מלחמת "חרבות ברזל" טרפה את הקלפים במובנים רבים, ובין היתר העלתה את החשיבות שבקיום ממ"ד בדירת מגורים. הביקושים לדירות עם ממ"ד זינקו, דירות ישנות ללא מרחב מוגן דירתי נותרו ריקות, ואפילו פרויקטים של התחדשות עירונית קיבלו זרז מסוים, לאחר שדיירים סרבנים החליטו להתקדם עם הפרויקטים כדי לקבל כמה שיותר מהר נכס עם ממ"ד.
בעקבות המלחמה גם ממשלת ישראל החליטה להתערב בנושא, ערכה מספר תיקוני חקיקה וקבעה הוראות שעה, שמטרתן להקל את האפשרות להוסיף ממ"ד לדירות קיימות במסלול מהיר ולמעשה, לחתוך בבירוקרטיה כדי שיוכלו להתמגן בהקדם. בין היתר הוחלט לאפשר מתן פטור זמני מהגשת בקשה להיתר בנייה לממ"ד במבנים צמודי קרקע או בבניינים נמוכים בני עד שתי קומות.
רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה בחברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט, אומרת כי בעוד ענף הנדל"ן היה מצוי בקיפאון בעקבות המלחמה, קבלנים העוסקים בבניית ממ"דים הפכו להיות מוצפים בהזמנות. לדבריה, "הביקוש לדירות עם ממ"ד עולה, ומנגד מכירות של דירות ללא ממ"ד, בעיקר בדרום, נכנסו עם תחילת המלחמה לקיפאון מוחלט. על פי הערכות שונות, בישראל יש כ-2.85 מיליון דירות למגורים, מתוכן כ-1.6 מיליון ללא ממ"ד, כלומר רק כ-44% מהדירות ממוגנות".
מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) הוא חדר בתוך יחידת הדיור, שמטרתו לספק מיגון מפני התקפות טילים. רותם ארז ממחלקת המחקר באתר מדלן מספר, כי הקמת ממ"דים קודמה בתקנות במהלך מלחמת המפרץ כאלטרנטיבה למקלטים הציבוריים, שדרשו זמן הגעה ארוך מאחר שהיו מחוץ לבנייני המגורים. עקב זמן ההתראה הקצר במקרה של מתקפת טילים, הוחלט שעדיף שיהיה בכל דירה או קומה מרחב מוגן.
למעשה, החל משנת 1992 נדרשת הקמת מרחב מוגן (דירתי או קומתי) בכל בנייה חדשה או תוספת בנייה. עם זאת, החובה לא חלה רטרואקטיבית, ולכן לכ-60% מתושבי ישראל אין מרחב מוגן דירתי או קומתי. קיימים מרחבים מוגנים נוספים: מרחב מוגן קומתי (ממ"ק), חדר מוגן שמשרת את דיירי קומת המגורים בבניין; ומרחב מוגן מוסדי (ממ"מ), חדר מוגן במבנה ציבור שמשרת את עובדי המבנה ומבקריו.
"הממ"דים מספקים הגנה אפקטיבית נגד איומים רבים, ויתרונם הבולט הוא מיקומם כחלק ממרחב המגורים, מה שמאפשר הגעה מהירה בזמן התראה קצר", מוסיף ארז. "בנוסף, היותם חלק מהדירה מאפשר לקיים שגרת חיים גם בצל מתקפות, ולשהות בהם למשך זמן ארוך יותר. עוד יתרון הוא שכחלק אינטגרלי מהדירה, קל יותר לתחזק אותו באופן שוטף ולמנוע את הפיכתו למחסן, כך שיהיה זמין מיד במקרה של התקפת פתע. זאת בניגוד למקלטים או ממ"קים, שהאחריות על תחזוקתם לא תמיד ברורה".
לדבריו, "ליזמי נדל"ן יש יתרון בבניית ממ"ד משום שהוא חלק מהדירה, זכויות הבנייה שלו הן מעבר לזכויות המאושרות, וכך ניתן לשווק דירה גדולה יותר ולהעלות את מחירה. אך למרות היתרונות הרבים, יכולת ההגנה שלו עדיין פחותה מזו של מקלט, מאחר שהמקלט בנוי עם מעטפת עבה יותר, ולרוב נבנה מתחת לקרקע שמספקת שכבת הגנה נוספת, ועם דלתות (וחלונות, אם ישנם) עבים וכבדים יותר".
