מי הן הערים שחוות את הקיפאון המשמעותי ביותר במכירת דירות, האם יש ערים שבהן דווקא נרשמת עלייה - וכיצד משתקפת המגמה בעיניים של המתווכים? בשנה האחרונה, עם רצף של עליות ריבית עד לשיא הנוכחי, שוק הנדל"ן חווה טלטלה, הן מהצד של רוכשי הדירות שהמשכנתאות שלהם התייקרו, והן מהצד של שוכרי הדירות שנאלצים לשלם יותר. מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שהתפרסם בסוף השבוע האחרון, אמנם הציג בלימה במחירי הדירות, אך רשם זינוק במחירי השכירות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש" ב-ynet radio
בשבוע שעבר אף פירסם הלמ"ס נתונים אודות מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש אפריל והציג שפל בהיקף העסקאות, לאחר שבחודש זה נמכרו 1,460 דירות חדשות בלבד - 50% פחות מהחודש הקודם, ויותר מ-50% פחות בהשוואה לאפריל אשתקד. גם נתונים שפירסמה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר הציגו שיא שלילי במסגרתו נרשמה צניחה של כ-50% בעסקאות המכירה של דירות חדשות ומיד שנייה יחד בחודש אפריל לעומת התקופה המקבילה. מדובר בכ-4,000 עסקאות בלבד - הנתון הנמוך ביותר מאז תחילת שנות האלפיים, למעט אפריל 2020 עת פרץ משבר הקורונה. במקביל, בבנק ישראל פירסמו את נתוני המשכנתאות לחודש מאי, ששיקפו גם הם צניחה של כ-46% בסך המשכנתאות שניטלו לעומת מאי 2022.
3 צפייה בגלריה
הירידה במספר העסקאות בשנה האחרונה
(צילום: עמית שאבי, שאול גולן, ישראל יוסף, אסף פרידמן, דנה קופל ואוראל כהן)
בדיקה שערך אתר "מדלן" עבור "ממון" ו-ynet השוותה את מספר העסקאות בערים המובילות בישראל בשנה האחרונה לעומת השנה שקדמה לה. ההשוואה הזו מעניינת במיוחד בגלל שהיא בודקת את התקופה שבה עלתה הריבית, בין אפריל 2022 ועד מרץ השנה, בהשוואה לאפריל 2021 ועד מרץ 2022 - תקופה שהתאפיינה בריבית נמוכה ללא תנודות. העיר עם הירידה המשמעותית ביותר במספר העסקאות היא מודיעין-מכבים-רעות, שם חלה צניחה של 75% ברכישת דירות - מ-2,848 עסקאות בתקופה שבין אפריל 2021 לפברואר 2022, לעומת 713 עסקאות בלבד בתקופה שבין אפריל 2022 עד פברואר 2023.
מי שחי את השוק ותנודותיו, בין היתר, אלה מתווכי הדירות. לדברי כרמית בירנבאום, מתווכת ממשרד לב הנדל"ן במודיעין, "השוק התהפך, וממצב של שוק של מוכרים, הפכנו לשוק של רוכשים. אם בשנה שעברה כל מה שהמוכר רצה הוא קיבל, כי הביקוש היה מטורף, ועל כל נכס היו עשרות קופצים וזמן המכירה הממוצע עמד על שבוע בלבד, הרי שכיום השוק התהפך ב-180 מעלות. הרוכשים הם אלה שמכתיבים את השוק, הם מרגישים שידם על העליונה ומרגישים את זה בהצעות".
בירנבאום מוסיפה כי "יש לא מעט רוכשים שיושבים על הגדר וממתינים שהמחירים ימשיכו לרדת. אנחנו רואים שהמשקיעים והזוגות הצעירים נעלמו מהשוק, ולכן הגענו למצב שבו יש על המדף לא מעט דירות בנות 4-3 חדרים, שהמחירים שלהן יורדים, משום שיש יותר היצע מביקוש. מדובר בירידה של בין 15%-10%, וזה משמעותי".
מה יקרה עוד שנתיים?
העיר כפר-סבא חוותה אף היא ירידה משמעותית של 63% במספר העסקאות, שצנח בתקופה שנבדקה על ידי מדלן מ-1,628 דירות שנרכשו ל-607 דירות בלבד. בעיר הרצליה נמדדה ירידה של 61% בכמות העסקאות ובתל-אביב חלה ירידה של 60%. בחולון ירדה כמות העסקאות בשיעור של 55%, לאחר שהשנה בוצעו בה 1,410 עסקאות, מול 3,138 עסקאות לפני כשנה. באשדוד נמדדה ירידה של 33% בהיקף העסקאות.
דקלה פור, מתווכת ממשרד הדרך לנכס באשדוד, מציינת כי "אנחנו בהחלט מרגישים את השינוי בעקבות צעדי בנק ישראל. בחודשים האחרונים, מאז העלייה הדרסטית של הריבית, חל שינוי גם בכמות העסקאות במשרד וגם בתחושה בשטח - אנשים פשוט יושבים על הגדר ולא ממהרים לרכוש, ואיתם גם המשקיעים, שהיום יכולים לשים את הכסף בבנק, שם הריבית מגיעה כיום לעד 5%, אז הם ירדו מהקנייה וזה מורגש".
