די. המצב בענף הנדל"ן למגורים בלתי נסבל. עליות המחירים עברו כל רף הגיוני, מחירי הדירות במקומות רבים בארץ לא מאפשרים לרבים לגייס הון עצמי כדי להתקדם לרכישה, וגם דמי השכירות החלו להאמיר בצורה מסוכנת. אם בתחילת 2020 היה נראה שהקורונה עומדת לחרב את הכלכלה ולפגוע קשות בענף הנדל"ן, החודשים הגיעו לאחר מכן הוכיחו שההיפך הוא הנכון. בהמשך לכך היעדר תקציב וממשלה תקופה ארוכה ותוכניות דיור שהחלו מתחלפות מהר יותר מהנחיות הקורונה, הובילו לאי ודאות גדולה ולחוסר אמון בממשלה בכל הקשור למחירי הדירות. הממשלה החדשה שקמה, הבטיחה לטפל במצוקה וגיבשה שורה ארוכה של תוכניות משלה. לקו האחיד שגיבשו השרים הבכירים – שהיה בעיקרו לא להבטיח שמחירי הדירות יירדו ולהגיד שככל הנראה, הם ימשיכו לעלות בטווח הקרוב, אבל בטווח הארוך תהיה לתוכניות הדיור השפעה - הייתה השפעה שלילית על הרוכשים. בעוד הפוליטיקאים לא הכניסו עצמם למלכודת שאליה נפלה רבים וטובים לפניהם, המסר שעבר וחלחל בקרב הציבור הרחב היה הרסני – מי שיכול לקנות כדאי שיקנה היום, כי מחר הדירה כבר תעלה יותר. וככה הגענו לעלייה בשיעור 16% בשנה, למחירי דירות שמזנקים ללא פרופורציה ולמצב שבו חלק ניכר מהאוכלוסייה לא יכול לרכוש דירה.
ככל שיותר אנשים לא יכולים לרכוש דירה, יותר אנשים נשארים לגור אצל ההורים או בשכירות. מכיוון שנכון להיום האפשרות השנייה מועדפת על לא מעט אנשים, הביקוש החד לדירות להשכרה ומיעוט בהן באזור המרכז, מובילים עכשיו גם לעלייה לא מבוטלת בדמי השכירות. אם מצב עניינים זה יימשך, נראה שלא תהיה ברירה ויותר ואנשים ייאלצו לבחור באפשרות הראשונה – להישאר לגור אצל ההורים. יותר מזה, המחירים הנוכחיים במרכז מובילים היום משקיעים רבים לרכוש דירות בפריפריה, כי גם הם לא יכולים לרכוש אותן במרכז. ולא מדובר רק במשקיעים "מקצועיים", אלא גם במשקי בית שרוצים לרכוש דירה בכל מחיר, אז מעדיפים דירה בבעלות במיקום רחוק ומגורים בשכירות במרכז. גם זה גורם לעלייה בביקוש לדירות להשכרה במרכז.
האם זו המדינה שבה כולנו רוצים לחיות? מדינה שבה רק בעלי אמצעים יכולים לגור במרכז וכל השאר יוכלו לרכוש דירה, ובקרוב גם לשכור דירה, רק במעגלים הרחוקים יותר? אפשר להגיד שזו תהיה נקודת ההתעוררות של הפריפריה, אבל מי שכן עם עצמו, מבין שרק ההיפך הוא הנכון. המציאות שמתגבשת כאן מתחת לאף מובילה במסלול מהיר ועצבני להגדלה משמעותית של אי השוויון, לשחיקת מעמד הביניים ולקיטוב חברתי וכלכלי עמוק. זוכרים את מחאת האוהלים של קיץ 2011? זוכרים את מיטב הנוער שהקים אוהלים מסודרים בשורות בשדרות של תל אביב? את הפגנת המיליון עם הופעות של אומני ישראל? בקצב הזה המחאה תחזור, אבל היא לא תהיה רומנטית או מסודרת ומכילה. היא תהיה אחרת לגמרי.
שלושה איתותים לשינוי כיוון
אבל לפני שנצלול לעתיד שחור. בואו נישאר בהווה ונחשוב חיובי. המוסף שלפניכם מעלה שורה ארוכה של בעיות וגם שפע אפשרויות לפתרון. הסיטואציה שנקלענו אליה אינה בלתי הפיכה ויש מה לעשות. יש גם מי שעושה, יש מי שמציע לעשות ויש גם שורה ארוכה של פתרונות שלא מחייבים הרבה מאמץ. יש גלגלים שכבר החלו לנוע, הריבית כבר עלתה פעמיים, ויש גם מספר החלטות והתבטאויות טריות, שמעידות כי ייתכן שכולם כבר הבינו את עומק הצרה.
5 צפייה בגלריה
שכונת עיר היין אשקלון. האם תוכניות הדיור של הממשלה מצליחות להשיג את מטרתן?
(צילום: עמי לאור)
איתות ראשון לשינוי חשיבה אפשר לראות עם מינוי מנהל חדש למינהל התכנון במשרד הפנים. מינהל התכנון הוא אחד מהגופים המשמעותיים והמשפיעים על הנדל"ן בישראל, ולישורת האחרונה הגיעו שלושה מועמדים. בלי לפרט או להכביר במילים, נאמר שהבחירה הסופית מסמנת את הדרך – המנהל החדש שבו בחרה שרת הפנים אינו מגיע ממינהל התכנון, כי אם מרשות מקרקעי ישראל. הוא מכיר היטב את פעילות שיווק הקרקע והתכנון, את הקשיים ואת הצרכים. שקד בחרה ב"ביצועיסט", שמכיר את המערכות מבפנים, אבל גם מגיע לארגון הנוכחי מבחוץ. הגדלת ההיצע, אחד מהצעדים הנדרשים ביותר היום, מונחת על כתפיו, והוא מכיר את כל השרשרת. זו ההזדמנות גם לאחל לו בהצלחה מכאן. הצלחתו הצלחתנו.
