שינוי בסגנון החיים, כמו המעבר לרכישות מקוונות, עומסי התנועה, עליית האינפלציה והריבית וכמובן, השלכות המלחמה על יכולת השילוח ועלויותיו, הם כמה מהמאיצים המשמעותיים למגמה המתמשכת של הפיכת ענף התעשייה בשימושים מעורבים לתחום העולה של ענף הנדל"ן.
ביקושים גבוהים לשטחים קטנים ובינוניים
התחלות הבנייה בשוק המשרדים, שעד לפני שנה הגיעו לשיא של כ־1.2 מיליון מ"ר בשנה, פחתו. אולם מולם ניתן לראות עלייה משמעותית בהקמה של שטחים לתעשייה מודרנית מעורבת שימושים, לוגיסטיקה ואחסנה.
על־פי נתוני הלמ"ס, בחמש השנים האחרונות בממוצע כמיליון מ"ר של שטחי תעשייה ולוגיסטיקה, המהווים כיום כ־38% מכלל שטחי הנדל"ן המניב בישראל, קרוב מאוד להיקף שטחי המשרדים, המהווים כ־43%, כאשר שטחי המסחר מהווים כ־19%.
תחום התעשייה בשימושים מעורבים והלוגיסטיקה עבר אבולוציה של ממש בשנים האחרונות. בעבר היו אלה מבנים פשוטים מסוג מחסנים ובתי מלאכה באזורי תעשייה ישנים או מרכזים לוגיסטיים שהיו מבוססים על קומת קרקע בלבד או שתי קומות לכל היותר, שהוקמו ליד נמל או שדה התעופה. כיום מדובר במבנים מעורבי שימושים בתכנון מודרני, ורסטילי ונגיש, על צירים ראשיים וקרובים יותר למרכזי אוכלוסייה.
התחום פוגש היום ביקושים בוערים בשטח, שכן הנטייה הרווחת היא דחיקה של בעלי מלאכה, בעלי עסקים קטנים או בינוניים מאזורי התעשייה הוותיקים, וזאת כדי לנצל את זכויות הבנייה באזורים אלה, שהרבה פעמים "יושבים" על הקרקעות היקרות בעיר, ולשנות את ייעודן לבנייה לגובה לצורך משרדים או מגורים.
אחת החברות הבולטות המפתחות כיום את תחום התעשייה בשימושים מעורבים, היא חברת YUKA PARK, שהקימו עו"ד משה אביטן ויואב שחר, ובהובלת מנכל"ית הקבוצה חוה מיכאלי. החברה מובילה כיום 12 פרויקטים בכל רחבי הארץ, בהיקף בנייה של למעלה מ־600,000 מ"ר ובשווי מכר של כ־5 מיליארד שקל.
בתחילת דרכה זיהתה החברה צורך שלא היה לו מענה, בדגש על בעלי עסקים בתחומי התעשייה הקלה, ההפצה, האחסנה והלוגיסטיקה, ברכישת יחידות שטח קטנות ובינוניות, מודרניות ומותאמות לצורכיהם, שיהוו בית ייצוגי וראוי לעסק שלהם. וגם כאשר נבנו פרויקטים בודדים בתחום, הם בוצעו בידי חברות מניבות, שהמודל העסקי שלהן מבוסס על שכירויות בלבד.
בעלי העסקים מבינים ורוצים להשתדרג למקום שנותן להם וללקוחותיהם הרבה יותר ברמת הסביבה, נראות העסק, התפעול ועוד. בעקבות כך הבינו את הפוטנציאל הגלום בפיתוח פרויקטים ייעודיים לעסקים אלה.
דבר נוסף שמייחד את פעילות החברה, הוא ההבנה וההתייחסות לבעלי העסקים באזורי התעשייה כקהילה עסקית איכותית ומשמעותית לכלכלה הישראלית, קהילה שעד היום הייתה מתחת לרדאר, סבלה מתדמית "מסורתית" ולא זכתה ליחס הראוי לה. רוב העסקים שמאכלסים את הפרויקטים של YUKA PARK הם עסקים תעשייתיים נקיים, מודרניים וטכנולוגיים, שראויים להתאכסן במתחמים איכותיים וחדשניים.
