עוד איתות להצטננות שוק הדיור, לפחות בכל הנוגע למספר העסקאות, הפעם מהצד של משרד האוצר. הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, פרסמה היום (ה') את סקירת הנדל"ן לחודש אוגוסט, לפיה בחודש זה העמיקה הירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן. בניגוד לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו השבוע, ומתייחסים רק למכירת דירות חדשות, בסקירת אגף הכלכלנית הראשית מחשבים את כלל העסקאות, כולל מכירת דירות מיד שנייה.
על פי הנתונים, באוגוסט האחרון נמכרו לציבור הרחב 8,300 דירות חדשות ומיד שנייה - צניחה של 41% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת בהמשך לירידות מאז חודש מרץ האחרון. בניכוי המכירות של דירות חדשות בסבסוד ממשלתי (במסגרת תוכנית מחיר למשתכן), הסתכם מספר העסקאות ב-7,800 - ירידה של 38% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בסקירת האוצר ניתן להתמקד באופי הרוכשים ולהבין מי החליט שלא לרכוש נכס בקיץ. מהממצאים עולה כי היו אלה המשקיעים שזנחו את השוק באוגוסט האחרון, לאחר שרכישותיהם הסתכמו ב-1,400 דירות - ירידה בשיעור חד במיוחד של 52.4% בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד.
באגף הכלכלנית מסבירים כי זהו שיעור הירידה החד ביותר מאז הוכבד מס הרכישה על דירות להשקעה בנובמבר אשתקד, זאת כאשר בדרך כלל הירידה החדה ביותר שנרשמת לאחר העלאת שיעורי המס היא בחודש שלאחר העלאת המס. ממצא חריג זה מוסבר בירידה חדה של 57% ברכישות המשקיעים באזור באר שבע, לאחר שאזור זה רשם שיעורי ירידה מתונים יחסית לאלו שנרשמו ברמה הארצית. משקל המשקיעים בסך העסקאות ברמה הארצית ירד ל-17%.
העיר המובילה ברכישות המשקיעים - תל אביב
העיר המובילה ברכישות משקיעים באוגוסט השנה היא תל אביב, עם 154 דירות שנרכשו בה, ירידה של 32% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, שיעור ירידה פחות חד מזה שנרשם ברמה הארצית. שיעור גידול חריג של יותר מ-400% נרשם בנשר, ובכך הקפיץ אותה מתחתית הדירוג ברכישות המשקיעים באוגוסט אשתקד למקום השמיני באוגוסט השנה. באוצר מציינים כי תרם לזינוק זה מבצע מכירות באחד הפרויקטים בעיר זו.
גם מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט עמדו על 1,900 דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. מלאי הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש אוגוסט, כאשר במהלכו נגרעו 431 דירות, בהמשך לירידות במלאי זה מאז חודש דצמבר האחרון.
אבל לא רק המשקיעים חזרו לשבת על הגדר, גם הזוגות הצעירים שנאלצים להתמודד עם מציאות של השתוללות מחירים והעלאות הריבית. על פי הנתונים, רכישות דירה ראשונה בחודש אוגוסט הסתכמו ב-4,200 דירות - ירידה חדה של 35% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בניכוי הרכישות במסגרת מחיר למשתכן, הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בחודש אוגוסט ב-3,600 דירות - ירידה של 24% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 7% ברכישות אלו.
באוצר מציינים כי עד חודש מרץ האחרון נרשם רצף עליות בשיעורים חדים ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, ואילו מאז חודש אפריל נרשמת ירידה ברכישות אלו, ייתכן שבין היתר על רקע העלאת ריבית בנק ישראל. בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי נמצא כי מי שהובילו את הירידה החדה ברכישות אלו בהשוואה לאוגוסט אשתקד היו אזורי תל אביב וחדרה, עם שיעור ירידה של 47% בכל אחד מאזורים אלו.
אזור בולט נוסף בירידה חדה ברכישות אלו הוא אזור ירושלים, בו סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים בחודש אוגוסט עמד על כ-300 דירות בלבד, ירידה של 33% לעומת אוגוסט אשתקד ואחת הרמות הנמוכות שנרשמו באזור זה בשלוש השנים האחרונות. בניתוח רמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באזור ירושלים בחודש אוגוסט השנה נמצא כי השכר הממוצע למשק בית עמד על 14 אלף שקל ברוטו לחודש, תוך שונות גבוהה בחלוקה לחמישוני שכר. כך, בעוד שבחמישון הנמוך עמד שכר זה על 4,500 שקל למשק בית, בחמישון העליון הגיע שכר זה קרוב ל-32 אלף שקל. באוצר מסבירים כי שונות זו מוסברת בין היתר בשכיחות גבוהה של משקי בית חרדים בחמישונים הנמוכים.
ממצאים אלו מרמזים על עלייה במינוף של שני החמישונים העליונים וירידה במינוף של שני החמישונים הנמוכים (אם כי סביר להניח כי לפחות בחמישון הנמוך, משקי הבית מתבססים במידה רבה על תמיכה כספית משמעותית נוספת, כמו למשל גמ"חים וכדומה. זאת נוכח רמות השכר הנמוכות שלהם).
אשר לדירות חדשות, מכירות הקבלנים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-2,900 דירות - ירידה חדה של 44% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת בהמשך לירידות שהולכות ומתעצמות מאז חודש פברואר האחרון. בניכוי המכירות במסגרת מחיר למשתכן, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,400 דירות - ירידה של 35% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. אמנם בהשוואה לחודש הקודם נותרו מכירות הקבלנים, הן בשוק החופשי והן בהכללת מחיר למשתכן, ללא שינוי מהותי, אולם רמת מכירות הקבלנים בחודשים יולי-אוגוסט האחרונים הייתה הנמוכה ביותר מאז מאי 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.
סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש אוגוסט עמד על 5,400 - ירידה חדה של 39% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 17% בהשוואה לחודש הקודם. הירידה החדה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים, בכלל זה אזורי הפריפריה, אשר עד לחודש יולי רשמו שיעורי ירידה מתונים יחסית. רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-2,700 דירות, ירידה חדה של 43% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, בהמשך לירידות חדות ברכישות אלו מאז אפריל האחרון. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 15%.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה ברכישות משפרי הדיור הקיפה את כל האזורים, כאשר שיעורי הירידה באזורי הביקוש במרכז הארץ הם חדים במיוחד ונעים בין ירידה של 44% באזור המרכז לירידה של 53% באזור רחובות. שיעורי ירידה חדים נרשמו גם באזורי הפריפריה, למעט אזור טבריה שרשם ירידה מתונה יחסית של 6%.
