2023 הסתיימה בשוק הנדל"ן עם צניחה בהיקף העסקאות בעקבות המלחמה, מחסור חמור בידיים עובדות, ולפי המדד האחרון של הלמ"ס – גם מגמה של ירידה במחירים. אבל המשבר בשוק התחיל הרבה לפני המלחמה, בין היתר בעקבות העלאות הריבית על ידי בנק ישראל, שהקשו על רוכשי הדירות ועל הקבלנים הקטנים והבינוניים, שנקלעו לקשיים כלכליים.
כעת, עם הפנים לשנת 2024, בחברות הנדל"ן מזהים התאוששות מסוימת במשרדי המכירות, אולם במקביל מזהירים מפני המשך המגמה של קריסת חברות. "חנן מור (שהתקשתה לשלם חובות לבנקים ונכנסה לסחרור שהוביל לעיכוב הליכים – ה"צ) זאת רק הסנונית הראשונה", אומר ל-ynet ו"ממון" בכיר בענף הנדל"ן.
בדוח "היציבות הפיננסית" שפרסם השבוע בנק ישראל כתבו כלכלני הבנק כי לא ניתן לקבוע בוודאות מה צפויה להיות המגמה של מחירי הדירות בשנה הנכנסת. "ערב המלחמה מלאי הדירות הלא מכורות ורמת הפעילות בענף הבנייה היו גבוהים, ובמקביל נרשמה ירידה במספר העסקאות ובהיקפי המשכנתאות החדשות, מה שמצביע על ירידה בביקוש. למלחמה צפויה להיות השפעה משמעותית על ההתפתחויות בשוק זה, הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע", נכתב בדוח.
עוד נכתב כי "בצד הביקוש – הפגיעה בפעילות הכלכלית, שמגבירה את רמת אי הוודאות של משקי הבית [...] צפויה להנמיך לעת עתה את הביקוש לדירות. אולם, ככל שיותר משקי בית שפונו מביתם לא ישובו אליהם ויחפשו מגורי קבע אחרים, צפויה עלייה בביקוש באזורים שאינם קרובים לקווי העימות בצפון ובדרום, ולכך יש להוסיף את האפשרות להגדלת הביקוש מצד יהודים תושבי חו"ל. בצד ההיצע, מלאי הדירות הלא מכורות עודנו גבוה. אולם מאידך, המלחמה גרמה לפגיעה חמורה בענף הבינוי [...] לעת עתה לא ניתן לומר אילו השפעות תהיינה חזקות יותר ומה תהיה ההשלכה על מחירי הדירות. אלו תיקבענה בהתאם להתפתחויות המלחמה והשלכותיהן על הפעילות בענף".
למרות זאת, מרבית הגורמים בענף ששוחחנו עימם, בהם שמאים, יזמים ומשווקים, מעריכים שמחירי הדירות לא ימשיכו לרדת, אלא להיפך - ויש לכך מספר סיבות.
ירידה ואחריה עלייה
"ההתנהגות של שוק הנדל"ן בשנה הקרובה תלויה במספר רב של משתנים", אומר טל אלדרוטי, ראש מסלול שמאות מקרקעין ומרצה בבית הספר לכלכלה במסלול האקדמי של המכללה למינהל, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי ומנהל אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים. "בשנה שחלפה הענף התאפיין בחולשה ובצמצום היקף העסקאות, עד כדי קיפאון ברבעון האחרון בשל המלחמה. מצד אחד, בישראל יש ביקוש גבוה ויציב לדירות בשל גידול האוכלוסין המתמיד, וההאטה בשוק הביאה למצב של ביקושים כבושים, שצפויים להתפרץ כאשר השוק ישוב ליציבות כלשהי. לכך יש להוסיף את הדיווחים על גלי עלייה של יהודים מחו"ל בשל התגברות האנטישמיות, שיוסיפו ביקושים. אבל אין לדעת כמה מתוך התחזיות האלו ימומש הלכה למעשה".
