בצל האנטישמיות הגוברת והאלימות הממוקדת נגד יהודים ברחבי העולם בעקבות מלחמת "חרבות ברזל", גורמים בענף הדיור כבר נערכים לכך שייתכן שמאות אלפי יהודים יבחרו לעלות לישראל, ובכך יגדילו את הביקושים לדירות. על פי דוח שפרסמה הממשלה עם ההסתדרות הציוניות העולמית והסוכנות היהודית, מתחילת המלחמה נרשם זינוק של 1,180% בתקריות אנטישמיות בעולם.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
במשרדי חברות הנדל"ן למגורים יודעים לספר שכבר מתקבלות פניות מיהודים בעולם לגבי רכישת דירות חדשות, בעיקר עם ממ"ד. מארק זאבי, מנכ"ל ובעלי חברת השיווק הדיגיטלי במבי (Bmby), זיהה עם תחילת המלחמה את הפוטנציאל שטמון ברכישת דירות בישראל על ידי תושבי חוץ. "אני רואה שילוב של מספר מגמות שיעודדו את הביקושים לרכישת דירות על ידי תושבי חוץ בישראל בתקופה הקרובה", הוא אומר בשיחה עם "ממון" ו-ynet.
לדבריו, "הקהילות היהודיות בחו"ל וקהילות של תומכי ישראל רוצים לסייע בתקופה הזאת למדינה. התמיכה והעידוד בענף הבנייה הישראלי, שידוע כקטר של המשק, היא הדרך הנכונה לעשות זאת, משום שבכל רכישת דירה הרוכש מספק פרנסה לכ- 1,000 משפחות בישראל בענף הבנייה ובתעשיות הנלוות".
"מגמה נוספת, ואולי המשמעותית ביותר, היא התגברות האנטישמיות בעולם, שקרוב לוודאי תגביר את הביקושים לדירות בארץ, בין אם על ידי רוכשים שמתכוונים לעשות עלייה ובין אם על ידי רוכשים המעוניינים שתהיה להם בישראל דירת מקלט", ממשיך זאבי, שיזם יריד דירות וירטואלי שצפוי להיפתח בשבוע הבא, במסגרתו ניתן יהיה לראות דירות בתלת ממד באמצעות הפלטפורמה של החברה שנקראת דרימס (DREAMS).
מארק זאבי צילום: אבי תל"ביריד שאנחנו עורכים צפויים לקחת חלק תושבי חוץ בארה"ב, קנדה, בריטניה, צרפת, דרום אמריקה, דרום אפריקה ואוסטרליה, וכבר אישרו לנו את השתתפותן חברות מובילות בענף, כגון שיכון ובינוי, ישראל קנדה, אלעד מגורים, קרסו נדל"ן, עמרם אברהם, קבוצת יצחקי, קידר מבנים, אביסרור, קבוצת אביב, בית וגג, שובל מגורים, שגראוי ליבוביץ, אקו סיטי, גיא ודורון לוי ואחרות", הוא מציין.
"ממש השבוע חתמנו על עסקה לרכישת שתי דירות בפרויקט של חברת אאורה שנמצא לפני בנייה בדרך הטייסים בדרום-מזרח תל אביב", מספר נורי כץ, איש עסקים ישראלי המתגורר במדינת אנטיגואה שבאיים הקאריביים. "לא ראיתי את המקום, קניתי את הדירות מרחוק אחרי שצפיתי בהן בתלת ממד בדרימס. אנחנו משקיעים הרבה בישראל בגלל האהבה של הארץ ובגלל שאנחנו מאמינים במדינה ואנחנו חושבים שדווקא עכשיו זה הזמן להשקיע, אגב לא רק בנדל"ן - גם בטכנולוגיה, גם בתחום הזה השקענו".
