בזמן שעיקר השיח הציבורי על תחום הנדל"ן מתמקד במחירי הדירות והשפעת הריבית על המשכנתאות, מסתמן שהמשבר הבא כבר מעבר לפינה. גורמים שונים בענף הנדל"ן מתריעים, כי לצד המיעוט בעסקאות והקושי של משקי הבית לרכוש דירות, הענף עומד נכון להיום בפני שתי בעיות משמעותיות נוספות המאיימות להעיב על המשך הפעילות התקינה של הקבלנים. מצד אחד הריבית הופכת את המימון לכמעט בלתי אפשרי, ומצד שני גם ביטוח הקבלנים בפרויקטים נהפך בהדרגה למשימה כמעט בלתי אפשרית. חשוב להבין שככל שקבלנים לא יכולים למצוא ביטוח, או שהביטוח יקר מאוד, וככל שקשה יותר להשיג מימון לבנייה או לרכישת קרקע – הבסיס לפעילות התקינה של הענף, קרי הגדלת ההיצע, נמצא בבעיה.
"הדלק של הענף זו הריבית הנמוכה, והאש שפרצה בענף באה מהריבית הגבוהה - בסוף, הכול זה הריבית", כך מסביר יקי רייסנר, מנכ"ל רייסדור יזמות. "משק שהיה רגיל להלוואות ב־1.8% ריבית, עובר להתרגל ל־7.5%, פי ארבעה, וזה לא פשוט. חברה ששילמה 20 מיליון ריבית בשנה, משלמת היום 80 מיליון. אם האירוע הזה יימשך שנתיים, תוספת הריבית תעלה לחברה 120 מיליון שקל. צריך להבין שזה משמעותי מאוד. ניקח למשל חברה בינונית, שמחזיקה קרקע ל־500 יח"ד, כאשר כל יח"ד עלתה לה בממוצע 1 מיליון שקל. על כ־500 מיליון שקל בדוגמה הזו לקחה החברה 80% מימון, שזה סביר, והבנקים אפשרו זאת לפני שנה. הריבית השנתית עומדת על כ־30 מיליון שקל. שנתיים זה כבר 60 מיליון שקל. המשמעות היא שעל 500 דירות זה 120 אלף שקל לדירה, בתוספת מע"מ זה כבר 140 אלף שקל. נוסיף לכך רווח יזמי של 18% אחוז, זה כבר 165 אלף שקל התייקרות לדירה ממוצעת. וכל זה רק בגין המימון. ואם נוסיף מחירי דירות שירדו נניח ב־10%, קיבלתם פרויקטים שלא מרוויחים ואף מפסידים כסף".
"המממנים בודקים יותר לעומק"
איתן לוי, שותף מנהל באילה אגם, מציין שלצד הקושי במימון עצמו והעמדת הון עצמי, גם גופי המימון השונים לקחו צעד אחורה ומתנהלים אחרת היום: "עליית הריבית בשנה האחרונה הובילה לשינוי משמעותי בכללי המשחק בשוק הנדל"ן, והיא משפיעה באופן ניכר על כל הענף. המדובר בהשפעה רוחבית על מיזמי הבנייה: גם על פרויקטים למגורים, שבהם עליית הריבית הובילה לעצירת קצב העסקאות וקצב עליית מחירי הדיור, וגם על נדל"ן מניב, שבו הערכות השווי של הפרויקטים השונים מושפעות בצורה חדה משיעור הריבית במשק. אנו רואים שהמממנים בודקים יותר לעומק ובצורה מדוקדקת את ההיתכנות העסקית של עסקאות נדל"ן חדשות שהיזמים מבקשים לממן, ואת ההנחות והתחזיות העומדות בבסיסן. זאת כדי להבין טוב יותר עד כמה הפרויקט יציב בתקופה זו של חוסר ודאות בענף. קל לייצר קובץ אקסל, שמראה על רווח נאה מפרויקט עבור המממן, אבל צריך להבין מה ההנחות שעומדות בבסיסו וכמה הן שמרניות ומעוגנות במציאות, כי בסוף את ההלוואה מחזירים מתזרים על מכירת דירות, ולא ממספרים שכתובים באקסל, בעוד הדירות נמצאות על המדף".
