי בסיטואציה כזו יש גם מי שיודע לזהות דווקא את ההזדמנויות: "מבחינה היסטורית, ענף הנדל"ן מושפע באופן ישיר ממצבים כלכליים, פוליטיים ואף יחסים בינלאומיים, ועל כן מאופיין בשינויים רבים. תקופות שבהן שוק הנדל"ן נמצא בירידה, נחשבות בעיני רבים לתקופות משבר, שבהן חברות נדל"ן פושטות רגל ונסגרות, תשואות המשקיעים לא ממריאות ובהתאמה, הרווחים בירידה. חברות רבות מוצאות את עצמן פגיעות ולא חסינות בפני שינויים אלו, לאחר שמינפו את עצמן מבלי להיערך למצב שבו הנדל"ן יכול לרדת. ולכן אנו עדים כיום ברחבי העולם למגוון מגמות, כגון: מיזוגים, רכישות וחברות שמוכרות נכסים כדי לאוורר את הפורטפוליו והאקוויטי שלהם. מנגד בכל תקופה שכזו יש חברות נדל"ן ומשקיעים שרואים בה הזדמנות. אלו מגיעים לתקופות של שינויים בשוק הנדל"ן עם הרבה מאוד כסף נזיל, מה שמאפשר להם לקבל תשואות מעניינות, תמחור אטרקטיבי וכוח מיקוח משמעותי. לכן במצבים שבהם שוק הנדל"ן נמצא בירידה, נדרשת מצד חברות הנדל"ן ומשקיעים התחמשות והיערכות מוקדמת על מנת לנצל באופן אופורטוניסטי תקופות של האטה בשוק. ככל שאלו יגיעו 'חזקים' יותר לתקופה, שעל פניה נראית מאתגרת, עם מימון עצמי ומימון של משקיעים, וכן יכולת לקרוא ולהכיר את השוק, הם יהיו מוכנים להזדמנויות הנדל"ניות שיגיעו, וכוח המיקוח שלהם יעלה".
טלי דראל, אדריכלית שותפה ב־V5 אדריכלים, מתייחסת אף היא לסוגיה ומוסיפה: "יש מיתון עולמי שהפסימיים בינינו צופים שיישאר איתנו כמה שנים טובות. אני לא נביאה, אבל אנחנו רואים חברות טכנולוגיות מבוססות עושות חישוב מסלול ומצטמצמות. בתור אדריכלים, אנחנו לא חשים עדיין בלימה, אבל ניתן להעריך ששוק הנדל"ן יגיב לכך בשלב מסוים. נדל"ן מניב, ככל הנראה, יגיב יותר מהר, והשאלה אם מצב כלכלי קשה ישפיע גם על בועת המגורים ויגרור ירידת מחירים. אנחנו למודי משברים. רק לפני שלוש שנים התמודדנו עם מגפה עולמית חסרת תקדים, שיצרה משבר כלכלי, אבל כאדריכלים, עבדנו במלוא המרץ על פרויקטי תשתית, על מתחמי מגורים, ואפילו פרויקטים מסחריים נמשכו והיום כבר נבנים. כך שאין לדעת מהו התרחיש האמיתי".
שינוי מכרזי הקרקע
"מרכזי רמ"י בשנים האחרונות לא ממש סייעו במאבק במצוקת הדיור. ראשית בשיטה מהשנה האחרונה, שלפיה יזם יכול לזכות רק במתחם אחד בכל מכרז, הובילה לזכיות שונות ומשונות על אותה הקרקע, במחירים שונים, וזה יצר סוג של קזינו. לא בטוח שלכך התכוון המשורר. זה גם הוציא שחקנים גדולים מהשוק, מפני שלא משתלם להם להתמודד על המגרשים הקטנים", כך סבור אריק גלעד, מנכ"ל משותף בקבוצת תצפית נדל"ן. "שנית כמעט כל המכרזים היום קובעים ש־80% מהדירות ישווקו במחיר למשתכן, וזה גרם ליזמים שרוצים להרוויח, לתכנן דירות גדולות ויקרות ב־20% הנותרים. כך לא באמת ניתן לעזור לרוב הציבור שמחפש דירות לרכישה. אני מציע לבחון שוב את השיטה הזו, שבפועל גרמה להקפאת הבנייה של דירות 'רגילות', כאלה שרוב האוכלוסיה צריכה. מה גם שנכון להיום אין כמעט מכרזים בפתח, ונראה שהפתרון למצוקת הדיור עדיין רחוק. כולם צריכים להשתתף יחדיו במציאת הפתרון, גם המדינה וגם היזמים. פתרון אפשרי הוא הורדת מחיר הקרקע והגבלת הרווח היזמי ביחד עם הגבלה מסוימת על המחיר של דירות השוק החופשי. זה יכול להיות ביחד עם פתרונות כדוגמת מע"מ 0% או פתרונות דומים אחרים. שווה לבחון את הגבלת הרווח היזמי, ובסוף הפרויקט היזמים יצטרכו לשלם למדינה סכום נוסף עבור הקרקע, בהתאם לרווחיות הפרויקט. דבר חשוב נוסף שחייב לקרות במקביל, הוא כמובן קיצור הדרך להיתרים. יש להגדיל את כוח האדם ברשויות המקומיות בתחומי ההנדסה והתכנון, מה שיגדיל את התחלות הבנייה".
