האם הרגלי הלימוד החדשים שאומצו בעקבות הקורונה וההתפתחות בבניית מעונות סטודנטים ברחבי הארץ עתידים להשפיע על מה שנחשב במשך שנים כאחת מאבני היסוד של הנדל"ן להשקעה – דירות לסטודנטים?
לקראת פתיחת שנת הלימודים האקדמית מכון גיאוקרטוגרפיה בהנהלת ד"ר רינה דגני, המתמחה בכלכלה עירונית, בדק את הסוגייה עבור "ידיעות הנדל"ן". התוצאות מלמדות כי התשובה לשאלה חיובית, וכי את ההשפעה בשטח ייתכן שנרגיש כבר בעתיד הקרוב. עוד עולה מהבדיקה הנרחבת, כי אומנם מדובר בהשפעה מקומית על אזורים הסמוכים למוסדות הלימוד, אך כזו שיש לתת עליה את הדעת היבטים - הן מכיוון הרשות המקומית, שייתכן שתיאלץ להיערך לשינוי דמוגרפי, והן מכיוון משקיעי הנדל"ן, שעשויים לקבל שכר דירה שונה מזה שתכננו ולהיווכח בביקוש שונה לחלוטין מזה שהיה בשנים קודמות.
בתקופה זו, כשהיקף ההשקעה בדירות ובנדל"ן מאמיר, מדובר בנושא שחובה על משקיע או בעל דירה לבחון.
הזדמנות לקלוט קהל צעיר ומשכיל
שנות ה־90 וה־2000 הביאו לפריחה של ההשכלה הגבוהה בישראל. פתיחתן של המכללות הובילה לשילוש מספר הלומדים לתואר ראשון מכ־55 אלף ב־1990 לכ־180 אלף בתוך שני עשורים - ב־2010. בשנת 2020 המספר הגיע לכ־194 אלף. על־פי נתוני גיאוקרטוגרפיה, סך כל הסטודנטים לכל התארים קרוב היום ל־260 אלף. בתוספת האוניברסיטה הפתוחה מדובר בכ-300 אלף סטודנטים במוסדות המוכרים על ידי המועצה להשכלה גבוהה. הצמיחה במספר הסטודנטים הובילה להתפתחות של תת שוק חדש בענף הנדל"ן - שכירות לסטודנטים בקרבה למוסדות להשכלה גבוהה.
כשמדובר בדירות להשכרה ובמוקד סטודנטיאלי, אחת מהדוגמאות הבולטות היא אוניברסיטת בן גוריון והדירות להשכרה בשכונות הסובבות את הקמפוס בבאר שבע. אבל ישנם לא מעט מקומות כאלו שהתפתחו עם השנים, כפי שמסביר נועם כהן, מנהל המחלקה הכלכלית בגיאוקרטוגרפיה. "באזורים רבים שבהם נפתחו מכללות, גדלה אוכלוסיית הסטודנטים תושבי המקום או כאלו שעברו לאזור לצורך הלימודים, ובהתאם חל גידול בביקוש לשכירות, למשל אזורים סטודנטיאליים חדשים ליד תל חי, בשדרות, עפולה, רחובות, חולון ועוד. זאת בעוד אזורי סטודנטים עד שנות ה־90 היו נחלתם של מתחמים סמוכים לאוניברסיטאות הגדולות בלבד". כהן מעניק כמה דוגמאות להמחשת ההשפעה של מוקדי הלימוד החדשים שקמו על תחום הנדל"ן בסביבה: "בשכונת משכנות זבולון בנתניה, למשל, הוקמה המכללה אקדמית נתניה, שבה למדו בשנת 2008 מעל 3,000 סטודנטים, ושיעור הגרים בשכירות עלה בשכונה מכ־7% ב־1995 ל־24.4% ב־2008. בשכונת דקר בתל אביב, סמוך למכללה האקדמית תל אביב־יפו, עלה שיעור השכירות מ־31.2% ל־48.7% בין 2008־1995, ומספר הסטודנטים עלה מ־417 ל־2,850. דוגמה נוספת היא מכרמיאל - מספר הסטודנטים במכללת בראודה בעיר זינק מ־330 לכ־2,300 בין שנת 1995 ל־2008 ושיעור הגרים בשכירות בשכונה סמוכה למכללה עלה מ־25.2% ל־28%, כאשר באותה תקופה עלה בכרמיאל שיעור הבעלות על דירות".