איתן לויצילום: גיא אקטיב ברנדינגלתפיסתו של לוי, השחקנים בשוק הנדל"ן המקומי נדרשים להפנים, שאחרי שנים ארוכות התנאים השתנו, והתקופה החדשה צפויה להיות מאתגרת יותר: "היום יזמים מבינים שעיכובים בפרויקטים עולים הרבה יותר כסף, ודירות שיושבות על המדף עולות הרבה יותר כסף, ומי שהניח שמחירי הדיור ימשיכו לעלות בקצב הולך וגובר, צריך להתרגל למציאות עסקית חדשה. אם בעבר היינו רואים הסתערות על מכרזים בכל מחיר, כעת, כאשר לכסף יש מחיר גבוה, שיקולי הכדאיות השתנו. אגב, מי שנהג כמונו והיה שמרן גם בימים שבהם המימון ניתן בנדיבות רבה יותר, ולא הניח תחזיות ורודות ומנותקות, קוצר כעת את פירות השמרנות, ויכול להיכנס לעסקאות חדשות ובתמיכת גורמי המימון".
"צניחה של מעל 50% במחירי הקרקעות להשכרה"
תחום נוסף שמושפע משמעותית מעליית הריבית הוא דיור להשכרה, בעיקר מכרזי המדינה. שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט מסביר: "הריבית יצרה אפקט משולש בשוק הנדל"ן – היא ייקרה לרוכשים את המשכנתאות - וכמות העסקאות ירדה משמעותית, היא ייקרה ליזמים את עלויות המימון – וחלקם עצרו התחלות בפרויקטים חדשים או חדלו מלרכוש קרקעות, והאפקט השלישי שנגזר מהשניים הראשונים הוא ירידה במחירי הקרקעות. באשר לקרקעות להשכרה לטווח ארוך, אני סבור שהיה בשנתיים האחרונות חוסר סבירות בתמחור שלהן והסתמכות גדולה מדי על סביבת ריבית ואינפלציה אפסית וגורמים אחרים, לא בהכרח כלכליים, שתרמו למגמה זו. במכרזים האחרונים אנו רואים צניחה של מעל 50% במחירי הקרקעות להשכרה, ולתפיסתי המחירים חוזרים לסביבה הנכונה, המשקפת נכון יותר את תנאי השוק וניהול הסיכונים לטווח הארוך". לצד ההשפעה על הדיור להשכרה, מוסיף ג'יני שגם נדל"ן מסורתי למגורים ומחירי הקרקע מושפעים: "לדעתי, אותם תנאי שוק וכלכלה דוחפים מטה גם את מחירי הקרקעות לבנייה רוויה למכירה. זאת מפני שעלויות הביצוע לא השתנו משמעותית, יכולת הקנייה של הציבור ירדה, והמקום היחידי שניתן לעשות התאמה לסביבה הכלכלית הוא דרך מחיר הקרקע, ורואים זאת במכרזים. יזמים שמחזיקים בקרקעות ישנות או כאלו שנרכשו בשיא, ייאלצו לקבל החלטות קשות – לחכות לימים טובים יותר, אם המימון מאפשר זאת, או לממש קרקעות ונכסים אחרים במחירי השוק הנוכחיים. בהתאם לשוק המסתמן והקושי הגובר ביכולת רכישת הדירה, המדינה חייבת להציע חלופה באמצעות דיור להשכרה. לתפיסתי, המדינה חייבת לעודד את התחום בהקצאת קרקעות ייעודיות בהיקף גדול ולצפות לתמחורן הראוי על ידי השוק. התאמות רגולטיביות ופתרון לנושא האקוטי של המע"מ, שלא מאפשר ליזם הזדכות על מע"מ התשומות בעת הקמת פרוייקטים לשכירות ארוכת טווח, יכולים לתרום רבות לשוק, שלהבנתנו, הוא מרכיב מהותי בגיוון שוק פתרונות הדיור בארץ".
