אחרי שנה סוערת בשוק השכירות למגורים, מלחמת חרבות ברזל טרפה את הקלפים – ושנת 2023 הסתיימה בירידות בגובה שכר הדירה במרבית הערים הגדולות. המצב הביטחוני שינה את שגרת חייהם של עשרות אלפי שוכרים ומשכירים. שוכרים רבים העדיפו לעזוב דירות ישנות שאינן ממוגנות כדי לחפש נכס עם ממ"ד או להימלט מאזורים מסוכנים, אחרים נאלצו לעזוב דירות מושכרות ולחזור להורים משום שהוצאו לחל"ת – ודירות רבות להשכרה נותרו על המדף.
עוד כתבות +ynet:
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בדיקה מיוחדת שערכה חברת WeCheck (וויצ'ק), המשקללת בכל חודש את מחיריהן של עשרות אלפי הדירות שיוצאות לשוק השכירות (בנות 1–5 חדרים), מעלה כי שכר הדירה הממוצע בישראל ירד בשנה החולפת בכ־0.4% – מ־4,392 שקל בממוצע בדצמבר 2022 ל־4,379 שקל בממוצע בדצמבר 2023. זאת לצד קפיצה משמעותית של כמעט 50% בהיצע הדירות להשכרה.
תל אביב: מי שמובילה בירידות בגובה שכר הדירה היא העיר היקרה והמבוקשת ביותר בארץ – תל־אביב־יפו. על פי הבדיקה, בדצמבר 2023 עמד שכר הדירה הממוצע בעיר על 6,590 שקל – ירידה של לא פחות מ־6.2% לעומת דצמבר 2022, אז עמד גובה שכר הדירה הממוצע על 7,027 שקל. באוגוסט 2023 המריא ממוצע מחירי השכירות בתל־אביב ל־7,122 שקל בחודש, ובאוקטובר השחור, שבו התחולל הטבח המזעזע של חמאס ופרצה המלחמה, קרס שכר הדירה ל־6,857 שקל בממוצע בחודש, ומאז המשיך לרדת. בהתאם, היצע הדירות להשכרה בסוף 2023 טיפס בשיעור חסר תקדים של כ־154%.
הרצליה: במקום השני ברשימת הערים שנבדקו ניצבת הרצליה, העיר השנייה היקרה בישראל, שהציגה גם היא ירידה בגובה שכר הדירה, אם כי בפער מתל־אביב. מהנתונים עולה כי בעוד שבדצמבר 2022 עמד שכר הדירה הממוצע בעיר על 6,691 שקל, בדצמבר 2023 ירדו מחירי השכירות בשיעור של 2.6% לסכום ממוצע של 6,519 שקל בחודש. גם בהרצליה טיפס היצע הדירות להשכרה, אם כי בשיעור מתון יותר של כ־41%.
באר שבע ואשקלון: אחרי הרצליה ניצבת באר־שבע, שהציגה ירידה של 2.3% במחירי השכירות, מ־2,955 שקל בחודש בממוצע בדצמבר 2022 ל־2,887 שקל בדצמבר 2023. זאת למרות שגם היצע הדירות להשכרה בבירת הנגב הציג ירידה בשיעור של 2.6%.
שמאי המקרקעין שמוליק כהן מסביר כי במשך שנים באר שבע משכה הרבה מאוד משקיעים, שרכשו דירות בשכונות הישנות מתוך מטרה להשכיר אותן לסטודנטים וליהנות גם מעליית ערך הדירות וגם מתשואה שנחשבה לגבוהה ביותר בארץ מהשכרה. אולם מחירי הדירות האלה לא נסקו כמו באזורים אחרים בארץ, בעיקר לאור תנופת הבנייה של דירות חדשות בבאר שבע, ולא כל המשקיעים הצליחו להשכיר את הדירות. לכן, כפי שעולה גם מסקירות הכלכלן הראשי באוצר, משקיעים רבים מכרו את הדירות (חלקם בהפסד ריאלי), ובמקביל הביקוש ירד מאוד בגלל היעדרות הסטודנטים, וכך נוצר מצב שלמרות הירידה בהיצע, עדיין אין עלייה במחירי השכירות.