עוד מוסיף כהן, כי הגידול הכללי במספר הסטודנטים הוביל במספר ערים לגריעה של דירות מהמאגר העירוני ששימשו עד אותה עת למשקי בית. אולם במקביל העיר חוותה גם התעוררות של שוק הנדל"ן והזדמנות לקלוט קהל צעיר ומשכיל, שהזין ביקוש להיצעי בילוי ומסחר.
זריקת מרץ למעונות הסטודנטים
בעבר הרחוק הוקמו צמוד למוסדות הוותיקים מעונות, שכוללים אלפי מיטות, חלקם כבר מיושנים מאוד. לעומת זאת הקמת המכללות לא לוותה בהקמת מעונות. עם זאת בעשור האחרון קיבל ענף המעונות זריקת מרץ משמעותית, שהחלה בעקבות המלצות ועדת טרכטנברג, שתמכה בתקצובם. נזכיר, כי המלצות הוועדה הוגשו בשלהי המחאה החברתית של קיץ 2011, ונושא תקצוב מעונות הסטודנטים היה אחד מההישגים המשמעותיים שאכן יושמו. בגיאוקרטוגרפיה מדגישים שיש היום מעונות בכ־30 מוסדות אקדמיים, ובאחרים עדיין אין או שהם בפיתוח. מדובר במעונות שהתפתחו וקמו (או נמצאים בהקמה או בפיתוח) במיקומים הבאים: ברושים באוניברסיטת תל אביב, מעונות סגל ומעונות חדשים בצפון הקמפוס בבאר שבע, ומעונות בסמוך לאקדמית תל אביב־יפו, לבינתחומי בהרצליה, למדרשת רופין, לאוניברסיטת אריאל, לאוניברסיטת בר־אילן, למכללה למינהל בראשון ציון והרשימה עוד ארוכה. עוד מעלה הבדיקה, כי היתרון במעונות החדשים הוא הבינוי המודרני ותנאי המחיה הנוחים: "המעונות החדשים הם מודל מודרני, עדכני ואטרקטיבי של מגורים משותפים, עם דירות מרוהטות, בנייה חדשה ונוחה, שטחים משותפים ללימודים ופנאי, שטחי מסחר ושירותים ובמחיר נוח יחסית", אומר כהן ומדגים: "במעונות בתל אביב ישלם סטודנט בדירת שותפים כ־1,700-1,300 שקל ובדירת סטודיו ליחיד - כ־2,300. במעונות החדשים בבינתחומי המחירים גבוהים מעט יותר, בבר אילן המחירים במעונות החדשים שהקימה אלקטרה נעים בין 1,900-1,600 שקל. בירושלים, במעונות החדשים בבית אגרון, סטודנט משלם כ־1,300-1,200 שקל לא כולל חשבונות".
על־פי הנתונים העולים מהבדיקה, נכון להיום כ־5%-7% מהסטודנטים מתגוררים במעונות. מדובר בשיעור שתואם היצע של כ־25 אלף מיטות בפיזור בין מוסדות ומעונות ברחבי הארץ. הקמת מעונות תוסיף אלפי יחידות דיור לטובת סטודנטים שגרים כיום אצל ההורים או שוכרים דירות בשוק החופשי או כאלו שיעברו ממעונות מיושנים.
כמו כן בחנה הבדיקה את מידת הביקוש למעונות חדשים מצד הסטודנטים. "המחקרים שלנו מצביעים על עלייה בביקוש למגורים במעונות", כך דגני. "כ־10% מהסטודנטים רוצים לגור במעונות ורבים נוספים שוקלים זאת. כך עולה גם בבחינה שביצענו לאחרונה ביחס לסטודנטים שלומדים במוסדות שאין בהם מעונות".