התנהלות באי ודאות
עידו פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מתייחס להתמודדות עם המצב הנוכחי בענף: "לאור חוסר היציבות וחוסר הבהירות בנוגע לעתידו של ענף הנדל"ן בשנים הבאות, גם אנחנו כיזמים מנסים להבין אילו תרחישים אפשריים וכיצד יהיה נכון לפעול על מנת להתגבר עליהם. יש אינספור תרחישים שאני יכול להעלות בדעתי, אך לגבי דרכי התמודדות, כיזמים, הפתרון הראשון הינו לחפש פרויקטים שאנחנו יכולים להתבלט בהם ולהיות ייחודיים. לא עוד פרויקט רגיל בין פרויקטים של עשרות יזמים אחרים בשכונות חדשות. וחשוב להשיג יתרון יחסי על פני המתחרים. במצבים כמו היום, שהריביות מזנקות ואנו מזהים הפסקה של ייזום ורכישות פחותות, הדרך הנכונה היא להמתין ולהיזהר, לשכב על הגדר, אבל עדיין להישאר בתמונה כדי שנמשיך להיות רלוונטיים. צעד נוסף הוא הקמה ושיווק דירות של עד 3.5 מיליון שקל לשימוש עצמי, כלומר שיווק דירות קטנות באזורי ביקוש או לחילופין הקמת פרויקטים בלוקיישנים מרוחקים מהמרכז, ואז המחיר בהתאם".
התחלות הבנייה: יעלו או יירדו?
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, סבור, כי "צריך לבחון כל הזמן את הנושא החשוב של התחלות הבנייה, כאשר אין ביטחון ששנת 2023 תצליח להמשיך את הרצף החיובי של עלייה בהתחלות. אנחנו עומדים בפני שנה של בחירות ברשויות המקומיות, וצפויים לראות ירידה בפעילות הוועדות המקומיות, שתוביל לירידה באישורים שונים וקידום פרויקטים. זה קורה במקביל לכניסה של ממשלה חדשה, עליית ריבית שמטלטלת את השוק וירידה בנכונות של היזמים ליטול סיכונים נוספים. היזמים מצמצמים סיכונים וממעטים לפתוח מספר פרויקטים במקביל, וכאשר יש להם פרויקט גדול במיוחד, הם בוחרים לחלק אותו לשלבים. נצטרך להיות עם היד על הדופק ולבדוק כל העת את מספרי שיווק הדירות והתחלות הבנייה, עד שנראה שעלינו על מסלול חיובי וסיימנו את השנה שעברה עם מספר שיא של התחלות בנייה. יש השנה סיכונים חדשים שמאיימים על הרצף הזה, כשהתוצאה הצפויה היא ירידה בהיצע הדירות החדשות".
תשתיות או לא להיות
ניר ינושבסקי, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, דוחק בממשלה להתחיל ולהשקיע בתחום התשתיות, שלדעתו, אינו זוכה לטיפול הראוי כבר שנים ארוכות: "זה עשורים ממשלות ישראל מזניחות את התשתיות הציבוריות. המשמעות היא פגיעה משמעותית באורך החיים, באיכות החיים ואף בחיים עצמם של כלל אזרחי ישראל. התדרדרות התשתיות פירושה המתנה של חודשים ל־MRI, כיתות של 40 פלוס תלמידים, אשפוז במסדרונות, הפסקות חשמל, רכבות עמוסות, פקקים בכניסה וביציאה לשכונות החדשות, הקטסטרופה הצפויה בעת אסונות טבע ועוד דוגמאות רבות מספור. כל אלו הן תוצאה של הקצאה נמוכה מדי להשקעה בתשתיות, לצד הזנחת הטיפול בשוק הבנייה הציבורית והתשתיות. ניתן לראות זאת בנקל בהשוואה למדינות המפותחות ב־OECD, וישראל אכן מפגרת מאחור בהשקעה בתשתיות. הפתרון הוא משולב – מחד הגדלת ההשקעה באופן משמעותי בתוכנית ארוכת טווח ליצירת תשתיות וחידוש תשתיות קיימות. מאידך שכלול שוק הבנייה על ידי קביעת סטנדרטים של איכות, הפסקת תופעת 'הזול זוכה', המעודדת בינוניות, איכות נמוכה וחדירת גורמי פשע לענף, הגדלת משאבי הון ועובדים לענף ועוד. צעדים אלו יאפשרו יצירת משק בנייה משוכלל ויעיל, התומך בבטיחות, חדשנות ואיכות ליצירת תשתיות טובות לכלל הציבור".