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, מסבירה אף היא שהמימון מושפע באופן חד מעליית הריבית, אך מוסיפה שיש תחומים בנדל"ן שמושפעים יותר, ויש שפחות: "הריבית היא אכן מרכיב מכריע המשפיע באופן ניכר על עלויות המימון של פרויקטים. השפעתה באה לידי ביטוי בפרט בפרויקטים שהם 'צרכני אשראי' מובהקים – שבהם רכיב הקרקע גבוה מאוד ביחס לעלות הכוללת של הפרויקט, או פרויקטים שנבנים באחת ולא בשלבים, ודורשים בתחילתם השקעות גבוהות הממומנות באשראי בנקאי או חוץ בנקאי. בפרויקטים כאלה סביבת הריבית הגבוהה עלולה להוביל לירידה ברווחיות היזמית. יש לזכור, שהריבית במימון נדל"ן קפצה מ־2%-3% ל־6%-7% בתוך כשנה בלבד, והיא מעמידה בספק את ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים. מנגד פרויקטים אחרים מושפעים מכך פחות, למשל פרויקטים שיש בהם מכירות מוקדמות גבוהות, כמו 'מחיר למשתכן' או פרויקטי התחדשות עירונית שאין בהם מרכיב קרקע. בסוג הזה של הפרויקטים הוצאות המימון מורכבות בעיקר מעמלות או ערבויות חוק מכר וכדומה, ולכן הריבית הגבוהה אינה מסכנת את מימושם".
"זינוק חד בגובה הפרמיה"
כאמור, לצד ההשפעה המשמעותית של הריבית על שורה של תחומים וכלל השחקנים בענף, לאחרונה מתמודדים הקבלנים עם בעיה נוספת הקשורה לתחום הביטוח. גורמים בענף מדווחים על עלייה חדה בסעיף ההשתתפות העצמית בפרמיות הביטוח של הקבלנים, ואם זה לא מספיק – נראה שנכון להיום גם לא רואים אור בקצה המנהרה.
שירי בכר מסאמי, סמנכ"לית ומנהלת אגפי תשתיות ובנייה חוזית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסבירה ומדגימה: "ראינו עליית מדרגה גם בתחומים שהיה קל מאוד לבטח, כמו הבנייה לדיור. פנה אלינו קבלן שמבצע פרויקט תמ"א 38, וקיבל היתר לעלות על הקרקע, הספיק לפנות את הדיירים ואף למכור את הדירות. אך לאחר הערכה מחודשת החליטה חברת הביטוח שסיפקה לו ביטוח, לבטל את הפוליסה, כי הפרויקט מורכב מדי. המשמעות הרת אסון עבור הפרויקט, הקבלן הדיירים והרוכשים החדשים".
שיר בכר מסאמיצילום: נירי גתמוןבענף מסבירים, כי מגוון סיבות הביאו לעצירת הביטוחים בתחום הבנייה. אירועים גיאופוליטיים, שגרמו לעליית הפרמיה בעולם היו ההתחלה, ורגולציה מקומית ישראלית מחמירה הוסיפה למדורה שמן חדש ולעיתים אף מאיינת את היכולת לקבל ביטוח כלל, ובכך מסכלת או מעכבת מימוש של פרויקטים הנדסיים. נציגי הקבלנים בהתאחדות אומרים כיום, שהמצב מחייב התערבות מיידית של הרגולטור, ושילוב של מגוון פתרונות.