הקורונה משנה את ההעדפות
וכל זה עוד לפני שדיברנו על הקורונה והלמידה מרחוק, שאף הן משפיעות על הרגלי הלימודים והדיור של הסטודנטים. מחקרי גיאוקרטוגרפיה מלמדים, כי משבר הקורונה גרם לשינוי מיידי בהעדפות הסטודנטים, וכי סטודנטים שגרו במעונות חזרו לגור אצל ההורים על רקע כלכלי וגם על רקע המעבר ללימודים בזום. "הבחירה של מוסדות ההשכלה הגבוהה לאמץ לימוד מרוחק תשפיע על אופן המגורים של הסטודנט ועל אופי חוויית התקופה הסטודנטיאלית", כך סבור כהן, "בתחילת שנת הלימודים 2021-2020 עלה ב־30% הסטודנטים שגרים אצל ההורים - שהם 48% לעומת כ־34%-40% בחמש השנים הקודמות. העלייה הייתה על חשבון מגורים במעונות, בשכירות ואף בדירה בבעלותם. שיעור הסטודנטים הגרים בשכירות ירד בכ־11%, מכ־44% ל־39%, זאת על סמך בדיקה שערכה התאחדות הסטודנטים".
ואם נחזור למשוואת היצע מול ביקוש ומעונות סטודנטים מול נדל"ן בשוק החופשי, בגיאוקרטוגרפיה מסבירים, כי השינויים בשיעור הגרים אצל ההורים, משמעותם ש־32 אלף סטודנטים חזרו או עדיין גרים עם ההורים בשנת הלימודים הנוכחית בהשוואה לקודמתה. "לפי האומדנים שלנו, מדובר בכ־6,000 דירות ברחבי הארץ שסטודנטים לא אכלסו השנה, לצד מאות יחידות דיור שהתפנו במעונות", כך כהן. "האומדן נעשה בהנחה שמספר הסטודנטים הממוצע בדירה שכורה עומד על כשניים, בשקלול בודדים, זוגות ושותפים".
אומנם במונחים לאומיים 6,000 הוא מספר זעום, פחות מאחוז אחד מכ־750 אלף הדירות המושכרות בישראל, אבל במונחים מקומיים מדובר בשיעור הרבה יותר משמעותי. מסיבה זו מסיקה הבדיקה, כי צמצום ביקוש בהיקפים כה גבוהים במרחב גיאוגרפי מצומצם משפיע באופן חד יותר על שווקים מקומיים. וכאן שוב כדאי לחזור לאותם המשקיעים שבוחנים כעת השקעה, וכדאי שייכנסו לעובי הקורה באותו אזור גיאוגרפי ממוקד.
מה צופן העתיד?
ד"ר רינה דגני מסכמת ארבעה גורמים המשפיעים על שוק השכירות לסטודנטים. "ראשית - ההיצע גדל מאוד, יהיו יותר אפשרויות מגורים ממוסדים קרוב למוסד הלימודים. שנית - חלק מהלימודים יכול להתבצע מרחוק ומכל מקום. את מידת האימוץ של לימודי זום עדיין לא ניתן לקבוע, והדבר תלוי גם ברגולציה וגם בהחלטות שיכולות להשתנות בין מוסדות. הדבר השלישי הוא מחירים נוחים ודירות חדשות במעונות יובילו, להערכתי, לעלייה בביקוש, כי הם מספקים אלטרנטיבת מגורים כדאית יותר לעומת שכירות בדירות ישנות ללא שירותים משלימים. והדבר הרביעי, ולא פחות חשוב, הקורונה פגעה וממשיכה לפגוע ברמת ההשתכרות של הסטודנט, לכן יותר סטודנטים ישקלו להמשיך לגור עם ההורים או במקום המגורים הנוכחי שלהם".