"אני חושב שצריך לא רק לתרום אלא גם להשקיע בלבנות את הארץ. קנינו את הדירות בתל אביב להשקעה, אבל מי יודע, כמו כל ישראלי תמיד יש את החלום לחזור, למרות שיש לנו פה חיים ועסקים"
כץ, שגדל ביישוב עומר שליד באר שבע, ירד מהארץ בילדותו עם משפחתו. "הייתי אלוף הנגב בשחייה ושחיתי הרבה בקיבוץ בארי. מאוד קשה לי לראות מה קרה שם", הוא אומר. "תרמנו גם לבית החולים סורוקה ואנחנו תורמים גם בימי שגרה לאוניברסיטת בן גוריון בנגב. אבל אני חושב שצריך לא רק לתרום אלא גם להשקיע בלבנות את הארץ, במיוחד עכשיו. אסור לפחד כי ביחד יהיה בסדר, ננצח ביחד, אני מאמין בכלכלה של הארץ. קנינו את הדירות בתל אביב להשקעה, אבל מי יודע, כמו כל ישראלי תמיד יש את החלום לחזור, למרות שיש לנו פה חיים ועסקים. דירה אחת שרכשנו היא למעשה פנטהאוז והדירה השנייה קטנה יותר. הן כנראה יהיו מוכנות רק עוד 4 שנים, אז אולי נגור בדירה הגדולה ונמכור את השנייה, הכול יכול לקרות, ביום אחד הכול יכול להשתנות".
להיערך ליום שאחרי
"ניסיון העבר מלמד כי מצב כזה של אנטישמיות גואה ברחבי העולם מוביל לעלייה של יהודים רבים לישראל", אומר אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית. לדבריו, "ברור כבר כעת שהגירה של אלפי יהודים תהווה חלק ממנועי הצמיחה של הענף והמדינה בתקופה שלאחר המלחמה. ישראל חייבת להתחיל כבר בשלב זה להיערך ליום שאחרי, שכן הגעתם של מאות אלפי עולים חדשים תוביל לתוספת ביקושים לדירות על אלה שכבר קיימים בשוק, ועלינו להיות ערוכים לקליטתם ולביקוש המוגבר. המלחמה הזאת גם מחדדת ביתר שאת את החשיבות של התחדשות עירונית ואת הצורך בחיזוק והקמת מבנים עמידים ובעלי ממ"ד בכל דירה, מתוך הצורך להתמגן באירועים ביטחוניים ולא רק מפני רעידות אדמה".
אלכס מריאש צילום: סטודיו תומאסגם מריאש מצביע על התעניינות הולכת וגוברת של משפחות ישראליות שירדו מהארץ, שחושבות על דיור עתידי לבני משפחתן כחלק מבחינת האפשרות לעלייה חזרה ארצה, וכן על פניות המגיעות מיהודים המתגוררים מעבר לים. "ניתן לשער שהחלטות כאלה לא יתקבלו בימי מלחמה, אבל ההתייעצות של היום תיושם ביום שאחריה", הוא אומר. "לכן חשוב שהמדינה תיערך באמצעות אישור מהיר של תוכניות והיתרים וצמצום חסמים ביורוקרטיים, אשר מעכבים את האפשרות לקדם במהירות מיזמי דיור משמעותיים שיפשירו אלפי יחידות דיור".
"מאז פרוץ המלחמה אנחנו מזהים התעניינות הולכת וגוברת של יהודים ושל ישראלים שירדו מהארץ ברכישת נדל"ן בישראל", מחזק את הדברים יהורם בר שי, מנכ"ל חברת משגב שיווק מתחמי מגורים. גם בר שי מצביע על כמה סיבות עיקריות לכך, בראשן האנטישמיות הגואה בכל העולם, שלדבריו "גורמת ליהודים להבין כי למרות הטילים ולמרות הטבח שהיה בעוטף, ישראל היא המקלט הבטוח ליהודים. סיבה נוספת היא מגמה שהתחילה עוד לפני ה-7 באוקטובר והתעצמה בחודש האחרון - התחזקות הדולר והאירו, שגרמו לעלייה של עד כ-20% בכוח הקנייה של תושבי חוץ. תוסיפי לכך את הירידה במחירי הדירות מאז ינואר וההאטה בענף, שהביאה יזמים להציע תנאי מימון והטבות שונות ומגוונות לרוכשים".