איתות שני מגיע מהתבטאות של פקיד בכיר ממשרד האוצר. בכנס שנערך לאחרונה אמר אותו נציג את המשפטים הבאים: "המדינה מוותרת על הרבה מאוד הכנסות, מבחינה חשבונאית כל משק בית שילם 10,000 שקל למישהו שזכה בדירה במסגרת מחיר למשתכן... המשמעות היא עקיפת סדרי עדיפויות, ושמשפחה בלוד נתנה 10,000 שקל למשפחה שזכתה בהרצליה. אני חושב שצריך לעשות יותר, להגדיל היצע, לשווק יותר". אומנם באוצר תמיד מעדיפים לא להוציא כסף, אבל האמירה הזו חריגה, וייתכן שהיא מסמנת שינוי כיוון בכל הנוגע לתוכניות הממשלה שנראה בהמשך.
איתות שלישי מגיע משרת הפנים איילת שקד, שלאחרונה אמרה דברים שמאותתים אף הם על שינוי גישה אפשרי. "260 אלף דירות מוכנות להיתר בנייה בכל הארץ לאחר שעברו את כל הליכי התכנון", כך שקד לפני כשבועיים, "ראשי הערים אמרו לי שבכל תוכנית חסר משהו, ואנחנו עומדים לטפל בזה. זה בלתי נסבל שיש כל כך הרבה תוכניות מעוכבות ולא ניתנים להן היתרים, ונטפל בזה". זוכרים את הבחירה של שקד בראש מינהל התכנון החדש? שני הדברים קשורים. אם יש משהו שגבוה יותר משיעור העלייה במחירי הדירות, זו רשימת החסמים שמונעים בנייה. זה חדש? לא. אבל כנראה, יש מי שהחליט שהגיע הזמן לטפל בנושא. במוסף שלפניכם תמצאו יותר מכתבה אחת שעוסקת בבעיית החסמים, וגם קצת פתרונות.
אלא שלא רק לשרים ולפקידי האוצר פתרונות אפשריים וכיוונים חדשים. במוסף שלפניכם תמצאו גם תוכנית משמעותית ומקיפה, שלדעת הקבלנים יכולה להיות הפתרון למצב בענף, וכן, גם הם לא מרוצים מעלייה חדשה במחירי הדירות, ולא – הם לא חושבים שרכישת קרקעות בעשרות אחוזים מעל השומה שהמדינה קובעת, זה מהלך נכון.
עוד במוסף – ניתוח רחב וחשוב על עליית הריבית וההשפעה שלה על הכיס של כולנו, כתבה שחובה לקרוא עכשיו, עוד לפני שהריבית תעלה שוב. כתבה נוספת עוסקת בהתפתחות החדשה של שוק הנדל"ן, עם רוכשי דירות שמחפשים היום גם את הקהילה בבניין ולא רק ארבעה קירות ולובי מפואר. אנו מביאים תמונת מצב של הפריפריה מנקודת מבטם של ראשי ערים, שמקדמים תעסוקה ופיתוח ולא מחכים למדינה שמבטיחה אבל לא ממש מקיימת ; כתבה אחרת מעלה את השאלה מה יהיה על הפקקים הבלתי נסבלים בכבישים ומה צופן לנו העתיד. כמו כן גם מוסף זה עוסק בהרחבה בהתחדשות עירונית, אחד מהנושאים החשובים בישראל. ניסינו לברר מה עדיף - חלופת שקד החדשה או תמ"א 38 הוותיקה (ספוילר: אין תשובה חד־משמעית), בדקנו מה מונע מההתחדשות העירונית להיות המנוע המרכזי של הגדלת ההיצע בישראל (חסמים, כבר אמרנו?) וגם התחלנו לעסוק בנושא חשוב, שעתיד לזכות להתייחסות נרחבת בקרוב – תחזוקה בבנייני מגורים והשינוי המאתגר שבעלי דירות ישנות עוברים עם קבלת הדירה החדשה, המלווה בתשלומים גבוהים יותר. וכרגיל, גם שורת יוזמות חיוביות בענף, שמזכירות לנו בסוף – שלמרות הכול, יש עוד תקווה.
ולפני שצוללים פנימה לשלל הכתבות, ביקשנו מבכירי ענף הנדל"ן להשיב לכמה שאלות בוערות; להבין מה הבעיות הקשות שצריך לפתור מחר בבוקר, ולהציע פתרונות שאולי יוכלו להשיב את המחירים והמציאות בענף הנדל"ן לרמה שפויה יותר.
הנושאים הבוערים והפתרונות האפשריים
כדי להבין מה הבעיות ולמצוא גם פתרונות, ביקשנו מבכירי ענף הנדל"ן להתייחס לארבעה נושאים מהותיים שנמצאים בבסיס המציאות שהובילה, ועדיין מובילה, למשבר הנדל"ני הנוכחי. ההיצע, תוכניות הדיור, המחירים הגבוהים שממשיכים לטפס וגם אי הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית - בעיות לא חסר, אך בתשובות שלפניכם ישנם גם פתרונות אפשריים ליישום.
חלק ראשון: היצע, היצע, היצע
שאלה: חייבים להגדיל את היצע הדירות. מה הדרך הכי נכונה וישימה לעשות זאת?
תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "תוכנית הדיור השאפתנית של הממשלה מציינת יעד של התחלות בנייה העומד על 70 אלף מול 55 אלף בממוצע בשנים האחרונות. אולם לצערנו הרב, הממשלה הנוכחית בדומה לקודמותיה לא נוחלת הצלחה בהגדלת קצב התחלות הבנייה. אף שנקודת הפתיחה שלה טובה יותר, וננקטים צעדים רבים לפתרון המשבר, עדיין נשאלת השאלה האם הם מספקים? כדי לבלום את המשבר יש לנקוט במקביל שורה של מהלכים משמעותיים. בראש סדר העדיפות הממשלה צריכה לפתוח בשיווק מסיבי של קרקעות מדינה. זה אפשרי, משום שהמדינה מחזיקה בבעלותה את מרבית הקרקעות. פרסום מואץ של מכרזים הוא רק צעד ראשון בשורה של צעדים - החל בהגשת הצעות על ידי היזמים, דרך חתימה על ההסכמים וכלה בעלייה על הקרקע. בשנים האחרונות נרשם פער ניכר בין מספר הדירות במכרזים למספר הדירות בעסקאות שנחתמות בפועל. כדי שהמכרזים האלה יתורגמו לדירות, רמ"י חייבת לצמצם את הפער הזה. לצד זאת הממשלה חייבת להשקיע בפתיחת חסמי תשתיות. בשנים האחרונות מוסדות התכנון אישרו תוכניות בנייה למגורים בקצב מואץ, אולם הללו נתקלו בשורה של חסמים שמנעו את שחרור הקרקעות האלה, כדוגמת תשתיות שלא הוקמו, והן תנאי להתחלות בנייה, כגון מחלפים או הקמת מכון טיהור שפכים. השקעה של מיליארדים בתשתיות תוביל לעלייה בהתחלות הבנייה, רק אם משרדי הממשלה יידעו לשתף פעולה ולסנכרן את פעולותיהם. התחדשות עירונית אף היא כלי חשוב בהגדלת היקף יחידות הדיור בלב ערים ותיקות, והינה בעלת יתרונות רבים הן באספקט הכלכלי והן בתהליך החברתי־קהילתי שעובר האזור. כדי שמתחמי פינוי־בינוי גדולים יקרמו עור וגידים, הממשלה חייבת להשקיע בתקציבים ובתשתיות התומכים בפרויקטים אלה, ולגבש מנגנון שיתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם תוכניות אלה ולא לתקוע טריז בגלגלים. ודבר חשוב נוסף - חייבים לפעול למען האצת הליכי התכנון ורישוי עצמי. הליכי הוצאת היתר בנייה מתארכים לזמנים ארוכים ביותר ומהווים חסם משמעותי להגדלת היצע יחידות הדיור".
שאלה: מה הבעיה הגדולה בפני הגדלת ההיצע ומה הפתרון?
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "מגמת העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן נובעת מצורך אמיתי שרק גובר בשנים האחרונות, לצד התקדמות איטית של ההיצע בשוק. הסיבה העיקרית והמובהקת לכך היא המחסור החמור בקרקעות – ההיצע אינו עומד בקצב של הריבוי הטבעי הגבוה והרצון להתקרב למרכז הגיאוגרפי והתעסוקתי במדינה, ששטחו מוגבל. לצד שיווק מסיבי של קרקעות, שורש הפתרון נעוץ בצמצום הבירוקרטיה. יש לטפל בקשיים הבאים לידי ביטוי במשכי הזמן הארוכים לקבלת ההיתרים ותהליך הרישוי שרק הולך ומתארך, בצורך לתשתיות תחבורתיות יעילות, אתגרים רגולטוריים ועוד. לראשי הרשויות השפעה אדירה על הגדלת היצע הדירות, כמקבלי ההחלטות באזור נתון, אך מכיוון שכל יחידת דיור שמצטרפת לעיר היא הפסדית לעירייה, הפתרון מצוי במציאת תמרוצים ליצירת אינטרס משותף לקידום פרויקטי דיור. זאת למשל באמצעות כריכה של מתן היתרי בנייה למסחר ותעסוקה בהיתרי בנייה לדיור, מתן זכות לראש העיר להעניק את יחידות השבס, המתקבלות בהקלה, לתושבים בני המקום ועוד".
5 צפייה בגלריה
שכונת נווה דורון ברמלה. הגדלת היצע נדרשת כחלק מפתרון למחירים הגבוהים
(צילום: עמי לאור)
שאלה: הצורך בתשתיות הוא חסם משמעותי. איך מדד תשומות הבנייה קשור לנושא, ומה צריך לעשות כדי שהתשתיות יבוצעו והיצע הדירות יגדל?
מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: "בהתנהלות הקיימת היצע הדירות בישראל לא יוכל לגדול בצורה שתביא מזור למצוקת הדיור ולזינוק במחירים. בסופו של דבר לכל פרויקט מגורים יש השלכות מעגליות רחבות על התשתיות הנדרשות מסביב. כל עוד פרויקטים ימשיכו להיות תלויים בהקמת מחלף חדש באזור או הקמת מוסדות חינוך חדשים, או אפילו שדרוג של מערכות פינוי האשפה עבור הדיירים החדשים - לכל אלה יש 'תג מחיר' מובהק על הפרויקט, ולרוב הם יתקעו אותו בכמה שנים טובות. יש אפשרות למצוא לנושא הזה פתרונות, ולהתחיל לעבוד במקביל ולא בטור, כאשר מקימים את התשתיות בד בבד עם הקמת הפרויקט, ולא כשהאחד מקדים את השני. היזמים יכולים אף להתערב בצורה רחבה יותר, אם הרשויות ייתנו לנו את המנדט ליטול חלק גם בקידום התשתיות באזור, באופן שיוכל לשרת גם את הרוכשים וגם את הרשות המקומית. צריך לזכור, שלכל עיכוב כזה בהוצאת פרויקט אל הפועל יש נגזרות כלכליות ברורות, שמשליכות באופן מיידי על הרוכשים. רוצים לשנות? לקדם את ההיצע וגם להוריד את המחירים? בואו נעבוד ביעילות - כל פרויקט יוקם יחד עם התשתיות הנדרשות, כל פרויקט יקדם פיתוח של תשתיות בעיר, וכל הרשויות יירתמו לחלוטין לטובת הנושא הזה. זו הדרך היחידה לפתור את המחסור החמור בהיצע הדירות בישראל".
שאלה: איך אפשר לרתום את ראשי הערים להגדלת ההיצע, והאם הגדלת סמכויות היא התשובה או דווקא להיפך?
איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען: "זירוז הליכי בנייה והגדלת היצע הדיור דורשים איזון ראוי בין כל הגופים בעלי הסמכויות שקובעים הלכה למעשה, כיצד תראה המדינה שלנו בעוד שנים קדימה. לדאבוני, עד היום לוועדות המקומיות ניתנו סמכויות נכבדות, יש יאמרו נכבדות מדי, והן לא הצליחו להתמודד עם המשימה המשמעותית הזו, אם באופן מכוון, מטעמי אינטרסים שונים ושיקולים זרים ובטח לא תכנוניים, או בשל חוסר המסוגלות הארגונית והמקצועית. מצב זה גרם כמובן לעיכוב בתוכניות, והביא פרויקטים רבים להישאר על שולחן התכנון. אני סבור שיש, במהלך אמיץ ונחוש, לבצע רפורמה משמעותית בגופי התכנון ולייצר מנגנונים שיוציאו אל הפועל תוכניות, יגדילו את היצע הדירות ולא יותירו את בעלי הדירות עם תשתיות רעועות בדירות שכבר אינן ראויות למגורים. כל זאת בחקיקה מתאימה שאותה יש לאכוף ללא תנאים. בראש ובראשונה קביעת לוחות זמנים ומנגנוני פיקוח לטובת יעדים שייקבעו – לוחות זמנים ברורים לאישור תוכניות וקבלת היתרים. על מנת לעמוד ביעדים שנקבעו, יש להקצות משאבים כדוגמת הוספת כוח אדם. נוסף על כך יש צורך ביצירת ודאות לפרויקטים של התחדשות עירונית, גם מצד המדינה וגם מצד הרשויות המקומיות בכל הנוגע ללוחות זמנים, זכויות בנייה וגובה ידוע מראש של היטל השבחה".
