בכל הקשור להתחדשות עירונית, עיקר השיח מתמקד בשלבים המוקדמים של התהליך: גיבוש הדיירים, מציאת עו"ד מומחה לליווי בעלי הנכסים לצד חברת בנייה מנוסה, מועד הריסת הבניין הישן ותחילת בנייתו של הבניין החדש. מי שנמצא כבר בדרך לדירה החדשה, נחשב לסיפור הצלחה, ולא פעם מתייחסים אליו כמי שמשימתו כבר הושלמה. אבל להתחדשות עירונית אתגרים גם בהמשך, ואחד מהם קשור למעבר לדירה החדשה והתמודדות עם התחזוקה בבניינים החדשים. מדובר במציאות שונה לחלוטין, שלעיתים אף יכולה להיות מעיקה.
אומנם בעלי הדירות קיבלו דירה חדשה, גדולה יותר, בקומה גבוהה יותר ומשודרגת יותר, אבל במקביל היא גם ממוקמת בבניין גבוה במרבית המקרים, שבו מערכות מורכבות ועלויות שונות של אחזקה. אם בבניין הישן שילמו הדיירים ועד בית בגובה 150-100 שקל לחודש עבור ניקיון, תיקונים או גינון, בבניינים החדשים כבר יש חברת ניהול, שגובה מהם מאות שקלים בחודש, תלוי בשירותים ובמתקנים. מדובר בעלות נוספת שאינה מבוטלת, לצד עלייה גם בתשלום הארנונה, שבעלי הדירות צריכים לקחת בחשבון כבר מהרגע הראשון.
בדקנו מה קורה בשטח בסוגייה זו, כיצד מתמודדים עימה היזמים ואילו פתרונות קיימים.
"בכל פרויקט פינוי־בינוי חשוב לנו שהאוכלוסייה הוותיקה תישאר", פותח ואומר משה קורן, מנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אזורים, "האוכלוסייה הוותיקה מעלה את החששות הללו, ואנחנו דואגים להיות שקופים איתם מההתחלה ועד הסוף. חשוב לנו לבסס אמון, כיוון שמדובר בתהליך ארוך טווח. לכן בחלק מהפרויקטים אנחנו מציעים פתרונות נקודתיים שאנחנו מזהים מראש עבור דיירים שמציפים בפנינו קשיים כלכליים או חברתיים. כך עבור חלקם אנו נושאים בעלות התחזוקה הנוספת בדירות החדשות, ובמקרים אחרים אנחנו מציעים פתרונות גמישים, המאפשרים לבעלי הדירות להיפגש גם עם תקבולים כספיים, שיעזרו להם בעלויות הנוספות. פתרונות גמישים יכולים להיות מודל ה'פינוי־זיכוי', שאזורים מציעה, ומאפשר לדייר לבחור דירה שוות ערך לדירת התמורה בפרויקט מתוך ההיצע העצום של דירות החברה – בלי הגבלה מבחינת האזור, גיל הדייר או זהות הדירה הנבחרת". קורן סבור, שגם המדינה צריכה להתערב: "גם רשויות התכנון צריכות להתייחס לסוגיה, ובין היתר, להגדיר מחויבות של היזמים לעלות של התחזוקה החדשה ולתת לכך ביטוי בתקן 21, למשל לאפשר לאוכלוסייה מסוימת לפצל את דירת התמורה בשימוש היומי, כדי שיוכלו ליהנות מהכנסה נוספת".
