בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי, בעלי הדירות למעשה מוכרים ליזם את זכויותיהם בקרקע על מנת שיהרוס את הבניין ויקים במקומו מבנה חדיש ומודרני. תחשבו על זה: אנשים שעמלו כל חייהם כדי לקנות דירה מפקידים בידי קבלן בינוי את רכושם העיקרי והחשוב ביותר, בתקווה לצאת מורווחים בסוף הסיפור. במצב זה רבים האנשים שסבורים כי בשל העובדה שדירתם "שווה" יותר משל שכניהם, מגיעה להם תמורה סופית גדולה יותר. האומנם?
לפני שאשיב על השאלה, חשוב שתהיו מודעים לכלל חשוב השזור בתחום ההתחדשות העירונית: שוויון התמורות בין הדיירים והחובה להתנהל במסגרת הפרויקט בשקיפות וב"קלפים פתוחים". כלל זה בא לידי ביטוי בין היתר בחובת היזם למסור לדיירים עד שבועיים לפני חתימת הסכם הפינוי בינוי את עיקרי הצעתו (סעיף 1א(ב) לחוק פינוי בינוי) ובחובת הדיווח של בעל דירה המקבל תמורה שונה מזו של שכניו (סעיף 6 לחוק). כלומר, החוק מאפשר אומנם סטייה מביצוע חלוקה שוויונית של התמורות, אלא שהיא מותנית בקיומה של שקיפות מלאה כלפי כלל הדיירים.
חשוב לציין בהקשר לכך כי המבחן הרלוונטי לבחינת חלוקת התמורות בפרויקט התחדשות עירונית הוא המבחן הכמותי-מהותי, ולא המבחן הכלכלי. ולמה הכוונה? ניקח לדוגמה שתי דירות: האחת בגודל 50 מ"ר והשנייה בנויה על 100 מ"ר. אם כל אחת מהן תקבל במסגרת פינוי-בינוי תוספת של 25 מ"ר לשטחה, ששוויה הכלכלי זהה ("המבחן הכלכלי"), יוצא שהדירה הגדולה יותר קופחה שכן נוספו לשטחה רק 25% בעוד ששטח הדירה הקטנה גדל ב-50%.
עו"ד אוהד הרןפוטו פרג'בדוגמה לעיל השוויון יושג באמצעות חלוקה מהותית המתייחסת לשונות ההתחלתית שבין הדירות. אם נתמקד בעניין תוספת השטח – וכמובן שישנם פרמטרים נוספים כמו גובה הקומה או הנוף המשתקף מהדירה – יוצא שמתן 25 מ"ר לדירה הקטנה ו-50 מ"ר לדירה הגדולה הוא זה שדווקא יביא לשוויון בין השתיים.
מבוגרים יכולים לבחור
לצד האמור, חשוב לדעת שחוק פינוי-בינוי מעניק עדיפות בתמורות לבעלי דירות שבמועד חתימת העסקה היו בני 70 ומעלה. במסגרת זו מחויב היזם לאפשר לדייר המבוגר לבחור בין קבלת "דירת תמורה" רגילה כמו יתר שכניו או באופציות אחרות כדוגמת מעבר לבית אבות, קבלת כסף לרכישת דירה חלופית כראות עיניו או קבלת שתי דירות בשווי "דירת תמורה" אחת.
זהירות: אם היזם לא פעל בהתאם לחובתו והדייר המבוגר סירב לפרויקט, זה ייחשב לפי החוק ל"סירוב סביר" והפרויקט עלול להיתקע.
המשמעות המעשית של תמורה לא שוויונית
אף שהכלל המנחה את העוסקים בהתחדשות העירונית הוא שרצוי שכל בעלי הדירות באותו פרויקט יקבלו תמורות שוויוניות, לא כל פרויקט מאפשר זאת. לכן על פי הפסיקה הקיימת כיום, מתן תמורה שונה לדיירים שדירותיהם המקוריות אינן זהות בגודלן, לא יוביל בהכרח למסקנה של חוסר שוויון, וסירוב להתקשר בגלל זה בהסכם לאו דווקא ייחשב כמוצדק. זה לא אומר שניתן לתת תמורות לא שוויוניות לבעלי דירות באופן שרירותי, אלא שיש לעשות זאת בשיקול דעת ותוך הצדקה תכנונית וכלכלית.
במקרה שהתמורה הלא שוויונית נובעת מההבדלים בשטח הדירות המקוריות, יש לשקול בכובד ראש ואף להתייעץ עם היועצים מטעמכם טרם הגעה למפקח על המקרקעין בשל סירוב להתקשר בהסכם לביצוע הפרויקט.
כדי להפחית מתחים וסכסוכים מומלץ לפעול בשקיפות מלאה ולשתף מראש את כל בעלי הדירות בכל הקשור למתן התמורות והשיקולים שנלקחו בחשבון בנושא זה. בהקשר הזה, ליווי של עורך דין ושמאי מטעם בעלי הדירות, עוד בשלבים המוקדמים של הפרויקט, עשוי בהחלט לסייע לבעלי הדירות לצלוח בצורה מיטבית את שלב ההחלטה בנוגע לתמורות.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד אוהד הרן עוסק בהתחדשות עירונית
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
