בחודש יוני האחרון פורסמו תוצאות של מכרז בקרית גת. המיקום – שכונת כרמי גת, והמכרז כלל שני מגרשים. הראשון לבניית 286 יחידות דיור והשני ל־246 יחידות דיור. במגרש הראשון שומת הקרקע שנקבעה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עמדה על כ־57.6 מיליון שקל ובשני על כ־38.9 מיליון שקל. לכל מגרש הוגשו עשרות הצעות שונות ולבסוף ההצעה הזוכה למגרש הראשון עמדה על כ־95.6 מיליון שקל וההצעה הזוכה למגרש השני עמדה על כ־90.5 מיליון שקל. כן, לא מדובר בטעות, הקבלנים והיזמים שניגשו למכרזים, העניקו לקרקע שווי גבוה הרבה יותר מרמ"י עצמה. יחד עם דמי הפיתוח - סכום שאותו משלם כל זוכה בקרקע על מנת שהשכונה תפותח ותשתיות ייבנו - מגיעים למספר שהוא הבסיס לכל פרויקט נדל"ני – מחיר קרקע לדירה כולל פיתוח, סכום שממנו נגזר מאוחר יותר מחיר הדירה הסופי. ככל שהוא יהיה גבוה יותר, מחיר הדירה שתימכר לרוכש הקצה יהיה גבוה יותר. במגרש הראשון בכרמי גת מדובר בכ־500.3 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור כולל דמי הפיתוח, ובשני - כ־526.4 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור כולל דמי הפיתוח. המספר הזה כשלעצמו לא אומר הרבה לרובכם, אבל מה תהיה התוצאה אם נשווה אותו לשווי קרקע ליחידת דיור כולל פיתוח במכרז שנסגר במקום לפני מספר שנים? בדקנו מכרז בסדר גודל דומה בשכונה עצמה. מתברר, שעל-פי תוצאות אותו מכרז, שנסגר ב־2015, מחיר קרקע ליחידת דיור כולל פיתוח עמד אז על כ־197.2 אלף שקל בלבד במגרש אחד, ובמגרש אחר על כ־219 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח. כלומר – בתוך שש שנים חל זינוק משמעותי במחיר הקרקע. לא במרכז, בפריפריה. דוגמה בולטת אחרת, שמעידה שגם במרכז הארץ מחירי הקרקעות רועדים או בוערים, אפשר למצוא ברמת השרון, שם נסגרו מכרזי קרקע ברמות שיא של כ־2.3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. גם כאן המחירים היו גבוהים משמעותית מהשומה של רמ"י, וגם כאן המשמעות בפועל תהיה התייקרות משמעותית גם במחיר המכירה של הדירות.
ואלו לא הדוגמאות היחידות. בחודשים האחרונים נסגרו לא מעט מכרזי קרקע, שאליהם ניגשו עשרות קבלנים ויזמים, וההצעות הסופיות, אלו שזכו בסופו של דבר במכרז, שברו שיאים. מחד זהו כסף שהולך לקופת המדינה, ולאחר שנת קורונה מדובר בתזרים חשוב לכיסוי הגירעון. אבל, וזה אבל גדול, הזינוק המשמעותי במחיר הקרקע מבסס רמה חדשה של שווי לקרקע באזורים הללו ומוביל למצב שמחירי הדירות ישברו שיאים חדשים.
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מציינת, כי על־פי בדיקה שערכה, ניתן לראות הבדל ברור ומשמעותי במחירי הקרקע במכרזים בתקופה האחרונה: "מבדיקה מדגמית שערכתי לתוצאות מכרזי רמ"י בשנת 2019 נמצא, כי מרבית ההצעות הזוכות לבנייה רוויה היו מתחת לשומת הקרקע של רמ"י. אומנם בשנים אלו הביקוש לקרקעות היה גבוה, אך הייתה יותר ודאות בשוק. לעומת זאת במהלך שנת 2020 ו־2021 ראינו, כי ההצעות הזוכות היו גבוהות משמעותית משומת הקרקע של רמ"י. המגמה הנוכחית ממחישה את חומרת המחסור בקרקעות לבנייה".
