על רקע מחירי דירות שעולים ועולים, וקפצו בשנה החולפת לבדה ביותר מ־20%, הולך וגובר הצורך לחפש דירות באזורים שמצד אחד מתאימים להעדפות ולצרכים שלנו – ומצד שני לא יקרים מדי, כלומר אזורים ושכונות ש"משתלם" לגור בהם, כי יש "מאזן" טוב בין אופי השכונה לבין מחירי הדירות בה. מחקר מיוחד, שנערך עבור "ממון" על ידי אתר מדלן (madlan) לרגל סיכום שנת 2022, בדק היכן ניתן למצוא כאלה, כלומר דירות במחירים "סבירים" ביחס לדירוג חברתי־כלכלי גבוה של השכונה.
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
כתבות נוספות למנויי +ynet:
במסגרת המחקר בדקו במדלן את רמות מחירי הדירות בכל השכונות בישראל שיש להן דירוג סוציו־אקונומי ברמה של 8 ומעלה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). לאחרונה פירסמה הלמ"ס מדד סוציו־אקונומי ארצי מעודכן, עם דירוג שנע מציון 1 (הנמוך ביותר) ועד 10 (הגבוה ביותר). המחירים בשכונות נבחנו לפי מחיר ממוצע למ"ר.
לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "מבחינה תיאורטית אמור להיות קשר ישיר בין איכות האוכלוסייה לגובה המחירים. בתיאוריה, בשכונה שנכנסת אליה אוכלוסייה חלשה מחירי הדירות אמורים לרדת, ולהפך. בפועל אנחנו רואים שיש גורמים נוספים שמשפיעים על המחיר. בשכונת נווה שאנן בתל־אביב, למשל, בחלק שבין התחנה המרכזית החדשה לשכונת שפירא בדרום העיר, הדירוג הסוציו־אקונומי צנח במדד האחרון של הלמ"ס ל־2 בלבד מתוך 10 – אבל מחירי הדירות כבר עומדים על כ־45 אלף שקל למ"ר, בגלל הציפיות לסגירת התחנה. כך שלמעשה, אנחנו רואים שהתיאוריה לא תמיד נכונה, והבדיקה העלתה שבכל הארץ יש לא מעט שכונות עם אוכלוסייה טובה וחזקה — ומחירים סבירים יחסית".
12 צפייה בגלריה
''לא תמיד יש קשר בין איכות האוכלוסייה לגובה המחירים''. טל קופל, מנכ''ל מדלן
(צילום: אורית פניני)
שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות אומר שאכן ניתן לזהות בשכונות שנבחרו במחקר שיש אנומליה בין החתך הסוציו־אקונומי הגבוה לבין המחיר למ"ר הנמוך יחסית, אך לדבריו ניתן לזהות מספר פרמטרים המהווים מכנה משותף בחלק מהשכונות, שיכולים להסביר את רמות המחירים: "ראשית, המיקום - חלק מהשכונות שברשימה מצויות במיקומים אטרקטיביים או ייחודיים בעיר, שלא מהווים תמריץ למעבר לשכונות חדשות או יקרות יותר, כך שמעבר של משפרי דיור מתרחש בתוך השכונה, ואין כניסה של אוכלוסייה חדשה (מהלך שיכול להוביל לעליות מחירים). למשל שכונת קיראון בקריית־אונו, או בית הכרם בירושלים".
לדבריו, עוד סיבה לרמות המחירים הנמוכות יחסית בשכונות שנבחרו במחקר היא שהן חדשות יחסית, "או יותר נכון לא ותיקות מדי, כלומר לא צפויים בהן תהליכי התחדשות עירונית, שבדרך כלל מעלים את השווי למ"ר. למשל שכונת קריית השרון בנתניה ושכונת נווה גן בפתח־תקווה. גם ותק האוכלוסייה יכול להשפיע: חלק מהשכונות מאופיינות באוכלוסייה מבוגרת ויציבה כלכלית, שלא ממהרת לשנות מיקום מגורים, בכלל ובפרט בערים חזקות, כגון מרכז העיר מזרח בנס־ציונה ושכונת אלון ברמת־השרון".