בני שילון, מנכ"ל אלמוג 38 בע"מ מקבוצת אלמוג, אומר, כי: "המעבר לדירה חדשה בבניין מודרני, לרוב בבניין גבוה או מגדל עם מעליות, לובי גדול ושטחים משותפים, גורר התייקרות לא מבוטלת, לעיתים של מאות שקלים בחודש, בעלויות התחזוקה השוטפות הנדרשות מבעלי הדירות". לדבריו, המדינה דורשת מהיזמים לפעול בדרך מסוימת כדי להקל על חלק מבעלי הדירות הוותיקים: "המדינה דורשת מיזם בפרויקט פינוי־בינוי להעמיד קרן הונית לתחזוקת הבית המשותף החדש לפרק זמן של חמש שנים ממועד האכלוס, וזאת לבעלי דירה קיימת יחידה בגיל פרישה, וכל עוד הם ממשיכים להתגורר בבניין החדש. בעלי דירות קיימות בפרויקטי פינוי־בינוי מגלים מודעות רבה לנושא זה ומבקשים לכלול זאת בסל התמורות הניתנות להם. קבוצת אלמוג מבינה את חשיבות הסיוע לבעלי הדירות הקיימות במעבר לבניינים מודרניים, ודואגת לכלול בתמורות הניתנות לבעלי כל הדירות, אשר יחזרו להתגורר בבניין החדש, גם את קרן התחזוקה ההונית, ובמקרים מסוימים אף לפרקי זמן ארוכים יותר".
במקביל יש גם מי שסבור שעליית שווי כתוצאה מתהליך התחדשות עירונית מהווה תמורה גדולה לבעלי הדירות הישנות, מה שהופך את התייקרות דמי הניהול או התחזוקה לנושא יחסית שולי. רחל מלכה, מנכ"ל ובעלים חברת מעוז דניאל, מסבירה: "התחדשות עירונית כוללת שיפור מהותי עבור הדיירים הוותיקים מבחינת איכות החיים וגם מבחינה כלכלית - הם מקבלים דירה חדשה ששוויה ביחס לדירה הישנה מגלם פערים של מיליון שקל ויותר. לצד זאת באופן טבעי, ישנה גם עלייה בעלות האחזקה, היות שהדירה והבניין דורשים תחזוקה שוטפת ויקרה יותר מזו הנדרשת בבניינים ישנים. תוספת עלות האחזקה, לתפיסתי, בטלה בשישים אל מול התועלת שמפיקים הדיירים, והיא גם לא מהווה שיקול לביצוע פרויקט התחדשות ובהחלט לא מהווה חסם. אנו כיזמים בהחלט מנסים לבוא לעזרת הדיירים לכל אורך התהליך, ומסייעים להם בתחומים רבים שמסתכמים בכסף רב, דבר שמקל עליהם לשלם את עלות התחזוקה השוטפת. בין היתר אנו מסייעים באיתור דירות חלופיות למפונים, הסתייעות במתווכים, טיפול הוליסטי בקשישים ובמוגבלים עד להשלמת העברתם לדירה החלופית ועוד".
"הופך לנוהג מקובל יותר ויותר"
לפני שמתחילים פרויקט התחדשות עירונית, חשוב להכיר את נושא התחזוקה והאחזקה, ויש להקפיד שתהיה לכך התייחסות גם בחוזה מול היזם. עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', מסבירה: "בבניינים הישנים, ללא מעליות או חברת ניהול, ההוצאות העיקריות היו תשלום דמי ועד בית להוצאות שוטפות. עם התרחבות ההתחדשות העירונית ובניית רבי קומות, השתנו פני הדברים, והתחזוקה היקרה הפכה להיות סטנדרט, וכך גם ההוצאות הנלוות. זאת מפני שבבניינים החדשים מותקנות מערכות מתקדמות, לעיתים מספר מעליות, מאגרי מים, ספרינקלרים וגלאי עשן, שטחים משותפים וציבוריים ועוד – ואלה דברים שתחזוקתם עולה כסף, ונדרשת חברת ניהול מקצועית. ניתן לקבוע בהסכמים שעם חזרת דיירים ותיקים לדירותיהם החדשות, היזם ייקח על עצמו את תחזוקת הבניין בשנים הראשונות. הסכם כזה למעשה מעניק לדייר זמן הסתגלות להוצאות החדשות בדירה המשודרגת. סוגיה נוספת שיכולה לסייע לחלק מהדיירים היא הטבת ארנונה לקשישים, שהעיריות מציעות לתקופות מסוימות, בהתאם לחוקי ההתחדשות העירונית".
עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין בסון העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית, מוסיף: "אחד מהחששות הגדולים של דיירים בבניינים שמועמדים לפינוי־בינוי הוא גובה דמי הניהול שיידרשו לשלם במגדל החדש, כאשר לא פעם מדובר באוכלוסיות מעוטות יכולת. לפני שלוש שנים הוטמע בהסכם המדף, שפורסם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בסיוע משרדנו, מנגנון קרן התחזוקה. מנגנון זה אף קיבל ביטוי בהחלטת מיסוי שפורסמה על ידי מיסוי מקרקעין, וכיום אנו רואים בכל הסכם (גם מחוץ לאזורי הביקוש), כי המנגנון מוטמע, והיזמים מתחייבים לממן לדיירים הוותיקים שיגורו בדירות החדשות סכום מסוים לתקופה של בין חמש לעשר שנים. לרוב מדובר בסכום שמשקף את ההפרש בין ועד הבית שמשולם כיום על ידם לדמי הניהול שייגבו בגין הדירות החדשות (בהתאמה לנוסח הוראת הביצוע של רשות המיסים)".
קליין מתייחס גם למנגנון קרן התחזוקה המיועדת לסייע לדיירים לשלם את דמי הניהול. "זה הופך לנוהג מקובל, כאשר ההטבה ניתנת לא רק לבעלי הדירות שמתעתדים לגור בדירה החדשה, אלא אף לקרוביהם מדרגה ראשונה שעתידים לגור בה".
לדבריו, מדובר במנגנון וולונטרי, שכן החוק מחייב מימון מלא לחמש שנים רק במקרה של מי הגיע לגיל פרישה ושזכאי להבטחת הכנסה. בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קיים סעיף, שמחייב את היזם לממן את דמי הניהול למשך חמש שנים לקשיש שעומד בקריטריונים ספציפיים מאוד, שכוללים גם מצב סוציו־אקונומי מוחלש. "כיום אנו דורשים הקמת קרן תחזוקה בכל פרויקט כזה. למעשה, אפילו בפרויקטים חתומים השגנו את ההטבה הזו בדיעבד לדיירים. כך למשל ההסכם עם היזם בפרויקט הטייסים בתל אביב, שנחתם בשנת 2012, לא כלל קרן תחזוקה, שכן בזמנו לא היה מקובל לחשוב על מנגנון שכזה. עם זאת במסגרת עדכון להסכם שבוצע על ידינו (כמי שמייצגים את הדיירים) בחודשים האחרונים ולקראת הוצאת הפרויקט לדרך, הסכים היזם להוסיף להסכם מנגנון של קרן תחזוקה". במקביל מספר קליין על רעיון נוסף שעלה בעבר ונועד לנסות ולפתור את הבעיה מכיוון אחר. "לפני קרן התחזוקה נעשה ניסיון להשתמש במנגנון שונה. ניסינו לעשות זאת בעבר יחד עם עיריית תל אביב ובשיתוף אנשי מקצוע בתחום. הרעיון היה ליצור יחידה נפרדת בבניין, שדמי השכירות שלה ייכנסו לקופת דמי הניהול, וזאת על מנת לסייע לבעלי הדירות. אבל הפרקטיקה נפסלה בשל מורכבותה המשפטית, ועיריית תל אביב כבר בשנת 2018 דרשה מהיזמים במסגרת קידום התב"ע החדשה התחייבות למימון קרן תחזוקה, וזו כאמור שולבה במסגרת הסכם המדף. כך למשל בפרויקט פרי מגדים בנחלת יצחק בתל אביב, שיוצא לדרך בימים אלה, במסגרת מסמכי התוכנית, נקבע כי מספר דירות או יחידה מסחרית בקומת הקרקע יושכרו, ודמי השכירות ישמשו את דיירי הפינוי־בינוי למימון דמי הניהול בבניין החדש. אך כאמור, הפרקטיקה נפסלה מבחינה משפטית, ובמסגרת עדכון ההסכם מול חברת שיכון ובינוי, גיבשנו מתווה של קרן תחזוקה, ולפיו הדיירים יקבלו מימון מלא של דמי הניהול לתקופה של חמש שנים".