פור טוענת כי "כשהריבית תרד, מחירי הנדל"ן יעלו שוב. היום מוכרים מורידים מחיר, אבל זו לא ירידת מחיר אלא חזרה למחיר הריאלי של שוק. עוד שנתיים אני מעריכה שהמחירים ישתגעו שוב, ולכן אני סבורה שמי שרוצה לקנות - זה הזמן. כאשר לוקחים מימון לנכס הוא לשנים רבות, ואחרי שנתיים ניתן למחזר את המשכנתא ולצמצם את ההחזר החודשי. מנגד, הקונים יכולים להרוויח היום עסקה טובה במחיר ריאלי". לגבי המוכרים, פור ממליצה להם להבין מה המחיר האמיתי של הנכס "ולא לפנטז על מחיר שלא קיים". לדבריה, כדאי להתייעץ עם איש מקצוע ושמאי מטעם הבנק.
3 צפייה בגלריה
ירידה במספר העסקאות בשנה האחרונה
(צילום: עמית שאבי, שאול גולן, ישראל יוסף, אסף פרידמן, דנה קופל ואוראל כהן)
גם רמת-השרון המבוקשת חוותה ירידה משמעותית של כ-46% במספר העסקאות, לאחר שנרכשו בה 559 דירות בשנה האחרונה לעומת 1028 בשנה שקדמה לה. בירושלים חלה ירידה של 19% במספר העסקאות, ואילו בראשון-לציון נמדדה ירידה של 26% בכמות הדירות שנרכשו מאז העלאת הריבית, לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
"בשנה שעברה היה טירוף, ואנשים יצאו לקנות כל מה שהיה", אומר דור אפרים, מתווך ממשרד גוב ארי נכסים בירושלים. "היום הטירוף נגמר, ואנשים חושבים טוב-טוב לפני שהם קונים נכס. זה מצב של שוק רגיל כמו שהכרנו בעשור האחרון. השנה הזו היא לא החריגה, אלא השנה שקדמה לה. הירידה במכירות שאנו מרגישים כיום מבשרת בעצם על חזרה לנורמה, לרמות הרגילות שבהן היה השוק לפני שהגיע לשיא".
ברק ששון, מתווך ממשרד הדרך הנכונה בראשון-לציון, מחזק את הדברים. "השוק עכשיו יותר ממוקד, ולא כל דירה שמתפרסמת נמכרת תוך 10 דקות. בתקופה הרותחת, שבה הריבית הייתה נמוכה, דירות נמכרו מאוד מהר, ונדמה שלרוכשים לא הייתה ממש אופציה להתלבט - מי שלא קנה באותו הרגע, הדירה נעלמה לו. היום אפשר לראות את הנכס, לחשוב, לבצע חישובי עלות-תועלת ביחס לשכונה, ביחס לגודל הדירה, ביחס לקומה ולבחור את הדירה המתאימה באמת".
יוצאת דופן ברשימת הערים היא באר-שבע, שעל פי בדיקת מדלן חלה בה דווקא עלייה בהיקף העסקאות בתקופות שנבדקו. על פי הנתונים, מדובר בעלייה של 1.6% בכמות העסקאות, עם 4,580 דירות שנרכשו בתקופה הנוכחית לעומת 4,507 בשנה הקודמת. לדברי שלומי עמר, מתווך ממשרד י.ש. בתים בבאר-שבע, "בדרך כלל, מעל 30% מהעסקאות בבאר-שבע מבוצעות על ידי משקיעים שרוכשים נכסים בסמוך לאוניברסיטה. מאז עליית הריבית ראינו פחות עסקאות מצד המשקיעים, שמעדיפים שהכסף שלהם יהיה בבנק, אבל אני מעריך שהם יחזרו לשוק. רוב העסקאות כיום מתבצעות על ידי משפרי ומצמצמי דיור, כאלו שעוברים בתוך השכונה, משדרגים או כאלו שמוכרים ועוברים לדירה קטנה יותר כי המשכנתא עלתה בצורה דרמטית והם לא יכולים לעמוד בהחזר".
עמר טוען כי "עכשיו זה הזמן הכי טוב לקנות, משום שלא קונים בעליית מחירים אלא כשיש עצירה או מיתון. כמי שמכיר את השוק 14 שנה, גם כיזם שבנה 70 בתים צמודי קרקע בשכונת הכלניות בעיר, המחירים יעלו עוד מספר חודשים. לכן מי שיקנה עכשיו ירוויח בעתיד".
"תמיד אפשר למחזר"
טל קופל, מנכ"ל חברת מדלן שערך את הבדיקה, מסביר כי "בערים שבהן נרשמו הירידות הגדולות ביותר בהיקף העסקאות היה שיווק מסיבי של פרויקטים בתקופה המקבילה אשתקד, בין אם במסגרת תוכניות מחיר למשתכן ובין אם בפרויקטים בשוק החופשי. בכפר-סבא, למשל, בלט במכירות פרויקט גבעת הדרים בשכונת אשכול. בהרצליה בלטו המכירות בשכונת גליל ים החדשה, שבה נמכרו דירות גם בתוכנית מחיר למשתכן וגם בשוק החופשי".
