בשנים האחרונות משקיעי הנדל"ן סומנו על ידי הממשלה כגורם משמעותי לעליית המחירים. כדי לנסות ולצמצם את משקלם בענף אישרה הממשלה הכבדה משמעותית בשיעור המס על רוכשי דירה שנייה ומעלה. מהלך זה אכן השפיע וגרם לחלק מהמשקיעים לסגת. אבל כעת, אחרי תקופה ארוכה, נראה שהמשקיעים מתחילים לחזור. איך זה נראה בשטח, איך בוחנים השקעה נכונה, ואיך מבצעי המימון נכנסים לתמונה ומושכים גם הם את המשקיעים חזרה לשוק? יצאנו לבדוק.
אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, מאשר כי ניתן לראות גידול בהיקפי הפעילות של המשקיעים: "שנה וחצי לאחר שברחו מהשוק, בחודשים האחרונים אנחנו רואים חזרה מסוימת של משקיעים, אם כי בקצב מתון. מדובר בהיקפים קטנים מאשר בשוק משפרי הדיור ושוק חסרי הדירה, אבל ללא ספק קיימת מגמת גידול, אחרי פרק זמן ארוך שבו ראינו ירידה מצטברת של כ־70% בסך העסקאות שביצעו המשקיעים. זו עדיין לא מגמה חזקה מאוד. על־פי התחזיות, אנחנו נמצאים בנקודת מקסימום של שיעור ריבית, וצפוי שמכאן ואילך היא תתחיל לרדת בישראל וגם בעולם, ולכן אלטרנטיבת הפיקדונות בבנקים כבר לא תהיה רלוונטית עבור המשקיעים. כמו כן המשקיעים מתחילים להבין שמחירי הדיור חוזרים לעלות בכל רחבי הארץ. כבר בחצי השנה הראשונה של 2024 רואים עליית מחירים מצטברת של 5.2%, נתון בהחלט משמעותי, ולכן שוק הנדל"ן קורץ להם מחדש. ניכר כי המיקוד של המשקיעים נמצא כרגע באזורים עם פוטנציאל לעליית ערך ודאית, וזה קורה בעיקר בדרום".
יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים, מסביר מה מוביל את המשקיעים: "סביבת הריבית הגבוהה גורמת למרבית הרכישות בשוק הדירות החדשות להתבצע באמצעות הטבות מימון שונות, כמו תשלום חלקי ממחיר הנכס בהתחייבות לשלם את שאר הסכום בעתיד, דחיית משכנתה וכדומה.
יוני בראלצילום: תמר מצפיהטבות אלו מאפשרות למשקיעים לראות תשואה מיטבית על ההון, מתוך הבנה שמחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות.
המשקיעים רואים את ההשקעה בסקטור זה כהשקעה בטוחה, שמאפשרת להם להשיג תשואה גבוהה יותר מאפיקי השקעה אלטרנטיביים".
אודי לוי, סמנכ"ל מכירות בקבוצת כנען, סבור שמדובר בשינוי מגמה בשוק: "שובם של המשקיעים לשוק הנדל"ן הישראלי מסמנת שינוי מגמה משמעותי, המתבטא ברצון גובר לדירות להשקעה בעיקר באזורי ביקוש ובערים מרכזיות. משקיעים מתמקדים כיום במספר גורמים, כשהמיקום הוא השיקול המהותי ביותר, המאפשר גם תשואה גבוהה יותר.
אודי לויצילום: תומר חומפסגם מבצעי המימון משחקים תפקיד מכריע בהחזרת המשקיעים. חשוב לציין, כי למרות המגמה החיובית, לאור אי הוודאות במשק, המשקיעים נוקטים גישה זהירה יותר מבעבר; הם מבצעים בדיקות נאותות מקיפות יותר ומחפשים עסקאות עם פוטנציאל השבחה ארוך טווח".
יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמי, מציגה מספרים מהשטח: "לאחר קיפאון יחסי בשוק הנדל"ן בתחילת המלחמה, בחודשים האחרונים אנו מזהים התעוררות משמעותית בקרב משקיעי הנדל"ן.
