"אני חושב שמה שגרם לירידת מחירים זה בעיקר הריביות, עולם הנדל"ן רגיש למה שקורה בחוץ והריבית היא אתגר חיצוני גדול", כך אמר היום יהודה מורגנשטרן מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון בכנס פסגת ההתחדשות העירונית 2023 של מרכז הנדל"ן. "אני מאמין שגם אם עכשיו אנחנו חווים ירידה מחוסר וודאות, השוק ידע להתייצב. האתגר יהיה לא להתבסס על הירידות עכשיו אלא להבין שאם לא נמשיך לייצר, לשווק, גם אם נחווה ירידה עכשיו נחווה אח"כ עלייה שלא בטוח תהיה ליניארית".
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון נשאל גם מה יגרום למדינה לתקצב חיזוק מבנים ולא רק להסתמך על השוק הפרטי שיעשה זאת. על רקע אי הוודאות בתחום וגם על רקע רעידת האדמה הגדולה שהתרחשה בטורקיה בתחילת פברואר האחרון. על כך השיב: "אנחנו בעולם של משאבים מוגבלים, אם היה לנו כסף להכל היינו פותרים הרבה בעיות במדינה. המנכ"ל הקודם (מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אביעד פרידמן א"ח) עבד על דו"ח בנושא רעידות אדמה ופתרון של התחדשות עירונית. נמצא כי יש כ-30 אלף יח"ד שצריכות לעבור חיזוק, כאשר העלות ליחידה היא כ-650 אלף שקל. אם מחשבים את התוספת לבניינים ההערכה היא שצריך תקציב של 7 מיליארד שקל. זה הרבה מעבר ליכולת של משרדי. בתכנית העבודה הגדלנו את התקציב לחיזוק מבנים ונראה בעתיד את התוצאה של צעד זה. אני חושב שבפריפריה הססמית (יישובים הממוקמים על קו השבר הסורי אפריקאי א"ח) המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולגייס את כל הממשלה בשביל זה. לקדם תכנית לעשור ולהקצות מיליארד או שניים לכל שנה לטובת כך".
3 צפייה בגלריה
יהודה מורגנשטרן מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון בפסגת ההתחדשות העירונית 2023
(eclipes media)
"זה לא סוד שתמ"א 38 אינה הפתרון הטוב ביותר"
בכנס השתתף גם נתן אלנתן, יו"ר מטה התכנון הלאומי במינהל התכנון שבמשרד הפנים שהתייחס לעתידה של תמ"א 38. "יש כבר מתווה מוסדר שצריך רק להציג אותו, ונציג אותו אחרי פסח בפני הממשלה. זה לא סוד שתמ"א 38 היא לא הפתרון הטוב ביותר לחיזוק בניינים. יש כיום במערכת התכנון כבר כמה חלופות שלא מעט רשויות פועלות לפיהן, אם מדובר בחלופת שקד שנכנסה לתוקף או קידום תוכניות לפי סעיף 23 לחוק התכנון והבנייה ולא מעט עיריות נכנסו לתהליך של הכנת תכנית לפי סעיפים אלה". אלנתן הציג את החלטת מטה התכנון: "לא נאריך את תמ"א 38 והיא תסתיים באוקטובר 2023. רשויות שכן מקדמות תוכניות, יקבלו ארכה מסוימת אם יגישו תוכנית לפי סעיף 23 לחוק התכנון והבנייה עד פברואר 2024 ואז תמ"א 38 ביישובים שלהם תוארך. רשות שלא תגיש תוכנית עד אז, תמ"א 38 בשטחה תתבטל בסוף אותו החודש. המשמעות היא שבתוך עשרה חודשים צריך להגיש תוכנית, אם לא - תמ"א 38 מתפוגגת". בנוגע לחלופת שקד אמר אלנתן כי: "החוק אושר כבר, ומי שרוצה להגיש תוכנית לפי חלופת שקד יכול להגיש. הדבר שעדיין לא אושר זה התקנות שמכוחן אשר להוציא הוראות והיתר בפעם אחת. אני מאמין שבעוד חודש התקנות יאושרו, ובמקביל אנו עובדים על תוספת בנייה לפי חלופת שקד וזה ייקח עוד כמה חודשים". על הסכנה מפני רעידות אדמה וטיפול מקיף במבנים הזקוקים לחיזוק אמר אלנתן כי: "אין ספק שאזור הפריפריה הרחוקה לא בתוכניות. הממשלה צריכה להכניס את היד לכיס ולחזק את הבניינים בפריפריה. או שהמדינה תיתן תמריצים משמעותיים ליזמים. אין פתרון אחר. השוק הפרטי יכול לפתור את הבעיה במרכז או בפריפריה הקרובה, אבל אני מקווה שבפריפריה הרחוקה הממשלה באמת תכניס את היד לכיס ותפתור את הבעיות שם".