מסמי בכר מוסיפה: "השלכות ייקור הביטוח הן רחבות היקף, מרווחי קבלן הביצוע הם נמוכים ממילא, הפרמיות קפצו בעשרות ולעיתים במאות אחוזים, תנאי כניסה לכיסוי ביטוחי הוחמרו, ההשתתפות העצמית גדלה לבלי הכר, ובסוגי פרויקטים הנחשבים כבעלי סיכון מיוחד, קיים לעיתים קרובות קושי ממשי להנפיק פוליסת ביטוח. הדברים נכונים ביתר שאת לגבי פרויקטים המוגדרים מראש כעתירי סיכון, כמו מיזמים מורכבים של התחדשות עירונית, חדירה למפלס מי תהום, פרויקטים בתחום שימור מבנים ובאופן ניכר פרויקטים בתחום התשתיות. העלויות המשמעותיות מכרסמות ביכולת הביצועית הקבלנית בכלל, הן בשוק הפרטי והן בפרויקטים ציבוריים רבים המתנהלים בארץ. ברור מהי המשמעות של סטגנציה בענף הביצוע, המשליכה על המשק כולו".
איציק סימון, מנכ"ל־מייסד סוכנות הביטוח איציק סימון המתמחה מעל 30 שנה בביטוחי בנייה, מדגיש, כי מהלך משמעותי נוסף הוא שינוי התפיסה של מבטחי המשנה בחו"ל, דבר הכולל השלכות רוחביות ועמוקות על ביטוחי הבנייה בישראל. "מבטחי המשנה בחו"ל, שהם למעשה חברות הביטוח הבינלאומיות שמספקות את הגב הכלכלי לחברות הביטוח הישראליות, שינו גישה באופן דרמטי", מסביר סימון, "בעקבות הפסדים רבים שספגו בשנים האחרונות, והגיעו לשיא ב־2019, התקבלה בקרב מבטחי המשנה החלטה להציג תוכניות ברורות של מעבר לרווח וצמצום הפסדים". סימון מדגיש, כי "בעוד התופעה הורגשה בביטוחי הבנייה בכל העולם, היא נוכחת מאוד בשוק הישראלי, המתאפיין בפרמטרים ייחודיים, כמו ריבוי תאונות עבודה ומעורבות המוסד לביטוח הלאומי".
"ללא ביטוח - לא תהיה בנייה"
בהתאחדות הקבלנים מדגישים נקודה נוספת בהקשר הביטוחי: "מזמיני עבודה מהמגזר הציבורי ומהמגזר הפרטי עורכים לעיתים קרובות ביטוח עבודות קבלניות בעצמם, אך יחד עם זאת, במסגרת מכרזי עבודות הביצוע שלהם, דורשים מקבלן הביצוע הנבחר ביטוחים משלימים בלבד של חבות מוצר ואחריות מקצועית. ההשלכה על כך בשטח היא שהקבלן הופך למסורב ביטוח או מחויב ו'לכוד' ברכישת ביטוח ספציפי לפרויקט באותה חברת ביטוח, שבה מזמין העבודה ביטח את הפרויקט שלו. הדבר יוצר קושי בניהול הסיכון, שכן לא הגיוני לחדש פוליסות ספציפיות לאורך שנים, ולעיתים הוא נאלץ לרכוש ביטוח עבודות קבלניות, המהווה למעשה כפל ביטוח לביטוח שהמזמין כבר ערך". יוסי זגדנצקי, מנכ"ל מ.י. ישראלית העוסקת בייעוץ ביטוחי ומומחה לחברות קבלניות ומפעלי תעשייה, מוסיף: "ללא ביטוח לעבודות קבלניות - לא תהיה בנייה. לא למגורים, לא למסחר ולא לתשתיות, והמשמעות ברורה. כבר היום מתקשים לבטח עבודות תמ"א 38 עם מבנים לשימור. בפרויקטים שבהם קיימת סכנה של מי תהום, חברות הביטוח מצמצמות את הכיסוי בפוליסה באופן שקבלן סביר יימנע מנטילת סיכון כזה, ומתנים אף בהשתתפות עצמית של מאות אלפי שקלים".