בר שי מוסיף כי "קיימת עוד סיבה לא פחות חשובה לעלייה בהתעניינות, והיא הרצון להביע סולידריות עם ישראל. מאז ומעולם רכישת דירה או קרקע בישראל נחשבה אקט ציוני, ובעקבות המלחמה התחזק הסנטימנט הזה. תושבי חוץ יהודים וישראלים לשעבר מבינים שנפתח להם חלון הזדמנויות לרכוש נדל"ן במחירים של לפני מגפת הקורונה, כאשר האנטישמיות הגואה מהווה בהחלט תמריץ להפוך את המחשבה למעשה. בניגוד לעבר, אנו רואים יותר התעניינות לרכישה למגורים על ידי משפחות של יהודים ששוקלות ברצינות עלייה ושל ישראלים שרוצים לחזור לארץ - ולא להשקעות".
3 צפייה בגלריה
"משפחות של יהודים שוקלות ברצינות לרכוש דירות למגורים ולא להשקעה"
(צילום: shutterstock)
כך למשל, הוא מדגים כי "קיבלנו השבוע טלפון מישראלית שהתעניינה עבור אחותה שחיה בלוס אנג'לס בדירה בפרויקט שאנחנו משווקים עבור חברת אשטרום בשכונת קריית יובל בירושלים. משיחות שאנו מנהלים עולה כי העלייה באנטישמיות ברחבי ארה"ב ואף באירופה מערערת את תחושת הביטחון אצל יהודים וישראלים כאחד, שחוששים לעתידם. עם זאת, אפשר לומר שבקרב ישראלים לשעבר ההחלטה לקנות דירה בארץ קלה יותר, משום שיש להם כאן עדיין שורשים ומשפחה, והתגברות האנטישמיות מלחיצה אותם יותר".
בר שי מספר כי "לאור ההתעניינות הרבה, המלצנו לחברות הנדל"ן שאנו משווקים עבורן פרויקטים להפנות תקציבי פרסום ושיווק ליהודים ולישראלים בחו"ל, ואנחנו די מופתעים מרמת ההתעניינות הגוברת. גם בפרויקטים להשכרה יש התעניינות מחו"ל, שכן מאחר שבמרבית הפרויקטים שאנו מוכרים מדובר על כניסה עתידית, יש מי שמחפש פתרון דיור מיידי".
"אפילו לא התווכח על המחיר"
דבורה סממה, זכיינית רימ/קס כחול לבן בנתניה, מספקת דוגמא לעסקה שבוצעה בשבוע שעבר למגורים על ידי תושבת ארה"ב. מדובר בדירת 3 חדרים חדשה עם ממ"ד בשטח 120 מ"ר בקומה הראשונה בבניין בן 7 קומות לפני היתר בנייה במרכז העיר, שנמכרה תמורת 1.89 מיליון שקל. נתניה ידועה בתור עיר שאותה מעדיפים תושבי חוץ רבים, שנוהגים לרכוש בשכונות החדשות המשקיפות לים דירות יוקרה להשקעה במחירים גבוהים יותר, אולם במקרה הזה אומרת סממה הדירה מיועדת למגורים עתידיים.