במקביל מי שחושב שהעלייה הזו במחירי הקרקע נתפשת כדבר טוב בקרב הקבלנים או היזמים בענף – טועה. התחרות הגדולה הנובעת ממחסור בשיווק מסיבי של קרקע למגורים וההצעות הגבוהות במכרזים גורמות גם לאנשי הענף להרים גבה ולהתלונן על המצב הקיים. "ענף הנדל"ן חולה. המחירים היום של הקרקע משקפים עלייה של 20%, ואני לא מצליח להבין מאיפה זוגות צעירים יוכלו להביא את הכסף לקנות ככה דירות", כך יובל עטיה, מנכ"ל חברת מבנים ונתיבים, שמיואש מהמצב הנוכחי. "צריך להבין שמחירי הקרקע האלו מחייבים העלאת מחירי הדירות, והרווח של הפרויקט רק נשחק. וזה לא רק במכרזי רמ"י, גם הקרקע הפרטית עולה בהתאם, ואין סחורה. פשוט אין היגיון. בממשלה לא מבינים את גודל העניין. אני חושב שבעיקר התקבלה החלטה להעשיר את קופת המדינה, הרי מחירי הקרקע במכרזים נכנסים אליה. אנחנו נמצאים עכשיו במשבר עמוק, ואני לא יודע להגיד מה יהיה עם הדור הבא, איך הילדים של כולנו ירכשו כאן דירות. הממשלה החדשה צריכה להסתכל קדימה ולחשוב מה הפתרון".
"'הימור' בתמחור"
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מציין, כי "במכירת קרקעות לשיווק דירות בשוק החופשי התמורה שוברת שיאים חדשים. אנחנו רואים שהפער בין ההיצע לביקוש לדירות קיים גם בקרקעות. כמו שהציבור בנהירה למשרדי המכירות גורר עליית מחירים שנובעת מהביקוש הגדול, כך הקבלנים והיזמים נאבקים על כל מכרז קרקע, והתוצאה היא שמחירי הקרקעות עולים. מובן שמי שמרוויח מזה הם בעלי הקרקעות ובראש ובראשונה המדינה, שהיא בעלת הקרקעות הגדולה ביותר". פרידמן גם מדגים מהשטח: "ניגשנו למכרז במתחם בן שמן בלוד. מדובר בשכונה חדשה של כ־4,000 דירות, ותוצאות המכרזים משקפות מחירי דירות השקולים לדירות שנמכרות היום בבאר יעקב ובבקעת אונו. מחירי הקרקע משקפים צפי לעליית מחירי הדירות בשיעור של כ־25%-20% לעומת מחירי דירות שנמכרו בשכונה בשנה האחרונה".
גם שרון אלעזרא הררי, מנכ"לית חברת אפרידר, מסכימה שמחיר הקרקע חצה את הגבול הסביר: "בתקופה האחרונה אנו עדים למכרזים רבים במחיר מופחת ובכלל, שנסגרים במחירים שוברי שיאים. כמות השחקנים בשוק המבקשים לקנות קרקע לבנייה גבוהה משמעותית מהיצע המקרקעין, וברור שהתוצאה היא שמחירי הקרקע הגבוהים יגולגלו לרוכשי הדירות העתידיים, בזמן שהמדינה עצמה נהנית מהליך זה ומכניסה לקופתה סכומים גבוהים".
אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק בחברת אבני דרך, מתייחס למכרזים כסוג של קזינו: "תוצאות המכרזים בשנה האחרונה שיקפו רמות מחירי קרקעות המגלמים בתוכם 'הימור' בתמחור הקרקע, הכולל עלייה של עד 20% ממחיר השוק כיום". לדבריו, מוקדם לקבוע האם מדובר במגמה גורפת, שתאפיין את כל מכרזי הקרקע של רמ"י בתקופה הקרובה, אך אין ספק שמדובר בנורת אזהרה שיש לקחת בחשבון בכל הקשור לעליית מחירי הדירות בהמשך.
אוהד לב, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן, מסביר איך עובד החישוב שעושה יזם לפני שהוא מגיש הצעה: "יזם שמגיש הצעה בתהליך של מכרז לוקח בחשבון שלושה פרמטרים עיקריים להערכת השווי של הקרקע: עלויות הבנייה הצפויות, מחירי המכירה הצפויים ושיעור הרווח שבו הוא מעוניין בפרויקט. ההצעות הגבוהות במכרזים האחרונים מצביעות על שתי מגמות ברורות: הראשונה, יזמים רבים צופים עלייה משמעותית במחירי המכירה, לעיתים אף של 15%, ובכך מצדיקים בהצעותיהם שווי קרקע גבוה. והשנייה - יזמים שהם בעלי חברות בנייה מוכנים, ככל הנראה, לוותר על רווח יזמי גבוה או על כולו כדי להמשיך את התעסוקה של חברות הבנייה שבבעלותם. שתי המגמות מובילות לעלייה במחירי הדירות - לא רק במכרזים רמ"י, שבהם הקרקע נרכשה במחיר גבוה, אלא גם של קרקעות המוחזקות על ידי בעלים פרטים אשר 'מאמצים' את השווי במכרזים".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, מסכים שהמציאות הנוכחית רק תוביל להמשך התייקרות הקרקע: "במכרזים שמוציאה רמ"י מחיר המינימום שדורשת המדינה הוא לרוב מחיר הזכייה של המכרז הקודם ואף יותר. המדינה מעלה ומעלה את מחיר הקרקע למחירים הזויים, שבהכרח מביאים לעליית מחירי דירות ובכך לעלייה רוחבית של מחירים בכל קרקעות המדינה. אם זאת לא ספסרות, אני לא יודע מה כן".
"שוק הדיור איבד את הבלמים"
נשאלת השאלה מדוע מחירי הקרקע מזנקים דווקא עכשיו. לפעילים בענף כמה תשובות אפשריות. "אנו רואים בחודשים האחרונים מכרזי קרקע שמשווקת המדינה שנסגרים במחירים הגבוהים ב־70%-100% יותר מהשווי בפועל. זו תוצאה ישירה של מהלכי המדינה בשוק הדיור בשנים האחרונות, שבאים כעת לידי ביטוי בשטח. הממשלה הקודמת הובילה מדיניות של שיווק קרקעות רק למחיר למשתכן או מחיר מופחת, נתנה מענה רק לפלח מצומצם מאוכלוסיית הזכאים, והדירה את משקיעי הנדל"ן מהשוק", כך סבורה עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל. "בפועל, מהלכים אלה ממש לא הצליחו, ומכרזים רבים נסגרו ללא הצעות כלל. כיום הממשלה עושה הפוך – היא משווקת קרקעות בצורה כל כך איטית ומינורית, וקבלנים מציעים מחירים מטורפים כדי לזכות ב'פירורים' שנותנת המדינה. לו הממשלה הייתה משווקת כמות גדולה של קרקעות ולא עוסקת רק במיקסום רווחים וגריפת מיסים גבוהים, התופעה שאנו רואים כיום לא הייתה מתרחשת".
נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, מוסיף: "מחירי הקרקעות במכרזים האחרונים של המדינה מצביעים כי שוק הדיור איבד את הבלמים. המדינה לא משווקת מספיק קרקעות לבנייה, וכבר כמה שנים שלקבלנים אין קרקעות חדשות שיוצאות במסגרת מכרזים רגילים להתמודד עליהן.