יפה סדןצילום: יח"צבמשרדי המכירות שלנו נרשם זינוק של כ־25% בכמות הלידים המתקבלים ובכמות הפגישות לעומת תחילת המלחמה, כשחלק ניכר מעלייה זו מיוחסת למשקיעים. להערכתי, הסיבות לכך הן האנטישמיות הגוברת מאז המלחמה, שמובילה תושבי חוץ לרכוש בארץ יותר דירות להשקעה ולמגורים, וכן ההבנה בקרב רוכשים ומשקיעים, כי עולם כמנהגו נוהג, ושהחיים חייבים להמשיך".
מעצימים את עליות המחיר
יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, מסביר שחזרת המשקיעים גם מעצימה בפועל את עליית המחירים: "המשקיעים רואים שמחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה, אז הם מנסים להקדים את העלייה עצמה באמצעות רכישת דירות, כך שבפועל מחירי הדירות עולים עוד יותר. מבצעי המימון של הקבלנים אומנם עוזרים למשוך משקיעים, אבל זה לא במספרים דרמטיים. עד שהמדינה והרשויות המקומיות לא ישנו את השיטה, לצערי, המחירים לא יירדו".
מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, מסביר שחלק מהסיבות לחזרת המשקיעים קשור לניסיון ארוך שנים של קהל זה: "הניסיון שצברו משקיעי הנדל"ן בהתמודדות עם אסונות, לימד אותם שגם באירוע משברי מתמשך יש הזדמנויות להשקעה. בשנים האחרונות המשקיעים התמודדו עם משבר סאב פריים, מחאה חברתית, מע"מ אפס, מגפת הקורונה, מלחמת רוסיה-אוקראינה ועוד. בתום כל אחד מהמשברים הללו ראינו עליית מחירים משמעותית בשוק הנדל"ן, והמשקיעים שחוזרים כעת לרכוש נכסים בישראל, עושים זאת מתוך הערכה שתחול התייקרות גם בתום המלחמה".
רוני כהן, מנכ"ל ושותף אלדר שיווק נדל"ן, מתייחס לשיעור המשקיעים כיום לעומת השיא: "משקיעי הנדל"ן בישראל פועלים בצורה אסטרטגית וממוקדת, כשבמרכז העשייה שלהם עומד החיפוש אחר פריסיילים שקטים, המהווים הזדמנות לרכוש דירות בתנאים מיטביים לפני פתיחת הליווי הבנקאי של הפרויקטים ולפני פתיחת הפריסייל לקהל הרחב. תופעה זו מתרחבת בקרב משקיעים, המחפשים ליהנות ממחירים נמוכים יותר, לפני שהמחיר עולה וההזדמנויות משתנות.
רוני כהןצילום: יח"צמאז סוף דצמבר 2023, כשהשוק התחיל להראות סימנים של עלייה במחירי הדיור, המשקיעים חזרו אליו בצורה ניכרת. בתקופות של גאות בשוק הנדל"ן שיעור המשקיעים יכול להוות גם כ־29-28% מנתח השוק, ואילו בתקופות שפל, כשיש יותר אלטרנטיבות וההזדמנויות פחות אטרקטיביות, נתח השוק של המשקיעים ירד לכ־13-12%. כיום נתח השוק של המשקיעים עומד על כ־20%, מה שמעיד על יציבות ושאיפה להמשך השקעות למרות התנודות הכלכליות".
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל: "בחודשים האחרונים אנו רואים חזרה של משקיעים לשוק בעיקר משתי סיבות: הראשונה היא מבצעי הקבלנים שמאפשרים לרוכשים לייחד סכום נמוך יחסית בעת החתימה על החוזה והיתרה תשולם רק עם סיום הבנייה, והשנייה היא עליות המחירים הצפויות בהמשך הדרך, לאור מחירי הקרקעות שממשיכים לעלות ועלויות בנייה, שרק מאמירות בשל המחסור בעובדים והתייקרות חומרי הגלם".