"אנו במו"מ מתקדם עם רוכש מצרפת שמעוניין לרכוש דירת 3 חדרים, הוא אפילו לא מתווכח על המחיר. בכל פעם שיש מבצע או מלחמה יש התעוררות כי מרגישים אנטישמיות בצורה מובהקת"
"בחודש האחרון קיבלנו לא מעט טלפונים מחו"ל מתושבי חוץ שמחפשים דירות בארץ. העסקה במרכז העיר בוצעה מרחוק, באמצעות מיופה הכוח של הרוכשת שחיה מניו יורק. את המו"מ איתה התחלנו לפני המלחמה, אבל היה לה חשוב בשבוע הראשון למלחמה לסגור את העסקה. בימים אלה אנחנו במו"מ מתקדם עם רוכש מצרפת שמעוניין גם כן לרכוש דירת 3 חדרים חדשה עם ממ"ד לצורך מגורים, הוא אפילו לא מתווכח על המחיר", היא אומרת. "בכל פעם שיש מבצע צבאי או מלחמה יש התעוררות מצד יהודים מחו"ל או תושבי חוץ, כי מרגישים את האנטישמיות שם בצורה מאוד מובהקת. לי אישית יש משפחה בצרפת וההורים שלי הם ראשי קהילה, המשטרה המקומית הציעה להם ליווי משטרתי כשהם יוצאים מהבית לעבודה. הם עוברים תקופה לא פשוטה, ופשוט מסוכן להסתובב שם ברחובות, ילדים לא יוצאים מהבית".
ובכל זאת, אי אפשר להתעלם מכך שמשקיעים נוטים לנצל הזדמנויות, וסביר להניח שככל שירכשו בישראל דירות על ידי תושבים בחו"ל, חלקן יהיו להשקעה. עו"ד ליאת קיסרי, ראש מחלקת לקוחות פרטיים במשרד עוה"ד ברנע ג'פה לנדה, מסבירה כי "התגברות האנטישמיות ברחבי העולם, בשילוב היחלשות השקל למול הדולר והאירו, שינו את כללי המשחק בשוק הנדל"ן ובפרט בשוק הנדל"ן היוקרתי. בעוד שטרם המלחמה, לקוח עתיר הון מחו"ל שישב על הגדר, התלבט אם להשקיע עשרות מיליוני שקלים באסופה של בלוקים בתל אביב, מבין בימים אלה שגם הוא וגם הדור הבא נמצאים בסכנת קיום".
לדברי עו"ד קיסרי, "ההפגנות האלימות, שמתקיימות באוניברסיטאות יוקרתיות ברחבי העולם, מגבירות את תחושת הפחד והרצון לרכוש נכס בישראל שישמש כמקלט. לצד זה, מתעוררת ההבנה דווקא אצל הדור הצעיר במשפחות עתירות ההון, שעתידם הבטחוני נמצא בסכנה. השיקולים הללו, לצד היחלשות השקל שמביא לשיפור בשווי העסקה בעשרות אחוזים, צפויים להביא לעלייה חדה ברכישת נכסי יוקרה בישראל".
גיל קטהצילום: נטע שניגיל קטה, מנכ"ל ובעלי חברת קטה גרופ, מציין כי בתקופה הנוכחית גם המאפיינים של חלק מהמשקיעים השתנו. "משקיעים מזהים הזדמנויות, במיוחד כאשר מדובר בתקופות קשות ובמשברים. מה שהשתנה זה שאם בעבר רוב הרוכשים והמשקיעים מחו"ל, בעלי זיקה לישראל, היו ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה, שחיפשו לרכוש דירות בערים יקרות כדוגמת ירושלים, נתניה, הרצליה ותל אביב עבור השקעה, ביטחון ובתי נופש, הפעם אנחנו צופים שנראה יותר משפחות המשתייכות למעמד סוציו-אקונומי בינוני, שמחפשים מקום בטוח להעתיק את מגוריהם בסביבה אטרקטיבית כלכלית, כמו פתח תקווה והוד השרון".