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, סבור כי: "הממשלה 'הרעיבה' בשנים האחרונות את היזמים – מי שלא רצה להשתתף במכרזי מחיר למשתכן, לא היו לו קרקעות לבנייה, וכל הביקוש העצור הזה מתפרץ עכשיו. אם בעבר היו ניגשים למכרז ממוצע 10 יזמים, היום כל מכרז קרקע שמשווק יוצר הסתערות של כ־40 יזמים. ראינו את זה במודיעין, ברמת שרון ואפילו בבית שמש ובלוד.
תוכנית פעולה
מגידור המחירים ועד הפחתת מס שבח במכירת קרקע פרטית
"הבעיות המרכזיות של הענף ברורות וידועות ועל הממשלה לפעול מיידית להקמת קבינט דיור שיפעל נמרצות להגדלת היצע הקרקעות הזמינות ובמיוחד אלו שבבעלות המדינה", כך סבורה מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים, ומוסיפה: "יש לקדם תוכניות פינוי-בינוי להגדלת מספר הדירות בערים, להפחית את הבירוקרטיה ולקצר עד שנה את משך הזמן למתן היתרים כך שלא יעלה על שנה. עוד מהלך חיוני הוא לתגבר את כוח האדם בוועדות התכנון ולתמרץ רשויות מקומיות שמקדמות תוכניות להקמת דירות בתחומן. רק בעזרת כוחות משולבים של הרגולטור, הרשויות והיזמים, נוכל לייצר פתרונות מעשיים".
אמנון מרחב, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מתייחס אף הוא לפתרונות אפשריים: "רמ"י, שהיא מונופול הקרקע בשליטת המדינה, חייבת לשווק 100 אלף יחידות דיור בשנה כדי לעמוד בקצב הביקושים. כמו כן צריך להחזיר את הקרקעות הפרטיות שפעם היוו 40% מהתחלות הבנייה, על ידי עידוד בעלי הקרקעות למכור אותן באמצעות הוראת שעה של הפחתה במס שבח, למי שימכור בלי תנאים. פעולה שלישית היא הקלת בירוקרטיה ורגולציה לצד מעבר לרישוי עצמי, הנהוג במדינות מערביות רבות ועליו גם המליצה ועדה בין משרדית לפני שנתיים. התהליך יחתוך בשני שליש את הבירוקרטיה של הוצאת היתרי בנייה, ובמקום ממוצע של 30 חודשים נגיע לכשישה חודשים עד הוצאת היתר. הדבר הרביעי היא עידוד רשויות מקומיות לבנות למגורים על ידי תמרוץ ממשלתי ושינוי תחשיבי הארנונה. פתרון משלים וחשוב למצוקת הדיור הוא עידוד הבנייה להשכרה, ולשם כך יש לערוך תיקון בחוק לעידוד השקעות הון".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, מציין כי על הפתרון להיות מקיף: "מדובר בחולי מערכתי שנדרש לו טיפול כולל. הטיפול הממשלתי צריך להיות בכל 'שרשרת המזון' של הבנייה: החל בשלבי התכנון התב"עי שלוקח שנים רבות, ובעיקר בתחום ההתחדשות העירונית שמספקת פתרונות למגורים באזורי ביקוש במרכזי ערים, עבור בשיווק קרקעות מסיבי הרבה יותר של רמ"י, וכלה בכל הליך הרישוי הבירוקרטי, שסובל ממחסור חמור של אנשי מקצוע ברשויות המקומיות ובגורמים מאשרים אחרים מחד, ומבירוקרטיה מיותרת שחייבים לפשט ולהקל מנגד".
דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, בחנה את המכרזים האחרונים שנסגרו ומאשרת, כי מחירים גבוהים ביחס לעבר. "גורם עיקרי הוא כמובן המונופול של רמ"י על הקרקע", כך עסיס, "גורם נוסף הוא שיטת השיווק של אותה הקרקע, הקובעת מחיר מינימום במקום מחיר מקסימום, והקרקע משווקת לכל המרבה במחיר בדומה למכירות פומביות. לדעתי, יש לקבוע מחיר מקסימום, והזכייה במכרז תהיה על־פי קריטריונים מקצועיים אובייקטיבים, שייבדקו בכל מכרז על ידי צוות נטול פניות. קריטריון חשוב שיש להכניס בשיקולי הבחירה הוא גיוון החברות הזוכות. ככל שיותר חברות מסוגלות להתחרות במכרזים האלו, כך תהיה תחרות גם על המחיר הסופי של הדירה, ומי שירוויח הם הרוכשים".
אביב מנדיל, מהנדס ראשי בקבוצת הורביץ, סבור שהמצב בענף מסוכן ומציע פתרון משלו: "שוק הנדל"ן הופך לבועה, ובועה טבעה להתפוצץ. ההתחייבויות הפיננסיות שיילקחו על ידי הקבלנים או היזמים יהיו מעבר ליכולת האמיתית. כמו כן קשיים במכירת הדירות בשל נסיקת המחירים יגרמו לקריסה של חברות, ואפקט הדומינו שייגרם מכך, יביא למשבר נדל"ני קשה. המפתח לבלימת השוק הפרוע של מחירי הקרקעות נמצא בידי רמ"י והממשלה". הפתרון על פי מנדיל הוא למסגר את מחירי המקסימום של הקרקעות. "אחת מהדרכים לכך היא להשאיל את השיטה ממכרזי הביצוע של משרד הבינוי והשיכון, החלטה על גידור אחוזי הנחה ממחירי יחידה או מעלות ביצוע הפרויקט, על מנת לקבוע סף עליון להנחה, רק הפוך, באותה טכניקה ייקבע סף עליון למחיר הקרקע. אם יהיו מספר מציעים עם מחיר זהה, ישנם מספר מנגנונים לקביעת הזוכה, מבלי שיינתנו מחירים חסרי בסיס והיגיון מסחרי. גם בחינה מחודשת של הנחיות הבינוי ותוכניות המתאר ובניין עיר, אשר במסגרתן יינתנו מספר אפשרויות של תמהילים ואחוזי בנייה, תאפשר לחלק את עלות הקרקע על פני כמות גדולה יותר של יחידות דיור או מ"ר עסקים ומסחר וכדומה. יש להשהות את מכרזי הקרקעות הקרובים לפרק זמן של שלושה חודשים בלבד. בפרק זמן זה יש להשלים את הפעולות הבאות, ורק אז לחזור ולהפיץ מכרזי קרקע: הקמת ועדה חיצונית של גורמים מקצועיים מענף הבנייה – שכמובן, יצורפו אליה נציגים של האוצר והשיכון. המלצותיה יהיו מחייבות לתקופת ניסיון, שלאחריה יקיימו תחקירים ובחינה של התוצאות – ועל־פיהם יופקו לקחים וייושמו בתוכנית לתקופה שתוחלט מראש, תיבחן במודולים תקופתיים ותעודכן בהתאם למצב השוק העדכני".
הסכנה לקבלנים - תגובת השרשרת שיוצרים מחירי המכירה במכרזי רמ"י
בזמן שקופת המדינה נהנית מהעלייה בהכנסות משיווק הקרקע, הקבלנים והיזמים מסבירים שמבחינתם, מדובר דווקא בסיכון לא מבוטל. במקביל יש מי שסבור, שהעלייה במחיר הקרקע עלולה להוביל גם לפגיעה בטיב המוצר הסופי – דירת המגורים.