קבוצות של משקיעים
יצחק סער, סמנכ"ל השיווק בחברת אורון נדל"ן, מציין כי לצד החזרה של המשקיעים למשחק, יש התאגדות של קבוצות משקיעים: "המשקיעים אכן חוזרים לשוק, ואנו בעיקר רואים כעת את הטרנד של קבוצות המשקיעים, שחוזרים לתמונה בעקבות מגמת עליות המחיר של החודשים האחרונים, שצפויה להימשך גם בחודשים הקרובים. המשקיעים מצידם מבינים שזו נקודת זמן טובה לרכוש בה דירות, לפני עליית מחיר נוספת. כדי להתקדם עם הרכישות אנחנו רואים משקיעים שנעזרים גם בהלוואות היוון, העיקר לא להחמיץ את ההזדמנות, לפני שהמחירים יזנקו בחדות מעלה. פרופיל המשקיעים מורכב ממשקיעים מהארץ ומחו"ל, כאשר משקיעים רבים מחו"ל הם יהודים המבקשים לרכוש נכס בישראל בשל האנטישמיות הגואה".
גיל קטה, מנכ"ל ובעלי קטה גרופ, מסמן סיבה נוספת לגידול בעסקאות המשקיעים כעת: "בעקבות המצב הבינלאומי רבים מהססים מהשקעות נדל"ן בחו"ל, בעיקר ביעדים שהיו פופולריים בעבר וקרנם ירדה בגלל אנטישמיות או נסיבות כלכליות, מה שעשוי לדחוף חלק מהמשקיעים להשאיר את הכסף בישראל. סיבה נוספת טמונה בתחזיות הצופות ירידת ריבית נוספת בהמשך השנה, מה שיגרום לעליית הביקושים אל מול היצע הולך וקטן. בנוסף ירידת המדדים המובילים בבורסה בעולם כאופציה להשקעה מספקת עוד תמריץ להשקעה בנדל"ן המקומי. כל אלה הפכו את הנדל"ן בארץ להשקעה בטוחה יותר מההשקעה בבורסה התנודתית".
במקביל שיקולי המשקיעים בתקופה זו שונים לעיתים מימי שגרה, ולפי אנשי המקצוע, גם יעד הרכישות לא פעם מפתיע. יקי רייסנר, יו"ר בעלים רייסדור, מסביר מה הם מחפשים היום: "משקיעי הנדל"ן כיום מחפשים את ההזדמנויות הטובות ביותר לרכוש דירות. הם שואפים להיכנס לשוק בשלבי שיווק ראשוניים של פרויקט כדי להפיק את המקסימום מהתנאים האטרקטיביים ביותר שהיזמים נותנים. בחודשים האחרונים ראינו כי השוק חווה טלטלות קשות, החל בהשפעות הרפורמה המשפטית ועד להשפעות המצב הביטחוני הקשה, אך יחד עם זאת, כאשר התעוררו סימני עלייה במחירי הדיור, המשקיעים חזרו לשוק במלוא הכוח".
טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת, מתייחסת ליעד הרכישות של המשקיעים: "מאז תחילת השנה אנחנו עדים להתאוששות משמעותית בביקושים לדירות מצד משקיעים מהארץ ומחו"ל.
טלי שרוןצילום: יוהנס פלטןבין היתר גם ביהודה ושומרון אנחנו עדים לפעילות של משקיעים, חלק גדול מהם מחו"ל. בערי יו"ש נוצר מצב של ביקושים כבושים, והמשקיעים מעריכים שהם יחזרו ויתפרצו עם תום המלחמה".
גם אלי ביתן, סמנכ"ל שיווק בחברת פרץ בוני הנגב, מתייחס למיקומים שבהם המשקיעים החלו לרכוש דירות: "אנו מזהים עלייה בפעילות המשקיעים, שמתבטאת בעיקר בפריפריה, בערים כמו אשקלון ובאר שבע. המשקיעים יודעים לקרוא את השוק ומבינים שהמחירים בדרך לעלות בתקופה הקרובה, וכי הביקושים בערים אלה עדיין גבוהים, והם מעדיפים לרכוש דירות עכשיו ולהימנע מגל העליות המחודש.
אלי ביתןצילום: יח"צמה שמסייע למשקיעים לסגור עסקאות, הוא מבצעי המימון שמציעות חברות בנייה כיום".