חוה מיכאלי, מנכ"לית YUKA PARK: "אנו פועלים לייצר למשתמשים חוויית שימוש אופטימלית מרמת העיצוב והתכנון המודרני ועד מערך תנועה והמערכות המתקדמות, מתוך חשיבה על צורכי בעלי העסקים באזורי התעשייה של העתיד".
פרויקט התעשייה הגדול בארץ
הפרויקט הבולט של החברה, "יו פארק סגולה" הממוקם באזור התעשייה סגולה בעיר פתח תקווה, הוא גם פרויקט התעשייה הגדול בישראל בהיקף בנייה מתוכנן של כ־90,000 מ"ר, שנמצא בימים אלה בשלבי הקמה מתקדמים. הפרויקט יכלול מבנה בן שש קומות, שיחולק ליחידות בגדלים שונים של כ־200-250 מ"ר כל אחת. כ־80% מהפרויקט כבר שווק ללקוחות קצה ולמשקיעים, מה שמעיד על עוצמת הביקושים לפרויקטים מסוג זה.
"אנו עדים בשנים האחרונות לתהליכים משני מציאות בתחום בינוי התעשייה", מציינת מנכ"לית YUKA PARK. "את מרכזי התעשייה הישנים, שהתאפיינו במוסכים, בתי מלאכה ושטחי תעשייה קלאסיים, מחליפים אזורי תעסוקה בשימושים מעורבים, תעשייה נקייה יותר ואפילו מגורים. שטחי תעשייה חדשים אלה מתוכננים קרוב למרכזי אוכלוסייה או על צירים ראשיים וזוכים כבר היום לביקוש גבוה, שאף יתעצם, בכל רחבי הארץ. עסקים קטנים ובינוניים הם עתיד התעשייה בישראל. אנו רואים זאת במקומות מגוונים דוגמת פתח תקווה, ראשון לציון, אופקים, אשקלון ועוד".
עמית בלומקין, סמנכ"ל שיווק ומכירות ב־YUKA PARK: "אינדיקציה נוספת לפוטנציאל העצום של תחום התעשייה בשימושים מעורבים והאחסנה ניתן לראות על־פי אומדני מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה. לפיהם, יש כ־3.5-4 מיליון מ"ר שטחי תעשייה, לוגיסטיקה ואחסנה בישראל, כאשר שטח האחסנה והלוגיסטיקה לנפש נמוך מרוב מדינות אירופה ונמוך בהרבה בהשוואה לארה"ב. כלומר, כשמסתכלים לאופק, ניתן לראות שיש לענף פוטנציאל התפתחות משמעותי הן מבחינת ביקוש והן מבחינת עליית מחירים עתידית".
קבוצת YUKA PARK היא חברה יזמית נדל"נית, בעלת ניסיון רב בבניית בית לעסקים ובהקמת מתחמי תעשייה רב־שימושיים, תוך שימת דגש על פיתוח פרויקטים במיקומים אסטרטגיים והנגשה של אולמות תעשייה רב־שימושיים בגדלים קטנים ובינוניים.
YUKA PARK הייתה הראשונה לזהות צורך שלא היה לו מענה בשוק הנדל"ן, והוא יחידות מודרניות, קטנות ובינוניות בתחומי התעשייה הקלה, ההפצה, האחסנה והקירור והלוגיסטיקה. עד לאחרונה ההיצע היחיד למטרות אלה היה השכרה בלבד, בעיקר במרכזי תעשייה ישנים שאינם מתאימים לדרישות השוק המעודכנות.
לקוחות הקבוצה הם שילוב של משתמשי קצה ומשקיעים, שהם בעיקר "דיירי אזורי תעשייה" – חברות מתחומי התעשייה, המלאכה, ההפצה, הייבוא, השירותים הנלווים וכיוב'. בהתאם, החברה מכוונת את פעילותה לאזורי התעשייה בערים המרכזיות, ומספקת פתרון כמעט ללא תחרות. מגוון היחידות והאולמות במתחמי החברה פונים הן למשתמשי קצה מקרב בעלי עסקים והן למשקיעים. הניסיון והמומחיות שפיתחה החברה, הביאו ליצירת פלטפורמה מקצועית הכוללת צוות איכותי של אנשי מקצוע, הפועלים בסינרגיה לייזום כל פרויקט, תכנונו וגיבושו. לחברה שותפויות עם חברות נדל"ן מובילות במשק, דוגמת קרסו, יובלים ועוד.
