מדי חודש מתפרסמים נתונים רבים על ענף הנדל"ן, רובם מתייחסים לדירות חדשות, אבל בפועל רוב הפעילות למגורים מתרכזת דווקא בשוק היד שנייה. כ־70% מהעסקאות מתבצעות בדירות ישנות מול בעלים פרטיים, ומדובר בשוק ענק. עליית הריבית שמלווה אותנו כבר חודשים ארוכים, משמעותית גם לרכישת דירה יד שנייה, ולצד הירידה בהיקפי העסקאות של הדירות החדשות, נראה שגם ביד השנייה השוק בשפל. על־פי דו"ח הכלכלנית הראשית באוצר, שפורסם לאחרונה והתייחס לאוקטובר 2022, בחודש זה נרשם מספר העסקאות הנמוך ביותר בדירות יד שנייה זה 20 שנה – 3,200 דירות בלבד, ירידה בשיעור כ־64% לעומת אוקטובר 2021. אין ספק שמשהו קורה בענף, המחירים הגבוהים וגם הריבית המטפסת מובילים להאטה משמעותית ואולי אף לקיפאון בעסקאות. אך האם הביקוש יורד? האם המחירים יירדו? מה שבטוח הוא, שמדובר בתקופה שבה הכוח נמצא אצל הרוכשים ולא אצל המוכרים, גם בדירות חדשות, אבל גם בדירות יד שנייה. יצאנו לבחון מה קורה בענף, וכיצד מומלץ לרוכשים לפעול במציאות שנוצרה.
נתחיל מכמה נתונים, שמדגישים שמה שקורה היום בשוק הדירות יד שנייה הוא לא עניין נקודתי, אלא מגמה שאפשר לראות אותה כמעט בכל מקום. ביקשנו מאתר יד2 להוציא עבורנו את נתוני הביקוש וההיצע בשנה החולפת, כלומר – כמות המודעות שפורסמו מדי חודש של דירות למכירה (מכל הסוגים והגדלים) בערים מסוימות וכמות החיפושים באותן ערים. הנתונים מעידים, כי כמעט בכל מקום שנבדק היקף החיפושים נמצא בירידה, בעוד היצע הדירות למכירה מתחיל לעלות. נאמר כבר כעת, עדיין החיפושים נספרים בעשרות אלפים, בעוד הדירות באלפים בודדים, כך שהביקוש עודנו גבוה לעומת היצע נמוך.
נתחיל בתל אביב־יפו. על־פי נתוני יד2, בתחילת השנה עמד הביקוש (מספר המחפשים) על כ־70 אלף, כשמאז החלה לעלות הריבית, החל ירידה בביקוש, ונכון לסוף השנה מדובר בצניחה במחפשים, שעמדה בנובמבר על כ־55.4 אלף בלבד. במקביל מספר המודעות שפורסמו למכירת דירות בעיר נותר יחסית יציב, עם מגמת עלייה קלה מ־8,137 מודעות בינואר ל־8,674 בנובמבר.
גם בפתח תקווה המציאות דומה. החיפושים שהחלו ברמה של למעלה מ־40 אלף בתחילת השנה, צנחו לכ־31.5 אלף בשנה, וההיצע? נותר כמעט דומה. בירושלים המגמה דומה, עם כ־51 אלף חיפושים בינואר לעומת כ־43 אלף בסוף השנה, כאשר היקף המודעות שפורסמו רשם ירידה קלה. ולא רק במרכז, גם בבאר שבע ניתן לזהות את המגמה המתוארת – 30.2 אלף חיפושים בינואר, עלייה קלה במהלך השנה, אבל ירידה ל־28.5 אלף בנובמבר. גם היצע הדירות למכירה בבירת הנגב נמצא בירידה. "ניתוח נתוני הביקוש וההיצע של יד2 מאז חודש יולי ועד היום מצביע על מגמת ירידה קלה אך מתמדת ברמת הביקושים. ניתן לראות ממצא זה ביחס ישיר להעלאות הריבית, שמכבידות על נוטלי המשכנתאות, ובהתאם לכמות העסקאות שבירידה. במצב שוק, כשהריבית עולה ועולה, כוח הקנייה של הציבור יורד, אורך חיי מודעה מתארך, וכמות המודעות הזמינות למכירה באתר גדלה", כך אומרת איילת ניצן סמנכ"לית השיווק של יד2.