חדש מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: מדריך ניהול ותחזוקת רבי־קומות
בזמן שנושא התחזוקה והאחזקה תופס תאוצה ברמה הציבורית, הרגולציה לא מתקדמת באותו הקצב. כבר לפני שנים התחילה להיעשות עבודה חשובה, ותזכיר חוק הנוגע לפיקוח על חברות ניהול וקביעת כללים וסטנדרטים היה אמור להתקדם במשרד המשפטים. עם זאת התזכיר לא קודם, וגם היום קיים ואקום בתחום. אבל יש גם מי שהחליט לא להמתין לחוק או לתקנות חדשות. מדובר ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהחלה לגבש מדריך בתחום לשימוש בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אבל גם בפרויקטים אחרים חדשים שסוגיית התחזוקה עומדת לפתחם. המדריך המקיף שמפורסם לציבור בימים אלו, כולל חומרים חשובים בנושא.
דוד רוטר, מנהל תחום מדיניות ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסביר את המהלך ומפרט מה הוא כולל. "הרשות להתחדשות עירונית הוציאה דו"ח בנושא כבר לפני מספר שנים. הנושא מעסיק אותנו הרבה מאוד זמן, וככל שהיקפי הבנייה עולים, מדובר בדרמה של ממש, כי המציאות משתנה ויש להתייחס לכך. יש עוד ועוד מגדלים, ויחד איתם יש גם מורכבות חדשה של ניהול ותחזוקה. על הדברים האלו צריך לתת את הדעת". רוטר מסביר, כי המדריך מתפרסם עוד לפני שהרגולציה בתחום אושרה או הושלמה, והמטרה המרכזית היא לגשר על פער הידע שיש היום בציבור. "המטרה שלנו היא להביא ידע וכוח לנציגות הדיירים של הבניינים. לצערי, היום הדיירים לא שואלים השאלות הנכונות. יש ערפל גדול ואין מספיק אנשי מקצוע שיוכלו להסביר מה צריך להיות ועל מה להקפיד. חובה שיהיה לבעלי הדירות הידע איך לבדוק ואיך להתנהל בבניין כזה. למשל, איך להתנהל בחשבונות הבנק של מגדל עם מאות אלפי שקלים לעומת חשבון קטן של ועד הבית הישן. מבחינת בעלי הדירות, יש לכך משמעויות רבות. המדריך מיועד תחילה לבעלי הדירות, אבל מומלץ גם לחברות הניהול ולעורכי דין שעוסקים בנדל"ן. כל הידע שנמצא בפנים - נצבר במהלך השנים מניסיון בשטח".