עם זאת, כהן מעיר כי, "ממוצע העסקאות ושווי למ"ר נמוך יחסית אינם משקפים תמיד כדאיות מיידית לרכישת דירה בשכונה, ומומלץ לבחון כל עסקה לגופה". אז הנה עשר השכונות שהכי משתלם לגור בהן, על פי המחקר. השכונות מסודרות לפי המחיר למ"ר, מהנמוך ביותר לגבוה ביותר.
אשכול סוציו-אקונומי: 8
מחיר ממוצע למ"ר: 19,100 שקל
מחיר ממוצע לדירה: 1.157 מיליון שקל
תמהיל דירות: 2 חדרים – 12%, 3 חדרים – 54%, 4 חדרים ומעלה – 34%
אוכלוסייה (סוף 2020): 6,922 תושבים
שנת הקמה: 1949
השכונה סמוכה לטכניון ולאוניברסיטת חיפה, ובשל כך חביבה על סטודנטים ומשפחות. היא נוסדה כשכונת פועלים ויוצאי צבא קבע, שבנו בה בתים דו־קומתיים, ובהמשך הצטרפו גם בנייני שיכון במערב השכונה. בשנים האחרונות השכונה עוברת התחדשות עירונית משמעותית, בעיקר של מבני השיכון. כ־40% מכלל האוכלוסייה מחזיקים בדירות בבעלותם, והשאר שוכרים. כ־80% מהתושבים עובדים.
בשכונה ובסביבתה ישנם מרכזים מסחריים קטנים, אבל לקניות משמעותיות ולמקומות בילוי צריכים התושבים להרחיק למרכז כרמל או לאחד מהקניונים בעיר. יש שני בתי ספר יסודיים, ובמרחק הליכה נמצא הספורטן — קאנטרי קלאב בבעלות עירונית עם מספר בריכות, סאונות, חדרי כושר, חוגים ומתקני ספורט. ממערב לשכונה מוקמת שכונה חדשה — גבעת זמר — עם כ־1,070 דירות.
אשכול סוציו-אקונומי: 8
מחיר ממוצע למ"ר: 20,400 שקל
מחיר ממוצע לדירה: 2.536 מיליון שקל
תמהיל דירות: 2 חדרים - 0%, 3 חדרים - 6%, 4 חדרים ומעלה - 94%
אוכלוסייה (סוף 2020): 23,691 תושבים
שנת הקמה: 1997
קריית השרון נחשבת לסיפור הצלחה ולאחת השכונות המבוקשות ביותר על ידי משפחות בעיר. היא הוקמה בשנות ה־90 במזרח נתניה, מצפון לאזור התעשייה ספיר, ואוכלסה על ידי משפחות צעירות רבות מאזור השרון. היא מרוחקת מהעיר הוותיקה, ויש בה בעיקר בניינים בני כעשר קומות, אם כי בחלקה המזרחי ישנם מגדלים בני 20 קומות ומעלה. מבחינה תחבורתית, היא נהנית מגישה נוחה לאזורי התעסוקה העירוניים ולכבישים בין־עירוניים ראשיים (כביש 2, כביש 4 וכביש 57), כמו גם לתחנת רכבת. השכונה גובלת בפארק אלונים. 95% מכלל התושבים עובדים, וכ־80% מחזיקים בדירה בבעלותם.
בשכונה ארבעה מרכזים מסחריים בינוניים עד גדולים, שמאפשרים לערוך את רוב הקניות והסידורים במרחק הליכה של עד כ־15 דקות מהבית. עם זאת, אם יש צורך בהשלמות או אם מחפשים מקום בילוי — צריך לנסוע לאזור התעשייה או למרכז העיר. בשכונה יש כמה בתי ספר יסודיים (ממלכתי וממלכתי־דתי), חטיבת ביניים ותיכון. בעשורים הקרובים תוקם ממזרח לה שכונה חדשה, שצפויה לכלול כ־3,500 יחידות דיור במגדלים בגובה עד 28 קומות, עם מתחם חינוך שיכלול בית ספר יסודי, תיכון ומתנ"ס, פארק עם אמפיתיאטרון פתוח, וכן צפוי להיסלל כביש עוקף מזרחי שיאפשר חיבור נוסף של שתי השכונות לכביש 57.