המספרים גבוהים ממה שנראה
מארק זאבי, מייסד ויו"ר במבי מערכות תוכנה, מעריך כי נתוני הרכישות של המשקיעים נמוכים מהנתונים האמיתיים: "בחודשים האחרונים אנחנו עדים לחזרת המשקיעים לשוק. הנתונים הרשמיים לגבי המשקיעים לא מביאים לידי ביטוי את התופעה של רכישת דירות על שם הילדים, שהולכת ותופסת תאוצה בקרב מי שמעוניינים לנצל היום את מבצעי המימון בשוק, אך לא רוצים לשלם מס רכישה בשיעור של 8%, ועל־פי ההערכות שלנו, המשקיעים מהווים היום כ־50% מהשוק. אין ספק שמבצעי המימון הם מקדם המכירות העיקרי עבור משקיעים, כי הם מאפשרים להם להפחית עלויות מימון. אבל מעבר למבצעים יש הבנה כי מחירי הדירות עומדים לעלות אחרי המלחמה, והיכולת לשריין את המחירים היום מעודדת את התופעה".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי כיום אפשר לומר שכל רוכש דירה מתנהל כמשקיע: "כאשר אנחנו פוגשים זוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה. או אפילו זכאים שזכו ב'דירה בהנחה', אחד השיקולים שמנחים אותם הוא עד כמה העסקה שהם עושים היא טובה, מה הסיכוי לעליית הערך של הדירות ומה התשואה בגין השכרה. הרבה מהרוכשים היום לא יכולים לרכוש דירה איפה שהם רוצים לגור, בשל היעדר ההון העצמי הנדרש, ולכן חלק מהדירות, גם אם הן נרכשות כדירה ראשונה, יושכרו, והזוג ישכור דירה במקום אחר. ההחלטה לבצע עסקה עכשיו גם בשכונה שהם לא בטוחים שיגורו בה, נובעת מההערכה שמחירי הדיור יעלו בכל הארץ, ורכישת הדירה מכניסה אותם לשוק עם אפשרות לשיפור דיור בהמשך".
בחודשי המלחמה הראשונים השיח של משקיעי הנדל"ן התמקד לא מעט ברכישות מעבר לים. כיום נראה שהמגמה משתנה.
טלי כהןצילום: ראובן בן חייםטלי כהן, סמנכ"לית שיווק שפיר מגורים, מתייחסת לסוגיה: "האינטרס הישראלי הוא עצירה של בריחת הון לחו"ל, עידוד הורדה של מחירי השכירות ואיזון בין ביקוש להיצע – זה יכול להיעשות על ידי הוראת שעה, שתפחית את שיעור מס הרכישה למשקיעים. המשקיעים הם שחקנים חשובים בשוק הנדל"ן למגורים, הם אלה שמשכירים דירות וכך מגדילים את ההיצע להשכרה, שסובל אף הוא מעודף ביקוש ומעליית מחירים".
"מדובר בשוק החשוף לשינויים"
ארז גולדשטיין, בעלי קבוצת גולדשטיין, מזכיר כי בעוד המשקיעים שבים לשוק, תמיד צריך לזכור את הסיכונים: "חזרת המשקיעים מורגשת היטב בשטח. רבים מהמשקיעים שבחרו להמתין להיפוך המגמה במחירי הדיור, או לחילופין חיכו להוזלות ענק מטעם היזמים, מגלים, כי חרף סביבת הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני המורכב הנמשך בישראל, מחירי הדיור ממשיכים לעלות. יחד עם זאת חשוב להבין, כי עדיין מדובר בשוק החשוף לשינויים, וכי למבצעי המימון השונים יש חסרונות, והם אינם מתאימים לכל רוכש או משקיע. לפיכך אני ממליץ לבחון את ההתאמה של העסקה הכוללת לצרכים הספציפיים של כל רוכש. כדאי לשים לב, כי הלוואות הקבלן, הניתנות באמצעות הבנקים השונים, תקפות לפרק זמן מוגדר מראש, בעוד מסירת הדירה בפועל עלולה להתעכב מעבר למועד הפירעון שנקבע".
עו"ד הילה לביא־יתים ממשרד שוב ושות', הפעילה מול משקיעים, מזכירה כי: "לצד האטרקטיביות, נדרשים כמובן המשקיעים לבחון את העלות הכוללת של העסקה, את ההון העצמי שעליהם לגייס לצורך הרכישה ואת הסיכונים הקיימים ביחס למחיר הדירה ועלויות המשכנתה במועד המסירה העתידי".