השמאי טל אלדרוטי: "בשלב הראשון אנחנו צפויים לראות ירידות קלות במחירים. בהמשך צפויה המגמה להתהפך - והמחירים יעלו בשל העובדה שקצב שיווק הקרקעות והתחלות הבנייה הואט מאוד, מה שיביא לירידה בהיצע"
מצד שני, מדגיש אלדרוטי, יש עלייה בהיקף הדירות הבלתי מכורות: "יזמים חשופים כיום לגידול בעלויות הבנייה, הנובע בעיקר מזינוק בעלויות מימון פרויקטים וממחסור בעובדים. למרות זאת, רבים מהם עדיין אינם מפחיתים את מחירי הדירות באופן מוצהר, ורק מעניקים הטבות שונות שמשמעותן הנחה במחיר, כמו פריסת תשלומים, נשיאה בחלקים ממס הרכישה, הענקת מחסן/חניה ועוד".
והתחזית? "בשלב הראשון אנחנו צפויים לראות ירידות קלות במחירים, עד שיצליחו היזמים להיפטר ממלאי הדירות הגבוה שברשותם. סביר שאפקט הירידה יתרחש בעוצמה שונה ובאופן שונה במקומות שונים ברחבי הארץ. בהמשך, ייתכן שכבר בחלק השני של השנה, צפויה המגמה להתהפך - והמחירים יעלו בשל העובדה שקצב שיווק הקרקעות והתחלות הבנייה הואט מאוד, מה שיביא לירידה בהיצע. כל אלה תלויים מאוד בהתפתחות מצב המלחמה והשפעתה על המשק כולו".
חברת מדלן בדקה אילו ערים נפגעו הכי הרבה במלחמה, כלומר שבהן חלה הירידה הגדולה ביותר במספר הדירות שנמכרו, בחודשים אוקטובר-נובמבר לעומת החודשים המקבילים בשנה שעברה, ואילו ערים נפגעו הכי פחות. החמש שנפגעו ביותר הן אשקלון, לוד, תל אביב, ראשון לציון ונהריה. הכי פחות נפגעו: אור יהודה, רחובות, בית שמש, קריית מוצקין ועפולה.
לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "מעניין לראות ששלוש הערים שהכי פחות נפגעו הציגו חוסן מסיבות שונות. אור יהודה ורחובות שמרו על יציבות יחסית בגלל עלייה מרשימה במכירת דירות חדשות. הנתון מרשים במיוחד ברחובות, בהתחשב בכך שראשון לציון, שכנתה מצפון, ספגה ירידה בעקבות לא מעט טילים. גם באור יהודה וגם ברחובות עיקר המכירות נעשו בפרויקט מוביל אחד בכל עיר. שני הפרויקטים - של קבוצת יובלים באור יהודה ושל קבוצת אלמוגים ברחובות - אחראים לכמחצית מהמכירות בערים הללו - הישג מדהים בתקופה כזו, שבה השוק קפוא, שמוכיח שעם מחיר ושיווק נכון אפשר להוריד לקוחות מהגדר וליצור תנועה מרשימה של קונים. בבית שמש, לעומת זאת, הסיבה לחוסן שונה - אין שם פרויקט מוביל, אולם ייתכן שהקהל החרדי מושפע פחות מהמלחמה".
כך או כך, דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת שיכון ובינוי נדל"ן, אומר שכבר ניכרת מגמה דומה לזאת שרואים בענפים אחרים, של התאוששות מתונה אך עקבית: "בדצמבר ראינו כבר שינוי - מכרנו פי שניים דירות בהשוואה לנובמבר. מעניין במיוחד לראות את השינוי בתל אביב. כרבע מכלל הדירות שמכרנו בדצמבר ממוקמות שם. ניתן להניח שזה קשור לחזרת המשקיעים מחו"ל ולסיומן של עבודות תשתית רבות בעיר".
לגבי השנה הנכנסת, מציין מויאל: "ניתוח אירועי העבר מראה שבסיום תקופות משבריות יש התנהגות צרכנית מואצת. זו התנהגות שבחלקה מבוססת על מרכיבים פסיכולוגיים ובחלקה כתגובה למציאות כלכלית חיובית יותר. התחושה הרווחת היא שתקופת הלחימה תהיה ממושכת, ולכן יש רצון לייצר שגרה מסוימת בכל תחומי החיים, גם בשוק הנדל"ן. העלייה בביקוש תגיע גם בעקבות גלי האנטישמיות ובעקבות הביקוש לדירות עם ממ"ד".
