ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה לאחרונה את היזמית "אחוזת אלנבי", שקנתה בניין בתל אביב וערערה על סיווג העסקה כרכישת דירות מגורים לצורך קביעת שיעור מס הרכישה.
החברה רכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי תמורת 46 מיליון שקל. מדובר במבנה שניתן לנצל בו את מלוא זכויות הבנייה ולהוסיף לו שלוש קומות חדשות. במועד הרכישה הוא כלל שתי קומות ששימשו למגורים, ובהן 21 יחידות דיור קטנות שהושכרו. ממועד הרכישה ועד היום החברה ממשיכה להשכיר את יחידות הדיור.
1 צפייה בגלריה
משפט כסף אילוס אילוסטרציהמשפט כסף אילוס אילוסטרציה
אילוסטרציה
(shutterstock)
המחלוקת נגעה לשיעור מס הרכישה של שתי קומות המגורים. האם שיעורו הוא 6% כרכישה של בניין או קרקע? או שמדובר בשיעור מדורג לפי רכישה של "דירת מגורים" בשיעור של כ-8%-10%?
החברה ציינה שהיא רכשה את הבניין במטרה להרוס אותו במגבלות השימור ולבנות מחדש בתוספת קומות חדשות. לכן, לשיטתה, היא למעשה רכשה קרקע או בניין, ולא דירות מגורים, ויש לחייבה במס רכישה מופחת.
לטענתה, המבחן העיקרי בשאלת המיסוי היא כוונת הרוכש. מכיוון שהיא הוכיחה שכוונתה להרוס את הבניין עד רמת השלד ולבנות דירות חדשות, יש להתייחס לכך כעסקה לרכישת קרקע. היא הסבירה כי השימוש שנעשה בדירות כיום הוא זמני, עד להריסת הבניין.
מנגד טען מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב שהחברה רכשה "דירות מגורים" כהגדרתן בחוק ועליה לשלם את שיעור המס הגבוה יותר. הוא הדגיש שקומות המגורים משמשות למגורים מאז רכישת הנכס ועד היום, במשך למעלה מארבע שנים וחצי.
עו"ד יהושע (שוקי) ג'אנהעו"ד יהושע (שוקי) ג'אנה
ואכן ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בראשות השופטת ירדנה סרוסי דחתה את הערר. היא הבהירה שהפסיקה קבעה מבחן משולב אובייקטיבי וסובייקטיבי בשאלה אם נרכשה דירת מגורים. מבחינה אובייקטיבית יש לבחון אם מדובר בדירת מגורים מבחינת טיבה, ומבחינה סובייקטיבית אם הרוכש מתכוון לעשות בה שימוש למגורים.
מבחינה אובייקטיבית אין ספק שנרכשו דירות מגורים, והוועדה קבעה שגם מבחינה סובייקטיבית החברה התכוונה לכך. אמנם, היא התכוונה להרוס חלקים נרחבים מהבניין ולבנות בו דירות נופש, אולם המצב התכנוני בישראל, בפרט כשמדובר במבנה לשימור, מביא לכך שיחלוף זמן רב עד לקבלת האישורים הנדרשים והריסת הבניין.
לפיכך נקבע שלא יכולה להיות מחלוקת שלדירות היה ערך סובייקטיבי משמעותי בעת רכישת הבניין, והחברה אף המשיכה להשכיר אותן ברווח שנתי של כמיליון שקל ויותר. במועד הרכישה החברה ידעה שהיא תמשיך להפיק רווח מהדירות, עד למימוש תוכניתה להריסת הבניין.
הוועדה הוסיפה שלפנים משורת הדין יש מקום שמנהל המיסוי ילך לקראת החברה ויביא בחשבון כי סכום הרכישה בסך 46 מיליון שקל כולל בתוכו גם תשלום על זכויות בנייה, באופן שמחיר רכישת הדירות בפועל נמוך יותר.
• לקריאת ההחלטה המלאה – לחצו כאן • הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין • ב"כ העוררת: עו"ד אורית קוך • ב"כ המשיב: עו"ד אדם טהרני • עו"ד יהושע (שוקי) ג'אנה עוסק במיסים • הכותב לא ייצג בתיק • בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין • ynet הוא שותף באתר פסקדין