אשכול סוציו-אקונומי: 8
מחיר ממוצע למ"ר: 25,900 שקל
מחיר ממוצע לדירה: 2.142 מיליון שקל
תמהיל דירות: 2 חדרים - 9%, 3 חדרים - 35%, 4 חדרים ומעלה - 55%
אוכלוסייה (סוף 2020): 10,410 תושבים
שנת הקמה: 1949
החלק המזרחי של מרכז העיר נס־ציונה, שהוקמה כמושבה ב־1883, הוקם רק אחרי קום המדינה, ממזרח לציר הראשי הרצל־ויצמן, על שטח שהיה של כפרים ערביים. זו שכונה גדולה שמאופיינת בשלל סוגי בנייה — בתים פרטיים לצד בנייני דירות נמוכים ומבני שיכון. השכונה מצליחה לשמור על אווירה שקטה ורגועה יחסית, שיש שיאמרו שמזכירה את המושבה של פעם. כ־80% מכלל התושבים מחזיקים בדירות בבעלותם, ורק כ־20% שוכרים.
המסחר בשכונה מרוכז ברובו בחלקה המערבי, לאורך ציר ויצמן, וכן בקניון הקניותר הוותיק. בשכונה מספר בתי ספר, כולל ממלכתי, ממלכתי־דתי וחרדי. לאורך ציר ויצמן מתוכנן לקום מערך אוטובוסים מהיר בתדירות גבוהה — הקו הכחול — שצפוי לחבר בין צומת ביל"ו מדרום לבין מסוף תחבורה ציבורית גדול, שמתוכנן בצומת חולון בצפון. הקו יעבור בדרך בערים רחובות, נס־ציונה, ראשון־לציון, חולון ואזור. הוא צפוי להתחיל לפעול בשנת 2027, ואז תיסגר התנועה במרכז העיר לכלי רכב פרטיים.
אשכול סוציו-אקונומי: 9
מחיר ממוצע למ"ר: 25,900 שקל
מחיר ממוצע לדירה: 2.535 מיליון שקל
תמהיל דירות: 2 חדרים - 1%, 3 חדרים - 38%, 4 חדרים ומעלה - 61%
אוכלוסייה (סוף 2020): 3,635 תושבים
שנת הקמה: שנות ה-40
שכונת נווה יהודה החלה להיבנות עוד לפני קום המדינה, בסמוך לפקולטה לחקלאות ברחובות, אך עיקר תנופת הבנייה בה נעשתה אחרי קום המדינה. בשכונה בעיקר וילות וקוטג'ים, לצד בנייני דירות ומבני שיכון, והתושבים קנאים מאוד לאופייה השקט. הם נאבקים בניסיונות לבנות בה מגדלים, עד כה בהצלחה חלקית - כמה מגדלים נבנו. כ־90% מהתושבים עובדים וכ־50% מהם מחזיקים בדירה בבעלותם.
בשכונה אין מוקדי מסחר, למעט מספר חנויות מכולת לאורך רחוב יבנה, ולרוב הקניות ומקומות הבילוי יש צורך לצאת לציר הרצל הראשי או לאזור התעסוקה פארק המדע. יש בשכונה בית ספר יסודי ממלכתי, אך אין חטיבות גבוהות. בשנים הקרובות צפוי לקום מתחם תעסוקה ומסחר קטן מערבית לדרך אצ"ל, ולצידו מתחם מעונות סטודנטים ומסחר בצומת דרך אצ"ל ודרך יבנה, כך שכמות ומגוון הקניות ומקומות הבילוי במרחק הליכה יגדלו. כמו בנס־ציונה, לאורך ציר הרצל ממזרח לשכונה צפוי לקום קו אוטובוסים מהיר בתדירות גבוהה (הקו הכחול), שיחבר בין צומת ביל"ו לצומת חולון ויעבור ברחובות, נס־ציונה, ראשון־לציון, חולון ואזור, החל מ־2027.