"מגמה של חזרה לנקודת איזון"
רון נובוטני, מנכ"ל רשת אנגלו סכסון, סבור ששוק יד שנייה מושפע יותר מהשינויים בשטח: "השינויים הכלכליים ובראשם התייקרות הריבית במשק משפיעים על כל שוק הדיור, אך מחלחלים מהר יותר לשוק דירות יד שנייה מאשר לשוק הדירות החדשות. הסיבה היא שבעלי דירות פרטיים רגישים יותר לתנודתיות בשוק מאשר הקבלנים, שהם בדרך כלל בעלי כיסים עמוקים יותר ואורך רוח. לכן עליית ריבית הפריים לרמתה הגבוהה זה כעשור, לצד עלייה באינפלציה, משפיעות על יחסי הכוחות בשוק בין מוכרים לרוכשים בשוק היד השנייה, שמהווה את עיקר העסקאות לרכישת דירה בשוק. אבל למרות האטה במספר העסקאות, אנחנו לא מזהים ירידת מחירים. לאחר שנה וחצי של זינוק במדד מחירי הדיור, אנחנו רואים כי קיימת מגמה של חזרה לנקודת איזון, והשוק הופך להיות שוק של רוכשים במידה רבה. האטה בקצב המכירות מעידה על כך שאנשים זהירים בביצוע העסקאות, רבים יושבים על הגדר, בפרט אם הם משפרי דיור שצריכים לגייס הון כדי לרכוש דירה חדשה. במיוחד כעת, כאשר קשה יותר לקדם עסקאות מכירה בשוק יד שנייה, אנו רואים שיש ביקוש גבוה יותר למתווכים מקצועיים ומנוסים, שיסייעו לאתר רוכשים מתאימים ולנהל את המו"מ באופן אפקטיבי". נובוטני מתייחס גם לתוכניות הממשלה השונות ולשאלה האם הן עשויות להשפיע על השוק, על הביקוש או על ההיצע. "בכל הנוגע לתוכניות ממשלתיות לפתרון מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים, כדוגמת 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה', הרי שמדובר בפתרונות שיווקיים בעיקר שעוסקים בצד הביקוש. המדינה מסייעת לזוגות לרכוש דירה, תוך שיעור מינוף גבוה מאוד והצמדה למדדים לאורך שנים. רבים נקלעים למצוקה פיננסית בעקבות ההטבה הזו. גם אם יעתיקו את התוכניות באמצעות הטבות שונות לשוק היד השנייה, שבו ישנה ודאות גבוהה הרבה יותר לרוכשים, הרי שזהו פלסטר שנותן מענה נקודתי בלבד. כל עוד המחסור בהיצע עמוק כל כך, תוכניות אלו לא יסייעו להוריד את מחירי הדיור. הפתרון הוא בנייה מסיבית באמצעות שחרור צווארי בקבוק של חסמים".
