ראשי הערים מחפשים את מתחמי התעסוקה בגלל הארנונה הגבוהה, אבל בהדרגה ההפרדה בין המגורים למסחר והתעסוקה נעלמת, וזאת בזכות עירוב השימושים. האם מדובר רק בסיסמאות או שהמגמה התכנונית כבר יורדת לשטח וניכרת גם בפרויקטים שנבנים ומתאכלסים? שאלנו את אנשי המקצוע מהם המודלים היעילים של עירוב שימושים ומה משמעותם בפועל.
"עירוב שימושים הוא כלי מצוין לתכנון העירוני ועיצוב המרחב הציבורי. הוא מאפשר ניצול תא שטח למגוון שימושים, כמו מגורים, מסחר, משרדים וכיו"ב. הכלי קיים שנים רבות ומקבל ביטוי שונה במגוון ערים בארץ ובעולם", אומר גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים ומהנדס העיר דימונה. לדבריו, "גם סוגי העירוב משתנים ממקום למקום. אבל כמו כל כלי תכנוני, המפתח הוא להשתמש בו בתבונה ובמקומות שבהם הוא מתאים. חייבים לבדוק היטב את ההיתכנות והישימות של הכלי כדי לוודא שמייצרים עירוב שימושים בר־קיימא".
דוננפלד מוסיף כי "יש מקומות שבהם העירוב מצליח מצוין והאזור כולו משגשג, ומאידך יכולים להיות מקומות שבהם שימוש לא נכון יכול להוביל לתוצאות קשות לעיר, עד לכשל אורבני ואי תפקוד של האזור. עירוב השימושים מאפשר ורסטיליות ופתח לגמישות בהתאם לשינויים שעוברים על העיר או האזור, ומאפשר למתכנני העיר ומנהיגיה יצירת איזונים מתאימים במקום התואמים לרוח התקופה. חשוב לציין, כי במדינה צפופה עם ריבוי טבעי גבוה ניצול מיטיב של משאב הקרקע כולל שימוש מעורב במבני ציבור ובמרחב הציבורי, באופן שמנצל את המקום לאורך שעות היום ולמגוון אוכלוסיות".
עם זאת, הוא מדגיש כי טעות לחשוב שעירוב שימושים בפרויקטים וברחובות העיר יכול להיות תחליף למרכזי תעסוקה ייעודיים: "עירוב שימושים לא מחליף ולא מייתר את הצורך של העיר באזורים לתעסוקה, מסחר ומגורים שאינם מעורבים. אף כי בהרבה תוכניות משתמשים בייעודי קרקע מעורבים, אין הדבר מסמן את סוף התכנון של אזורים בעלי ייעוד בודד".
מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, מעיד כי לא מדובר רק במגמה תכנונית צופה פני עתיד, וכי יש לא מעט פרויקטים המיישמים עירוב שימושים כבר היום: "אם בעבר הרשות ביצעה חלוקה ברורה לאזורי תעסוקה במקום אחד ולשכונות מגורים במקום אחר, כיום יש יותר שילוב, בין היתר בשל המיעוט בקרקעות לבנייה וריבוי האוכלוסייה. המתכננים נדרשים לחשוב כיצד לצופף טוב ויעיל יותר, ולכן כיום ישנם פרויקטים למגורים וגם במסגרת התחדשות עירונית, שהופכים יותר ויותר לפרויקטים בשימושים מעורבים".
לדבריו, "הדבר גם מקל על הרשות המקומית להגדיל את זכויות הבנייה, שכן מהקומות המסחריות היא מקבלת תקבולים גבוהים הרבה יותר ממיסים וארנונה בהשוואה לשטחי המגורים. הדבר מאפשר יותר גמישות תכנונית גם ליזם. כמו כן מסחר מלווה מגורים הפך לטרנד מאז פרצה הקורונה. בשל מגבלות יציאה מהבית הפכו מרכזי המסחר בקרבת בנייני המגורים לפופולריים מאוד ונתנו מענה קרוב וללא צורך בהנעת רכב".
יפעת שליט, מנהלת מחלקת נכסים מניבים באפי קפיטל נדל"ן, מציינת כי גם החברות הגדולות מעדיפות פרויקטים משולבים: "אנחנו רואים היפוך מגמות לאורך השנים. בעבר הייתה דיכוטומיה בין מקום המגורים לאזורי התעסוקה, ובכל בוקר אנשים היו נוסעים מביתם למקום העבודה, כיום מרבית האנשים הבינו שאפשר גם לעבוד בבית או בקרבתו ולא לבזבז זמן בדרכים, ומיזמי עירוב שימושים המתוכננים בצורה נכונה, עונים על הצורך הזה. אנשים מחפשים נוחות. ואם פעם לגור בקרבת אזור התעסוקה הפחית ממחיר הדירה, היום התפיסה על־פי רוב שונה. החברות גדולות מפנימות את המצב ולכן שוכרות משרדי לוויין בערים מרכזיות ומאפשרות לעובדים לעבוד בקרבה למקום מגוריהם".
במקביל, יש מי שחושב שעירוב השימושים בישראל רחוק מאוד ממיצוי הפוטנציאל. "צריך לומר זאת ביושר, עירוב השימושים הוא עדיין בגדר חזון", טוען דודי קפלן, שותף ומנכ"ל חברת ולור ביירון נדל"ן, המתמחה בהתחדשות מתחמי תעשייה ותעסוקה ותיקים. "ככלל, ישראל טרם השתחררה מתפיסה שבה מרוכזים שימושים שונים באזורים מופרדים, כדוגמת אזור למגורים, אזור למשרדים, אזור לתעשייה כבדה וכדומה".