המרכיבים הללו, להערכתה של דגני, חוברים יחד להשפיע לא רק על הסטודנטים, אלא גם על שוק הנדל"ן הסמוך: "אין ספק שלגורמים אלו יש השפעה מיידית על שוק הנדל"ן ברמה הלוקלית שקרובה למוסד הלימודים. אומנם הלימודים בזום מקטינים את הצורך של הסטודנט לגור קרוב למוסד האקדמי, אולם ההיצע החדש במעונות צפוי לנגוס בביקוש של דירות להשכרה בשוק החופשי".
כפועל יוצא, סבורה דגני, כי המשמעות בפועל תתבטא במספר אופנים: "להערכתי, נראה בעתיד הלא רחוק קיטון משמעותי בביקוש לדירות להשכרה על ידי סטודנטים סמוך למוסד הלימודים ולעיתים גם במרחקים גדולים יותר. זה עשוי להוביל להצפה של השוק בדירות להשכרה. כשמדובר באזור מבוקש, יתמלא החלל על ידי משקי בית שמעוניינים לגור באזור, ובד בבד הרשות המקומית תיאלץ להיערך לשינויים בדמוגרפיה של שכונות מסוימות. אולם התוצאה יכולה גם להיות אחרת, ואם לא יימצא ביקוש לחלל שיותירו הסטודנטים, יהיו דירות ריקות או שתהיה שחיקה בדמי השכירות ובתשואה למשקיעים. בשלב הבא ימכרו המשקיעים את דירותיהם, שייכנסו מחדש למחזור הדירות עבור תושבי העיר".
"אפשר לחוש התעוררות משמעותית בביקוש"
בזמן שהנתונים מעידים על עלייה עקבית במספר הסטודנטים לצד האצה בבנייה של מעונות סטודנטים, נשאלת השאלה עד כמה היקפי הבנייה של מבנים כאלה עתידים לגדול. בעוד הביקוש למיטות במעונות ימשיך ככל הנראה לגדול, מעניין לבחון האם גם בשטח ניתן לזהות את הגידול במישור הנדל"ני, כלומר אם קבלנים ויזמים מהתחום מכירים במצב והאם בנייה של פרויקטים כאלו היא בכלל כלכלית.
לדברי עידו פדלון, מנכ"ל משותף ובעלים בקבוצת פדלון לבנייה, שזרוע הביצוע שלה הקימה שניים ממתחמי המעונות הבולטים של השנים האחרונות – בראשון לציון ובנתניה, ניתן לחוש התעוררות משמעותית בביקוש מצד גופים ציבוריים לפרויקטים מסוג זה: "המעונות הוא תחום צומח, ואנחנו מזהים שמספר המכרזים שמתפרסמים נמצא בעלייה. התחום צבר פופולריות על רקע משבר מחירי הדיור, כשיותר ויותר ערים ביקשו לאפשר לסטודנטים ולצעירים פתרונות מגורים ארוכי טווח במחיר נגיש". מתחם המעונות בראשון לציון שבנתה החברה בסמוך לקמפוס המכללה למינהל צפוי להימסר בראשית 2022 ולכלול כ-360 חדרים בשלושה מבנים של 14, 8 ו־5 קומות. ואילו מתחם המעונות של מכללת נתניה, הכולל 255 חדרים, נמסר לידי המכללה בשנת 2017. פדלון מתייחס גם לשאלת הכלכליות והמורכבות של פרויקטים מסוג זה: "עיקר המורכבות בבנייה של פרויקטים של מעונות היא תכנונית-עיצובית. האתגר הוא להכניס מכלול של שימושים בשטח קטן יחסית. אם בדירה רגילה יש לי 100 מ"ר בממוצע לשלב את כלל השימושים, הרי שבחדר מעונות אני צריך להכניס אמבטיה, שירותים, מטבח וחדר שינה בלא יותר מ־20 מ"ר. עם זאת יש גם יתרונות בולטים בפרויקטים מסוג זה, שהעיקרי שבהם הוא המחזוריות. מהקומה הראשונה ועד האחרונה הדירות והקומות הן טיפוסיות, והעבודה מתקדמת מהר. יתרון נוסף לעומת פרויקט מגורים רגיל הוא שההתנהלות נעשית אך ורק מול המזמין ולא מול הדיירים".