שאלה: האם הסבה של משרדים לדירות, תוכנית שאושרה, תאפשר את הגדלת ההיצע?
ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים: "הכלי הזול ביותר והמהיר ביותר לפתרון למשבר הנדל"ן הוא הסבת משרדים למגורים. על־פי הערכות של התאחדות קבלני השיפוצים, ניתן בתוך שנה בלבד להסב למעלה מ־20 אלף משרדים לדירות מגורים על ידי שיפוצם בזמן קצר מאוד של כשלושה שבועות עד לחודש ימים לכל היותר. השינויים העיקריים בהסבה הם אינסטלציה, מקלחת ושירותים, כאשר את הקירות ניתן לבנות מגבס ולסיום קיבלנו דירת מגורים. ההצעות להפיכת משרדים למגורים נתקלות במשך שנים בהתנגדויות רבות של ראשי העיריות, שכן הם יודעים כבר שנים רבות, שככל שיש יותר עסקים ומשרדים, כך קופת העירייה תתעשר אף יותר. אם רוצים לחולל שינוי, צריך לפעול על בסיס כמה נקודות שגיבשנו בהתאחדות קבלני השיפוצים. יש לשחרר מאות דירות 'רפאים', דירות השייכות לחברות משכנות היסטוריות או דירות ריקות, לשפצן ולהוציאן לשוק הדיור. במקביל יש לאפשר פיצול דירות באופן חוקי ללא צורך בהסכמה של 75% מדיירי הבניין. תקנה זו הקיימת היום, גורמת לחסם בלתי אפשרי. עוד מהלך שיש לבצע הוא הסבת לופטים וקומות מסחר לדירות תוך תשלום 'אגרת המרה', ללא אישור בירוקרטי וללא צורך בהסכמת שכנים. ולבסוף, צעד נוסף שיכול לסייע, הוא לאשר דירות בקומת מרתף ובקומת מקלט למגורים, גם במקרה הזה על ידי תשלום 'אגרת המרה' וללא צורך באישור שכנים, זאת בתנאי שמקומות אלה ישופצו ויהיו ראויים למגורים".
חלק שני: האם תוכניות הדיור הן הפתרון?
שאלה: תוכניות הדיור של הממשלה – "דירה בהנחה", "מס משקיעים", "דירה להשכיר". האם זאת הדרך הנכונה לטפל במחירי הדירות?
שרון אלעזרא הררי, מנכ"לית חברת אפרידר: "המפתח לבלימת עליית מחירי הדירות נמצא בראש ובראשונה בטיפול בהיצע הקרקעות. כידוע, עודף הביקוש על ההיצע הוא הגורם העיקרי לעלייה הגדולה במחירי הדירות. בשנת 2021 הצהירה הממשלה על תוכנית לטיפול בהגדלת היצע המקרקעין למגורים, והודיעה על כוונתה לשווק כ־70 אלף יח"ד בשנה למשך שלוש שנים. כל מי שעוקב אחרי מכרזי רמ"י בשנה וחצי האחרונות ער לכך, שחלק ניכר מהמכרזים נדחים פעם אחר פעם, הודעה על מכרזים מפורסמת ללא חוברת מכרז, והמכרזים נדחים משנה לשנה. ניקח לדוגמה מכרז באלעד, שפורסם לראשונה בדצמבר 2020, ומאז נדחה 10 פעמים, כשבפעמים האחרונות הדחיות מפורסמות פחות מ־24 שעות לפני מועד סגירת המכרז. גורם נוסף לעליית המחירים היא שיטת המכרזים המתאפיינים בכמות מציעים אדירה, ונסגרים במחירי קרקע גבוהים בעשרות אחוזים משווי השוק שלהם. בסופו של יום המציעים מתמחרים מראש עלייה עתידית במחירי הדירות בשל מחיר הקרקע הגבוה. אין ספק שתוכניות הממשלה צריכות להתרכז תחילה בהגדלת ההיצע ובשינוי שיטת המכרזים. מהתוכנית 'דירה בהנחה' אולי ייהנו חלק מהזוגות הצעירים, אך היא לא מספקת מענה לכולם, ואף יצרה אפליה בשיעור ההנחה בין אזור אחד לאחר. מס על משקיעים עד היום לא השפיע בצורה דרמטית על הביקוש, אולם עם עליית שיעור הריבית במשק, המצב עשוי להשתנות".
5 צפייה בגלריה
שכונה חדשה בבנייה. יש לבנות את התשתיות והדירות במקביל ולתמרץ את ראשי הערים לקדם פרויקטים
(צילום: עמי לאור)
שאלה: התוכניות הממשלתיות לעידוד דיור להשכרה יעילות? מספיק טובות? או יש עוד מה לשפר?
ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים Living: "תחום הדיור להשכרה לטווח ארוך נמצא אומנם בחיתוליו, מתוך 750 אלף משקי בית שחיים בשכירות, פחות מ־1% חיים בשכירות ארוכת טווח. אבל התחום הזה יכול וצפוי לצמוח בקצב אקספוננציאלי בשנים הקרובות. המדינה חייבת לנצל את המומנטום שנוצר לעידוד התפתחותו בהיקפים גדולים. בחוק ההסדרים האחרון ניכר, כי הממשלה הציבה את תחום השכירות ארוכת טווח בראש סדר העדיפויות, אך התוצאה הסופית לא דחפה את השוק קדימה. ניתן לעשות הרבה לקידום התחום בשנים הקרובות, בעזרת כמה דגשים מרכזיים. ראשית, לדעתי, המדינה חייבת לפעול להארכת משך ההשכרה לעשרות שנים, אם לא לנצח. כבר ברור שבעתיד משקי בית יידרשו לבחור באלטרנטיבה של שכירות, וצריך לייצר היצע מותאם להרבה שנים, כמו שמקובל בכל העולם המערבי. שנית חייבים לייצר כלים לשוק הפרטי להרחיב את היצע המגורים להשכרה במקביל למכרזי מדינה. בין היתר על ידי יצירת מנגנון בחוק שיאפשר המרה של פרויקטים עם דירות למכירה לדירות להשכרה ממושכת. חשוב גם לפעול לשילוב דיור להשכרה בתהליכים של התחדשות עירונית ולעודד כלכלית עיריות כדי שיקדמו תוכניות של דיור להשכרה בתחומן. במקביל יש לקדם מהלכים לשיפור כלכליות המודל של דיור להשכרה דרך הטבות המס, כמו הפחתת המע"מ על עסקאות בתחום או ערבות מדינה למימון הפעילות בו".
שאלה: איפה טועה המדינה בתוכנית "דירה בהנחה"? למה זה לא עובד?
רוני בריק, יזם ונשיא הכבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "המדינה טועה שהיא מנסה להילחם במחירי הדיור באמצעות עצירת הביקושים במקום באמצעות הגדלת ההיצע. הרעיון בבסיס תוכנית 'דירה בהנחה' הוא נכון, המדינה מפחיתה את עלויות הקרקע עבור מחוסרי דיור. היכן הטעות? אין מספיק דירות זמינות לתוכנית, והמדינה מנסה לייצר מצג שווא לזוגות, שאוטוטו הם יזכו בדירה וגם יקבלו אותה. עד היום יש עדיין זוכים בתוכנית 'מחיר למשתכן' שלא קיבלו את הדירות, גם בחלוף שנים ויותר ממועד הזכייה בהגרלה. אם נעבור ל'דירה בהנחה', בהגרלה האחרונה שנסגרה, רק פרויקט אחד מכל הפרויקטים שהשתתפו בהגרלה היה עם היתר בנייה. כלומר חוזרים על טעויות העבר, שובים זוגות בתוכנית במשך שנים, אך לא מספקים להם באמת קורת גג, והם נאלצים להמשיך לגור שנים בשכירות, לעיתים לצד תשלומי משכנתה. הממשלה מייצרת תחושה בקרב הזכאים של זכייה בלוטו, אבל במקרים רבים העלויות מסביב וההמתנה הארוכה לדירה, לאו דווקא במקום שבו הם רצו לגור, לא שווים את ההטבה".
שאלה: תוכניות הדיור הממשלתיות - האם הן יעילות? אם לא, מדוע?
מריו זוזל, בעלים משותפים ויו"ר אלמוגים החזקות: "אם רוצה הממשלה להביא בשורה, עליה להציג בראש ובראשונה כיצד היא מתכוונת להפחית באופן משמעותי את משך הזמן מיום רכישת הקרקע ועד ליום העלייה על הקרקע. פתרונות בסגנון של 'מחיר למשתכן' מתקופת השר משה כחלון או בשמם החדש 'מחיר מטרה' ו'מחיר מופחת', לצד הצעות חוק כדוגמת 'תיקון חוק מכר דירות', מייצרים בעיקר כותרות בעיתון ולטעמי, הן חסרות כל משמעות. יתרה מכך, תוכניות אלה תורמות ליוקר הדיור ולזינוק במחירי הדירות, תוך פגיעה חמורה במעמד הביניים, שהוא מעמודי התווך בכלכלה נורמלית. כל בר דעת מבין שהפורמט של תוכניות הדיור הללו, שמעניק הטבות ששוויין נע בין 500 אלף למיליון שקל לדירה, הן בעצם אחד מהגורמים להתייקרות של הדירות בשוק החופשי והן הדלק שמבעיר את השוק, שכן כדי לתת הטבות לאוכלוסייה מצומצמת ועדיין למכור את הקרקע במחיר מופקע, הרי שחייבים לייקר את מחירי השוק החופשי. לכן צו השעה הוא שהפקידות המקצועית החתומה על תוכניות אלה תפנים ותבין נקודה זו. אותה מערכת שפיתחה את 'תוכנית למשתכן', חייבת להבין שיזם המשלם מאות מיליוני שקלים בעבור הקרקע, האינטרס הראשון במעלה מבחינתו הינו 'קיצור זמן המדף' של תחילת הבנייה, השיווק וסיום הפרויקט. ולו כדי להקטין את חשיפתו לשינויים מקרו־כלכליים וכדי לפנות את ההון העצמי ולעבור לפרויקט חדש. ברגע שתהיה הבנה שהפתרון ליוקר הדיור הוא קיצור לוחות הזמנים ממועד רכישת הקרקע ועד תחילת הבנייה, אזי כולם יפעלו מתוך אינטרס משותף וישלבו כוחות. הממשלה, הרשויות והיזמים. ולבסוף, אם הממשלה חרדה לגורל הזוגות הצעירים במדינה, בדור הנוכחי וגם בדור הבא, עליה להבין שהיא מתמודדת עם האתגר האזרחי הגדול מכולם של הכפלת האוכלוסייה בתוך פחות משלושה עשורים. את האתגר הזה יש להציב בראש סולם העדיפויות של סדר היום הלאומי, לבנות מטה מסודר ומקצועי עם סמכויות ואחריות, שבראשו עומד שר חזק עם סמכויות, לתקצב תקציבים גדולים ולטפל בבעיה מהשורש".
חלק שלישי: מה יהיה על מחירי הדירות?
שאלה: למה מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות? והאם יש סיכוי שנראה ירידה בקרוב?
דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום מקבוצת BST: "כיום, לאור העלאת הריבית וצעדים מוניטריים משלימים מצד נגיד בנק ישראל בעניין מגבלת האשראי הבנקאית וכו', ניתן להעריך, כי תחול בחצי שנה הקרובה התמתנות מסוימת בקצב עליית המחירים. יחד עם זאת, לתחושתי, מגמת ההתייקרות תימשך, שכן אתגר הגדלת ההיצע לדיור אינו קרוב לפתרון. משרדי הממשלה הרלוונטיים הצהירו מפורשות, שאין ביכולתם ליצר פתרון שלם ומקיף לנושא, ובפועל הרשויות המקומיות מכתיבות את קצב הגדלת ההיצע. זאת ועוד, טרם מונה פרויקטור לאומי לתחום הנדל"ן, וזאת על אף שהתפתח משבר דיור חמור. במקביל יש התארכות מתמדת במשך הוצאת היתרי הבנייה, וישנו קושי אמיתי בהסרת חסמים של תשתיות ציבוריות. לפיכך התחושה הרווחת היא שחלום רכישת הדירה הולך ומתרחק מזוגות צעירים, ובשל כך אני צופה כי יימשכו ביקושים ערים שיתמכו בהמשך עליית מחירים בענף".
שאלה: מחיר הדירות לא מפסיקים לעלות. מה הפתרון כדי שהדור הצעיר יוכל לרכוש דירות?
אבישי בן־חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן: "אין פתרונות קסם. אבל ישנם מספר פתרונות ישימים, שיוכלו לאפשר לצעירים לרכוש דירה. ראשית, צריך לפרוץ את המעגלים הקרובים למרכז לכיוון צפון ודרום. המעגלים הרחוקים יותר נותנים פתרון טוב, כך לדוגמה חדרה וקריית מלאכי. כבר היום קיימות תשתיות של רכבות המאפשרות להגיע למרכז, וחל שיפור בתחבורה הציבורית. כמו כן קיימים מרכזי תעסוקה גם מחוץ למרכז. על המדינה להמשיך ולהשקיע בתשתיות ובתעסוקה כדי למשוך צעירים נוספים. התב"עות החדשות היום שמות דגש רב יותר על בניית דירות קטנות בהיקף של 35%-25%, כך שלא חייבים לרכוש מיד דירת ארבעה חדרים יקרה. לצד אלו ההתחדשות העירונית, כמובן, מסייעת להגדיל את היצע הדיור ושיעור התחלות הבנייה במסגרתה הולך וגדל. על המדינה להסיר חסמים כדי לאפשר ליותר פרויקטים לצאת לדרך ולקצר את התהליכים, ולמי שעדיין חסר את ההון העצמי הדרוש, שוק השכירות לטווח ארוך מתפתח ונותן פתרון טוב, גם אם לא מושלם, עד שיצברו הון עצמי מספק".
שאלה: מחירי הדירות רק עולים. מה צופן העתיד? מה יהיה על הדור הצעיר?
יגאל דמרי, בעלים ומנכ"ל חברת י.ח דמרי: "יש היום הזדמנות יוצאת דופן להגביר ביקוש בערי פריפריה. על המדינה לעודד את הצעירים לצאת מהמרכז, באמצעות השקעה מסיבית בתשתיות ותחבורה שיקצרו מרחק מערי המרכז, וקידום הקמה של מוקדי תעסוקה. לצד פעולות אלו יש גם לתמוך בפיתוח חינוך, תרבות ומתן השירותים ביישובים המרוחקים יותר. ללא מתן תמריצים משמעותיים עבור משפחות צעירות שיבחרו בפריפריה, וייצרו ביקושים גבוהים מחוץ לאזורי הביקוש הקלאסיים, הרי שהצעירים יצביעו ברגליים ויבחרו לא להגיע. הפריפריה מציעה איכות חיים ומרחבים ירוקים, שאינם קיימים באזור המרכז הצפוף, במחירים סבירים. יתרונות אלו, יחד עם תמריצים כספיים יהוו מוקדי משיכה לצעירים. זוהי משימה לאומית, שתאפשר לא רק את הגדלת היצע הדיור, אלא גם תסייע לפתח ולחזק אזורים שלמים שיסייעו גם לאוכלוסיות הוותיקות".
שאלה: מדד תשומות הבנייה עולה, וקבלני הביצוע סופגים את השינוי ללא פיצוי. איך אפשר להתמודד עם המציאות הזו? האם היא משפיעה על מחירי הדירות?
דורון נמרוד, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת רם אדרת: "העלייה במדד תשומות הבנייה לא טובה לאף אחד בענף, לא ליזמים, לא לקבלני הביצוע וכמובן, גם לא לרוכשים. כשאנחנו זוכים במכרז של קרקע, אנחנו נדרשים לשלם את מלוא עלותה באופן מיידי, על אף שהיתר מתקבל לאחר כשנה וחצי. את הריבית על הקרקע אנחנו משלמים מהיום הראשון. המשמעות היא שמחיר הקרקע צמוד למדד המחירים לצרכן ועלות הבנייה צמודה למדד תשומות הבנייה. אין ספק שעלייה במדד תשומות הבנייה מביאה בסופו של דבר לעליית מחירי הדירות. הרי ידוע לכול, כי תמחור של פרויקט בנקודת זמן משתנה בהתאם לעלויות חומרי הבנייה. מחירי חומרי הגלם נמצאים בעלייה מתמדת, הבטון למשל עלה ב־30% מתחילת השנה, זה מייקר משמעותית את עלות הבנייה. העלייה במדדים בתוספת העלייה במחירי הקרקע, כתוצאה ישירה משיטת המכרזים, מובילות לעלייה במחירי הדירות, כאשר מציאות זו מייצרת חוסר יציבות בסיסית. בשורה התחתונה, זאת סביבה כלכלית שקשה מאוד לפעול בה. בזמן האחרון יזמים רבים הורידו את נפח הפעילות – רובם לא ניגשים למכרזים, מוכרים זכויות בנייה ואף לא מתחילים בנייה. אם המצב הזה יימשך, זה יביא לקיפאון ויפגע בקצב התחלות הבנייה. המחסור בדירות הוא אמיתי ואקוטי, והוא הגורם המרכזי לעליית המחירים. כל שנה בה מדינת ישראל לא הגדילה את כושר ייצור הדירות שלה, הפערים גדלים, והם מתדלקים עוד יותר את עליות המחירים. לצערי, המהלכים של הממשלה בשנה האחרונה הם מהלכים פופוליסטיים, שנראים כמו פתרונות שנשלפים מהשרוול. חסרה תוכנית אמיתית ארוכת טווח, שתדע להגדיל משמעותית את היצע הדירות בישראל. כל התוכניות האחרונות לא הובילו וגם לא יובילו להורדת מחירי הדיור, אלא רק מובילות את השוק לסחרור ולחוסר יציבות".