לדבריו, "בעוד אנו רואים בשנים האחרונות ניצנים ראשונים של מיזמי עירוב השימושים ברחבי הארץ, מדובר בטיפה בים. כדי להפוך את החזון למציאות, המחוקק צריך לבצע אסדרה בתחום, שתאפשר ליזמים לבצע הלכה למעשה פינוי־בינוי מחדש באזורי התעשייה הישנים. כך במקום מבנים ישנים ומתפוררים העומדים ללא שימוש, ניתן יהיה לנצל את אותם עשרות אלפי דונמים שעליהם חולשים אזורים אלו, חלק ניכר מהם באזורי ביקוש, לבניית קומפלקסים למסחר, תעסוקה, מגורים, פנאי ובילוי, על רקע תהליך הצטופפות האוכלוסייה".
מגמה עולמית וגם בישראל
"המגמה העולמית, וגם בישראל, היא לחיות במתחמים של עירוב שימושים. רוב הרוכשים שלנו מחפשים את החיים במתחמים כאלה, כי הם מבינים שזה ניצול נכון יותר של הזמן שלהם. אתה יכול לעבוד במקום שבו אתה חי, ולא צריך להתניע את האוטו כדי להגיע לסופר או לבית קפה", מסביר דן מור, סמנכ"ל מניבים בחברת אזורים. "מעבר לכך, שוכרי המשרדים שלנו מייחסים חשיבות גם לתמהיל המסחר שהחברה בונה בפרויקטים, שכן יש לכך חשיבות עבור עובדי המשרדים, בין היתר בכל הקשור לארוחות או לאורחי החברה למשל".
מור מוסיף כי "צריך גם להסתכל על פרויקטים שיש היום לצד הרכבת הקלה, ובעתיד גם לצד המטרו, ולהבין ששכלול התחבורה הציבורית לצד פרויקטים של עירוב שימושים יגבירו משמעותית את חוויית העירוניות, ולא רק בתל אביב. למשל, בפרויקט MOMENT בבת ים, שנמצא על התוואי האדום של הרכבת הקלה, אנחנו כבר רואים שעסקים שבעבר היו שוקלים לפתוח מקום רק בתל אביב או הרצליה, מגלים התעניינות בערים שהרכבת הקלה עוברת בהן, כי הם מבינים את המהפכה שהיא מייצרת עבור מתחמי עירוב שימושים שייבנו על התוואי. הרי בעל עסק מרוויח כאן פעמיים, הן מדיירי הפרויקט ותושבי השכונה והן מהנגישות שמייצרת הרכבת הקלה. לכן אני צופה שפרויקטים של עירוב שימושים רק יתגברו".
דיוויד סוקט, סמנכ"ל התכנון של אפריקה ישראל מגורים, סבור כי "עירוב שימושים איננו טרנד – זהו תחום שעדיין לא החל למצות את מלוא הפוטנציאל החבוי בו. מדובר באחד הכלים המשמעותיים ליצירת עירוניות נכונה. אנחנו מקימים כבר שנים פרויקטים, שבהם פוטנציאל גבוה ליצירת סינרגיה בין השימושים השונים. שערו בנפשכם שביכולתם של דיירי המגורים להגיע בחלוק ישירות לספא שבמלון, או שהגורם שמתחזק את המשרדים יוכל להציע גם את שירותיו גם עבור בעלי הדירות שמעוניינים להעמידן לשכירות קצרת מועד ועוד".
רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מסביר מדוע עירוב השימושים הוא צורך חיוני בישראל: "בעקבות הפקקים הבלתי נגמרים והקושי ההולך וגובר להגיע מנקודה לנקודה חרף המרחקים הקצרים, אנו עדים למגמה מתרחבת של עירוב שימושים, ואני צופה שהיא תלך ותגדל. המודל, שבעבר אפיין בעיקר את מרכזי מטרופולינים כניו יורק ותל אביב, מתפשט גם ליישובים עם צביון כפרי יותר. עוד לפני מספר שנים, כשבנינו פרויקט מגורים קטן באבן יהודה, חיפשנו דרך להצניע את הקרבה למסחר, אבל באופן מפתיע, גילינו שהרוכשים הגיעו דווקא בעקבות ובזכות התכנון הנ״ל. לאור ההבנה שהקרבה לעסקים, למסחר ולתעסוקה מושכת רוכשים, הרחבנו את הפעילות".
ערן לוי, מנכ"ל ושותף מייסד בקבוצת אלטנוילנד, מסכים כי זו כבר מגמה, אבל מוסיף שיש לבחון היכן נכון לשלב ייעודים נוספים: "יש להבין כי עירוב השימושים לא מתאים לכל אזור ויש ליצור מינון מתאים. לתפיסתי, לא יהיה נכון למקם סופרמרקט או מסחר אחר, רק כי היזם רוצה למקסם את הרווח שלו, האתגר הוא לפצח את השימושים הנכונים ולתכנן בהתאם. בשנתיים האחרונות רואים מגמה, שהוועדות המחוזיות מעודדות - של הכנסת דיור בר השגה בפרויקטים מעורבי שימושים, כמו למשל 'דיור מכליל' בפרויקט שאנו בונים בצומת סביון, שיכלול 220 יחידות דיור קטנות בגודל של 65 מ"ר. אני סבור כי זו מגמה שראוי להגבירה ולהכניסה ליותר ערים, היא מאפשרת הכנסת רוח צעירה לכל מתחם והופכת אותו לשוקק ופעיל לאורך היממה. כך גם ניתן לספק מענה לצורכי המגורים של הדור הצעיר, שחלק גדול ממנו מתקשה לקנות דירה".
