אדם שרכש נכס בירושלים ומכר אותו ברווח עצום לא יזכה להנחה כלשהי במס השבח – כך נקבע לאחרונה בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שבמחוז ירושלים. יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, קבע כי מאחר שהנכס נמכר כשאינו ראוי למגורים, הוא לא נכלל בהגדרת "דירת מגורים" שבחוק, ומכירתו אינה מזכה בהנחה במס השבח.
תחילת הפרשה במרץ 1994, אז רכש העורר יחד עם שני שותפים את הנכס בפינת הרחובות דן ויששכר בירושלים תמורת כ-1.8 מיליון (כלומר, חלקו של העורר כ-600 אלף שקל). באוגוסט 2018 מכרו השותפים את הנכס תמורת 14.2 מיליון שקל, כשחלקו של העורר 5.5 מיליון שקל – פי תשעה מערכו המקורי.
כחודשיים לאחר המכירה הוא דיווח על הסכום שקיבל למיסוי מקרקעין. מנהל המיסוי קבע כי הנכס אינו עונה להגדרת "דירת מגורים" שבחוק ומשכך המוכר אינו זכאי לחישוב מס שבח מקל ("חישוב ליניארי מוטב"). מכאן הערר שהוגש לוועדה ביולי 2020.
לטענת המוכר, במרבית תקופת השבח שימש הנכס למגורים ולכן יש לייחס למכירה חישוב ליניארי מוטב. לשיטתו, עצם זה שהנכס נמכר כשהוא מוזנח ומלא פסולת לא אומר שהוא לא היה ראוי למגורים, שכן הדבר בוצע במכוון על מנת להבריח פולשים לא רצויים.
הוא הוסיף כי פרצה במקום שרפה, מה שמסביר את הקירות השרופים והיעדר המתקנים ההכרחיים למגורים כמו מערכות מים וחשמל, אך אין בעובדה זו כדי לשלול מהנכס את הטייטל "דירת מגורים". לפיכך, טען המוכר, הוא זכאי לחישוב מיטיב של מס השבח.
השופט דורות הסביר שעל מנת להחשיב נכס כ"דירת מגורים מזכה" שמכירתה מצמיחה למוכר הנחות במס השבח, תחילה יש לברר אם מדובר ב"דירת מגורים" כהגדרתה בחוק. מסקנתו ביחס לנכס נשוא התביעה הייתה שהוא אינו עונה להגדרה.
כך, במהלך ביקור שערכה מפקחת מטעם מנהל המיסוי בנכס בינואר 2019, חודשים ספורים אחרי המכירה, היא מצאה שהנכס מוזנח לחלוטין ואינו ראוי למגורים. "מצאתי מבנה אבן שאינו מחובר לחשמל או למים/ביוב", ציינה המפקחת שהוסיפה כי בנכס "אין אמבטיה, אין מקלחת, אין מטבח וישנו חדר עם שירותים שבורים ולא מתפקדים". היא הוסיפה שקירות המבנה שרופים בשל דליקה בפרצה במקום.
עד נוסף מטעם מנהל המיסוי שנכח במבנה סיפר לוועדה שאמנם מצוי בו חלל שאינו הרוס לחלוטין, אלא שמכל מקום המרחק בין המבנה לבין "דירת מגורים" רב ביותר.
לעומת ממצאים אלה, המוכר נמנע מלהציג ראיות התומכות בטענתו שהנכס היה ראוי למגורים במרבית תקופת השבח. הוא לא הציג לוועדה תמונות שיכולות ללמד על מצב הנכס, ואף לא צירף מסמכי ארנונה או מסמכים אחרים שמעידים על כך.
"מהחומר והתצלומים שהוגשו לוועדה ניתן להיווכח כי למעשה המבנה נשוא השומה הרוס כליל, שרוף בחלקו ומחוסר קורת גג בחלקו האחר. וגם, כפי שתואר לעיל, במבנה לא מצויים מתקנים בסיסיים למחייה ומגורים והוא נטוש ומוזנח. מצבו הרעוע של הנכס, מלמד כי אין הוא עומד בהגדרת דירת מגורים או בעל 'פוטנציאל לשמש למגורים'", סיכם השופט. הערר נדחה והמוכר חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 25 אלף שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העורר: עו"ד חי אוחנה
• ב"כ המשיב: עו"ד אמיר שקר (פמ"י אזרחי)
• עו"ד דולב זורע עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