"את העלייה בהתעניינות לרכישת דירות על ידי יהודים מהעולם ראינו כבר בזמן מגפת הקורונה", מזכיר יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אזורים, "אופי הרכישות אז היה בעיקר לטובת מגורים והכנה לאופציה של השתקעות בארץ. בעת הנוכחית, בעקבות העלייה בגל האנטישמיות, אנחנו צופים שהביקושים שאנחנו מזהים גם כעת רק ילכו ויגברו. העניין גובר בקרב יהודים מצפון אמריקה, שמחפשים בין השאר דירות חדשות בירושלים ובערי החוף. בנוסף, יש גם התפכחות במדינות כמו אנגליה, שהיהודים בה מבינים שעליהם לייצר אלטרנטיבות השתקעות ארוכות טווח בארץ".
גיא עמוסי, מנכ"ל משותף בחברת אביסון יאנג המתמחה בנדל"ן מסחרי, מציין כי הביקושים לרכישת נדל"ן בישראל של משקיעים מחו"ל נוגעים גם לנכסים מניבים. "ההצתה של גל אנטישמיות באירופה הובילה משקיעים יהודים לחפש אפשרויות להעביר גם את פעילותם העסקית לישראל", הוא אומר. "בשלב הראשון אנחנו מזהים התעניינות לגבי משרדים, ואף מדברים על אפשרות של מעבר כל העסקים בעתיד. מי שפנה עד כה אלה אנשי עסקים מאנגליה ומגרמניה. קשה להעריך כרגע אם זו מגמה של ממש או רק תגובות נקודתיות. מה שבטוח זה שההיסטוריה מוכיחה שאחרי מכות כואבות, ישראל זוכה לצמיחה אקספוננציאלית שתתבטא בכל תחומי ההשקעה".
אז מה צריך לדעת כשקונים דירה מחו"ל?
עו"ד שגיב רון, ראש תחום מיסוי נדל"ן ושותף במשרד עוה"ד בנימיני ושות', מסביר ל"ממון" ול-ynet לאילו נקודות חשוב לשים לב כאשר תושב חוץ מעוניין לרכוש דירה בישראל: "תושב חוץ, בניגוד לתושב ישראלי, אינו זכאי ליהנות ממדרגות מס הרכישה הנמוכות החלות לגבי דירה יחידה, גם אם זו דירתו היחידה של תושב החוץ ואין לו דירה נוספת בישראל או במדינת תושבתו. הוא ישלם מס רכישה כמו תושב ישראלי שכבר יש לו דירת מגורים, כלומר, לפי מדרגות מס הרכישה החלות לגבי דירה נוספת - 8% עד לשווי של 5,872,725 שקל ו-10% על היתרה (בשנת 2023).
עו"ד שגיב רוןצילום: ניר שמיר"עם זאת, תושב חוץ אשר החליט לעשות עלייה לאחר מועד רכישת דירת המגורים יהיה זכאי להקלה מיוחדת במס רכישה החלה לגבי עולה חדש - מס רכישה בשיעור של 0.5% עד לסך של כשני מיליון שקל, ומס רכישה בשיעור של 5% על היתרה. זאת בתנאי שדירת המגורים נרכשה במהלך תקופה המתחילה בשנה שלפני יום עלייתו לישראל ומסתיימת שבע שנים אחריה, וכן כי דירת המגורים תשמש למגוריו לאחר עלייתו לישראל.
"כמו כן, עולה חדש (או תושב ישראל ששהה מחוץ לישראל במשך 10 שנים לפחות), יהיה זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות בגין דירה יחידה, וזאת במידה שיחליט לעלות/לשוב לישראל במהלך תקופה של עד שנתיים מהמועד שבו רכש את הדירה בישראל. זאת גם במידה שיש בבעלותו דירות מגורים נוספות מחוץ לישראל. יצוין כי במקרים מסוימים (בעיקר לגבי דירות זולות) שיעורי מס הרכישה של תושב ישראל שאין לו דירה נוספת נמוכים יותר משיעור מס הרכישה של עולה חדש".