"אתגר תכנוני מורכב"
לצד היתרונות של עירוב שימושים, חשוב שהפרויקטים יהיו גם כלכליים, ולכן במקרים רבים האתגר התכנוני יותר משמעותי ממה שנראה. "מדובר באתגר תכנוני מורכב, שכן נדרש לייצר גמישות גבוהה והפרדה תכנונית בין שטחי המגורים למסחר ומשרדים", מסביר דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום מקבוצת BST. "תחילה נדרש להחליט האם השימושים המעורבים משולבים בבניין אחד ורטיקלית עם קומות פודיום למסחר ומשרדים ומעליהן מגורים, או שמייחדים בניינים נפרדים אוטונומיים למגורים בלבד ובניינים אחרים למסחר, משרדים ותעסוקה בלבד".
מור מוסיף כי "האתגר התכנוני מייצר התמודדות מקצועית גם בתת־הקרקע, שכן נדרש לייצר מקומות חניה ואחסון נפרדים לשטחי המגורים ולשטחי המסחר והמשרדים, עם תקני חניה שונים לחלוטין, המכתיבים מספר רב של מפלסי חניה, שמייקרים מאוד את עלויות הבניה והמימון, ומרחיקים את נקודת האיזון הכלכלית. עוד נדרשת התמודדות מקצועית עם פינוי אשפה ממרתפי החניה, ייחוד חצרות תפעוליות לפריקה ולטעינה, יצירת תועלות ציבוריות הכוללות הפרשת שטחי קרקע למבני ציבור, הקמת רצפות לטובת כלל הציבור בשכונה ובאזור הסמוך, וכן התייחסות למגבלות הסתרה והצללה, משטר רוחות וזרימת אוויר, וגובה מירבי דוגמת הגבלות רשות שדות התעופה. כל אלו מייצרים התמודדות תכנונית ויזמית מורכבת מאוד בדרכנו לייצר תכנון מתקדם, שחוצה רף רווחיות כלכלית נאותה ומכיל את כלל הסיכונים בשל עירוב המשתנים והחיכוך ביניהם בתא שטח מוגדר".
לדבריו, "המדיניות בוועדות התכנון מעמידה בראש סדר העדיפויות חיזוק ודחיפה לעירוב שימושים למגורים, מסחר, משרדים, תעסוקה ומלונאות בתוכניות נפחיות בחטיבות קרקע רחבות ובפרויקטי פינוי־בינוי. החשיבה התכנונית היא לייצר עירוניות אינטנסיבית מרבית שעות היממה, כך שמרבית השירותים, לרבות פנאי ובילוי, יסופקו בקרבת הבית וייתרו את הצורך ביוממות ונסיעות במשך שעות רבות בכבישים, המייצרים גודש תנועה ואובדן שעות עבודה ופנאי יקרות מפז".
שלום שטרית, בעלי חברת שתית, מספר כי עירוב השימושים הוא מתבקש, אם כי חדש לקהל הישראלי: "עירוב שימושים קיים בשוק מאז ומתמיד, בכל מקום. בנייני מגורים יוקרתיים בעולם כוללים גם מסחר, חדרי כושר, חדרי ישיבות בתי קפה ועוד. בישראל עד השנים האחרונות התפיסה הייתה הפוכה. אם אתה גר בבניין, ומתחתיו קיים מסחר, אזי הנדל"ן פחות מבוקש. כיום המגמה מתהפכת. אזורי התעסוקה ומקומות העבודה מתחילים לזלוג לכיוון המגורים, ארגונים מבינים את המשמעות של גישה נוחה לעובד, צמצום שעות ההגעה למשרד ועוד".
שטרית מציין כי "הדור הנוכחי אוהבים נוחות, הגעה קלה למקום העבודה ופסיליטיז בתום יום העבודה, כמו חדר כושר, מסעדות וכד'. חשוב להגיד שלא כל מכרז צריך לכלול עירוב שימושים, והדבר צריך להיות מותאם לאזורים רוויי אוכלוסייה, שבהם תחבורה ציבורית מפותחת. עירוב השימושים מתאים במיוחד לערים ולמקומות שבהם עתודות הקרקע אוזלות. כמו כן לאחר הקורונה ותקופה ארוכה שבה אנשים שהו בביתם, עבדו ממנו וניהלו אורח חיים מצומצם בניידותו, נראה כי אנשים מיצו את העבודה מהבית, ומעדיפים לצאת בבוקר מהבית ולחזור לעבודה במשרד עם אנשים".