אשכול סוציו-אקונומי: 8
מחיר ממוצע למ"ר: 26,100 שקל
מחיר ממוצע לדירה: 2.732 מיליון שקל
תמהיל דירות: 2 חדרים - 3%, 3 חדרים - 33%, 4 חדרים ומעלה - 64%
אוכלוסייה (סוף 2020): 15,750 תושבים
שנת הקמה: שנות ה-60
קיראון, בדרום קריית־אונו, נקראת על שם החברה שבנתה אותה בשנות ה־60, ששמה נגזר משם העיר. התושבים הראשונים היו בעיקר אנשי צבא קבע ועולים חדשים. כ־60% מהתושבים מחזיקים בדירה בבעלותם, כ־70% מהם עובדים. יש בה בתים דו־משפחתיים, לצד מבני רכבת וכיום גם מגדלי מגורים. השכונה היא מוקד להתחדשות עירונית, עם כמה פרויקטים מאוכלסים ובבנייה לאורך ציר לוי אשכול, וכמה פרויקטים נוספים בתכנון.
ברחבי השכונה יש מעט מוקדי מסחר, אך במרכזה נמצא קניון קריית־אונו, שבו אפשר לערוך את רוב הקניות והסידורים ולבלות. לאורך דרך לוי אשכול נפתחו לאחרונה חנויות במסגרת פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, מגמה שצפויה להימשך בפרויקטים עתידיים.
בשכונה יש מספר בתי ספר יסודיים ממלכתיים, חטיבת ביניים ותיכון. בעתיד הרחוק מתוכננת לקום בצפון השכונה תחנת מטרו במסגרת הקו המעגלי של הרכבת התחתית,אולם כרגע לא ידוע לוח הזמנים לפרויקט.
אשכול סוציו-אקונומי: 8
מחיר ממוצע למ"ר: 26,400 שקל
מחיר ממוצע לדירה: 2.094 מיליון שקל
תמהיל דירות: 2 חדרים - 5%, 3 חדרים - 44%, 4 חדרים ומעלה - 51%
אוכלוסייה (סוף 2020): 10,014 תושבים
שנת הקמה: 1945
כצנלסון היא שכונה ותיקה בראשון־לציון שנהנית ממיקום טוב: באמצע הדרך בין מרכז העיר הוותיק לכביש 4 ומערב העיר. בשכונה יש בתים פרטיים, לצד בנייני דירות נמוכים ובניינים בני 12 קומות, כאשר כ־70% מכלל התושבים בשכונה מחזיקים בדירה בבעלותם. כ־80% מהתושבים עובדים. מבחינה תחבורתית, צפוי מצבם של תושבי השכונה להשתפר עוד יותר בעתיד הרחוק: הקו החום, קו אוטובוסים מהיר למערב ולמזרח העיר שיחבר בין לוד, רמלה, באר יעקב וראשון־לציון, אמור לעבור בה, והוא צפוי להתחיל לפעול עד סוף העשור. בעתיד הרחוק יותר מתוכנן גם קו מטרו למרכז המטרופולין. אלה צפויים לעודד התחדשות עירונית משמעותית, וכבר כיום מקודָּמים מספר פרויקטים במתחמי פינוי־בינוי לאורך הרחובות ז'בוטינסקי ורוטשילד.
ברחבי שכונת כצנלסון פזורים מספר מוקדי מסחר קטנים, וכן קניונים גדולים יותר. רחובות ז'בוטינסקי ורוטשילד מהווים שדרות מסחריות ראשיות בעיר, עם מגוון חנויות ומקומות בילוי. בשכונה יש מספר מוסדות חינוך יסודי ועל־יסודי, ממלכתי וממלכתי־דתי.
אשכול סוציו-אקונומי: 8
מחיר ממוצע למ"ר: 27,300 שקל
מחיר ממוצע לדירה: 3.172 מיליון שקל
תמהיל דירות: 2 חדרים - 0%, 3 חדרים - 3%, 4 חדרים ומעלה - 97%
אוכלוסייה (סוף 2020): 15,247 תושבים
שנת הקמה: סוף שנות ה-90
נווה גן היא שכונה חדשה יחסית בצפון פתח־תקווה, הממוקמת ליד השכונות אם המושבות ואם המושבות החדשה, ואופיה דומה לשלהן. מרבית האוכלוסייה היא משפחות צעירות עם ילדים קטנים. יש בשכונה בניינים בני כעשר קומות, לצד מגדלים של עד כ־30 קומות. מדובר בשכונה ירוקה יחסית: פארקים פזורים בין הבניינים (שחלקם עדיין בהקמה), והיא קרובה לפארק פתח־תקווה. כאשר הרכבת הקלה תתחיל לפעול, היא תעבור בדרום השכונה ותקשר אותה עם מוקדי תעסוקה ועניין רבים בעיר ובגוש דן.