אבי צרפתי, מנכ"ל משותף בקבוצת צרפתי שמעון, מחזק את הדברים: "בתחילת המלחמה רוכשים רבים השהו את ההחלטות בנוגע לקניית דירות, ולאחרונה אנחנו רואים שהם חוזרים לשוק. למרות הטלטלה, עדיין נסגרות עסקאות, גם לדירות פרימיום. לאחרונה מכרנו שלוש דירות כאלה בפרויקט 'צרפתי בפארק' בשכונת הפארק בבאר שבע, לצד עסקאות נוספות לדירות 3 ו-5 חדרים. הביקוש לא נעלם למרות אי-הוודאות, והחלטת הנגיד להוריד רבע אחוז בריבית הצביעה על שינוי מגמה שיגדיל את היקף העסקאות".
דורון אבקסיס, משנה למנכ"ל קבוצת בראל, מוסיף חיזוק: "מתחילת ינואר אנחנו רואים התאוששות, כאשר הציפייה היא לחזרת הביקושים לרמות של לפני הקורונה על אף סביבת הריבית". גם אבקסיס צופה עליית מחירים בעתיד הקרוב, "מכמה סיבות: הביקושים הכבושים שיתפרצו, חולשת מכרזי רשות מקרקעי ישראל, והירידה בהתחלות הבנייה. אמנם במשרד האוצר סבורים עדיין שביכולתם לשלוט על המחירים על ידי מיסוי, אבל הניסיון מלמד שכל התערבות כזו נידונה לכישלון. ציפייתו של הנגיד לעלייה בביקושים במחצית השנייה של השנה היא ריאלית. אנחנו רואים ניצנים לכך בפרויקטים שאנחנו בונים, בעיקר בפריפריה. למשל, מאז נובמבר מכרנו למעלה מ-70 דירות בפרויקט 'עומרים' באופקים, שבו 780 יחידות דיור".
"הממשלה צריכה לפעול"
על פי נתוני חברת השיווק הדיגיטלי bmby, ספקית תוכנות CRM לחברות נדל"ן ומתווכים ישראלים, בדצמבר חל גידול של 30% בביקושים לדירות חדשות בהשוואה לנובמבר, וזינוק של 215% ביחס לאוקטובר. לכן מעריכים בחברה כי מספר העסקאות צפוי לגדול בהדרגה בחודשים הקרובים. לדברי המייסד מארק זאבי, בשבוע הראשון של ינואר חלה עלייה של 6% בביקושים ביחס לשבוע האחרון בדצמבר, ובשבוע השני של ינואר נרשם גידול משמעותי של 45% ביחס לשבוע הראשון.
גם זאבי מעריך כי בטווח הארוך מחירי הדירות יעלו, בעקבות הירידה בשיווק הקרקעות לבנייה ולהשכרה ארוכת טווח, המחסור החמור בעובדים והוצאות המימון הגדלות ליזמים, לצד הגידול באוכלוסייה, הצפי לגידול בעלייה, והורדת הריבית.
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מספר גם הוא כי מאז דצמבר נרשמה התאוששות משמעותית בביקושים לדירות. "זיהינו גידול של כ-50% במספר ההרשמות לפרויקטים שאנחנו משווקים, בהשוואה לנובמבר, ומאז הורדת הריבית בינואר המגמה טיפסה. אנחנו מעריכים שבחודשים הקרובים קצב המכירות יגבר", הוא אומר. "ניסיון העבר מראה שאחרי מלחמות ומבצעים צבאיים משמעותיים מחירי הדירות עולים".