"בעלי דירות שחייבים למכור מתגמשים"
גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות נדל"ן דיור פלוס, מתייחסת אך היא לנתונים ומאשרת שזה המצב: "שוק הדירות יד שנייה חווה עצירה של רכישות בתקופה האחרונה. ההיצע נשאר זהה, אך כמות הלקוחות התמעטה בחודשים האחרונים. בעלי דירות שחייבים למכור מתגמשים במחיר, אבל אלו התגמשויות נקודתיות ולא מגמה של ירידת מחירים. לדעתי, כפי שהשוק נראה כרגע, לא נראה שבקרוב צפויה ירידה במחירי הדירות. שוק הדירות החדשות ודירות יד שנייה מניעים זה את זה – רוכשי דירה חדשה בפרויקט הם בדרך כלל זוגות צעירים או משפרי דיור. אותם רוכשים צריכים למכור את דירת היד השנייה שלהם, וכך השווקים מניעים זה את זה. נכון לעכשיו, אני לא רואה הבדל מהותי בין שני השווקים, שניהם חווים בלימה מסוימת, וייתכן שזה משום שאנשים יושבים על הגדר ומחכים לירידת מחירים, או בגלל עליית הריבית". לגבי עצות לרוכשים כיצד לנהוג בתקופה כזו אומרת אפל קסטל: "הטיפים העיקריים לחיפוש אפקטיבי של דירת יד שנייה הם: ראשית להגיע לראות את הדירה, את הבניין והסביבה מספר פעמים ובשעות שונות של היום. דירה שבערב יכולה להרגיש לנו שקטה, בבוקר נגלה שפועל מתחתיה גן ילדים וכדומה. מומלץ גם להגיע במהלך סופי שבוע. כך נימנע מהפתעות ונדע בדיוק למה לצפות. חשוב לבדוק ולוודא את הטיב והוותק של התשתיות בבית - למשל לפני כמה שנים הוחלפה הצנרת או מתי נעשו שיפוצים. לבדוק שהכול עומד בתקן ובמבחן הזמן. הטיפ הכי חשוב לדעתי זה ההיבט המשפטי - לא משנה מה, אסור לוותר על ליווי של עורך דין ולא לחסוך בזה. מדובר בעסקה הכלכלית הכי גדולה וחשובה, ואסור להקל ראש בפן המשפטי". במקביל אפל קסטל מעניקה כמה עצות לרוכשים בכל הקשור לדרך הנכונה לאתר את ההזדמנויות ה"שוות" – "מומלץ לחפש בניין שצפוי בו פרויקט התחדשות עירונית בשלב מקדמי, אפילו לפני שנחתם. אם קונים הרבה לפני שפרויקט יוצא לדרך, לוקחים בחשבון שההשקעה היא לטווח הארוך. את ההזדמנויות השוות יכולים לאתר בעיקר אנשי המקצוע בתחום – המתווכים, וזאת מהסיבה שהם נחשפים לפרויקטים ולהזדמנויות בהיקף גדול ויודעים לזהות את הפוטנציאל. זה תפקידם והם יידעו לכוון את הרוכש להזדמנויות המתאימות לו".
עו"ד דקלה מוסרי טל, בעלים של מוסרי טל עורכי דין ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר, קצת מצננת את ההתלהבות בכל הקשור להזדמנויות שאפשר למצוא היום בשוק הנדל"ן למגורים, ומזהירה שיש לבדוק היטב כל עסקה: "בשוק דירות יד שנייה, בעיקר באזור המרכז, אין היום הרבה מציאות. דירות שמוצעות במחיר הנמוך ממחיר השוק, הן ככל הנראה דירות עם 'גיבנת' כלשהי, למשל דירות שנבנו ללא היתר, 'דירות' שהן כלל לא דירות, אלא שטחי שירות כמו חדרי הסקה, מחסנים וכד'. גם אם הרוכש מתכוון לגור בדירה, הרי שהבעיות יוכלו להתעורר אם הרשות המקומית תחליט לבצע אכיפה, אך לא פחות מזה במקרה של מכירה או של תהליך של התחדשות עירונית בבניין. לכן יש לבדוק היטב את הנכס לפני רכישה". גם מוסרי טל מתייחסת לנושא ההתחדשות העירונית ופוטנציאל ההשבחה שמושך רבים: "צריך לזכור שהפוטנציאל להתחדשות עירונית ייקר מאוד את שוק היד השנייה, ולא רק בבניינים שבהם כבר יש הליך פעיל של התקשרות עם יזם. כמעט בכל מודעת מכירה של דירה יד שנייה יש התייחסות ל'פוטנציאל להתחדשות עירונית', והמוכרים למעשה גובים פרמיה על האפשרות. בעסקאות שמבוצעות בבניינים שבהם יש הליך מתקדם של התחדשות, המחיר למ"ר עולה מאוד, ויש לא מעט מוכרים שמבקשים מחיר הגבוה ממחיר למ"ר של דירה חדשה. לכן גם כאן יש לבחון היטב את העסקה ולא לשלם על פוטנציאל שלא קיים או שיעד המימוש שלו רחוק מאוד. כמו כן יש לזכור את נושא היטל ההשבחה. אומנם תמ"א 38 לבדה אינה מייצרת חיוב בהיטל השבחה, אבל ברובעים 3 ו־4 בתל אביב, לדוגמה, שבהם יש תוכנית מאושרת על-פי סעיף 23 לתמ"א 38, כבר נפסק שבעת מכירת דירה, גם אם עוד לא התקדם הליך התחדשות בבניין, המוכרים מחויבים בהיטל השבחה על הפוטנציאל, ומדובר בסכום גבוה שמגיע לעיתים למאות אלפי שקלים. לכן על הצדדים להיות מודעים לעניין ולהסדיר את השאלה מי נושא בתשלום בעת החתימה על ההסכם".