כ־70% מכלל התושבים עובדים, מעל 80% מחזיקים בדירה בבעלותם. עד לשנים האחרונות נאלצו התושבים להסתדר ללא תשתיות חינוך וקהילה; בשנים האחרונות מורגש שיפור. בשכונה אין עדיין חנויות, ומרכזי הקניות הקרובים — מרכז מסחרי אם המושבות והקניון הגדול - נמצאים אמנם במרחק הליכה של כעשר דקות ממרכז שכונת נווה גן, אך נדרשת חציית כבישים ראשיים כדי להגיע אליהם. מרכז מסחרי בתוך השכונה צפוי רק בעוד כשנתיים. בשכונה יש שני בתי ספר יסודיים ממלכתיים, אך אין חטיבות גבוהות. לאחרונה החל פרויקט פינוי־בינוי גדול במתחם שלום אש בדרום־מזרח השכונה, הכולל מבני שיכון ותיקים. הפרויקט צפוי להימשך כעשור, ובסופו יחליפו את 11 מבני השיכון הנמוכים חמישה מגדלי מגורים, שצפויים לכלול כ־30 קומות.
אשכול סוציו-אקונומי: 9
מחיר ממוצע למ"ר: 27,900 שקל
מחיר ממוצע לדירה: 2.554 מיליון שקל
תמהיל דירות: 2 חדרים - 3%, 3 חדרים - 19%, 4 חדרים ומעלה - 78%
אוכלוסייה (סוף 2020): 5,691 תושבים
שנת הקמה: שנות ה-40
שכונת הפרחים/דגניה נמצאת בדרום־מערב כפר־סבא, בסמוך לכניסה לעיר ולאזור התעסוקה של מחלף רעננה דרום. בשכונה יש בנייני דירות נמוכים והיא שקטה וירוקה, ועם זאת נהנית ממיקום מרכזי — ליד שלל החנויות ומקומות הבילוי של רחוב ויצמן, ולא רחוק משתי תחנות רכבת. השכונה מציעה חוויה עירונית, ותושביה יכולים ליהנות ממגוון השירותים ואפשרויות הבילוי והפנאי שקיימות במרכז העיר. כ־70% מכלל התושבים מחזיקים בדירה בבעלותם, וקרוב ל־80% עובדים.
בתוך השכונה יש מספר חנויות מכולת, אך ברחובות הראשיים ויצמן וטשרניחובסקי ניתן למצוא שלל חנויות ומקומות בילוי. מוקד מסחר ובילוי נוסף נמצא באזור התעסוקה שבדרום־מערב השכונה. יש בה בתי ספר יסודיים וחטיבות גבוהות, וכן פעילויות לנוער, כמו קן של הנוער העובד והלומד וסטודיו למשחק "בימת הנוער". בשכונה ובסביבתה מקודָּמים מספר פרויקטים במתחמי פינוי־בינוי, שצפויים לחדש את המבנים הישנים ולהוסיף שימושי ציבור ומסחר בלב מרקם המגורים הוותיק. בין היתר מקודמים פרויקטים ברחובות ששת הימים, ההסתדרות וסוקולוב.