"ליזמי נדל"ן יש יתרון בבניית ממ"ד משום שהוא חלק מהדירה, זכויות הבנייה שלו הן מעבר לזכויות המאושרות, וכך ניתן לשווק דירה גדולה יותר ולהעלות את מחירם"
200 אלף שקל או פחות?
ישנם מספר מנגנונים שמעודדים הקמת ממ"דים. כך למשל, ממ"ד פטור מהיטל השבחה עד לשטח של 9 מ"ר, והוא זכאי לפטור מדמי היתר, הנגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בגין תוספות בנייה על אדמה שמוחכרת מהרשות. בנוסף הוצאת היתר בנייה לתוספת ממ"ד בבניין קיים נעשית בהליך רישוי מקוצר, והוספתו לא נחשבת לסטייה מתוכנית, כך שלא נדרש הליך של מתן הקלה.
יתרון נוסף הוא העובדה שיש צורך בהסכמה פחותה בבניין משותף: במקרה של תוספת בנייה רגילה בדירה בבניין נדרשת הסכמת 75% מבעלי הזכויות. במקרה של תוספת לצורך בניית ממ"ד נדרשת הסכמה של 60%. כמו כן, תושבים שמתגוררים ביישובי קו העימות זכאים למענק ביטחוני לצורך הקמת ממ"ד. התקנות החדשות מאפשרות לקצר את משך הזמן להוצאת היתר בנייה לממ"ד בדירה ללא פתרון מיגון תקני מ-12-9 חודשים ל-6-4 חודשים בממוצע.
בהתאחדות האדריכלים מציינים, שעלות תוספת ממ"ד בהתאמה אישית לבית קיים יכולה לנוע בין 200-150 אלף שקל, בהתאם לגודל ולמפרט. עם זאת, בשוק יש פתרונות זולים יותר, כגון הצבת מיגוניות או רכישת ממ"דים מוכנים בגדלים שונים, שאותם ניתן להציב לצד הבית.
לדברי עו"ד שהם קרן, שותפה בתחום התכנון והבנייה במשרד עוה"ד ארנון, תדמור-לוי, "המטרה העיקרית של התקנות החדשות היא לצמצם את הדרישות הרגולטוריות כדי לאפשר מיגון של כמה שיותר בתי מגורים ומבני ציבור באופן היעיל והמהיר ביותר. ייתכן שההקלה במיגון מבנים והסרת חסמים רגולטוריים תוביל גם להקלה בעלויות תכנון והקמת הממ"ד, שכן החקיקה החדשה צמצמה משמעותית את מספר הגורמים הנדרשים לקבלת אישור להקמתו".
"ישראלים רבים מתלבטים האם להוסיף ממ"ד לדירתם הפרטית בהליך מהיר, או שמא נכון יותר מצידם לפעול לחידוש מלא של הדירה, אם בדרך של הצטרפות לפרויקט פינוי־בינוי רחב או בהצטרפות לפרויקט מסוג תמ"א 38", אומר אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לדבריו, "בראייה לאומית, על המדינה לצעוד בנתיב ברור של התחדשות עירונית רחבה. התחדשות מסוג זה, במתכונת של מתחמי פינוי בינוי רחבים, היא הדרך לחידושן מהיסוד של ערי ישראל הוותיקות על כל המשתמע מכך. כמובן, בין כלל התועלות הרבות ניתן למנות גם הוספת ממ"ד וכן חיזוק המבנה ובנייתו לפי תקן המאפשר עמידות בפני רעידות אדמה".
במברגר מוסיף כי "לצד החלופה של חידוש המתחם או חידוש הבניין, על שלל התועלות שבהן, קיים הפתרון המהיר (לסוגיית המיגון בלבד) – הקמת ממ"ד בהליך מזורז. ממ"ד מספק הגנה בפני ירי טילים, וגם אם אינו מספק התחדשות עירונית רחבה, ברור שיש לאפשר את הקמתו למי שמעוניין בכך, ודאי נוכח המציאות היום. הקמת ממ"ד לא דורשת קידומה ואישורה של תוכנית במוסד התכנון, פינוי דיירים, הריסה של מבנים ישנים ובנייה של מבנים חדשים במקומם, והעלות הממוצעת עומדת על כ-130 אלף שקל לדירה. לצד כל אלה, מובן כי הקמת ממ"ד בלבד משאירה את הבניין במצבו הרעוע, את המרחב הציבורי והשכונה במצבם המוזנח ואת התשתיות העירוניות במצב ירוד.
