ברבעון השני של שנת 2024 נמשכה ההתאוששות בשוק הנדל"ן, בעיקר במכירת דירות בשוק החופשי, זאת לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד. כך עולה מסקירת הנדל"ן למגורים שפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. על פי הנתונים, בסך הכול נמכרו בשוק החופשי כ-22 אלף דירות - זינוק חד של 40% לעומת הרבעון המקביל אשתקד; וגידול של 3% לעומת הרבעון הראשון השנה.
בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי (דירות שנמכרו במסגרת תוכניות דירה בהנחה – מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכו'), עמד מספר העסקאות על 23,556 דירות – עלייה של 36% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה מתונה של 1% בהשוואה לרבעון הקודם. עם זאת, חרף ההתאוששות במספר העסקאות, בהשוואה היסטורית מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי הרבעון השני השנה מדורג קרוב לשליש התחתון של התפלגות זו, בעיקר על רקע רמה נמוכה במיוחד של עסקאות יד שנייה.
על פי הסקירה, אזור הדרום הוסיף לבלוט ברמת עסקאות גבוהה יחסית, בעוד אזור הצפון הציג חולשה משמעותית במכירות. למעשה, אף לא אחת מהערים במחוז צפון התברגו ברשימת 20 הערים המובילות במכירות, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אז התברגו הערים נהריה ועפולה ברשימה. העיר שהובילה במספר העסקאות בשוק החופשי (מכירת דירות חדשות ויד שנייה) הייתה ירושלים, בעוד חיפה - שהובילה במכירות אלו ברבעון השני אשתקד - ירדה למקום השלישי.
אשר למכירות של דירות יד שנייה, אלה הסתכמו ברבעון השני ב-12,981 יחידות דיור - גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כאשר באוצר מבהירים כי מדובר בשיעור גידול מתון משמעותית מזה שנרשם במכירת דירות חדשות בשוק החופשי. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עלייה מתונה של 3%. כשיעור מסך העסקאות, עמד משקל דירות יד שנייה על 55%, גידול של 3 נקודות אחוז בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם, אולם זהו עדיין שיעור נמוך בהשוואה היסטורית.
הזוגות הצעירים המבוססים הסתערו על הדירות בשוק החופשי
מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ברבעון השני ב-8,681 דירות - קפיצה של לא פחות מ-80% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד; ועלייה קלה של 3% בהשוואה לרבעון הקודם. מספר הדירות שנמכרו "על הנייר" בשוק החופשי הגיע ל-5,500 דירות – הרמה הגבוהה ביותר של מספר הדירות שנמכרו "על הנייר" מאז הרבעון האחרון של 2021, שעמד בצל הקדמת רכישות המשקיעים טרם העלאת מס הרכישה עליהם.
רכישות דירה ראשונה (לרוב מגדיר האוצר את הרוכשים האלה כ'זוגות צעירים') בשוק החופשי ברבעון השני של 2024 הסתכמו ב-11,334 יחידות דיור – הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2022. בנוסף, מדובר בזינוק של 54% בהשוואה לרבעון השני אשתקד, בהמשך לגידול של 29% ברבעון הראשון, שקטע רצף ירידות ארוך מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. באוצר אומרים כי גידול זה במחצית הראשונה של 2024 חל תוך צמצום חלקם של משקי בית פחות מבוססים בקרב הרוכשים, בעיקר ברבעון הראשון. מנגד, נתונים חלקיים לרבעון השלישי מרמזים על רמות שכר נמוכות יותר של הרוכשים, בפרט בקרב רוכשי דירות חדשות בשוק החופשי.
בפילוח גיאוגרפי של רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי נמצא כי הגידול ברכישות אלו הקיף כמעט את כל האזורים, למעט אזור טבריה, הכולל בין היתר את ישובי הגליל העליון ורמת הגולן, אשר רשם ירידה של 6%. בולטים במיוחד אזורי המרכז ורחובות, אשר רשמו שיעורי גידול חדים של 91% (כל אחד מהם) בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הרמה הגבוהה ביותר של רכישות סגמנט זה נרשמה באזור חיפה, אף כי שיעור הגידול ברכישות באזור זה היה נמוך מהממוצע הארצי (41%, לעומת 54%, בהתאמה). באופן כללי, אומרים באוצר, משקל הפריפריה בסך רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי הוסיף להתאושש ברבעון השני, לאחר ירידה חדה ברבעון בו פרצה המלחמה. עם זאת, רמה זו עדיין נמוכה בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד, טרם פרוץ המלחמה.
ניתוח הממצאים מלמד כי משקל אזור באר שבע בלבד ברכישות דירה ראשונה בשוק החופשי דווקא הגיע מעבר לרמתו ערב פרוץ המלחמה. מנגד, באזורי טבריה וחיפה נמוך משקל רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי בהשוואה לרבעון שקדם למלחמה. עוד עולה מהנתונים כי נרכשו יותר דירות ראשונות חדשות מאשר יד שנייה, ובאוצר מעריכים כי הסיבה לכך נעוצה במבצעי המימון של הקבלנים. ניתוח רמות המחירים של הדירות שנרכשו מצביע על עלייה משמעותית במחירים, על רקע רמות השכר הגבוהות של הרוכשים, כלומר, לא ניתן להסיק מכך שדווקא נרשמה עלייה במחירי הדיור.
משחלפי הדיור (משפרי דיור ומצמצמי דיור) חזרו ברבעון השני לשוק, לאחר שרכישותיהם הסתכמו ב-6,498 דירות - עלייה של 18% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכך, אומרים באוצר, נבלמה הירידה החדה והרצופה ברכישות שלהם, שהחלה ברבעון הראשון של 2022. בהשוואה לרבעון הקודם ירדו רכישות אלו בשיעור מתון של 2%. מלאי הדירות בהמתנה של משחלפי הדיור, שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם הקודמת, הגיע בסוף הרבעון השני השנה ל-22,403 דירות, בדומה לרמתו ברבעון הקודם. רמות אלו הן הגבוהות ביותר מאז 2010.