בהמשך התייחס אלנתן לבעיה קשה אחרת של ענף הנדל"ן - הזמן הארוך שלוקח להוציא היתרי בנייה בישראל, כארבע שנים בממוצע על פי הנתונים. "אני לקחתי על עצמי את זה כמשימה. צריך לטפל בנושא הרישוי, כי שם יש משבר. כבר בחוק ההסדרים הקרוב יש לנו תיקון חוק שנאפשר במסגרתו לתקן את התקנות של חישוב השטחים. אנחנו רוצים לאחד את השטחים העיקריים ושטחי השירות על מנת להקל על העבודה של בודקי התוכניות. זה לוקח בערך 80% מזמן הבדיקה. בשנה הקרובה תהיה עבודה מאוד רצינית על נושא היתרי הבנייה".
"מקימים צוות שייבחן את כל הכשלים שיש בחוק התכנון ובנייה"
כרמית יוליס, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), התייחסה אף היא בכנס לתחום ההתחדשות העירונית ולשורה של מהלכי חקיקה. "בשנתיים האחרונות עשינו כמעט את כל החקיקה האפשרית בתחום ההתחדשות העירונית", כך יוליס, "העברנו צבר של חקיקה שעכשיו השוק לאט לאט מפנים. בסוף אנחנו יושבים במקום הכי רגיש שמצד אחד יש בו את הצורך לפתור את משבר הדיור לצד העובדה שהרבה פעמים האוכלוסיות שאנו מתמודדים איתן הם חלשות, וזה מערב שיקולים חברתיים. אבל החקיקה מוצאת את האיזונים הרלוונטיים". יוליס גם העניקה דוגמה מהשטח: "נתקלו בהמון מקרים בהם דיירים לא מבינים על מה הם חותמים ולכן החלטנו ללכת להסדרה שתגיד מה חייב להיות בעסקה. לכאורה מדובר על פרטים אלמנטריים שלא יחדש שום דבר ליזמים, אבל במקביל תהיה שם התייחסות מיוחדת שדייר שצריך לחתום על העסקה צריך להיות לידו עורך דין שיסביר לו מה המהות ועל מה הוא חותם". עוד אמרה יוליס כי בכוונתה לקדם עוד שינויים בחוק התכנון והבנייה בנושאים שונים: "ביחד עם השותפים שלנו, נתן אלנתן יו"ר מטה התכנון הלאומי ורפי אלמליח מנכ"ל מינהל התכנון, אנחנו מקימים צוות שייבחן את כל הכשלים שיש בחוק התכנון ובנייה. ויש לא מעט. אני מקווה שזה יביא לבשורה דרמטית ויוביל לייעול, וקיצור הליכים".
"פועלים לתת תמריצים, אך האוצר מתנגד"
ינקי קוינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, השתתף אף הוא בכנס והתייחס למצב הנוכחי בענף הנדל"ן וגם לתחום ההתחדשות העירונית: " במרכזי הערים אנו שואפים לבצע בינוי – פינוי – בינוי , כלומר לא בניה של טלאי על טלאי אלא מתן מענה לאוכלוסייה שתעבור לשכונה חדשה. הדבר יצריך חקיקה אך זה ייתן מענה גם לאוכלוסייה הוותיקה וגם לחידוש מרכז העיר. התהליך מקודם גם על ידי הרשות להתחדשות העירונית". קוינט התייחס גם למכרזי מחיר מטרה, התוכנית לדירות מוזלות שמקדמת הממשלה ואמר: " אני חושב שצריך לתת הטבה גדולה יותר בפריפריה ומצומצמת יותר במרכז. בגלל שערך הקרקע נמוך בפריפריה, קשה יותר לתת הנחה גבוהה יותר בפריפריה. גם במשרד השיכון הסכימו לתת סבסוד כדי שהמכרזים יצליחו אבל ההנחות צריכות להיות סבירות". קוינט התייחס גם לבחירות הקרובות לרשויות המקומיות ולקשר שיש לדבר להתחדשות העירונית: "בשנה הקרובה אנו נכנסים לשנת בחירות ואני צופה שתהיה לכך השפעה על השוק. אני מעריך שיהיו פחות הסכמות. כדי לייצר ברשויות המקומיות מוטיבציה, אנו פועלים לתת תמריצים, אך האוצר מתנגד".
