הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן, שרכשו דירות במסגרת התוכנית הממשלתית, עשו ברוב במקרים עסקה מצוינת. מעבר לזינוק החד בשווי הדירה, הם גם יכולים להעמיד את דירתם להשכרה – ולרשום שיעור תשואה גבוה יותר, ואפילו כפול, מרוכשי דירות דומות באותן השכונות בשוק החופשי. כך עולה מניתוח שנערך עבור ynet ו"ממון" על ידי אתר מדלן, אשר בדק באילו שכונות ניתן למצוא את שיעור התשואה הגבוה ביותר בקרב דירות שנרכשו במסגרת פרויקט הדיור המוזל.
אחת הדוגמאות הבולטות היא שכונת גליל ים בהרצליה, שם בוצעה ההגרלה האחרונה ב-2019. רוכשי דירות מחיר למשתכן בשכונה זו, שקנו לפני 5 שנים דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של כ-1.82 מיליון שקל לעומת מחיר שוק ממוצע של כ-2.94 מיליון שקל, זכו לתשואה על הנייר של כ-150%, אם ימכרו את הדירה. מהניתוח של מדלן עולה כי בעלי דירות שבחרו להשכיר את הנכס נהנים מתשואה של כ-6.3%, קרוב לכפול משיעור התשואה שמקבלים משכירים שרכשו בשוק החופשי (כ-3.9%). דמי השכירות המבוקשים כיום הם 9,500 שקל לחודש.
ניר פנייהצילום: ניר פנייהלדברי ניר פיינה, בעלי פיינה נכסים נדל"ן בשכונת גליל ים, הדירות הראשונות בשכונה במסגרת מחיר למשתכן התקבלו ב-2020, לאחר מכן ב-2021 והשאר ב-2022. בתקופה זו כבר ניתן היה להעמיד את הדירות למכירה ונוצרה תופעה מעניינת: מחירי דירות יד שנייה ירדו בעקבות מלאי גדול של דירות, ואילו הביקושים לדירות להשכרה טיפסו בעקבות העמדת אותן דירות למכירה, מה שהוביל לעלייה במחירי השכירות.
הפער בין התשואה על השכירות בין זוכי מחיר למשתכן לרוכשי דירות בשוק החופשי אינו ייחודי רק לשכונת גליל ים. טל קופל, מנכ"ל מדלן, מסביר כי "תשואת השכירות הממוצעת בישראל עומדת כיום על כ-2.5%, כך שמי שרכש דירה במחיר למשתכן מקבל בדרך כלל תשואה גבוהה יחסית. יתרה מזו, מדובר בתשואה גבוהה אפילו מזו שמקבלים מרכישת דירות להשקעה במדינות כמו יוון, פורטוגל ואפילו ספרד, שבהן תשואת השכירות נחשבת גבוהה".
טל קופל, מנכ"ל מדלןצילום: אורית פניניקופל מבהיר כי "צריך לזכור שמרבית רוכשי הדירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, שמשכירים את הדירות כעת, ביצעו את הרכישה בסביבת ריבית נמוכה. ייתכן מאוד שדמי השכירות הגבוהים שבעלי הדירות מבקשים כיום באים לפצות על עליית הריבית, ולעזור להם בהחזרי המשכנתא שטיפסו".
כדי לבחון אם הפערים חוזרים על עצמם ברחבי הארץ, בוצעה השוואה בין התשואה על השכירות שמקבלים משכירים שרכשו דירת 4 חדרים בשוק החופשי, לעומת אלו שרכשו דירה דומה באותה שכונה במסגרת מחיר למשתכן עד שנת 2022. בחלק מהמקרים מדובר בתשואה צפויה, שכן הפרויקט עדיין בבנייה.
אור יהודה בראש
על פי הממצאים, השכונה שבה זוכי מחיר למשתכן יוכלו לזכות לתשואה הגבוהה ביותר (אם יחליטו להעמיד את דירתם לשכירות) היא שכונת בית בפארק באור יהודה, ששיעור התשואה שבה יכול להגיע לכ-6.3% - פי 2 מתשואת השכירות שמתקבלת על דירות שנרכשו בשוק החופשי ונמצאות בשכירות (כ-3.1%). בשכונה, שבה מחיר השכירות החודשית הממוצע עומד על סכום של כ-6,964 שקל, ניכרים גם פערים משמעותיים במחירי הדירות: מחיר ממוצע של דירת מחיר למשתכן עמד על כ-1.33 מיליון שקל, לעומת סכום של כ-2,73 מיליון שקל בשוק החופשי.
נתונים דומים מתקבלים גם בשכונת נופי סלע במבשרת ציון, בה מחיר השכירות הממוצע עומד על כ-7,510 שקל, ותשואת השכירות הצפויה היא כ-6.29% עבור דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן תמורת סכום של כ-1.43 מיליון שקל. זאת, לעומת תשואה של כ-2.78% בלבד עבור מי שמשכיר דירה שנרכשה בשוק החופשי תמורת סכום ממוצע של כ-3.24 מיליון שקל.