"חפשו את ההזדמנות במספרה או אצל בונות הציפורניים"
בזמן שהיקף העסקאות בירידה והריבית בנסיקה, יש מי שבכל זאת רוכש עכשיו דירה. לעומת רכישת דירה חדשה, בחתימת חוזה לרכישת דירה יד שנייה יש שורה של דברים שיש לתת עליהם את הדעת. "לפני רכישה של דירה מיד שנייה יש שלל בדיקות שנעשות בדרך כלל על ידי בעלי מקצוע, כמו עו"ד או שמאי, ויכולות להשפיע באופן ישיר על ההחלטה אם לרכוש או לא לרכוש את הדירה. בין השיקולים שנלקחים בחשבון: שיקולי מס, עתידו התכנוני של האזור שבו נמצאת הדירה, היבטים משפטיים, כגון אופן רישום הזכויות של הנכס והבעלות עליו, האם רישום הבעלות מוסדר, ואם כן, האם מדובר ברישום בטאבו או אולי בחברה משכנת", כך לדברי עו"ד מתן לאונוב ממחלקת הנדל"ן במשרד ש.פרידמן אברמזון ושות'. "תשובות לשאלות אלו יכולות להביא את הרוכש הפוטנציאלי לחפש דירה אחרת. לחלופין הן יכולות להוות קלף מיקוח ואמצעי לשיפור עמדות במשא ומתן מול המוכר" .
אביב הייט, בעלים ומנכ"ל פיננסים דונם נדל"ן, מזכיר כי ככל שהשוק מורכב יותר, כך חשוב למצוא את בעלי המקצוע המנוסים והמקצועיים יותר: "הדרך הנכונה לאתר דירה טובה באמת ולאתר הזדמנויות 'שוות', אם עדיין יש כאלו בשוק, היא דרך מתווכים מקצועיים ואמינים, שאותם מוצאים בעקבות המלצות של חברים ומשפחה. מתווכים אלו מכירים את השכונות וממוקצעים בכל מה שקורה בסביבה הרלוונטית. במקביל שווה לבדוק כל העת במרכזי מידע שכונתיים, כמו מכולות, סופרים שכונתיים, מספרות וגם אצל בונות הציפורניים. הרכילות הטובה ביותר תמיד נמצאת במקומות הללו. אם מצאתם דירה שאתם אוהבים במחיר מתאים, חשוב להיעזר בשני אנשי מקצוע: שמאי מקרקעין ומהנדס בדק בית. מהנדס בדק בית יבדוק את השיפועים, האינסטלציה, החשמל, האיטום ועמידת הדירה בתקנים הנדרשים. שמאי המקרקעין יבדוק את הפן המשפטי, ההנדסי ואת ערכה הממשי של הדירה".
עצות זהב לרוכשי דירות יד שנייה
רמת המחירים שאליה הגיעו הדירות אינה מאפשרת מרווח לטעות בעסקה. מה חשוב לדעת כשקונים דירה מיד שנייה? שמאי המקרקעין אוהד דנוס מעניק שורה של עצות לרוכשים:
- בואו לדירה בימים ושעות שונים, לא רק כשבעל הבית יכול.
- ודאו היטב שבעל הבית הוא זה שאתם מדברים איתו, אפשר לוודא באמצעות תיבת הדואר, בחשבונות השונים ואפילו בהתמצאות שלו בדירה.