טל קופלצילום: אורית פניניקופל מוסיף כי "המחירים בערים האלו, שנחשבו בעבר לערי מעמד בינוני קלאסיות, המשיכו לטפס והפכו אותן לערי מעמד בינוני-גבוה ואף יותר מזה, מה שתומך בתיאוריה שלפיה לקיפאון הנוכחי אחראי בעיקר מעמד הביניים, שחושש לקחת משכנתא. נראה שבשוק נשארו היום בעיקר אלה שמוכרים ורוכשים דירות מאוד יקרות, או זולות במיוחד. לנוכח עליית הריבית והמחירים, נראה שכל השאר נותרים בינתיים על הגדר".
אז אילו טיפים מציעים המתווכים למוכרים וקונים בתקופה הזו? לדברי יעל סער, סמנכ"לית אנגלו סכסון בתל-אביב, "עליית הריבית הביאה לשינוי מגמה: אם לפני כשנה מוכרים העלו מחירים תוך כדי תהליך המכירה, הרי שהיום זהו שוק של רוכשים, ואחד האתגרים המרכזיים הוא להגיע לקונים מתאימים ולנהל מו"מ שמתאים לכל הצדדים. אנשים שאינם מיומנים בביצוע עסקאות מסוג זה, כולל תמחור הנכס, ניהול מו"מ והתמודדות עם חסמים שונים, מומלץ שיסתייעו באנשי מקצוע שידעו להגיע לקהלי היעד הנכונים ויסייעו לקדם את העסקה".
סער מוסיפה כי "בכל עסקה יש מאפיינים ייחודים, השאלה אם למכור או לקנות בשלב זה היא סובייקטיבית, וצריך לבחון כל מקרה לגופו. לדוגמה, עד כמה זוג צעיר או משפרי דיור יכולים להמתין לפני רכישת הדירה? כמה הון עצמי יש להם? ולגבי המוכרים - תלוי מתי ועבור מה צריכים את הכסף? אחד הגורמים המשפיעים ביותר על מציאת רוכשים וסגירת העסקה הוא תמחור הדירה. זהו נושא מורכב, מכיוון שכל דירה היא בעלת מאפיינים שונים, ואין שתי דירות שהן זהות. דירה שתתומחר במחיר נמוך מדי עלולה לייצג הפסד במכירת הדירה, ודירה שמתומחרת גבוה מדי עלולה להיות זמן ארוך בשוק מבלי למצוא קונה. המטרה היא להגיע לעסקה הטובה ביותר שתשרת את כל הצדדים".
"כיום יש אפשרות לראות את הדירה שאתם מעוניינים בה בלי לחץ, כי סביר להניח שהיא לא תימכר מחר בבוקר. לפני יולי 2022, אם ראיתם דירה שאהבתם, מיד היה צריך להתחיל לטפל בחוזה"
"יש לכם את האפשרות לראות את הדירה שאתם מעוניינים בה בלי לחץ, כי סביר להניח שהיא לא תימכר מחר בבוקר", אומר ששון. "לפני יולי 2022, אם ראיתם דירה שאהבתם, מיד היה צריך להתחיל לטפל בחוזה. זה לא המצב היום. אני ממליץ לחפש נכס שהפוטנציאל שלו מצדיק את המחיר, למשל בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38. בנוסף, זכרו שגם אם המשכנתא יקרה, זו לא חתונה קתולית - תמיד אפשר למחזר ולשפר תנאים, גם אם בעוד שנה-שנתיים".
ניר מסיקהצילום: גיל נחושתןומה לגבי שכר הדירה? בשיחה עם "ממון" ו-ynet מסביר ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, כי הסיבה להתייקרות שכר הדירה נעוצה בהעלאות הריבית על ידי בנק ישראל ובעובדה שהמשקיעים שרכשו דירות כדי להשכיר אותן וליהנות מהתשואה, "פשוט מגלגלים את התייקרות המשכנתאות שלהם ישירות לשוכרים. כל עוד הריבית תישאר גבוהה, וכך גם החזר המשכנתה, אני לא צופה שינוי לטובה".
בנוסף, מבהיר מסיקה כי "אל לנו להתבשם מהירידה הקלה שהציג מדד מחירי הדירות האחרון. המצב בענף כיום רחוק מלהיות משביע רצון, ויש לטפל כעת ביתר שאת באיומים ובכשלים האמיתיים הניצבים בפני הענף בתקופה הקרובה". לדברי מסיקה, "הריבית היא נקודת מפתח קריטית. גם אם המדד ימשיך להראות בחודשים הקרובים ירידות מחירים קלות, הבעיה האמיתית היא שהקיפאון בענף, בשילוב ההתייקרויות בעלויות המימון, מאיימים בצורה מוחשית על הקבלנים והיזמים. מי שלא השכיל לשמור בעשור האחרון כסף ליום סגריר והתפתה לעסקאות ממונפות מאוד, בהחלט נמצא בבעיה".