שתי שכונות נוספות בהן נרשם פער משמעותי בין התשואה על השכירות של מי שרכשו בשוק החופשי, למי שרכשו במסגרת פרויקט מחיר למשתכן הן שכונת גדרה מזרח בגדרה ושכנות נאות שמיר ברמלה. כך, העלות של דירת 4 חדרים בשכונת גדרה מזרח במסגרת מחיר למשתכן עמדה על סכום של כ-1.094 מיליון שקל, כמחצית ממחיר דירה בשוק החופשי שעמד על כ-2.118 מיליון שקל. קיימים פערים דומים בתשואה שמקבלים משכירים, כאשר התשואה על השכרת דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן עומדת על כ-6.25%, לעומת כ-3.23% לדירה שנרכשה בשוק החופשי.
בשכונת נאות שמיר ברמלה מדובר גם בפער משמעותי, כאשר עלות דירה במסגרת מחיר למשתכן עמדה על 1.248 מיליון שקל, לעומת עלות של כ-2.238 מיליון שקל לדירה בשוק החופשי. בשכונה, שבה עלות שכירות ממוצעת היא כ-5,925 שקל, התשואה על השכירות עבור מי שרכש בשוק החופשי עומדת על כ-3.18%. לעומת זאת, מי שרכש נכס במסגרת מחיר למשתכן ויחליט להעמיד את דירתו להשכרה, יזכה בשיעור תשואה של כ-5.69%.
שתי שכונות מערי מישור החוף שנבדקו הן שכונת עיר היין באשקלון ושכונת אור ים באור עקיבא, בהן הפער בין התשואה על השכרת דירה שנרכשה בשוק החופשי והעמדה לשכירות של דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן עומד על כ-2.5% ו-2.3% בהתאמה.
5 צפייה בגלריה
הפער בין התשואה על השכרת דירה שנרכשה בשוק החופשי לכזו שנרכשה במחיר למשתכן עומד על 2.5%. עיר היין באשקלון
(צילום: עמי לאור)
כך, בשכונת עיר היין באשקלון מחיר השכירות הממוצע עומד על כ-4,517 שקל, כאשר המחיר לדירה בשוק החופשי עמד בשנת 2022 על 1.956 מיליון שקל. במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, עמד מחיר ממוצע של דירה על כ-1.016 מיליון שקל. שיעור התשואה לה זוכים משכירים שרכשו דירה בשוק החופשי עומד על כ-2.8%, ואילו מי שרכש במסגרת מחיר למשתכן ויעמיד את דירתו להשכרה יזכה לתשואה של כ-5.3%.
בשכונת אור ים באור עקיבא מחיר השכירות הממוצע הוא כ-5,375 שקל, והמחיר לדירה בשוק החופשי עמד בשנת 2022 על כ-2.327 מיליון שקל, קרוב לפי 2 מעלות דירה במסגרת מחיר למשתכן (כ-1.255 מיליון שקל). בעקבות זאת נרשם שיעור תשואה דומה עבור משכירי דירה שרכשו אותה בשוק החופשי, כ-2.8%, לעומת שיעור התשואה של רוכשי מחיר למשתכן שיחליטו להעמיד את דירתכם להשכרה, שעומד על כ-5.1%.
בשכונת פארק הנחל בבאר שבע ובשכונת מבוא יורם בנתיבות התשואה הצפויה למי שרכש במסגרת מחיר למשתכן עומדת על כ-4.7%, אך קיימים גם פערים בין הערים במחירי השכירות, עלויות הדירות והתשואות של משכירים שרכשו בשוק החופשי. כך, בשכונת פארק הנחל בבאר שבע מחיר השכירות הממוצע עומד על כ-4,590 שקל, והעלות של דירה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן עמדה על כ-1.171 מיליון שקל, לעומת כ-1.597 מיליון שקל בשוק החופשי. התשואה שיקבלו משכירים שרכשו בשוק החופשי דירות בשכונה זו עומדת על כ-3.4%.
בשכונת מבוא יורם בנתיבות השכירות החודשית הממוצעת עומדת על כ-3,397 שקל, והעלות של דירה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן בשנת 2022 עמדה על 867,439 שקל – לעומת כ-1.373 מיליון שקל בשוק החופשי. התשואה על השכירות של מי שרכש בשוק החופשי עומדת על כ-2.97%.
שכונה דרומית נוספת שנבדקה היא כרמי גת בקריית גת, בה השכירות החודשית הממוצעת עומדת על כ-4,150 שקל. המחיר של דירה בשוק החופשי עומד על כ-2.007 מיליון שקל, לעומת מחיר של כ-1.399 מיליון שקל במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. בהתאם, תשואת השכירות הצפויה למי שרכש במסגרת פרויקט מחיר למשתכן עומדת על כ-3.6%, ואילו תשואת השכירות של מי שרכש בשוק החופשי עומדת על כ-2.5%.