יוסי לאטי, בעלי קבוצת לאטי, מתייחס אף הוא למגמה: "עירוב שימושים הוא תופעה ברוכה במרכזי ערים, הנותן מענה לצפיפות עירונית ומאפשר אורח חיים החוסך את התלות בתחבורה וההתמודדות עם מצוקת חניה". במקביל מוסיף לאטי, כי לעיתים מרכז מסחרי שכונתי מגוון בסמיכות למגורים הוא פתרון עדיף על פני עירוב שימושים ברחוב: "יש מי שמעדיף איכות חיים 'שקטה', נקייה, ללא בעיות חניה ולחצי תנועה, ריחות, רעשים, אשפה מוגברת ופעילות לילית, שעשויים להיגרם על ידי עסקים, מסעדות, מרכולים וכו'".
"ביקושים גבוהים מצד חברות ומשקיעים"
איציק תשובה, יו"ר ובעלים קבוצת איציק תשובה, מעיד כי עירוב השימושים נמצא כבר בפרויקטים בשטח, ולמגמה התכנונית הזו ישנם לא מעט יתרונות: "מגמת עירוב השימושים תופסת כבר כיום נתח נכבד מפרויקטי הבנייה בישראל, ובפרט במתחמים שלמים. כמעט בכל תוכנית המגיעה לאישור נכלל עירוב בין שימושי תעסוקה, מסחר וגם מגורים. העיריות וגם מוסדות התכנון הבינו שאם ברצונם לשפר את נראות הערים מחד, ולייצר מתחמים שוקקים ופעילים מאידך, עליהם לאפשר ליזמים לבנות את כל השימושים האלה במתחם אחד, כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית עבור היזמים, וגם למשוך תאגידים מובילים לעריהם. בצורה זו המדינה גם לא תצטרך לפרוץ תקציבים ולהשקיע כספים, והעלות תוטל על המגזר העסקי בתמורה לזכויות בנייה".
תשובה מוסיף כי "בפרויקטים שלנו הכוללים עירוב שימושים של מגורים, משרדים ומסחר, אנו מזהים ביקושים גבוהים מצד חברות וגם משקיעים. החברות מבינות כי העבודה מהבית או במודל היברידי מייתרת את הצורך להישאר בתל אביב ולשלם את המחירים האסטרונומיים שם, וכי בהחלט ניתן להתרחק לטבעת השנייה או השלישית ולהשיג סביבת עבודה נוחה, טובה וזולה. מצד המשקיעים אנו רואים גם פעילות ערה בשוק המשרדים והמסחר כאפיק השקעה אטרקטיבי, לאור מחירי הדיור הגבוהים, עליית הריבית והמיסוי הגבוה על דירות. העיריות מצידן מקבלות מענה לאזורי בילוי, מסחר ותעסוקה, נהנות מהארנונה הגבוהה בהם, וגם יכולות להציע לתושביהן פתרונות דיור בבניינים החדשים בדמות מיקרו דירות, הרלוונטיות לדרישה מצד זוגות צעירים, סטודנטים ורווקים, שפחות זקוקים למוסדות חינוך וכו'. כך ניתן גם למנוע עומס על התשתיות הקיימות".
במקביל נשאלת השאלה האם מכרזים צריכים לכלול כבר מהרגע הראשון אפשרויות לעירוב שימושים, מה שירחיב בסוף את היישום בשטח. צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין, סבור שהתשובה לכך חיובית: "מכרזים חייבים לכלול עירוב שימושים וזאת כדי לאפשר הכנסה חיובית מארנונה. אני מזכיר שההכנסה העיקרית ממיסים לרשות המקומית באה מנדל"ן מניב, ולכן כמה שיותר ישלבו מסחר ותעסוקה עם מגורים, כך הכדאיות של המכרז תגדל. נושא נוסף שכדאי לתת עליו את הדעת בתכנון המקומי הוא הצורך להיפטר מה'רעה החולה' של ערי תעסוקה אל מול ערי שינה. כיום יש עדיין הפרדה ברורה, בעיקר בגוש דן. תוספת משמעותית של שטחים לתעסוקה ומסחר בערים המוגדרות כערי שינה ומצד שני הגדלת זכויות באזורי תעסוקה ותיקים לצורך מגורים, דיור מוגן וחדרי מלון, יאזנו בין שתי הפרדיגמות. כמו כן התכנון הזה עשוי לפתור לא מעט בעיות תחבורתיות ולסייע בפתרון העומס בכבישים. חלוקה שכזו גם משפרת את יכולת הרשות המקומית להשאיר את הכסף בתוך העיר, כשמדובר בערים שהיו ערי שינה, שכן כעת יש להן יותר שטחי מסחר ותעסוקה, והתושבים לא יוצאים מהעיר רוב שעות היום".
"להתרכז במתחמים של התחדשות עירונית"
רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק ומכירות של חברת אשדר מקבוצת אשטרום, סבורה שעירוב השימושים צריך להתייחס גם להתחדשות העירונית: "בסופו של דבר למדינת ישראל יש אוצר מוגבל של קרקעות פנויות, על כן כדי לייצר תמהיל טוב לעירוב שימושים, צריך להתרכז במתחמים של התחדשות עירונית. עד שנת 2040 המדינה תכפיל עצמה ונהיה כ־15 מיליון תושבים, כך שיהיו חייבים לתת התייחסות לעירוב שימושים בשיכוני הרכבת הישנים שייהרסו לטובת פרויקטים חדשים, ולספק עוד בתי חולים, מרפאות, בתי ספר וגם משרדים, בילויים ותעסוקה, כשהתפיסה היא שהכול נמצא במרחק של עד חצי שעה ממקום המגורים - הכול קרוב לבית. התפיסה המיושנת של המודל האמריקאי של ערי השינה לא יכולה להתקיים פה, מה גם שהיא תפיסה מאוד לא מקיימת. איך עושים את זה נכון ומה המודל? לדעתי, כדי שהפרויקטים יהיו כדאיים כלכלית עבור היזם, היחס למגורים צריך להיות גדול יותר, והשימושים האחרים לא יכולים לבוא כחלף על כמות התמורה של יחידות הדיור, אלא נוסף עליהן. הכוונה היא שהפרויקטים צריכים להחזיק את עצמם ברמת המגורים, ונוסף על הזכויות האלו לאפשר זכויות נוספות משלימות".