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מצביע על סכנה אפשרית לקבלנים והיזמים בעקבות מכרזים דומים ומספר על מכרז שבו השתתפה החברה בלוד: "מחיר קרקע ליחידת דיור באותו מכרז עמד על מעל 600 אלף שקל, ועלות הפיתוח הייתה יקרה ועמדה על בין 180 ל־210 אלף שקל ליחידת דיור. ברור שמי שקונה קרקעות במחירים הגבוהים הללו, נוטל סיכון למקרה שמחירי הדירות לא יעלו. מאחר שהדירות צפויות להימכר כמה שנים לאחר הזכייה במכרז, מתקבל שהצפי לעליית המחיר הוא כ־8%־10% לשנה. אם המחירים לא יעלו בשיעור זה, אז היזמים שזכו במכרזים לא ירוויחו, ואולי אף יפסידו".
שרון בן צבי, יועצת שיווק ומיתוג נדל"ן, מסבירה שהעלייה המטאורית במחירי הקרקע עשויה להוביל לכך שהמוצר הסופי שהרוכשים יקבלו יהיה נחות יותר. "ההשפעה על מחירי הדירות תהיה חד כיוונית וחדה, מחירי המכרזים האחרונים לא רק ישפיעו על מחירי המכירה הסופיים ב'מקרה הטוב', הם עשויים במקרה הפחות משמח להשפיע על טיב המוצר, המפרט שיינתן ואיכותו. אני פחות מוטרדת לפרויקטים באזורי המרכז, כי כאן הסטנדרטים הם מלכתחילה גבוהים ומי שיוכל לשלם ישלם, אני יותר חוששת לאזורים שמחוץ למרכז, שם שולי הרווח והמרווח נמוכים מאוד מלכתחילה (7%-6%) ותלויים בעלייה של 20%-15% ממחירי הדירות היום. אני בהחלט חושבת שצריך לקדם את ערי הפריפריה. יש מקומות טובים עם פוטנציאל השבחה גדול, אבל לא בפערים כאלה שעשויים לסכן את הקבלנים, שיהיו חייבים לכסות את ההוצאות דרך ייקור הדירות".
צחי דידי, מנכ"ל חברת יוסי אברהמי, מסביר כיצד מחירי הקרקע שוחקים את הרווחיות: "יזמים שמגיעים כיום למכרז מציעים מראש מחיר שמגלם בתוכו עלייה של 20% במחירי הדירות הנוכחיים ומוכנים להסתפק ברווחיות נמוכה מאשר בעבר. גם הבנקים היום מממנים עסקאות אשר שיעור הרווחיות בהן נמוך מבעבר. הבנקים מוכנים לממן 90% ואף 100% מעלות העסקה. גם הריבית נמוכה בשל התחרות הגדולה מול שוק ההון ומול המוסדיים. לכל זה יש להוסיף את הסחבת הבירוקרטית, שבגינה התהליכים מתארכים והוצאת היתר היא תהליך שלוקח מספר שנים. כל הסיבות האלו מובילות יזמים להתחרות על כל פיסת קרקע, להציע מחירים גבוהים במכרזים ובסופו של דבר מחירי הדירות ממשיכים לעלות".
עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי חברת היזמות והבנייה גרופית, מתייחס לאי הוודאות בחישוב ההצעות למכרזים: "הבעיה היא שהסכומים הגבוהים שמוצעים אינם עומדים בקריטריונים שמאיים מקובלים, אלא מתבססים על הגדלת מרכיב הסיכון, בהנחה שהמחירים ימשיכו לעלות בעתיד. בהתאם לתוצאות המכרזים ניתן להבחין, שאין מדובר בדפוס חד פעמי, אלא מגמה כללית, כאשר בכל מכרז ניתן להבחין במספר הצעות נוספות גבוהות ולא אחת בודדת. כלומר חברות רבות מיישרות קו ולוקחות סיכון בהצעת סכומים גבוהים, שלא בהתאם לתחשיב השמאי הסביר".
עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' מסבירה, כי ככל שהמחירים עולים, הסיכון לקבלנים עולה: "אם יזם רכש קרקע בעלות גבוהה, הוא יוכל למכור גם את הדירות ביוקר, רק אם ההיצע יהיה נמוך מהביקוש. לעומת זאת, אם השוק יוצף בדירות בעוד שנתיים־שלוש, כאשר היזם יגיע לשלב התחלת השיווק, הדירות תימכרנה במחיר נמוך ללא קשר כמעט למחיר שבה הקרקע נרכשה. המשמעות היא שרוכשי הדירות כמובן מפסידים מהמצב כל עוד ישנה בעיית היצע, אך מנגד היזמים פועלים בסביבה עסקית בסיכון גבוה כל עוד בעיית ההיצע נמשכת. בהנחה שיום יבוא והיא תטופל על ידי הממשלה, עשויות חברות רבות למצוא את עצמן תקועות עם קרקע יקרה ללא יכולת למכור את הדירות במחיר שקיוו. כתוצאה מכך עלולות חברות, בעיקר בסדר גודל קטן ובינוני, להסתבך ולהיקלע להליכי חדלות פירעון".
עמדת מנהל רמ"י
"אני מעדיף שהמדינה תהיה זו שתרוויח ולא היזם הפרטי"
העלייה במחירי הקרקע משתקפת בעיקר ממכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הסיבה לכך פשוטה – מדובר במכרזים פתוחים ובנתונים שקל להגיע אליהם ולנתח. בענף מדברים על כך שמחירי הקרקעות הפרטיות מאמירים בהתאם, אולם את אלו קשה יותר לאתר. וכך, ככל שמכרזי הקרקע של רמ"י סופגים אש, כך רמ"י עצמה סופגת אש מכל הגורמים שמכנים את הרשות, בין היתר, ספספרית קרקעות, שהאינטרס היחיד שלה הוא למקסם את המחיר על הקרקע.
ברמ"י סבורים אחרת. "אנחנו משווקים את קרקעות המדינה ודואגים לתמורה נאותה", כך אומר מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט בהתייחסות לשלל הטענות שעולות כנגד הרשות. "הקרקע היא משאב ציבורי, ואם אני מוכר נכס של המדינה, גם קרקע, כולם היו רוצים שהמשאב הציבורי יקבל תמורה נכונה. הרי למה שמישהו פרטי ירוויח על משאב שהוא ציבורי? אם יש הנחות מוצדקות, שנקבעו בהחלטות מועצה, הטבות לפריפריה למשל, תוכניות דיור, הטבות לאנשי מילואים, זה הכול נכון ומוצדק ומאושר בדרך הנכונה". עוד מדגיש קוינט, כי: "צריך להבין שהתמורה מהקרקעות הולכת גם לכיסוי הגירעון, דבר חשוב בפני עצמו, אבל לצד זאת הכספים הללו הם אמצעי מימון משמעותי למהלכים אסטרטגיים כמו פינוי קרקעות של בסיסי צבא למשל. התמורה על הקרקע בסופו של דבר מייצרת את הקרקע הזמינה הבאה ופעמים רבות גם את הפיתוח".
קוינט מתייחס גם לעובדה שבתקופה האחרונה הכנסות רמ"י האמירו משיווקי הקרקע ותולה זאת לא רק במחירים הגבוהים, אלא בהיקף שיווקים גדול יותר וגם בהפסקת שיווקים נרחבים במסגרת תוכניות דיור מופחתות. במקביל הוא חושף, כי ברמ"י עצמה בחנו ובוחנים דרכים נוספות לפרסום מכרזים, ובדיקה רחבה שנעשתה, שוללת פתרון שרבים מצביעים עליו כאפשרות לריסון מחירי הקרקע במכרזים: "עשינו בדיקה מה יקרה אם נשנה את שיטת המכרז ולא המציע שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר יזכה אם כי מקום 3 או 4. זה הראה בצורה ברורה שזה לא מוביל להפחתה במחיר הדירות הסופי. השוק הוא שוק חופשי וכך הוא מתמחר את המוצר. להנמיך את מחיר הקרקע בצורה מלאכותית – זה לא יעזור, ומי שירוויח בסוף יהיה הקבלן או היזם. אני מעדיף שהמדינה תהיה זו שתרוויח".