שאלה: מחירי הדירות עלו ב־16% - האם הם יכולים לרדת? איך אנשים מסוגלים לרכוש דירות?
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר: "כדי שמחירי הדירות יירדו צריך שכמות הדירות המוצעות למכירה יעלו על כמות הדירות הנדרשות בשוק וכמובן, כמות הדירות הנדרשות בשוק נגזרת מגידול האוכלוסייה. למשך תקופות מוגבלות ניתן להקטין את הכמות המבוקשת על ידי העברת מסרים שלא כדאי לרכוש דירה עכשיו, כי המחירים יירדו, או על ידי הבטחה לעריכת הגרלות, שבמסגרתן יהיו זוכים שיזכו בהנחה משמעותית על מחירי השוק. כאשר יתברר שאין מספיק דירות מוזלות לכל אלה שאין בבעלותם דירה, יתחרו אלה שלא זכו בהגרלות על מעט הדירות שתישארנה למכירה בשוק החופשי, ויהיה שוב לחץ לעליית מחירים. הפתרון ארוך הטווח להתמודדות עם מצוקת הדיור הוא הגדלת היקף הקרקעות שבהן תוכניות מאושרות לבנייה בעיקר אזורי הביקוש, ביצוע תשתיות שתאפשרנה בנייה על קרקעות אלה, ומתן תמריצים לרשויות המקומיות כדי שיתמכו באישור תוכניות, היתרי בנייה ואישורי אכלוס. כדי לשמור על השטחים הפתוחים יש להגדיל את הצפיפות ברוטו בתוכניות חדשות ולנצל בצורה טובה יותר קרקעות המיועדות לבנייה ציבורית, כדי לצמצם את כמות ההפקעות".
שאלה: אחרי שראינו עלייה של 16% במחירי הדיור, מה צפוי לקרות בעתיד הקרוב? התמתנות או המשך עליות?
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין: "להערכתי עליית מחירי הדירות תתמתן בטוח הקצר, בין היתר בגלל השפעות השוק וההשפעות הגלובליות על הכלכלה העולמית. אולם מגמת ההתייקרות עצמה צפויה להימשך בטווח הבינוני, שכן גם רוכשי הדירות ובעיקר יותר ויותר משקיעים מבינים, שבתקופה לא יציבה כדאי להתמקד בהשקעות יציבות. נדל"ן היא השקעה סולידית, ומחירי הדירות מוכיחים כבר עשור ויותר כי הם ממשיכים לעלות. בשל אמונה זו ייתכן כי בטווח הזמן הבינוני והארוך יותר נראה קפיצת מחירים נוספת. יש לא מעט מקומות, גם באזורי ביקוש, שעדיין לא מיצו את הפוטנציאל שלהם, בין היתר בזכות תוכניות התשתית של המדינה לקידום הרכבת הקלה. כך למשל צפויות עוד עליות מחירים לאורך תוואי הרכבת הקלה במקומות כמו דרום תל אביב, יפו ובת ים, פתח תקווה ואפילו רמת גן וגבעתיים. גם ערים נוספות שנמצאות בתחילתם של תהליכי בנייה נרחבים, ירשמו עליות מחירים, בין שמדובר בפריפריה או באזור המרכז והשפלה, בין היתר בזכות תהליכי התחדשות עירונית ופינוי־בינוי במרכזי הערים".
חלק רביעי: להזניק את ההתחדשות העירונית
שאלה: התחדשות עירונית מצליחה להתרומם למרות אי הוודאות? הרפורמה בהיטלי ההשבחה עוזרת או מפריעה?
מיה גבאי טובול, מנכ"לית קבוצת גבאי ויו"ר חברת גבאי מניבים: "נושא היטל ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית הינו קריטי עבור האפשרות להוציאם לפועל. הרפורמה בתחום קבעה, כי היטל ההשבחה במיזמי פינוי־בינוי יעמוד על 25% מההשבחה, למעט אם רשות מקומית קבעה אחרת. בפועל ניתן לראות, כי ישנן ערים שקבעו רוחבית היטל בשיעור 50% על כלל מתחמי העיר, בעוד ישנן רשויות שחילקו את גובה ההיטל לפי שכונות או אזורים ברחביהן. נכון לנקודת זמן זו, מוקדם עדיין לדעת האם הרפורמה אכן תוקעת את תחום ההתחדשות העירונית. זאת מאחר שאנו ערים לכך שמחירי הקרקעות התייקרו משמעותית בתקופה האחרונה מצד אחד, ומצד שני העובדה שהבנקים מקצים פחות אשראי לרכישת קרקעות, גורמת ליזמים להמשיך ולעבוד על התחדשות עירונית. בדרך כלל במתחמי התחדשות עירונית נדרש היזם להכין תוכנית על המתחם (תב"ע), ותוכנית זו תצטרך להתחשב גם בנושא היטל ההשבחה לצורך חישוב הזכויות הנדרשות על מנת שהפרויקט ייצא לפועל".
שאלה: מנסים לקדם התחדשות עירונית בכל מיני דרכים. משהו עוזר? מה הדבר הכי דחוף שיזניק את התחום מעלה?
יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "היקף התוכניות גדל, וכוח האדם במוסדות התכנון וברשויות המקומיות לא משתנה. בשנים האחרונות נעשות פעולות מבורכות לטובת קידום מתחמי התחדשות עירונית, גם הדיירים וגם הרשויות הפנימו שהתחדשות עירונית היא WIN WIN לכולם. עם ההפנמה הזו וכניסת שחקנים רבים לתחום, גדלו מספר התוכניות שמוגשות למוסדות התכנון. כמו כן אושרו מספר רב של תוכניות להתחדשות עירונית רחבות היקף, שכעת ניתן לקדמן באמצעות רישוי (היתרים) במסגרת הוועדה המקומית. מכיוון שכוח האדם המקצועי במוסדות התכנון ובוועדות המקומיות לא גדל בהתאם, הרי שלצערנו הרב, אנו עדים ל'פקק תנועה'. מאות אלפי יחידות דיור פוטנציאליות תקועות בצינורות התכנון והרישוי והכול רק בגלל עומס וחוסר יכולת להגיע אליהן. הפתרון הנדרש הוא ללא ספק חיזוק מוסדות התכנון והרשויות המקומיות בכוח אדם מקצועי ואיכותי, אולם פתרון זה אינו פשוט ליישום, גם אם יימצאו התקציבים הראויים, מאחר שגם בשוק הפרטי ישנו מחסור של בעלי מקצוע מהתחומים הללו. ולכן יש לפעול בשורש הפתרון, ולקדם הכשרה מקצועית רחבת היקף. גם אם בזמן הקצר היא לא פתרון מיידי לתחלואה, היא לפחות תצמצם או תמנע את החרפת הבעיה בעתיד".