גם יגאל רונאי, ראש מסלול נדל"ן החוג לכלכלה המכללה למינהל ולשעבר יו"ר ריט 1, מתייחס לסיכונים: "צריך להיות זהירים בכל הקשור למבצעי המימון; משקיע שרואה את מסלול הרכישה 20/80 כחלק מתהליך רכישה שלם, רואה בכך לפעמים הטבה לאורך זמן, אם כי הוא מצוי באי ודאות לגבי עלויות המימון והמשכנתה בעתיד. זה בסדר במידה שעושים תכנון כולל. הבעיה היא שמשקיעים בחלקם רואים את שלב התשלום הראשון כאופציה, ומתכוונים לממש את הנכס מיד בתום הבנייה, ואולי כך אפילו לדלג על ההשלמה הכספית בסוף העסקה. בניגוד לארה"ב, שבמסגרת תנאי המימון מהסוג הזה המשקיע יכול לסגת מהעסקה תוך ויתור על המקדמה, בישראל זה לא ניתן, ולכן משקיעים רבים נוטלים סיכון".
עינב סבינצר, מנהלת מרחב דרום באלדר משכנתאות ובהתאחדות יועצי המשכנתאות, מוסיפה אף היא אזהרה למשקיעים: "חשיבות יועץ המשכנתאות בתהליך זה גוברת, לאור העובדה שסביבת הריבית עדיין גבוהה יחסית. חשוב מאוד לבנות את המשכנתה בצורה יציבה, אך גמישה, וזאת כדי לאפשר למשקיעים לפרוע את המשכנתאות בעתיד עם פחות חשיפה לקנסות, או עבור מחזור משכנתה כאשר הריביות בשוק יירדו, באופן שיתאימו להכנסות מהשכירות של הדירות".
יובל שוורצמן, מייסד SMART START, מזכיר, כי למרות העובדה שהמשקיעים חוזרים, לא מדובר במהלך שמתאים לכל אחד: "מדובר במגמה חיובית המעידה על אמון מתחדש בענף. היא מביאה עימה יתרונות רבים, כמו הגדלת היצע הדירות להשכרה וזרימת הון לפרויקטים חדשים. עם זאת חשוב לזכור, שהשקעה בנדל"ן דורשת מחקר מעמיק והבנה של השוק המקומי ושל מגמות כלכליות רחבות יותר. לדעתי, זו הזדמנות טובה למשקיעים, אך יש להיזהר מ'להיסחף' אחרי הטרנד. כל השקעה צריכה להיבחן לגופה, תוך התחשבות ביעדים ארוכי הטווח של המשקיע ובמצב הכלכלי הכללי. חשוב גם לשקול את ההשפעה של מדיניות הממשלתית על שוק הנדל"ן, שכן זו יכולה להשתנות בהתאם לתנאים הכלכליים".
הפסיכולוגיה שמשפיעה על המשקיעים
"במהלך 2022 החל נגיד בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. העלאות הריבית הגיעו לאחר ששר האוצר דאז אביגדור ליברמן החזיר בהוראת שעה את מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה ל־8% בנובמבר 2021. השילוב היה קטלני, ושוק הדיור החל להיכנס לקיפאון עמוק, כולל ירידות מחירים קלות", כך מסביר אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "ואז הגיע 7 באוקטובר, כשבחודשים לאחריו התחדדה ההכרה בקרב הקבלנים והיזמים, כי ייתכנו שני תסריטים בשוק. הראשון - שהם ממשיכים לא למכור דירות בכלל, והשני – שהם לוקחים על עצמם לפחות אחד משלושת האירועים מדכאי הרכישות. מאחר שהמלחמה נמשכה, ונרשמה נחישות באוצר לקבע את מס הרכישה הגבוה, מה שנותר הוא אירוע הריבית. כך נולדה שיטת השיווק של 20:80 וכד', שבעיקרה אתה משלם היום קרוב לכלום, והיתרה, ללא הצמדה בדרך כלל, נדחית למסירת הדירה. חשוב להבין, יש כאן המון פסיכולוגיה שניתן להדגימה באמצעות שיעור מס הרכישה.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזי"מס הרכישה הועלה מ־5% ל־8% כאמור, בסוף שנת 2021. בפועל התווספו 3% למחיר הדירה, מה שמוריד את התשואה מהנכס שנרכש בפרומיל אחד (עשירית האחוז) בממוצע (בהתייחס לתשואה שנתית ממוצעת בדירה של כ־3%). בפועל, עבור משקיעים לטווח ארוך, פרומיל אחד לא אמור לשנות. ועם זאת השוק נעצר יחסית. זו הפסיכולוגיה שעשתה את העבודה. המשקיע הממוצע ראה שלמעשה 'כולם' נגדו - הקבלנים לא נתנו הנחות ולקחו הצמדות, המדינה גבתה יותר מס, והנגיד העלה את מחיר הכסף.