לשאלה המתבקשת, מה לדעתו הפתרון למחירי הקרקעות הגואים שמובילים גם למחירי דירות גבוהים, הוא משיב: "קודם כל תוכניות דיור ממשלתיות יסייעו לאוכלוסיית מחוסרי הדיור. שנית הפתרון האפשרי הוא רק הגדלת ההיצע. המרכז מוגבל, ההתחדשות העירונית עובדת לצערנו לאט, אז חייבים למתוח את אזורי הביקוש ולהגדיל ההיצע".
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: יש לייצר שני מסלולי רישוי להיתרי בנייה: עם הקלות וללא הקלות
הממשלה החדשה הושבעה רק לפני כחודשיים, ונראה כי שר השיכון זאב אלקין ושרת הפנים איילת שקד אכן נוקטים בפעולות לטיפול בשוק הדיור. עומדת בפניהם עבודה רבה - הממשלה צריכה בראש ובראשונה להתייחס לשוק הנדל"ן כאל קטר צמיחה משמעותי למשק הישראלי, שדורש תכנון לטווח ארוך לעשורים קדימה, וראייה אסטרטגית. האוכלוסייה צפויה להכפיל את עצמה בעשורים הקרובים, ויש להיערך לזה מבחינה תכנונית – יידרשו עוד מאות אלפי דירות חדשות בשוק ולצורך משימה לאומית זו יש לרתום את כל הגופים והמשרדים שאמונים על הבנייה בישראל.
כצעד ראשון המדינה חייבת להילחם בבירוקרטיה במוסדות התכנון, שמעכבת באופן משמעותי את הבנייה. לאחרונה פורסם דו"ח מבקר המדינה על תפקוד רשויות התכנון והרישוי בישראל, ועולים ממנו ליקויים רבים בהתנהלות ובהוצאת היתרי הבנייה. משך הזמן שלוקח להוציא היתר בישראל ארוך משמעותית מאשר במדינות אחרות דומות, ויש לפעול לתיקון הליקויים.
יש תחושה בשוק שכוחה של מועצת מקרקעי ישראל רב יותר מכוח הממשלה ולמעשה, מי שקובע את הקצב ואת ההחלטות, הם הפקידים במינהל, בעוד לממשלה אין ממש יכולת להשפיע. זה אבסורד, אבל רמ"י הפכה לגורם מעכב בנייה ולא לגורם מזרז, ויש לתת על כך את הדעת.
עוד צריכה המדינה לדאוג לחיבור ולסנכרון בין הוועדות השונות והרשויות העירוניות במטרה להקל ולזרז את תהליך קבלת היתרי הבנייה; לרכז את כל תחום הבינוי והרישוי תחת שר ומשרד אחד כדי למנוע אי סדרים ועבודה לריק; ויש להגדיר את הצורך מבחינת הפשרה של קרקעות לבנייה ל-20 השנים הקרובות, לתכנן איך מבצעים זאת בשיתוף ובתיאום עם הרשויות המקומיות, ולרתום את כל ועדות התכנון לתהליך.
במישור התכנוני יש לתכנן את התב"עות החדשות עם גמישות תכנונית ככל האפשר ולעודד בנייה לגובה. בוועדות יש לתת קדימות לתוכניות מפורטות, שיוגשו ללא בקשה של הקלות - לייצר שני מסלולי רישוי - אחד עם הקלות ואחד ללא הקלות. המסלול ללא ההקלות יהיה מסלול ירוק, שבו יינתן היתר בנייה בתוך 60 יום מקסימום.