מני מנשה, בעלים משותף של חברת שמאות המקרקעין, מנשה־ליבוביץ, מתייחס אף הוא לשילוב הדרישה לעירוב שימושים כבר בשלב המכרז: "הגידול באוכלוסייה וציפוף מבני המגורים מחייבים מתן פתרונות שיאפשרו לכל תושב את השירותים הדרושים לו במרחק הליכה. הרחבת עירוב השימושים יכולה אף להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים וכמובן, את הכנסות הרשויות. כבר כיום רבות מהוועדות המקומיות מעודדות עירוב שימושים, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, וטוב תעשה המדינה אם תדרוש זאת כבר בתנאי המכרזים, זאת בתנאי שיערכו קודם לכן דו"ח כדאיות כלכלית".
שיר סלומון, מנהלת שיווק אמירי זכרון יעקב המקימה את מגדלי המשרדים UNITOWERS בחדרה, מוסיפה: "בשל מיעוט בקרקעות אין באמת מקום להפרדה בין מתחמי תעסוקה למסחר ומגורים, ואנו רואים תוכניות ויישום של מתחמי עירוב שימושים, שחורגים מהמתכונת של מגורים-מסחר ותעסוקה וכוללים אפילו מלונאות או השכרה ארוכת טווח, כפי שמתוכנן בפרויקט שאנו מקימים כיום".
נייר מדיניות להסדרת התחום
גם בעיריות מבינים את התועלות הטמונות בעירוב השימושים. ניסים סלמן, מנכ"ל ה.ל.ר, החברה לפיתוח לרחובות, מציין כי העובדה שבניית יחידות דיור למגורים מייצרת גירעון כספי לרשות המקומית, יוצרת עיוותים בעולם התכנון. "ראשי הערים מעוניינים בבניית אזורי תעסוקה בשל הארנונה הגבוהה, אולם יש חוסר ודאות לגבי הצלחתם, כי הביקושים לשטחי מגורים ושטחי תעסוקה אינם מאוזנים. אחד הפתרונות שאנחנו מיישמים היום ברחובות הוא עירוב שימושים באזורי תעסוקה באמצעות של שילוב שטחי מגורים, שכולל בעיקר דירות קטנות המיועדות לצעירים ולסטודנטים. בימים אלו אנחנו עובדים על נייר מדיניות שיקבע באיזה אזורי תעסוקה בעיר נאפשר שילוב מגורים ובאילו מינונים ותמהילים. יש למהלך שני יתרונות מרכזיים, הראשון - עירוב השימושים מייצר עירוניות תוססת יותר באזורי התעסוקה מעבר לשעות העבודה ומאפשר יצירת מתחמי חדשנות ושיתופי פעולה עם המוסדות האקדמיים בעיר. והשני - שילוב של שטחי מגורים מהווה תמריץ ליזמים לבנות באזורי התעסוקה בעיקר בתקופות של חוסר ודאות וסביבת ריבית גבוהה. האפשרות לבנות למגורים מספקת ליזמים עוגן כלכלי, שמאפשר להם להיכנס לפרויקטים עם יותר ביטחון". באותה הנשימה מוסיף סלמן, כי יש מקום לשיפור: "לדעתי, עדיין קיים עיוות בקביעת תעריפי הארנונה, והפתרון הנכון הוא העלאת התעריף למגורים במהלך שיכלול את הורדת נטל המס לאזרח בשלטון המרכזי. מדובר במהלך שיאפשר לרשויות המקומיות לתכנן ולפתח את הערים מתוך שיקולים תכנוניים ולא רק מאימת האיזון התקציבי השוטף".
עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה והתחדשות עירונית ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין, מציינת כי גם בעלי הנכסים כבר מתייחסים אחרת לשימושים המעורבים בבניין: "על־פי הגישה השוררת היום במוסדות התכנון, עירוב שימושים הוא דרך יעילה כדי לעודד עירוניות, לשפר את נראות הערים וגם את איכות החיים של התושבים. יש לציין, כי המדינה אישרה לפני כשנתיים בחוק ההסדרים הקודם תיקון לחוק, ואף הקימה ועדה ארצית לנושא עירוב השימושים, שתעסוק בשינויי ייעוד או הוספת שימושים למגורים, או בשינוי ייעוד של משרדים למגורים, אך באופן מפתיע, לא הגיעו לפתחה הרבה תוכניות, והשטח לא הביע עניין רב. עם זאת אני סבורה, שעירוב שימושים הוא מגמה תכנונית ארצית, שתלך ותתגבר עם השנים, במיוחד לנוכח הגדלת הצפיפות בערים והצורך במתן שירותים בקרבת המגורים. גם אצל בעלי הדירות נראה שינוי מגמה – כך שהיום אנחנו נתקלים בפחות התנגדויות מצד תושבים לתוכניות של עירוב שימושים. רבים מהם מבינים את היתרון שבהצמדה של משרדים ומסחר למקום המגורים".