- אל תתרשמו ממספר החדרים, תמדדו. רק כך תדעו באמת מה אתם הולכים לקנות.
- אם הקומה היא קרקע או גג, חובה להוציא את נוסח היתר הבנייה המקורי כדי לוודא שאכן מדובר בדירה. שימוש לב, גם אם בנסח הטאבו רשום "דירה", מה שמחייב הוא ההיתר.
- הוציאו נסח טאבו בעצמכם. אל תסמכו על מסמכים שנמסרים לכם. אותו הדבר גם לגבי היתר הבנייה. זה לא מסובך כמו שזה נשמע. היום הנגישות ברשת לאתרי מינהל ההנדסה או הוועדה המקומית פשוטה יחסית.
- אם כבר מחפשים ומוציאים מסמך מסוים, בידקו את כל המסמכים. שווה לראות שאין בעיות במבנה, צווי הריסה, שכנים בעייתיים וכד'.
- חובה לבדוק איפה פחי הזבל ומה שעות ההורקה.
- הביטו מהחלון וחפשו מפגעים, דוגמת אנטנות סלולריות, תחנות אוטובוס מרעישות ומזהמות ואפילו גינות ציבוריות או גינות כלבים ועוד.
- אם יש מגרש ריק בצמוד למבנה, סביר להניח שהוא לא יישאר ריק לנצח. חובה לבדוק למה מיועד ומה יבנו עליו בעתיד. יש הבדל גדול בין בניין מגורים קטן, למשל, למגדל מגורים, קניון, בית ספר או תחנת כיבוי אש ומד"א.
- אם יש מבנה ותיק בצמוד למבנה שבו ממוקמת הדירה, כדאי לבדוק האם מקדמים בו תמ"א 38 או פינוי־בינוי, ומה התוכניות לגביו. אם מדובר במקום שעתיד להפוך לאתר בנייה למשך שלוש השנים הקרובות, כדאי לדעת זאת מראש.
- בחנו את הנוף מכל הפתחים ולא רק מהסלון. לעיתים לדירה עורפית קיימים חלונות בחדר השינה שפונים דווקא לרחוב הסואן.
- אל תאמינו למה שמספרים לכם על מחירי דירות שנמכרו. אפשר לבדוק זאת היום לבד ובקלות באתר רשות המיסים או באתר הנדל"ן הממשלתי.
- המוכר מבטיח לכם תמ"א? אל תאמינו רק למילה שלו. בקשו לראות מסמכים ולכו איתם לעורך דין או לשמאי שלכם, שיסביר לכם איפה בדיוק הפרויקט נמצא או תקוע.
- ככלל, פרויקט התחדשות עירונית יכול להשביח את הנכס, אבל זה תלוי בסטטוס שבו הוא מצוי. קחו בחשבון שאין ארוחות חינם. אם הדירה ממוקמת בבניין שנמצא בתהליך מתקדם של התחדשות עירונית לקראת מימוש – כנראה, ההשבחה כבר נמצאת במחיר שאתם משלמים על הדירה היום.
- אם יש דילמה האם לקנות דירה משופצת או לשפץ לבד - לקנות דירה לא משופצת תמיד עדיף. הרווח מהשיפוץ עובר למי ששיפץ, ומי שאחראי ומלווה את העבודות עושה אותו לפי טעמו.
- יש שלל גורמים נוספים שחייבים לבדוק היום, אבל אם הייתי צריך לתמצת את הבדיקות ההכרחיות בכל עסקת רכישת דירה, הייתי מגדיר את העקרונות כך: סבלנות, בדיקה עצמית, בדיקה יסודית, בדיקה מקצועית.