שיא ברכישות משקיעים על רקע מבצעי המימון של הקבלנים
רכישות המשקיעים ברבעון השני הוסיפו להתאושש והסתכמו ב-3,829 דירות, זינוק של 45% בהשוואה לרמת השפל ברבעון השני אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גידול של 7%. שיעור הדירות החדשות בסך רכישות המשקיעים רשם עליות חדות מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל עד לרמת שיא של 51% ברבעון השני, זאת במידה רבה על רקע מבצעי המימון של הקבלנים.
רכישות תושבי החוץ, הנכללים בפלח שוק המשקיעים, הסתכמו ב-458 דירות – גם כן זינוק של 43% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הגידול שנרשם בסך רכישות המשקיעים. אזור ירושלים הוא היחידי בו ניכר גידול ברכישות תושבי החוץ, כמותית וכשיעור מסך העסקאות, אף כי רמת הרכישות עדיין נמוכה משנת השיא של 2005. באזור תל אביב קרובה רמת רכישות תושבי החוץ לרמת שפל היסטורי.
על פי נתוני האוצר, המחיר הממוצע של דירות חדשות שנרכשו "על הנייר" על ידי משקיעים בשנת 2023 עמד 3.2 מיליון שקל; ואילו ב-7 החודשים הראשונים של 2024 עמד המחיר הממוצע של דירות אלה על 3.4 מיליון שקל. באוצר אומרים כי ממצאים אלו יש בהם כדי לרמז על הטבות המימון הגלומות במחירי הדירות: "לא ניתן לפסול על הסף את האפשרות לפיה תחת מבצעי מימון אלו העלו הקבלנים במידה מסוימת את מחיר הדירה הרשמי, כפי שזה נקוב בחוזה, כדי לפצות עצמם ולו באופן חלקי על הטבות המימון".
מכירות המשקיעים ברבעון השני של 2024 הסתכמו ב-4,151 דירות, גידול של 16% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי עמד על 10.6%, גידול של קרוב ל-4 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, והגבוה ביותר מאז שנת 2020, שעמדה בצל מגפת הקורונה. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי האזור שרשם את השיעור הגבוה ביותר של מכירות בהפסד הוא אזור באר שבע ואחריו אזור חיפה. באוצר מעריכים כי הדירות שנמכרו בהפסד באזור חיפה היו ללא ממ"ד ומחירן ירד, לעומת דירות עם ממ"ד שמחירן עלה או לפחות לא ירד באופן משמעותי. גם הערים פתח תקווה, בת ים ובני ברק בלטו במכירות בהפסד, ואילו מנגד בלט אזור תל אביב עם שיעור נמוך של מכירות בהפסד.
התאוששות בשוק היוקרה: ירושלים בצניחה, רמה"ש בעלייה
בשוק היוקרה (מחירי דירות בגובה של 10 מיליון שקל ומעלה) נרשמו 111 עסקאות ברבעון השני, ללא שינוי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אולם ביחס לרבעון הקודם מדובר בעלייה משמעותית של 39%. ההסבר לכך נעוץ בירידה החדה יותר שנרשמה ברכישת דירות יוקרה עם פרוץ המלחמה, כאשר לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד התאוששו רכישות אלו בקצב מהיר יחסית. נתונים חלקיים לרבעון השלישי השנה מצביעים על המשך ההתאוששות בשוק היוקרה בחודש יולי (43 עסקאות) אולם מסתמנת ירידה בחודש אוגוסט (21 עסקאות בלבד).
בפילוח הערים הבולטות ברכישות בפלח שוק היוקרה מובילה תל אביב עם 56 דירות שנרכשו בה ברבעון השני השנה, בדומה לרמת רכישות זו ברבעון השני אשתקד (53 דירות). מנגד, ירושלים, שבדרך כלל מדורגת שנייה במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה, רשמה רמה נמוכה במיוחד של עסקאות עם 5 דירות בלבד שנרכשו בה בשווי של 10 מיליון שקל ומעלה. זוהי צניחה של 78% בהשוואה לרבעון השני אשתקד וירידה חדה גם בהשוואה לרבעון הראשון השנה, שהיה נמוך בפני עצמו, עם 10 דירות יוקרה שנרכשו בעיר.
העיר שדורגה שנייה בפלח שוק היוקרה ברבעון השני השנה הייתה רמת השרון עם 10 עסקאות, זאת לעומת עסקה אחת בלבד שהתבצעה בפלח שוק זה ברבעון המקביל אשתקד ו-3 עסקאות שהתבצעו ברבעון הראשון השנה. 7 מתוך 10 דירות היוקרה שנרכשו ברמת השרון היו מיד שנייה. שתי ערים נוספות מהשרון מדורגות במקומות השלישי והרביעי: הרצליה ורעננה עם 9 ו-8 עסקאות ברבעון השני השנה (לעומת 8 ו-5 עסקאות ברבעון השני אשתקד, בהתאמה).
בבחינת רמות המחירים של העסקאות בשוק היוקרה ברבעון השני נמצא כי ברמת השרון המחיר הממוצע של עסקה היה הנמוך מבין הערים הבולטות בפלח שוק זה, עם מחיר ממוצע של 11.6 מיליון שקל. מנגד, ירושלים, שבלטה עם מספר נמוך במיוחד של עסקאות, רשמה את המחיר הממוצע הגבוה ביותר- 22.9 מיליון שקל.