למרות הצפי להתאוששות במכירות, גורמים בענף מבהירים כי כל עוד השוק, המהווה את הקטר של כלכלת ישראל, מצוי במשבר - הממשלה חייבת לקחת את המושכות לידיים. "2024 נפתחה בחוסר ודאות למשק ולענף הנדל"ן, כאשר ברור שעקב המלחמה נפער בור תקציבי והדבר יוביל לגזרות כלכליות", אומר רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן. "על הממשלה לפעול בצורה אינטנסיבית יותר מאי פעם כדי להמריץ את שוק הנדל"ן. הורדת הריבית הייתה הסנונית הראשונה וצעד מתבקש.
"יש להפנות את מלוא הקשב לתמיכה כלכלית בקידום פרויקטים, לקיצור תהליכי תכנון ורישוי ולפיתוח מהיר של קרקעות זמינות לבנייה, שכן הרעה החולה בתחום היא טווחי זמן ארוכים מדי בייצור דירות מגורים. הסיבות לכך רבות, ובהן מחסור בכוח אדם מקצועי, חוסר משילות רציפה ושיקולים פוליטיים. קצב הילודה ממשיך להיות גבוה לעומת כל מדינה מערבית אחרת, תושבים מבקשים לשפר דיור גם בשל הצורך בממ"ד, ואין אלטרנטיבה בדמות דיור בשכירות ארוכת טווח. מסיבות אלה ונוספות, הפער בין ההיצע לביקוש ממשיך לגדול, וכפי שזה נראה, במחצית השנייה של השנה מחירי הדירות ישובו לעלות, להערכתי ב-5%-8%".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת דרא שיווק נדל"ן: "קשה להעריך איך תיראה שנת 2024 בשל חוסר הוודאות של המלחמה והאפשרות למערכה נוספת בצפון הארץ. אולם ההערכה היא שנחזה בירידת ריבית, תוך חזרה של ביקושים עזים לקראת סוף השנה. אלה יפגשו היצע נמוך, מה שיביא לעליית מחירים. כל התהליך הזה יכול לקרות כבר במחצית השנייה של השנה, אם לא תתפתח מערכה בצפון".
אוהב ציון מעריך כי היצע הדירות הקיימות בשוק ימשיך להיות נמוך ברוב הארץ, למעט שפע נקודתי בערים שבהן יש פעילות ענפה של מיזמי פינוי-בינוי. הוא מציע עוד כמה דרכי פעולה לשיפור מצב השוק: "2023 הייתה מהשנים המאתגרות שידע הענף, וכנראה גם 2024 צפויה להיות כזו. כדי לעורר את שוק הנדל"ן יש להגדיל את מלאי הדירות על ידי מעבר למכרזים ביחס של לפחות 50:50 בין דירות מחיר משתכן לדירות שוק חופשי (בדרך כלל היחס הוא 75% מכרזי דירה בהנחה למיניהם ו-35% מכרזי שוק חופשי - ה"צ)".
לדבריו, "בנוסף, יש לייצר מערכת תגמול וענישה לרשויות התכנון, ואף לבעלי הדירות, בגין אי-עמידה בזמני ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. למשל, העירייה צריכה לתת למבנים מסוימים ללא ממ"ד התראה להשלמת תכנון וביצוע עד לתאריך נקוב, על מנת למנוע מו"מ ארוך ולקצר הליכי בירוקרטיה. יש לעודד ביקושים של משקיעים על ידי הורדת מס רכישה לדירה שנייה ואילך, ולעודד ביקושים של זוגות צעירים לדירות יד שנייה על ידי מתן הלוואות מסובסדות בשיעור מימון גבוה ובריבית נמוכה".
סיוון הללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת שבירו, לא ממש אופטימית בנוגע לפעילות הממשלה בענף: "המלחמה ייצרה טלטלה במשק, ההרס שנגרם ללא מעט בתים ביישובי הדרום, הצפון ואפילו במרכז הארץ השפיע באופן ישיר על הענף, אבל הקשב של הממשלה הוא לנושא הביטחון הקיומי והחטופים, כך שנושא הדיור והתשתיות לא ממש על סדר היום. נוסיף את התייקרות כוח העבודה באתרי הבנייה, כך שהצפי הוא שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. אני מקווה בכל זאת שהמדינה תגבש תוכנית ראויה שתיתן מענה הולם למי שנותר ללא קורת גג".
