מחקר חדש שערך בנק ישראל לגבי השפעת תוכניות ממשלתיות בתחום הדיור על הצעות היזמים במכרזים קובע כי שיווק קרקעות במחיר מסובסד מוביל לעליית מחירים במכרזי השוק החופשי. המחקר, שנערך על ידי ד"ר טניה סוחוי וד"ר נטליה פרסמן מחטיבת המחקר בבנק המרכזי, התבסס על תוצאות מכרזי מקרקעין לבנייה רוויה שנערכו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בין השנים 2000-2023.
"שיווקי קרקע לבניית דיור במחיר מסובסד פוגעים באטרקטיביות של המכרזים הרגילים באותו יישוב, דבר שמתבטא בעליית הסיכויים של המכרזים הרגילים להיסגר ללא הצעות מחיר. לאחר התחשבות בגורם זה, נמצא כי הצעות המחיר המוגשות במכרזים הרגילים המוצלחים גבוהות יותר, ככל שמתגברת העוצמה היחסית של השיווקים במסגרת התוכניות הממשלתיות (והשיווקים הרגילים מתמעטים יחסית)", כותבות עורכות המחקר.
עורכות המחקר מסבירות כי "בשונה מהעולם המערבי, שבו רוב הקרקעות הן בבעלות פרטית, בישראל חלקן הגדול של הקרקעות המיושבות ושל אלה המיועדות לבנייה עתידית נמצאות בבעלות ציבורית. על שיווקן ליזמים פרטיים, לרוב באמצעות מכרזים פומביים, אחראית באופן בלעדי, כאמור, רמ"י".
לדבריהן, "בעלות המדינה על הקרקע היא זו שאפשרה לממשלה להפעיל החל משנת 2015 תוכניות דיור רחבות היקף בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן, דיור במחיר מופחת ומחיר מטרה), שנועדו לספק לרוכשי דירה ראשונה דירות במחירים נמוכים ממחירי השוק, בהתבסס על הוזלת מחיר הקרקע ליזמים שהשתתפו בהן".
מהממצאים עולה כי קרבה ליישובים שבהם שווקו קרקעות לפרויקטים בסבסוד ממשלתי מעלה את גובה ההצעות המוגשות במכרזים הרגילים ביישובים שבהם לא שווקו קרקעות במסגרת התוכניות הממשלתיות. עוד עולה כי ההשפעות של השיווקים במסגרת תוכניות של דיור מסובסד חזקות יותר בפריפריה מאשר באזורי הביקוש. עורכות המחקר מציינות כי ככל הנראה, אפשרות הפיתוח של קרקעות בבעלות פרטית והתרחבות הבנייה בהתחדשות עירונית באזורי הביקוש מיתנו את השפעת התמעטות השיווקים במכרזים רגילים של רמ"י על מחירי הקרקעות שהיא משווקת.
עוד עולה כי עלייה של מחירי הדירות בשנה לפני המכרז, שעשויה לשקף את ציפיות היזמים לגבי מחירי הדירות שייבנו על הקרקע הנרכשת, מעלה את הצעות המחיר במכרזים, כאשר השפעה זו חזקה יותר ביישובי מרכז הארץ; וכן ככל שהריבית הצפויה במשק גבוהה יותר, כך הצעות המחיר שמגישים היזמים עבור הקרקע נמוכות יותר; והשפעת הריבית חזקה יותר על ההצעות הגבוהות באזורי הביקוש.