"זה לא שהמשקיעים לא רצו לקנות, הם רצו מאוד, אבל הרגישו שאף אחד אחר לא רוצה שהם ימשיכו לקנות. כדי שיחזרו לשוק, נדרשה 'מחווה' של רצון טוב מטעם מישהו מהשחקנים, במקרה זה - היזמים והקבלנים. פתאום 'הבינו' שבונים פחות, ושאת מה שבונים, בונים לאט יותר. פתאום 'הבינו' שהממשלה עסוקה עד מעל הראש במלחמה, שמייצרת בתורה חוסר יציבות, ששוב פוגע ומייקר את הבנייה. פתאום 'הבינו' שקיבלו הזדמנות להיכנס לשוק ב'כסף קטן' יחסית, וקיבלו עסקה שב־2021 יכלו רק לחלום עליה. אז כעת זו כבר עובדה, והמשקיעים חזרו לשוק. כיום ההימור של המשקיעים מחושב והרבה יותר הגיוני מאשר בעבר. בנייה בהיקף מצומצם, סיכוי לסיום הלחימה שגדל ככל שעובר הזמן, ובעיות כוח אדם שלא ייפתרו בבת אחת, משמעותם אחת: גידול בביקוש, קיטון בהיצע ועליית מחירים. ובכל זאת חשוב היום יותר מבעבר לבחון את ההשקעה היטב. המשחק העיקרי כעת הוא לזהות פרויקטים שלא 'תמחרו' את ספיגת הריבית על ידם במחיר הדירה, כשהמשמעות הינה גלגול הריבית על הרוכש, באמצעות העלאת מחיר העסקה ויצירת אשליה של עסקה נטולת ריבית".
נקודות עניין למשקיעים ורוכשים
כדי להעניק יותר מידע לרוכשים ולמשקיעים, חיפשנו דוגמה קונקרטית לאזור או יישוב, שיכול להיות רלוונטי למשקיעים, ולבחון אותו תחת זכוכית מגדלת מקצועית יותר. חשוב לציין שלא מדובר בהמלצת רכישה, אלא במידע נוסף לארגז הכלים של המשקיע. תמיד חשוב לבחון ולבדוק כל מקום באופן מעמיק ורחב לפני כל מהלך כלכלי, בפרט מהלך משמעותי כמו רכישת דירה. ישראל יעקב, שמאי מקרקעין, סייע לנו בדוגמה ובחר את העיר אופקים כמקרה בוחן.
"השקעות נדל"ן מחייבות בחינה רחבה מאוד, הרבה מעבר להבנה של עלות הנכס ומחיר השכירות או העלות העתידית", כך על־פי יעקב. "עסקת נדל"ן מושפעת מהמון מרכיבים, הכוללים היבטים כלכליים ועסקיים, אך גם הסתכלות ארוכת טווח והבנת המפה הדמוגרפית ואפילו הפוליטית-ביטחונית. בחינה זו מחזקת אצלי את ההערכה, כי יעד השקעה מעניין נמצא באזור הנגב בכלל ובעיר אופקים בפרט. מבחינה שמאית, הפוטנציאל הגלום באופקים בהחלט גדול. העיר, שחוותה תקופה קשה מאוד בעקבות המלחמה וגם התפרסמה בחום ובחוזק של אנשיה, כמו במקרה המפורסם של העוגיות של רחל, מציעה שילוב נדיר של אותנטיות לצד תשתיות חדשות, איכות חיים גבוהה, קירבה למרכזי תעסוקה ותמריצים כלכליים אטרקטיביים.