חשש מעבריינות בנייה
למרות ההקלות והתקנות החדשות להקמת ממ"דים, בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ סבורים שהצעדים אינם מספיקים. לדברי חיים פייגלין, סגן נשיא ההתאחדות, "למרות שאנחנו במלחמה שהיקף השפעתה על כל חלק במדינה עצום ושאת ההשלכות הביטחוניות העתידיות שלה קשה עדיין לצפות, דווקא בכל הנוגע לתפיסת ההגנה על העורף אין שינוי משמעותי. לכמעט חצי מתושבי ישראל, כ-4.6 מיליון, לא יהיה מרחב מוגן בדירה בסוף המלחמה. הממשלה קבעה כללים מקלים על בניית ממ"ד עצמאית, וסבורה שבכך היא מקבלת פטור מקידום התחדשות עירונית – שליבה הוא במתן פתרון הגנה מטילים ורעידות אדמה".
פייגלין מפנה אצבע מאשימה לעיריות, שלטענתו, תוקעות קידום הליכי התחדשות עירונית, ומזהיר מפני סיום תמ"א 38. "מצופה מהממשלה להתערב, לנוכח אדישות השלטון המקומי. התחדשות עירונית היא המצע המהיר והזול ביותר לטיפול במכה הכלכלית הכי יקרה של ישראל, המחסור בדירות, ואנחנו סיפקנו עד היום כ-150 אלף דירות ממוגנות במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי בהשקעה של כ-200 מיליארד שקל – ללא שקל אחד מהמדינה", הוא אומר. "להיפך, קופת המדינה גבתה מפעילות זו מיסים והתעשרה, ולצערי, בשטח שרים ופקידים נותנים יד לחיסול הכלי היעיל ביותר להתחדשות עירונית ולמיגון תושבים – תמ"א 38, מבלי שכלים אחרים הפכו לאופרטיביים והוכיחו את עצמם".
"הפטור מהיתר בנייה להקמת ממ"דים בצמודי קרקע ובמבנים של עד 2 קומות חשוב במציאות חיינו, אך בבתים משותפים עלול לגרום למתח בין בעלי הדירות"
גם עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין, סבורה שהצעדים שנקטה הממשלה בסוגיית המרחבים המוגנים הדירתיים אינם מספקים. "הפטור מהיתר בנייה להקמת ממ"דים בצמודי קרקע ובמבנים של עד 2 קומות חשוב במציאות חיינו, אך בבתים משותפים עלול לגרום למתח בין בעלי הדירות", היא מסבירה. "אחד התמריצים המרכזיים להסכים לתהליך התחדשות בבניין הוא ממ"ד. לכן בנייה עצמאית של ממ"דים על ידי בעלי דירות שיכולים לממן זאת מכיסם תפגע במוטיבציה שלהם להירתם לתהליך התחדשות. כן צריך לתת מענה לטווח הקצר והבינוני ולהקל את הקמת הממ"ד, אך בטווח הארוך חייבים לקדם כמה שיותר מיזמי התחדשות עירונית".
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מחזק את הדברים. "מי שיכול לבנות ממ"ד באופן עצמאי, כנראה יקשה על שכניו לקדם פרויקט התחדשות", הוא אומר. "לדעתי, ההחלטה לאפשר הקמת ממ"ד בהליך מהיר מיותרת ולא מציאותית, כי היא תיצור כאוס בתחום ההתחדשות. ישראל נמצאת תחת איום משמעותי ומיידי, ואין לנו פריווילגיה להתנהל בצורה של הטלאת טלאים. בל נשכח שגם בהחלטה הזו נדרשת הסכמת הדיירים, מה שמסבך את העניינים עוד יותר. גם אם הדיירים יסכימו על הקמת ממ"דים במקום פרויקט התחדשות לטווח הקצר, הרי ממילא מדובר בהליך של שנה לפחות - בזבוז זמן מיותר. במצב חירום המדינה צריכה לתת עדיפות גדולה יותר לפינוי בינוי, לתת יותר כוח לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולכפות על הרשויות המקומיות, שהן החסם הגדול, לזרז הליכים".
3 צפייה בגלריה
בניית ממ"ד בהליך מהיר - החלטה לא מציאותית? פגיעה ישירה בבניין ללא ממ"דים בדרום תל אביב
(צילום: שאול גולן)
גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי הערים ומהנדס העיר דימונה, מעלה חיסרון נוסף בתקנות החדשות: "התעורר חשש שלא תהיה בקרה מרחבית על הקמת ממ"דים באופן עצמאי, ואחרי המלחמה נמצא עצמנו עם מרחבים מוגנים שאינם תואמים את ההנחיות המרחביות הקיימות ברשות המקומית. ממ"ד הוא חדר לכל דבר, ומדובר בבנייה קשיחה עם השפעה על המרחב הבנוי. תקנות הפטור מעבירות דה פקטו את האחריות למבצע העבודה, כלומר לאזרח, וקיים חשש סביר שתושבים יהפכו לעברייני בנייה וייאלצו להוציא עשרות אלפי שקלים משום שיצטרכו להכין תוכנית חדשה למבנה. הליך כזה גם עלול לעודד מקרים של סכסוכי שכנים".
גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מזהיר מפני השלכות המיגון בטווח הקצר: "בסוף כל דייר היה רוצה דירה גדולה יותר עם ממ"ד בבניין חדש, אבל הוא מבין שבמסלול הזה הוא יוכל לקבל אותה רק בעוד 6-7 שנים במקרה הטוב. מכאן צמח האלתור של 'ביטחון כאן ועכשיו', באמצעות תוספת ממ"ד לדירה קיימת. אבל בבניינים ישנים ורעועים תוספת הממ"ד גרועה מביצוע של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת), משום שברור שהבניין צריך חיזוק. בנוסף, השוני בין דירות עם ממ"ד לדירות לא ממגונות יוסיף לכאוס התכנוני ולפערים החברתיים. זה הזמן של הרשויות לשחרר חסמים, לקדם התחדשות עירונית ולקדם באופן מהיר תב"ע והיתרי בנייה".
במברגר מודה כי "הקמת ממ"ד עלולה, לא פעם, לפגוע בסיכויי קידום התחדשות עירונית באותו מבנה מסיבות מגוונות. מנקודת המבט של הפרט, הוספת ממ"ד מורידה את הדחיפות והמוטיבציה לפינוי בינוי. מנקודת המבט של היזם, רווחיות הפרויקט נפגעת בשל שטח הדירה שגדל לאור הוספת ממ"ד והתמורות הנדרשות לבעלי הדירות, דבר שמשליך על כדאיות והיתכנות הפרויקט".
לדבריו, "הרשות הממשלתית סיימה לאחרונה עבודת מיפוי רחבה של כלל היישובים בעלי סיכון סיסמי מוגבר לרעידות אדמה. המיפוי, שנעשה באמצעות צוותי תכנון ושמאים, כלל איתור וסיווג של מתחמים שמשיקולים תכנוניים וכלכליים מומלץ לנתבם להליכי פינוי בינוי, לעומת מבנים שסומנו כמתאימים לחיזוק ומיגון בלבד. עבודת המיפוי והתיעדוף מסייעת לגבש מדיניות מתאימה. על בסיס ממצאי המיפוי מקודמת כיום תוכנית פעולה כוללת ומושכלת לפריפריה. תוכנית זו מאפשרת לקובעי המדיניות לתעדף את השימוש בכלים השונים ואת התקציבים הנדרשים, בהתאמה לכל מבנה ולפתרון המתאים לו".
"זה גיים צ'יינג'ר"
ד"ר בני ברוש, סמנכ"ל הנדסה בקבוצת רב בריח, דווקא סבור שהתקנות החדשות לא צפויות לפגוע בקידום התחדשות עירונית. "התקנות נחתמו כצורך השעה, וככל שתאֱרך המעֲרכה, כך גדל הסיכוי להצלת חיים בפועל בשל יישומה", הוא אומר. "אכן יש בחוּבּה גם סיכונים הנובעים מהליך תכנוני מקוצר, אבל מצופה מיַזמים ומאדריכלים מקצועיים שיִמְנעו אותם. סיכונים אלו בטלים בשישים ביחס לצורך בהצלת חיים. כמו כן, הסבירות להכשלת תוכניות התחדשות עירונית אינה גדולה, משום שמדובר לרוב בבנייה צמודת קרקע ולא בִּבנייה רוויה".
גם רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי קבוצת רמי צרפתי, סבור שהתקנות לקיצור הקמת ממ"ד באופן עצמאי לא יפגעו בהכרח במאמצי ההתחדשות העירונית. "מדובר בעיקר בבתים צמודי קרקע ובבניינים עד שתי קומות שממוקמים לרוב ביישובים ובקיבוצים בעוטף עזה או בצפון או ביישובים כפריים, בכל אלה ממילא התחדשות עירונית לא ישימה. המהלך מאפשר למגן בפרק זמן קצר בתים שלא היה אפשר למגן בדרך אחרת, או שהיה לוקח המון זמן בגלל הבירוקרטיה", הוא אומר.