כך מכינים דירה ישנה למכירה
בימים שבהם מכירת דירה הפכה לקשה יותר, מתחדד הצורך להשקיע מעט יותר בדירה הישנה לפני המכירה. ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מסביר כיצד לעשות את זה נכון: "בהכנה של דירה יד שנייה למכירה יש כלל ברור. כמה שפחות השקעה כדי לקבל מקסימום רווח. לכן בשיפוצים של דירות יד שנייה בדרך כלל לא נכנסים לתשתיות כמו אינסטלציה וחשמל , בדרך כלל עושים תיקונים של קוסמטיקה, כמו הדבקות וציפוי על הקירות והתשתית הקיימת של האמבטיה, השירותים, קירות סלון ופינת האוכל. החומרים הפופולריים הם טפטים, Pvc, אבן ציפחה דקה בעובי 1 מילימטר. זאת כי בחומרים אלו העבודה יחסית קלה, מהירה וזריזה, ללא החלפת התשתיות ורק בהדבקה על התשתית הקיימת". לגבי עלות העבודה וגם התועלת האפשרית במקרה של מכירה, אומר סיב: "שדרוג של דירה, כולל אמבטיה, שירותים וארונות, יכול להגיע עד כ־30 אלף שקל. הערך המוסף מכל השדרוגים הללו יכול בקלות להגיע לכ־100 אלף שקל תוספת במחיר הדירה, רווח אדיר יחסית להשקעה הקטנה".
הטבה כספית אחידה לזכאים לדיור
ליאת דנינו, סמנכ"ל שיווק ומכירות שיכון ובינוי נדל"ן
כולם מסכימים ששוק הדיור מחייב טיפול מיידי של הממשלה. בשנה האחרונה היינו עדים לעליית ריבית חדה לצד טיפוס המחירים, שתרם ל"ישיבה על הגדר" של הרוכשים. אבל כל עוד קצב התחלות הבנייה ושיווק הקרקעות על ידי המדינה לא מצליח להדביק את הפער שנפער לאורך השנים, הרי שמחירי הקרקעות ימשיכו לנסוק ומדד מחירי הדירות יציג גידול שנתי אף גבוה יותר מ־20% שכבר רשם בשנה אחת. על הממשלה להפנים שהיא מתמודדת עם בעיה חברתית־כלכלית בוערת, ולכן חייבת להביא ליציבות בענף הדיור.
הממשלות האחרונות עודדו שורת תוכניות להוזלת מחירי הדיור, שבמסגרתן העניקו הטבה של מאות אלפי שקלים למחוסרי דיור לצורך רכישת דירה חדשה בלבד. התוכניות סיפקו מענה רק לחלק קטן מהזכאים, גרמו לעצירת ביקושים ואז להתפרצות של ביקושים כבושים. במקום לצנן את השוק הן הפכו אותו לתפוח אדמה לוהט, היות שניתבו זכאים רק לרכישת דירות חדשות. ההטבות הללו לא עמדו לרשות כולם, ולכן אינן שוויוניות. יתרה מזו, מי שזכו בהגרלה הפכו לשוק של "משקיעים", היות שהם רוכשים דירות רק כי זכו, ולא כי הם באמת רוצים לגור באזור הזכייה. ההטבות הללו הגדילו מחד את היצע הדירות המוזלות החדשות, אך מאידך גרמו לזינוק במחירי הדיור בשוק החופשי, ובנוסף תרמו לכך ששוק הדירות מיד שנייה ידשדש.
בישראל לפני 20 שנה היה נהוג שזוגות צעירים היו זכאים לקבל ממשרד השיכון הלוואה לרכישת דירה חדשה או יד שנייה בתנאים שנחשבו מפתים: זוג נשוי היה זכאי למשכנתה של 72 אלף שקל ורווק ל־41 אלף שקל, לפי מסלול של 80% הצמדה למדד בריבית של 4% בשנה לתקופה של 25 שנה, כשאת יתרת המימון נטלו מהבנק באמצעות מה שכונה אז "משכנתה משלימה". הטבת הזכאות אפשרה לצעירים לרכוש דירה על־פי בחירתם, מה שיצר ביקושים בשוק הדירות החדשות ושוק היד שנייה בהתאמה.
"צו השעה" של הממשלה הוא אם כן להרחיב את היקף הזכאים, מהלך שיכול לסייע בהגדלת ההיצע. בואו נחזיר "עטרה ליושנה" ונאפשר לזכאים לקבל הלוואה שוויונית, שתהיה עבורם הבסיס בבואם לבחור את אזור המגורים ואת סוג הדירה. ניתן בידם את הבחירה, וניתן לכוחות השוק לפעול.