השמאי ישראל יעקבצילום: ניב קנטוראלה מהווים פוטנציאל בעבור משקיעים. המצב הביטחוני המורכב שמלווה את העיר זה כשני עשורים, של ירי טילים בלתי פוסק וכמובן המלחמה הנוראית ב־7 באוקטובר, קצת הדיר את רגלי המשקעים והרוכשים מהעיר. אך דווקא בעקבות המצב הנוכחי, ההבנה כי חייבים לייצר מציאות חדשה שתאפשר לתושבים להתגורר בעיר בצורה בטוחה לאחר המלחמה, אמורה לייצר תקווה ותחושת ביטחון. לאחרונה אני וצוות המשרד הובלנו בחינה שמאית של שכונת אפיקי נחל, הממוקמת במזרח העיר. מדובר בשכונה חדשה שעתידה לכלול כ־7,000 יחידות דיור, לצד מוסדות חינוך, אזורי תעסוקה, פארק גדול, מבני ציבור ומסחר. השכונה מייצרת שינוי מהותי בעיר וגם מושכת יזמים גדולים ומוכרים. גם הסכם גג, שנחתם מול העיר ומתייחס לשכונה, מבטיח תמריצי מס ותמיכה ממשלתית. עוד נקודה שראוי להתייחס אליה היא הקירבה לפארק ההייטק והתעסוקה המקומי".
יעקב מדגיש נקודה נוספת שראוי להתייחס אליה בעיר – התחדשות עירונית: "הצורך בהתחדשות עירונית באופקים ובאזור הוא קריטי ומובהק. נכון להיום העיר מונה כ־32 אלף תושבים, עם צפי להכפיל ואף לשלש את הכמות בעקבות פיתוח השכונה. מדובר בגידול משמעותי, שיביא עימו שינויים דמוגרפיים וכלכליים רחבי היקף, הדורשים גם לבצע מהלכי התחדשות עירונית עתידיים, שרק יחזקו עוד יותר את הסיבה להשקעה בעיר".
ארבע המלצות למשקיעים
בזמן שהנתונים מעידים על התאוששות ברכישת דירות חדשות, וגם המשקיעים מתחילים לחזור לשוק, גל שטרית, משנה למנכ"ל חברת שתית, מעניק כמה טיפים למשקיעים – אילו שיקולים כדאי להביא בחשבון ברכישת דירה להשקעה.
מיקום – אחד השיקולים החשובים ביותר. האם הנכס נמצא באזור עם פוטנציאל והתפתחות, בקרבה לצירי תנועה מרכזיים ולתשתיות תחבורה חשובות, כגון תחנות רכבת או קווי אוטובוס מרכזיים? אלה מבטיחים פוטנציאל צמיחה גבוה יותר וביקוש עקבי לשכירות.
היקף הביקוש לשכירות באזור – לבדוק האם יש ביקוש גבוה לאזור, אם קיימת קרבה לאוניברסיטאות ולמרכזי תעסוקה מתפתחים. אזורים אלו עשויים להגדיל את האטרקטיביות של הנכס בקרב השוכרים ולפנות לקהל גדול יותר.
מחיר לעומת תשואה – לבדוק האם מחיר הנכס תואם את השוק המקומי ומה פוטנציאל ההשבחה שלו. בנוסף לבחון את מחיר הנכס אל מול דמי השכירות, ולהבין מה התשואה בניכוי עלות התחזוקה השוטפת.
תוכניות עתידיות – לעשות שיעורי בית, ולבדוק מהן תוכניות הפיתוח העתידיות שעשויות להשפיע על האזור; האם מתוכננים פארקים, מרכזי קניות, תשתיות ומוסדות חינוך בסמוך? האם יש תוכניות להתחדשות עירונית לבניינים הסמוכים לבניין שבו נמצאת הדירה? כל אלה יכולים להוביל לעלייה בערך הנכסים באזור ולהפוך את ההשקעה לכדאית יותר.
