כשמדברים על שוק הנדל"ן בישראל, מתייחסים בעיקר למחירי הדיור הגבוהים ולביקושים לרכישת דירות. אבל מה קורה כאשר ישנם מספר בעלים של אותה הקרקע - ולא תמיד יש ביניהם הסכמות לגבי קידום הליכי הבנייה עליה? בדרך כלל במצבים כאלה מגבשים הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות, שאמור להסדיר את גבולות הגזרה. בעזרת עו"ד צבי שוב, בעלי משרד עוה"ד צבי שוב המתמחה בתכנון ובנייה, בדקנו מה צריך לדעת לגבי הסכמי שיתוף בקרקע.
באילו מקרים יש שותפות במקרקעין?
שוב: "קיימים מקרים שונים של שותפות במקרקעין: למשל, כאשר בני משפחה ירשו יחד קרקע, או כאשר מספר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין ("במושע"). מדובר בעלות משותפת במקרקעין של כמה שותפים, כאשר הבעלות של כל אחד מהם היא לפי חלקו בכל המקרקעין, אך הזכויות של כל אחד הן חלק יחסי בקרקע - ואין לאחד מהשותפים חלק מוגדר ומסוים בהם. בעלות זו יכולה להיות בבניין מגורים או, כאמור, בחלקת קרקע, כמו בשכונת התקווה בתל אביב למשל.
"כמו כן, כל תוכנית בניין עיר (תב"ע), שכוללת הליכי איחוד וחלוקה של חלקות בקרקע, מובילה בדרך כלל ליצירת שותפויות שונות עם שותפים חדשים במגרשים שנוצרים מאיחוד החלקות המקוריות וחלוקתן מחדש בהתאם לשינוי התכנוני. כאשר בעלי הזכויות ירצו להניע הליך של בנייה על הקרקע, הם ידרשו להגיע להסכמות עם יתר השותפים והדרך לכך היא עריכת הסכם שיתוף בין הבעלים שיסדיר את אופן חלוקת המקרקעין, השימוש בהם וניהולם, ואף את דרך סיום השיתוף בין השותפים".
מהו הסכם שיתוף?
"מדובר בהסכם שבבסיסו יצירת הבנות והסדרה של יחסים משותפים. אם צריך לפשט את מטרתו, הרי שהתכלית שלו היא לקבוע מה שייך למי. במקרים רבים יש מי שמוותר על חתימה של ההסכם, מה שבעתיד עלול להוביל לסכסוכים שונים. ככל שיש יותר בעלים במקרקעין, הסיכוי למחלוקות לגבי אופן השימוש בו גדל.
"מחלוקות נפוצות שצצות מבעלות משותפת ללא הסכם שיתוף הן בדרך כלל הסכמת הבעלים המשותפים לפיתוח, בנייה או מכירת חלק המקרקעין, קושי בנטילת משכנתא, אי בהירות לגבי הגבול בין השטחים בקרקע וסימני שאלה לגבי התנהלות הצדדים במקרה של מחלוקת, השימוש בקרקע, ניהול הנכס, קבלת החלטות ועוד".
מה חשוב לכלול בהסכם כזה?
"במסגרת ההסכם, חשוב להגדיר באופן מפורט את מערכת היחסים בין הבעלים השונים; את אופן קבלת ההחלטות; דרך תשלום ההוצאות בגין קידום תוכניות בקרקע; את זכותו של כל אחד מהשותפים להעביר את זכויותיו בחלק שבשימושו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים, או לחליפין מתן זכות קדימה לרכישה ואף לשעבד אותו או למשכן אותו לצרכיו; וכן להגדיר כיצד תשפיע הפקעת זכויות על חלקו של כל אחד במקרקעין וכן להגדיר את דרך סיום השותפות.
"קיימים מצבים שבהם ישנם מספר בעלים המעוניינים להקים יחד פרויקט בבנייה משותפת. במקרה זה, חלוקת הזכויות בין הבעלים תבוצע לרוב בשלב מאוחר יותר במסגרת הבקשה להיתר בנייה, כשיהיה תכנון מפורט לפרויקט, וניתן יהיה לדעת באופן מדויק מה עתיד להיבנות, אך כדי להימנע מחילוקי דעות במהלך קידום הפרויקט והקמתו מומלץ כי בעלי הזכויות יערכו ביניהם עוד קודם לכן. הסכם השיתוף יגדיר את אופן חלוקת ההוצאות, דרך חלוקת היחידות שייבנו ועוד. הסכם שיתוף אינו משנה את קביעת החוק לפיה הבעלות של כלל השותפים במקרקעין היא משותפת, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בנכס ובחלק של כל אחד מהשותפים".
עו"ד צבי שובצילום: ליאת מנדלהאם צריך לרשום את ההסכם בטאבו?
"אין חובה לרשום את ההסכם בטאבו, אך זה בהחלט מומלץ. סעיף 29 לחוק המקרקעין מורה כי ניתן לרשום הסכם שיתוף במקרקעין בטאבו, ומרגע שנרשם ההסכם בטאבו - הוא יהיה מחייב גם כנגד צדדים שלישיים שלא חתמו על הסכם השיתוף. כך, למשל, אם שותף בקרקע מכר את חלקו בשותפות לצד שלישי, גם השותף החדש יהיה כפוף להסכם השיתוף, למרות שהוא עצמו לא חתם על ההסכם. אם הסכם השיתוף במקרקעין לא נרשם בטאבו, הוא יחייב אך ורק את הצדדים להסכם. אלה יידרשו, בכל פעם מחדש, לוודא במצב של העברת הזכויות שמקבל הזכויות חותם על הסכם השיתוף במקרקעין".
האם ניתן לבטל הסכם שיתוף?
"על פי סעיף 37(א) בחוק המקרקעין "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". בסעיף (ב) כתוב כי "הייתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על 3 שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין". כלומר, בית המשפט יכול להורות על פירוק השותפות לאחר 3 שנים, אם השתכנע שהוא פוגע באחד השותפים. בנוסף, ייתכן מצב שבו השותפים יחליטו על פירוק בהסכמה על ידי מכירה, חלוקה על ידי יצירת יחידות קניין חדשות, כאשר כל שותף זוכה ליחידה משלו, או רישום בית משותף.
"לסיכום, חשוב כי הסכם השיתוף ישקף בצורה ברורה את כוונת הצדדים ויתייחס למירב הסיטואציות המצריכות הסדרה ביחסים בין השותפים. מומלץ כי הסכם זה ייערך על ידי עורכי דין המומחים בתחום, שידעו לשקף בניסוחים את אותן ההבנות באופן שבמבחן התוצאה ניתן יהיה למצוא את המענה בהסכם מבלי להידרש לניהול הליכים משפטיים בין השותפים. יצוין בהקשר זה כי קרקעות בהן בעלי הזכויות מאוגדים בהסכם שיתוף יותר אטרקטיביות עבור יזמים המעוניינים לבצע עסקאות, ואף זה יאפשר לקבל מימון לבנייה עליהן".