לדבריו, "כחברה שמיגנה את מרבית יישובי העוטף בכ-1,000 ממ"דים, ושזכתה לאחרונה במכרז ממשלתי לבניית כ-800 ממ"דים ביישובי העימות בצפון, אני יכול לומר שהחקיקה מביאה לחיסכון משמעותי בזמן ובכסף. אם רישוי רגיל לבניית ממ"ד יכול לקחת שנה, במקרה הזה האישור מתקבל בתוך כ-3 שבועות, ועלויות התכנון מצטמצמות בכ-60%. זה גיים צ'יינג'ר".
"אם רישוי רגיל לבניית ממ"ד יכול לקחת שנה, במקרה הזה האישור מתקבל בתוך כ-3 שבועות, ועלויות התכנון מצטמצמות בכ-60%. זה גיים צ'יינג'ר"
מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, מסביר כי "יש צורך בקידום מהיר של היתרי בנייה והקמה בפועל של ממ"דים במגזר הכפרי עבור בתים פרטיים. במרכזי ערים ובבנייני קומות זאת תהיה טעות לקדם פתרונות נקודתיים, שלא נותנים מענה הוליסטי וכוללני לבניין, ולכן חייבים להסיר חסמים בוועדות התכנון השונות כדי לקדם במקומות אלה כמה שיותר פרויקטים בהתחדשות עירונית".
אהוד דנוך, מנכ"ל קבוצת אקרשטיין, משתף ממה שקורה בשטח: "בשנה האחרונה פיתחנו את 'הממ"דון' - ממ"ד נייד וקל להתקנה, המיועד לבתים פרטיים ומבני קרקע ועונה לדרישה ששטח מרחב המוגן יהיה לפחות 5 מ"ר. מאז קיבלנו את אישור פיקוד העורף, אנחנו מקבלים הזמנות מכל קצות הארץ. התחלנו בתכנון ובפיתוח עוד לפני המלחמה, אולם כעת, עם ההבנה שקיים צורך חיוני ואמיתי בממ"ד שניתן למקם בקלות ובמהירות בצמודי קרקע חסרי מיגון, האצנו את קצב הפיתוח והייצור שלו. בשונה מאספקת ממ"ד סטנדרטי, שאורכת לפחות חודשיים, אספקת הממ"דון תהיה מיידית. מדובר בפתרון מהיר וזול יחסית, המספק הגנה זהה לזו שמספק ממ"ד רגיל".
"המציאות מלמדת שהממ"ד עשוי להציל חיים ולתרום לביטחון האישי של התושבים בכל רחבי הארץ", אומרים עוה"ד שמואל שוב וירום שגן ממשרד עוה"ד שוב ושות'. "לכן הסרת חסמים פרוצדורליים להקמת ממ"דים, תוך זירוז הליכי הרישוי, הם צעד בכיוון הנכון, הגם שלעיתים הדבר עלול לבוא על חשבון פגיעה מסוימות בשכנים. חשוב לדעת ששכנים, שיראו עצמם נפגעים מהקמת ממ"ד ויבקשו פיצוי, עלולים לגלות שלא עומדת להם כל זכות לפיצוי בשל הפגיעה התכנונית שנגרמה להם מהקמת ממ"ד על ידי שכניהם. ייתכן שאנו צפויים לראות יותר תביעות אזרחיות או תביעות אצל המפקחים על הבתים המשותפים, שכן המתח בין זכות אזרח להגנת חייו באמצעות הקמת ממ"ד מחד, ובין זכותו הקניינית של שכנו בבניין המבקש להימנע מפגיעה קניינית בו מאידך – עלול לייצר סכסוכים".
לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, "המלחמה האחרונה היא לא עוד סבב רגיל, היא קיצונית יותר וכואבת יותר מכל הבחינות. שוב גילינו שאין לנו תשובה מספקת למצבורי הרקטות של חמאס וחיזבאללה, ויש צורך מיידי לפתור זאת. אסור לנו לחזור לשאננות שמלווה אותנו בכל הקשור למיגון הבניינים, ולצורך כך יש לעבור לקידום אינטנסיבי ומהותי של התחדשות עירונית אמיתית. אחרי מה שעברנו, המחלוקות בין דיירים ליזמים, בין הרשויות השונות לוועדות התכנון, אמורות להתגמד אל מול המטרה המשותפת. לב המחדל הוא היעדר כמעט מוחלט של התחדשות עירונית באזורים שבהם היא נחשבת לא כלכלית, כלומר בפריפריה, שדווקא שם רמת הסיכון להיפגע בשל ירי רקטות היא גבוהה יותר".
הכתבה פורסמה במוסף "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