האדריכל גיל שנהב, שותף בכנען שנהב אדריכלים ויו"ר ה־CTBUH ISRAEL, מציין: "בעבר עירוב השימושים לא היה מושכל או אחראי. אנשים היו גרים מעל תחנות דלק, מוסכים או בתי מלאכה. השילוב הזה הוביל להפרדה מוחלטת של מגורים, משרדים ומסחר. כיום ניתן לראות שישנה התייחסות אחרת לשימושים מעורבים, בצורה מתוחכמת יותר, מבוקרת ומושכלת. התכנון המודרני מוביל לכך שאין קונפליקטים בין הפונקציות השונות במגדל. תעשייה מזהמת או גורמת לריחות לא יכולה להיות מתחת לבניין מגורים. הפתרון בשילוב בא לידי ביטוי בבקרה, זיהוי מוקדם ותכנון אדריכלי חכם ומוקפד של כל האלמנטים שיכולים להוות מכשול בחיי הפרויקט עוד בשלב התכנון הראשוני. מה שלא נלקח בחשבון, יהיה בלתי אפשרי לתיקון אחר כך בשטח".
בעתיד נראה את המגמה מתרחבת
גם באור יהודה מכירים ביתרונות עירוב השימושים. "בכל מקום שבו אנחנו בונים, אנחנו דואגים לכך שישולב מסחר, אם זה בפרויקטים של התחדשות עירונית או בשכונות חדשות", מציינת ראש העיר ליאת שוחט. "לצד OPARK, פארק התעסוקה והמסחר שמוקם בעיר, חשוב לנו שיהיה מסחר זמין ויעיל בקרבת שטחי המגורים גם מתוך הצורך לספק מענה לתושבים בקרבת בתיהם, וגם מכיוון שאנו יודעים שהארנונה המניבה תאפשר לנו לשמור על רמת השירותים הגבוהה שאנו מספקים כיום. אני חושבת שעירוב שימושים הוא חשוב ואף קריטי לכל רשות שמקימה פרויקטים חדשים או מחדשת במסגרת התחדשות עירונית משתי הסיבות הללו, ואין לי ספק שגם בעתיד נראה את המגמה מתרחבת". עוד על־פי שוחט: "אם מישהו חשש, אגב, שבעקבות הקורונה או המשבר הכלכלי שמידפק על דלתנו נראה ירידה בביקושים בשוק הנדל"ן המסחרי, הרי שההיפך הוא הנכון. OPARK, למשל, יצא כבר בשני הליכי שיווק גדולים ובשניהם היו לא מעט יזמים שלא רק גילו התעניינות, אלא הגישו הצעות כספיות גבוהות מאוד שהוכיחו כי הביקוש לשטחי תעסוקה עדיין משמעותי מאוד".
חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר מדוע יש צורך עז במדיניות סדורה של שילוב עירוב שימושים: "התכנון הישן של גופי התכנון גרם לתלות התושבים בתחבורה כדי לצאת בבוקר לעבודה ולחזור בערב הביתה, וכפועל יוצא גבר הגודש בכבישים. מעבר לכך התכנון המיושן והנפרד הביא לכך שבשעות היום אזורי המגורים התרוקנו מתושבים, ובלילה התרוקנו מהם אזורי התעסוקה. התופעה הביאה לעלייה בשיעור הפשיעה גם בשעות היום באזורי המגורים וגם בשעות הלילה באזורי התעסוקה. כיום המגמה היא לתכנן אזורים עירוניים צפופים ומעורבי שימושים. אלה מפחיתים את התלות בתחבורה בכלל וברכב פרטית בפרט, כך שהתושבים יכולים לגור, לעבוד ולקנות ולצרוך את מרבית המוצרים והשירותים בסביבת הבית ואף לבלות, להתאמן בספורט ולנפוש. עיקר זכויות הבנייה חייב להיות למגורים, מאחר שבעת החדשה והעירונית אדם גר בממוצע ב־30 מ״ר, עובד בממוצע ב־4 מ״ר (בהתחשב שלא כולם בגיל העבודה) וצורך מסחר בממוצע ב־1 מ״ר. גם שטחי הציבור והשטחים הירוקים צריכים להיות מותאמים לצפיפות, כאשר הציבור מעדיף פארקים קטנים יותר, אך תוססים".