המדריך מתמקד בשלוש אבני יסוד של תחום הניהול והתחזוקה של מבני מגורים: ניהול תקציב מושכל, מעורבות בעלי הדירות וניהול יוזם ושקוף, וכולל גם פרק העוסק בתחזוקה מקצועית. "מדובר בנושאים חשובים", מסביר רוטר את ההיגיון מאחורי החלוקה, "חשוב מאוד להבין איך מנהלים את התקציב ואיך מתכוננים נכון גם לעתיד. יש הרבה תחזיות שהמגדלים, או חלקם הגדול, יהפכו ל'סלאמס' בעתיד בדיוק בגלל היעדר תחזוקה נכונה. התנהלות נכונה, כפי שמנחה המדריך, תמנע בדיוק את המצב הזה. למשל, אנחנו מציעים לפתוח קרן, כמו קרן פנסיה, למגדל לצורך התחזוקה העתידית של המערכות והמבנה, לשימור ולשיקום הבניין. מדובר על כ־10% מהתשלום החודשי שיוקצה לקרן לצורך חיסכון, לצד קביעה ברורה בתקנון מתי אפשר וצריך להתחיל להוציא את הכסף. מדובר בפרקי זמן ידועים מראש, שבהם המערכות המורכבות צריכות להיות מתוחזקות. לצד זה, המדריך מציע תוכנית פעולה תקציבית מלאה, שאותה יש למלא על בסיס המערכות הספציפיות שהותקנו בכל בניין ובניין. זה תקציב המיועד רק לתחזוקה מונעת, ולא לכל מיני החלפות של שנדלירים בלובי או ספות בחדר דיירים. על-פי העבודה המקדימה שעשינו לקראת המדריך, התנהלות כזו יכולה לחסוך לא מעט כסף, כ־40%, ממצב שבו המערכות הללו מוחלפות רק במקרה של שבר או קריסה".
נושא נוסף במדריך הוא תחזוקה מקצועית. "היום יש חברות תחזוקה שעובדות כמו שצריך ויש מי שלא", מסביר רוטר את החשיבות של הפרק הזה, "יש היום מי שבוחר או מציע עצמו רק על בסיס מחיר, וההצעה הנמוכה זוכה לפעמים ללא התחשבות בצרכים האמיתיים. ישנה דרך מסוימת מאוד שבה צריך לעבוד, והיא מופיעה במדריך: למשל מתי להחליף מה, מתי לטפל בכל דבר, מה טווח השנים הנכון לתחזוקה ועוד".
עוד נקודה חשובה שזוכה להתייחסות משמעותית במדריך נוגעת למעורבות של בעלי הדירות וניהול יוזם ושקוף. "קיימנו ראיונות עם נציגויות של בניינים, לצד ביקורת בבניינים שבהם בעלי הדירות מעורבים יותר או פחות. במקום שבו פועלים בעלי דירות מעורבים – תמיד ניכר שיפור באופן ניהול הבניין", מסביר רוטר. "בבניינים הללו נציגות צריכה להיות כמו דירקטוריון בחברה, שמפקחת על חברות הניהול. אנחנו גם ממליצים, פרט למה שמופיע בחוק, שכדאי שיהיה תפקיד ספציפי בבניין של הממונה על התחזוקה. גורם שיבקר את חברת הניהול. זה לא חייב להיות איש מקצוע, אבל חשוב שתהיה הביקורת הזו. בניין בן 20 קומות מורכב הרבה יותר מבניין נמוך".
טיפים בפרויקט התחדשות עירונית
- חשוב לעגן עוד בשלב ההסכם עם היזם את מהותה והיקפה של התחזוקה בבניין החדש. שימוש בחומרים נכונים, מפרט מוטה תחזוקה וגם התייחסות נכונה לעבודות הגמר בבניין יעשו הבדל גדול בהמשך הדרך, וזה בדיוק השלב שבו ניתן להשפיע על העתיד.
- חשוב ומומלץ להתחיל בפעילות נכונה עוד לפני אכלוס הבניין. מדובר בשלב קריטי, שבו כבר נדרשת התייחסות לנושא. כדאי להתחיל ברגל ימין, כי זה טוב לשנים רבות קדימה.
- כדאי לקבע בבניין כללי התנהגות ברורים וידועים. נושאים כמו עישון במרפסות, גידול בעלי חיים ועוד
- חברת ניהול ותחזוקה לא שונה מכל בעל מקצוע אחר. לפני שתבחרו חברה כזו, מומלץ לקבל חוות דעת מבניינים אחרים שבהם היא פועלת, ולברר גם עם בעלי דירות באשר לזמינות השירות ואיכותו.
