חברת הנדל"ן האמריקאית סילברסטין נכסים חתמה על הסכם למכירת נכס מניב מהותי במחיר שנמוך ב-46% מהשווי שלו בדו"חות של החברה. התמורה הצפויה בעסקה למכירת הנכס היא 103.5 מיליון דולר, בעוד שוויו בדו"חות של סילברסטין נכון ל-30 בספטמבר 2022 מוערך ב-192 מיליון דולר. תמורת המכירה כולה תשמש את החברה לפירעון של ההלוואה על הנכס, שנכון להיום מסתכמת ב-104 מיליון דולר.
מעבר לעובדה שהשלמת העסקה לא תניב תזרים חיובי, לעסקה יש עלויות שצפויות לעמוד על כ-5 מיליון דולר. החברה שמחזיקה בנכס מאוחדת בדו"חות של סילברסטין שחלקה בנכס הוא 35%. בעקבות המכירה ינבע לסילברסטין הפסד של כ-88 מיליון דולר.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
הנכס הנמכר הוא 529 Fifth Avenue בניו יורק, בניין בן 20 קומות, בעיקר לשימוש משרדי, במידטאון מנהטן. בדו"חות הכספיים האחרונים של סילברסטין צוין שהעלייה בהכנסותיה מדמי שכירות קוזזה בעיקר מירידה בהכנסות של הנכס כתוצאה מסיום שכירות של שני שוכרים מרכזיים. במקביל, נרשמה עלייה בהוצאות המימון בגין הלוואה על הנכס שנושאת ריבית של ליבור לחודש + 5.25% ושמועד הפירעון שלה אמור לחול באוקטובר 2023. החברה-הבת של סילברסטין שמחזיקה בנכס לא עמדה באחת מאמות המידה הפיננסיות שנקבעו בתנאי ההלוואה, ולכן הכספים שנותרו בחשבון שלה לאחר תשלום הוצאות חודשיות הופקדו לחשבון מוגבל שמנוהל על ידי המלווה.
ההרעה בביצועים התפעוליים של הנכס נרשמה כבר ב-2021 - שיעור התפוסה ירד מ-94% ל-44% ודמי השכירות הממוצעים צנחו מ-60 דולר לרגל רבוע לשנה ל-48 דולר. לעומת זאת, שווי הנכס בדו"חות נשאר יציב יחסית, וירד מ-206.5 מיליון דולר ל-192 מיליון דולר. ב-2021 הנכס הניב רווח תפעולי נקי (NOI) של 3.5 מיליון דולר בלבד, כך שהשווי שלו בספרים מייצג שיעור תשואה (היחס בין ה-NOI לשווי) זניח של 1.8% בלבד. ל"כלכליסט" נודע כי במהלך המחצית השניה של 2022 סילברסטין ניהלה מו"מ מתקדם עם דייר פוטנציאלי לחתימה על חוזה שכירות לתקופה ארוכה שמימושו היה מעלה את התפוסה בנכס ל-90%, מה שתומך בשוויו בד"ח. אולם לקראת סוף השנה השוכר הפוטנציאלי סיים את המו"מ מבלי שהחוזה נחתם.. הנקודה המטרידה באירוע הזה היא שאלמלא נחתמה העסקה למכירת הנכס, סביר להניח שהשווי שלו בספרים היה נותר גבוה משמעותית מהשווי ההוגן שלו.
מבין החברות האמריקאיות שגייסו חוב בבורסה בישראל באמצעות הנפקת אג"ח, סילברסטין זוכה לאמון הגבוה ביותר הן מצד המשקיעים והן מצד חברות הדירוג. לסילברסטין שתי סדרות אג"ח עם חוב כולל של 1.1 מיליארד שקל שנסחרות בתשואה של 6.8%-7.2%. למעשה, אג"ח א' שלה נסחרות בתשואה הנמוכה ביותר מבין כל 28 סדרות האג"ח במדד תל בונד גלובל. גם חברת הדירוג מעלות מפרגנת לסלברסטין ומזכה אותה בדירוג AA. סילברסטין היא חברת הנדל"ן האמריקאית היחידה שזוכה לדירוג הזה ובחברה תרגמו לאחרונה את האמון הזה לגיוס חוב של 120 מיליון שקל נוספים בדרך של הרחבת סדרה.
העסקה למכירת הנכס בתמורה שנמוכה בכ-50% משוויו בספרים בולטת דווקא על רקע האמון שסילברסטין זוכה לו, ומדליקה נורות אדומות בנוגע לאופן שבו משוערך הנדל"ן ביתר החברות הזרות שחצו אוקיינוסים כדי לגייס חוב דווקא בישראל למימון פעילות ונכסים בארה"ב.