שאלה: הרפורמה בהיטלי השבחה בהתחדשות עירונית יוצרת ודאות? זה יעבוד או יסכל פרויקטים?
ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי: "הצורך של הרשויות המקומיות להתמודד עם גידול משמעותי של מספר התושבים מוכר לכולם. הגידול הדמוגרפי מציב בפניהם אתגר להמשיך ולספק את השירותים לתושבים החדשים ובהם שירותי חינוך, רווחה, תשתיות ותברואה ועוד. מקורות המימון של רשות מקומית הן ממס הארנונה, העברות של כספי מדינה, מוסדות ציבוריים ורשויות. המדינה מממנת את החינוך, הרווחה, כבישים בינעירוניים, כיכרות, מבני ציבור, והעירייה מוסיפה מתקציבה המגיע ממס הארנונה, בהתאם לשיקוליה. כלומר, ההוצאות המועמסות על הרשות כתוצאה מגידול דמוגרפי הן מרכיב שניתן לבודד ולחשב. למרות זאת אסור להפוך את מפעל ההתחדשות העירונית למס עקיף, וצריך למצוא את האיזון העדין והזהיר בין המיסוי להתחדשות פני העיר לחיזוק המבנים. במקביל חשוב גם להבין את הצד היזמי. אנחנו, היזמים, לוקחים אחריות גדולה וסיכונים כספיים לא מבוטלים כדי לקדם פרויקטים שנותנים ערך מוסף לכולם. אחד המכשולים המשמעותיים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית הוא חוסר הוודאות בזכויות בנייה, בעלויות ביצוע ובאומדני עלות היטל השבחה. ככל שתהיינה ודאות ודרך חישוב מובהקת עבור היטל השבחה לפרויקט, כך יתאפשר לצמצם את חוסר הוודאות. ככל שעלויות פרויקט עולות בעקבות היטלי ההשבחה, הן מהוות פגיעה ממשית באחוז הרווח המינימלי. כלומר לא תהיה אפשרות כלכלית להוציא פרויקטים רבים לפועל, דבר שימנע את חידוש השכונות הוותיקות. עירייה שלא תצליח למצוא את האיזון בין הדברים, תגרום לכך שפרויקטים לא יצאו לפועל, ותושבי העיר לא יוכלו ליהנות מדירה חדשה בבניין חדש ובטיחותי יותר".
נקודה למחשבה: מצב חירום לרוכשים ולקבלנים
אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ
שוק הנדל"ן נמצא במצב חירום. ליזמים אין ודאות תכנונית או יכולת להגדלת ההיצע. הרוכשים לא מקבלים מענה למחירים הגבוהים. קבלני הביצוע נמצאים בסכנה קיומית על רקע אירועים מקומיים ובינלאומיים.
בבחינה של העשור האחרון ניתן להיווכח, שכל התוכניות הממשלתיות לא הוכיחו את עצמן במאבק במשבר הדיור. בזמן שהזוגות הצעירים משלמים כיום את המחיר של תוכנית "מחיר למשתכן", שהביאה בסופו של דבר להתייקרויות, המדינה משיקה עוד מאותו הדבר בדמות "דירה בהנחה". תוכניות כאלה רק מחייבות את הקבלנים להציע לזכאים דירות במחיר מסובסד, אך כדי לעשות זאת מבלי להפסיד וללא סיוע ממשלתי, הם ייאלצו להעלות את מחירי הדירות בשוק החופשי, והתוצאה היא שהשוק יעלה ולא יירד. "דירה בהנחה" מבוססת על שיטת מכרזים, הנשענת על מחירים מלפני שנתיים ולא לוקחת בחשבון שמחירי הדיור זינקו ביותר מ־15%. במקום לחייב את הקבלנים לספוג את ההנחות, על המדינה להכניס את היד לכיס כדי לאפשר להם באמת להציע מחירים נמוכים יותר, ואז לממן בעצמה מענקים לזוגות הצעירים ולמשפחות, או לתמרץ אותם להעתיק מגוריהם לפריפריה תמורת סיוע כלכלי ממוקד וכדומה. כמו כן לא ייתכן שכל הזכאים נמצאים באותה דרגה מבחינת המדינה; יש לערוך חישוב זכאות לפי ניקוד, המבוסס על יכולת ההשתכרות, ובקרב אלה עם הניקוד הנמוך ביותר, המדינה צריכה לערוך הגרלה ממוקדת לכמות מינימלית של דירות בכל שנה, שאותן היא תתחייב לרכוש מהקבלנים ולייעד אותן למעוטי היכולת.
עוד סוגיה לטיפול מיידי היא הסכנה הקיומית שבה נמצאים קבלני הביצוע על רקע עליית מחירי תשומות הבנייה. בשנתיים האחרונות חלה עלייה של עשרות ואף מאות אחוזים במחירי חומרי הגלם, והקבלנים שנמצאים בחוזים סגורים עם המדינה, נאלצים לספוג את ההתייקרות. מדובר בקבלני ביצוע שהחוזים שלהם מול העיריות, החשב הכללי ומשרדי הממשלה, אינם צמודים למדד התשומות, ואין להם שום פיצוי בגין הזינוק במחירי התשומות. על המדינה לפתוח את החוזים עם קבלני הביצוע, להצמידם למדד התשומות, ולפצות את הקבלנים על הפער בין מחירי התשומות לפני הקורונה למחירים כיום. קבלני הביצוע כיום נאלצים לקיים את החוזים ולבצע את העבודות במחירי הפסד. אם המדינה לא תחולל שינוי מיידי – צפוי גל פשיטות רגל, ובתוך שנתיים־שלוש לא תישאר אף חברת ביצוע.