"חשוב לתכנן באופן המותאם לקונטקסט המקומי"
אדריכלים העוסקים בתחום מספרים מדוע עירוב השימושים מהווה יתרון גדול ביותר ממישור אחד. לדברי האדריכל גיא מילוסלבסקי "תכנון נכון, המשלב מתחמי תעסוקה ומגורים, לצד חינוך, בילוי, פנאי, סביבה ירוקה ועוד, נותן לנו, כמתכננים, הזדמנות ליצור איכות חיים לתושבים. אנשים רוצים הכול קרוב לביתם, להגיע בהליכה או בנסיעה קצרה על אופניים למשרד, לבית הספר של הילדים, לקניות, למכון הכושר ועוד. אנשים גם רוצים סביבה ירוקה שאליה אפשר יהיה לצאת ולהתאוורר בשעות הפנאי. ככל שיקבלו מענה ליותר שימושים קרוב לביתם, כך יצטרכו לנסוע פחות, מה שיגביר את ההליכתיות, יצמצם את התלות ברכב ובתחבורה הציבורית, וכתוצאה מכך יפחית את זיהום האוויר. גם בהיבט החברתי אנו רואים שככל שגדלה האינטראקציה החברתית המקומית בין אנשים, כך נוצרת תחושת חיבור ושייכות למקום והזדהות עם הקהילה. לצד זה, חשוב לתכנן את עירוב השימושים באופן המותאם לקונטקסט המקומי, לצורכי האוכלוסייה באותה שכונה ולצפיפות. תמהיל השימושים המתאים בלב תל אביב לא בהכרח יתאים ללב רמת גן, ליהוד או למרכז חיפה".
אורי הלוי, אדריכל שותף באורבך הלוי אדריכלים: "עירוב השימושים הוא לא טרנד עם תאריך תפוגה, אלא כורח המציאות. בקרוב מאוד נראה אותו מתבסס גם במרכזי הערים בפריפריות הרחוקות. לכן על היזמים ומקבלי ההחלטות לפעול ליצירת מתחמים טובים, מוקפדים ומסונכרנים היטב שייטיבו עם כלל הקהלים שעושים בהם שימוש. כך למשל עליהם לתעדף את המגורים, מיד אחריהם לשלב פונקציות קהילתיות ורק אחר כך משרדים".
אדריכל רוני תימור, מבעלי תימור שוורץ אדריכלים המתמחים בעירוב שימושים והתחדשות עירונית: "מדובר בצו השעה בשוק הדיור, במרכז ובפריפריה. במרכז הארץ עירוב שימושים מתבקש, במיוחד לאור העובדה שקיים עודף של מיליוני מ"ר תעסוקה ומסחר שנבנים בימים אלה, רובם המכריע ב'מדינת תל אביב', זאת לעומת מחסור גדל והולך של נדל"ן למגורים. ניתן ואפשר להסב חלק נכבד מהנדל"ן לתעסוקה למתכונת שימושים מעורבים. בד בבד, במטרה לחזק את הפריפריה ולמשוך אליה אוכלוסיות חזקות, השימושים המעורבים לא רק שייגרמו לאיזון נכון בין נדל"ן עסקי ונדל"ן למגורים ויתרמו לעירוניות טובה יותר, אלא גם יחסכו הון עתק למשק בקיצור יוממות נסיעה בין מקום המגורים למקומות העבודה, הקניות והבילוי".
עירוב שימושים: רבותיי, ההיסטוריה חוזרת
"התכנון העירוני שמעודד עירוב שימושים מאפשר לא רק גיוון שימושים וחיי רחוב תוססים, אלא גם מאפשר לאוכלוסיות שונות ממגוון השכבות והתרבויות השונות להיות חלק מהמרחב הציבורי, הנגיש להולכי רגל", כך מסבירה האדריכלית הראשית של משרד הבינוי והשיכון, אדר' ורד סולומון ממן. "אנו במשרד הבינוי והשיכון עברנו מתכנון לפי אזורים לתכנון מעורב, ומעודדים את המתכננים והאדריכלים בארץ לייצר סביבות מגורים מעוררות עניין, המכילות עסקים ופעילויות חברתיות בין הבניינים ובתוכם".
אדר' מלכה שניאור, סגנית אדריכלית ראשית במשרד, מוסיפה: "עירוב שימושים אינו דבר חדש, העיר ההיסטורית הייתה מעורבת שימושים; הרחובות התוססים כללו מגורים, מסחר ושימושים נוספים ללא הפרדה, וככל שהעיר גדלה, נוספו בה כיכרות ובהן מוקדי המשיכה, המסחר, מוקדי שלטון, תרבות ודת. העיר שינתה פניה במידה רבה במאה ה־19 עקב העיור והתיעוש המואצים, אשר הביאו לעומס, צפיפות יתר, זיהום ומחלות. בתחילת המאה ה־20 נוצרת תנועה, 'The Garden City', אשר מציעה להפריד ולייצר שכונות לוויין מוקפות ברצועות ירוקות, הכוללות חקלאות וגנים. שכונות אלו נקראו 'Garden City' ואף 'Smokeless City' על שום הרחקתן מהמפעלים ומארובותיהם. בהמשך התפתח התכנון העירוני באופן המגדיר 'אזור', כלומר קביעת אזורים שונים לתפקודים שונים, מגורים בנפרד, תעשייה בנפרד וכו', אלא שהתפתחות זו מבוססת על יכולת התנועה של תושבי הערים מאזור אחד למשנהו באמצעות הרכבים הפרטיים. במהלך התפשטות הפרברים נוצרו בפועל ערי שינה, המנותקות מלב החיים השוקקים בעיר, כאשר את הרחובות בערי שינה אלה מאכלסים בעיקר כלי רכב ותשתיות.