אשכול סוציו-אקונומי: 10
מחיר ממוצע למ"ר: 35,900 שקל
מחיר ממוצע לדירה: 3.724 מיליון שקל
תמהיל דירות: 2 חדרים - 3%, 3 חדרים - 20%, 4 חדרים ומעלה - 87%
אוכלוסייה (סוף 2020): 5,787
שנת הקמה: שנות ה-20
שכונת אלון נמצאת בצפון רמת־השרון, על גבול הרצליה, במקום שבו שכן היישוב בתחילת דרכו. בשכונה בנייני דירות נמוכים לצד בתים פרטיים, וכן בית הספר התיכון אלון, שעל שמו היא נקראת, שבו מגמות אמנות מצטיינות. ברחבי השכונה יש מבני ציבור נוספים, כמו הקונסרבטוריון העירוני, בית יד לבנים והספרייה העירונית. בשכונה מקודמים מספר פרויקטים של התחדשות עירונית. כ־65% מכלל תושביה מחזיקים בדירה בבעלותם, כ־50% הם בעלי השכלה גבוהה, כ־80% עובדים.
בתוך שכונת אלון אין מוקדי מסחר משמעותיים, אך לאורך רחוב סוקולוב המרכזי ומסביב לכיכר העצמאות וברחוב אוסישקין מדרום לשכונה, יש מגוון חנויות ומקומות בילוי. עם זאת, במעבר כביש ניתן להגיע למוקד מסחרי המשויך מוניציפלית להרצליה, וכולל חנויות ובית קפה. מלבד תיכון אלון, בשכונה ישנו גם בית ספר יסודי ממלכתי. בדרום־מערב השכונה מקודמת על ידי העירייה תוכנית התחדשות עירונית המכונה "לב העיר", בצומת הרחובות סוקולוב, ויצמן וביאליק. התוכנית צפויה להוסיף לאזור כ־800 יחידות דיור חדשות במגדלי מגורים שצפויים לכלול 15־20 קומות, וכן שטחי תעסוקה, מלונאות, מסחר ומבני ציבור.
אשכול סוציו-אקונומי: 8
מחיר ממוצע למ"ר: 36,800 שקל
מחיר ממוצע לדירה: 2.588 מיליון שקל
תמהיל דירות: 2 חדרים - 8%, 3 חדרים - 51%, 4 חדרים ומעלה - 41%
אוכלוסייה (סוף 2020): 12,729 תושבים
שנת הקמה: 1922
בית הכרם, שכונה ותיקה וירוקה במערב ירושלים, היא אחת המבוקשות בעיר. מדובר בשכונה שקטה, עם בניינים נמוכים ואוכלוסייה חילונית ברובה, שעם תושביה נמנו כמה ראשי ממשלה ונשיאים. בגלל הביקוש הרב למגורים באזור ומיעוט הבנייה החדשה בשכונה, נבנו סביבה שכונות לוויין צפופות יותר, כמו רמת בית הכרם. בשכונה מקודמים כמה פרויקטים של התחדשות עירונית, אולם היא מצליחה לשמור על אופי כפרי ומאופיינת ברחובות קטנים וירוקים, לצד בנייה נמוכה. בחלקה המערבי של השכונה ניתן למצוא בניינים גבוהים יותר, בני 6־8 קומות. אין בשכונה מוקדי בילוי ומסחר, למעט מרכז מסחרי בכיכר דניה ובשכונת רמת בית הכרם הסמוכה. בשכונה ובקרבתה מספר בתי ספר איכותיים, השייכים ברובם לזרם החינוך הממלכתי, וכן תיכון ממלכתי עיוני ותיכון מקצועי. כ־90% מכלל התושבים עובדים, כמחצית מחזיקים בדירה בבעלות.
בשכונה פזורים בתי קפה ומסעדות, ומוקדי המסחר נמצאים לאורך שדרות הרצל וברחוב אביזוהר. פרויקטים גדולים של פינוי־בינוי מקודָּמים ברחוב הארזים במערב השכונה, ובשדרות הרצל ודרך דוד וולפסון בצפון השכונה; זאת בנוסף לעוד מספר לא מבוטל של פרויקטים קטנים יותר בליבה. בנוסף, מקודמת תוכנית שאפתנית לקירוי דרך בגין העוברת במזרח השכונה — ובמסגרתה יוקמו מגדלי מגורים ותעסוקה ותתאפשר חצייה בטוחה ונוחה של ציר התנועה המרכזי, שכיום מפריד בין השכונה לבין גבעת רם. בשבוע שעבר אושר השלב הראשון של התוכנית בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז ירושלים.