הפער הקטן ביותר בין תשואת השכירות של דירות שנרכשו בשוק החופשי לדירות שנרכשו במסגרת פרויקט מחיר למשתכן נרשם בשכונת פסגות אפק בראש העין, שם מחיר השכירות הממוצע עומד על כ-6,330 שקל. המחיר לדירה בשוק החופשי עומד על כ-2.984 מיליון שקל ותשואת השכירות על כ-2.5%. לעומת זאת, תשואת השכירות עבור מי רכש דירת מחיר למשתכן בסכום של כ-2.228 מיליון שקל יכולה להגיע לשיעור של כ-3.4%.
לדברי שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת אס.קי (SK) שמאות, "נתוני התשואה משכירות ממנה נהנים זכאי מחיר למשתכן או התוכניות הממשלתיות האחרות מוכיחים שוב כי מדובר באחת העסקאות המשתלמות ביותר לחסרי דירה בשנים האחרונות. התשואה משכירות נגזרת ממחיר הדירה ששילמו הזכאים ביחס לדמי השכירות החודשיים שהם גובים כיום. לכן, למרות השונות בין הערים השונות, בכל הערים התשואה לה זוכים הזכאים גבוהה ממי שקנה דירה במחיר השוק, כי המחיר שהם שילמו על הדירה היה נמוך באופן משמעותי".
שמוליק כהןצילום: דובי שמחיכהן מוסיף כי "השינויים בין הערים השונות נובע, ככל הנראה, מהביקוש לשכירות; וייתכן שבפרויקט שבו מוצעות הרבה דירות לשכירות והביקוש נמוך, שכר הדירה שניתן לקבל נמוך יותר ולכן התשואה נמוכה יותר. ייתכן גם שבפרויקטים שנבנו רק עבור זכאי משרד השיכון (ללא דירות לשוק חופשי) המפרט של הדירות ושל הפרויקט נמוך יותר - וזה גורם גם לירידה בתשואה, כתוצאה מדמי שכירות נמוכים יותר ביחס לפרויקטים שנבנו עבור רוכשים בשוק חופשי".
עם זאת, הוא מדגיש כי "יש לזכור שלצד התשואה משכירות יש גם תשואה מעליית ערך הדירות, וכאן טמון הרווח האמיתי של הזכאים. מחקר שערכנו לפני כשנה, אשר בחן את עליית הערך של דירות שקנו זכאי מחיר למשתכן עם תחילת התוכנית, והגיעו לשלב שבו הם יכולים למכור אותם בשוק החופשי, מצא שיש פרויקטים בהם עליית הערך הגיעה ליותר מ-150%. כך לדוגמא, זכאים שרכשו דירות מחיר למשתכן בשכונת אחיסמך בלוד בכ-800 אלף שקל בשנת 2016, היו יכולים אותן בשנת 2023 במחיר שוק של כשני מיליון שקל. מדובר בעליית ערך של כ-155%, בעוד שמי קנה דירה בשוק החופשי באחיסמך באותה שנה נהנה מעליית ערך של כ-29% בלבד".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מחזק את הדברים. "מי שזכה בעסקאות מחיר למשתכן בשנים הראשונות של התוכנית עשה עסקה מעולה, והיא באה לידי ביטוי גם בעליית הערך של הדירה וגם בתשואות העודפות למי שבחר להשכיר את הדירה", הוא אומר. "אולם בתקופה האחרונה אנחנו רואים שהרבה מאוד צעירים חסרי דירה כבר לא ממתינים לזכייה בהגרלות ממספר סיבות עיקריות. הראשונה, סיכויי הזכייה בהגרלות נמוכים מאשר בעבר, וההמתנה יכולה להימשך שנים בזמן שמחירי הדירות ממשיכים לעלות".
לדבריו, "הסיבה השנייה היא שההנחות שמוצעות במסגרת התוכניות העכשוויות נמוכות באופן משמעותי מאשר בעבר, ויש היום לצעירים הזדמנויות בשוק החופשי, כמו מבצעי הפריסייל ומבצעי המימון שמציעים היזמים המבוססים על תשלום ראשוני נמוך (10%-15% ממחיר הדירה) ותשלום היתרה רק בעת האכלוס. המשמעות מבחינת חסרי הדירה היא שהם דוחים את נטילת המשכנתה לעוד 3-4 שנים, ובתקופה הזאת הם מעריכים שהריבית על המשכנתה תרד ושמחירי הדירות יעלו. במקביל הם לא צריכים לשלם משכנתה יחד עם שכר דירה, בעוד שבתוכניות הממשלתיות הם צריכים לקחת משכנתה בסמוך לרכישה".
יצוין כי על פי גורם בכיר לשעבר במשרד האוצר, חשוב לזכור שזוכי מחיר למשתכן הם לא משקיעים קלאסיים, שכן אם הם משכירים את הדירה - הם שוכרים נכס במקום אחר ומשלמים עליו שכירות, משום שיש להם אפשרות להחזיק רק בדירה אחת כדי להיות זכאים בתוכנית הדיור המוזל. לגבי מכירה אפשרית, מדגיש הגורם כי גם אם רוכשי מחיר למשתכן ימכרו את דירתם ברווח עצום, הם עדיין יצטרכו לקנות דירה אחרת בסביבת המחירים הנוכחית, שהולכת ומטפסת (לראיה מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסם בתחילת השבוע והציג המשך מגמה של עליות מחירים).