בישראל ישנן שכונות שהוקמו בעבר, וחלקן עדיין מוקמות על־פי תוכניות מעשורים קודמים, הכוללות מגדלי מגורים ופארקים, אך מנותקות לא רק מאזורי התעסוקה, אלא גם מהשירותים היומיומיים והמסחר. דיירי שכונות אלו תלויים לחלוטין בתחבורה פרטית או ציבורית. לעומת זאת ישנן גם ערים עתיקות, ערים ושכונות היסטוריות, שבהן רקמת הרחובות צפופה ועשירה בשימושים למסחר ושירותים. רחובות אלו הם השוקקים ביותר, והם חלק מההשראה לתפיסת התכנון המתגבשת מחדש בשני העשורים האחרונים, והרואה בחזרה לעירוב שימושים איכות עירונית הכרחית".
אחד האתגרים בעירוב שימושים, לטענת שניאור, הוא המינון הפרוגרמטי של שטחי המסחר והתעסוקה. "מחד אנו שואפים ליצור דופן רחוב תוסס עם חזיתות מסחריות, מצד שני ישנם שימושים מסחריים ותעסוקתיים המצריכים היקף סף וכן תשתית פיזית מתאימה ליישום שלא בדופן הרחוב, אלא במרכזים בהיקפים שונים. מאחר שהיבטים כלכליים אינם צפויים, וכן חלים שינויים לאורך חיי השכונות והערים, יש מקום לתכנן תב"עות בגמישות, המאפשרת המרה בין שימושים, בהתאם לצורך בעת הקמת המבנה או השימוש בו - בין מגורים ובין שימושים נוספים, כגון שירותי ציבור, גני ילדים, מסחר וכו", היא מסבירה ומוסיפה שבמשרד הבינוי והשיכון רואים בעירוב שימושים תכנון נכון כבר שנים וכעת הצורך רק מתעצם. "כיום בולטים הקולות התומכים בעירוב שימושים ומנחים זאת כתפיסת איכות לא רק במשרד הבינוי והשיכון, אלא גם במינהל התכנון, ולא פחות מכך בציבור עצמו", היא אומרת.
"השינויים בתפיסות מושפעים בין השאר מהתעצמות כמויות כלי הרכב, עלויות אחזקתם ותפעולם, הזמן היקר האובד לציבור בנסיעות ובפקקים ועוד. לכך מתווספים השינויים שחלו בעולם התעסוקה, שנות הקורונה שיצרו שינוי בהרגלי העבודה מרחוק (ועוד מוקדם לבחון את השפעתם ארוכת הטווח), וכן שינויים בעולם התעסוקה והייצור, המאפשרים הפחתת זיהום ולכן שילוב מתחמי תעסוקה מסוגים שונים בסמיכות מסוימת למגורים", היא מסכמת.
נקודה למחשבה / מאת אלעד כהן, מנכ״ל סלע ריאליטי מקבוצת סלע בינוי
אם עירוב השימושים נעשה נכון, כולם מרוויחים
עומסי התנועה בכבישים, שבעבר היו רק במרכזי ערים, מורגשים כיום גם בפריפריות, וכתוצאה מכך הביאו אנשים לחפש מקומות שבהם יוכלו להתנייד פחות באמצעות כלי רכב ולמצוא אפשרויות בילוי ומסחר קרובות לבית. גם לקורונה חלק בשינויים בהרגלי הצריכה, ועם הופעתה מגמת העבודה מן הבית התגברה, ולצידה אוכלוסייה צעירה שמוכנה לשלם פרמיה גבוהה יותר עבור מיקומים מעורבי שימושים המאפשרים עבודה מהבית.
בעירוב שימושים התושבים מקבלים רמת חיים גבוהה יותר, כיוון שהם יכולים לקבל את כל השירותים שהם זקוקים להם מתחת לבית, כמו מבני ציבור, גינות ציבוריות גדולות וגם מרכזי מסחר, שכוללים תמהיל מסחרי המותאם לאוכלוסייה, לצד שירותים עסקיים כמו בנקים, קופות חולים וכו'. תרבות ופנאי גם הם במרחק הליכה, ואפילו קיימת אפשרות לבעלי המקצועות החופשיים לעבוד בסמוך לבית ובכך לחסוך זמן יקר בכבישים. גם מצד בעלי העסקים היתרונות ברורים - המסחר נהנה מתנועה בלתי פוסקת בכל שעות היום של תושבי השכונה, עוברי האורח והתעסוקה או הפנאי הנמצאים בסביבתו. הרשות המקומית נהנית אף היא מארנונה גבוהה יותר במשרדים ומסחר, ולכן תעדיף תמיד לייצר עירוב שכזה.
הסינרגיה המתקיימת בשכונה של עירוב שימושים הופכת את החיים בה לנוחים יותר, מפחיתה שימוש ברכב ואף משפרת את איכות החיים, ויוצרת הרגשת שייכות והשתייכות לקהילה.
לתפיסתי, עירוב שימושים צריך להיות כמעט בכל מקום שקיים בו נדל"ן, מהסיבה הפשוטה שהצרכים הם שלובים. באזור תעשייה, למשל, נכון לשלב עסקים שמעליהם יהיו משרדים ומתחת שטחי מסחר. כשמדובר בשדרות ראשיות של ערים, רצוי שיהיה מסחר בקומת הקרקע ומעליו מגורים או משרדים. כלומר יחס גבוה יותר לטובת המגורים.
אבל לצד כל היתרונות, יש לזכור תמיד כי עירוב שימושים מוצלח יהיה חייב לבוא יחד עם תחזוקה וניהול נאותים של כלל הנכסים והשימושים. אחרת היתרון עשוי להפוך מהר מאוד לחסרון.