על־פי בדיקה שערך יועץ הביטוח עו"ד ארז קדם, יועץ אסטרטגי בביטוח לחברות וניהול סיכונים, שמלווה חברות נדל"ן גדולות, נרשם זינוק חד בשיעור של מאות אחוזים בגובה הפרמיה שמשלמים קבלנים בגין כיסוי ביטוחי לפרויקטים. לדבריו, "העלייה החלה לפני שלוש שנים, וכל שנה המחירים עולים וגם ההשתתפויות העצמיות במגמת עלייה. הנתונים מלמדים, כי כל פרויקט מעבר לסכום עלות ביצוע של 100 מיליון שקל מחייב את המבטחות לבחון הצעות אצל מבטחי משנה, ובחלק מהפרויקטים פרמיית הביטוח מגיעה אף לשיעור של 1%–1.35%".
עו"ד ארז קדם מביא כמה דוגמאות להתמודדות של לקוחותיו עם המצב הבעייתי: "מבוטח שהחל את העבודות הקבלניות בשנת 2020 וחווה עיכובים מכל מיני סיבות כולל הקורונה, והוא מבקש להאריך את הכיסוי הביטוח, נתקל כיום בשתי 'תקלות'. האחת - המבטחת הקפיצה את הפרמיה מ־200 אלף שקל ששילם ב־42 החודשים האחרונים, ל־750 אלף שקל לארכה נוספת בת שנה. התקלה השנייה - עלייה בהשתתפויות העצמיות בשיעור של כ־250%. מבוטח נוסף, שחווה תביעות בהיקף של 2 מיליון שקל - קיבל סירוב מהמבטחת להאריך את הפרויקט, ורק אחרי לחצי הבנק הצלחנו להשיג לו ארכה לכיסוי בפרמיה נוספת של 1,000% והשתתפות עצמית בכל נזק של מיליון שקל. מבוטח אחר הפר הסכם מול דיירים, משום שלא הצליח להשיג ביטוח להוספת מרפסות, ומבוטח נוסף 'מתגלגל' בשוק ללא ביטוח להקמת שתי קומות נוספות מעל קניון פעיל". אם כל אלו לא מספיקים, עו"ד קדם מוסיף שגם בתחום ההשתתפות העצמית המצב נהיה גרוע יותר מבחינתם של הקבלנים: "מבחינת גובה ההשתתפות העצמית שנקובה בפוליסות הקבלנים, יש עלייה בשיעור חד. כך לדוגמה עד לשנת 2019 סכום ההשתתפות העצמית בפרק נזקי רכוש הגיע בטווח המרבי שלו עד ל־100 אלף שקל, אולם כיום הוא עומד על כ־500 אלף שקל ובמקרים מסוימים אף מגיע למיליון שקל. בכל הנוגע לכיסוי צד ג' – הזינוק אף גבוה יותר: בעבר קבלנים נדרשו לשלם במקרה של נזק השתתפות עצמית בתביעות שיבוב של המוסד לביטוח לאומי בגובה של עד 50 אלף שקל, אולם כיום הסכום יכול להגיע גם ל־250 אלף שקל".
עו"ד ארז קדם מסכם: "אנו מטפלים במאות תיקים בשנה וערים לתנאי הביטוח שמתקשחים, לצד עליות מחיר בפרמיות ובהשתתפות העצמית. בתיקים שבהם המבוטחים מבקשים ארכה לפוליסות, לפעמים בשל ריבוי תביעות נתקלים בסירוב של המבטחות, מה שיכול לגרום להם הפרת הסכם מול דיירים ומול בנקים בהסכמי ליווי. במקרים אחרים, גם אם מקבלים ארכה, משנים את תנאי הכיסוי שלה".