אשקלון, אחת הערים המטווחות ביותר במלחמה, הגיעה למקום הרביעי ברשימה, לאחר ששכר הדירה הממוצע בעיר ירד בשיעור של 2.1% – מ־3,700 שקל בדצמבר 2022 ל־3,624 שקל בדצמבר הזה, לצד קפיצה משמעותית של כ־72% בהיצע הדירות להשכרה.
נתניה: את רשימת חמש הערים שהציגו את הירידות הגדולות במחירי השכירות בשנת 2023 סוגרת נתניה, עם ירידה של 1.6% — מ־4,674 שקל בממוצע בדצמבר 2022 ל־4,599 שקל בדצמבר 2023. בהתאם, היצע הדירות להשכרה זינק בכ־89%.
לצד הירידות בגובה שכר הדירה, ישנן ערים שנרשמו בהן עליות מחירים. ירושלים, למשל, מובילה את הרשימה עם קפיצה של 4.3% במחירי השכירות בשנה החולפת, לאחר שבדצמבר 2022 עמד שכר הדירה הממוצע על 5,011 שקל בחודש, ואילו בדצמבר 2023 הוא קפץ ל־5,228 שקל בחודש.
עיר בולטת נוספת היא חיפה, עם זינוק של 3.6% במחירי השכירות — מסכום ממוצע של 3,458 שקל בחודש בדצמבר 2022 ל־3,582 שקל בדצמבר האחרון.
בחולון טיפס שכר הדירה הממוצע ב־2% – מ־4,781 שקל ל־4,877 שקל בדצמבר 2023. באשדוד עלו מחירי השכירות ב־1.6% – מ־4,177 שקל ל־4,245 שקל. ואילו בפתח־תקווה ובראשון־לציון עלו המחירים ב־0.7% ו־0.4% בהתאמה, כאשר בשנת 2023 עמד שכר הדירה בערים אלה על סכום חודשי ממוצע של 4,690 שקל ו־4,849 שקל בהתאמה.
הירידות בשכר הדירה בשנה החולפת לא משקפות את התמונה המלאה על השפעת המלחמה, שכן הן נמדדו בין דצמבר לדצמבר, אבל בין לבין חלו עליות מחירים משמעותיות, כך שהצניחה בעקבות המלחמה היא למעשה גדולה יותר.
"שוק השכירות בישראל בשנת 2023 מתחלק לשתי תקופות — לפני 7 באוקטובר ואחריו", מסביר רמי רונן, מנכ"ל וויצ'ק. "עד 7 באוקטובר מחירי השכירות עלו, אם כי הם החלו להתמתן בעונת הקיץ, וההערכה שלנו הייתה שעד סוף השנה לא יהיו עליות מחירים משמעותיות. עדיין ראינו עליות של 4%–6%. גם רמת ההיצע הייתה יציבה יחסית, עם עלייה קטנה בקיץ שתרמה לכך שעליות המחירים נעצרו. אבל אז פרצה המלחמה, ובשבועות השני והשלישי ראינו מספרים שהזכירו את תקופת הקורונה. מצד אחד, נרשמה ירידה חדה בביקושים, ושוכרים פשוט לא הגיעו לחתום על הסכמי שכירות חדשים. מצד שני, חלה עלייה בהיצע הדירות להשכרה, שהייתה גדולה יותר ביישובי המרכז מאשר בפריפריה והגיעה לשיא בתל־אביב והסביבה, כי לא מעט דיירים בחרו לעזוב את המרכז לערים אחרות או לחזור להורים, כי רוב הדירות המושכרות שם הן ישנות ואין בהן ממ"ד, ובחודשיים הראשונים היו הרבה אזעקות. בנוסף, דירות רבות להשכרה לטווח קצר, בעיקר בשיטת Airbnb, נכנסו לשוק ההשכרה לטווח ארוך, כי התיירים הפסיקו להגיע. זה הוביל לכך שתל־אביב מחקה את כל עליית המחירים השנתית בדמי השכירות, והמשיכה עד לירידה 6% במחירים בסוף 2023".
שירלי ורנר, זכיינית רי/מקס אושן תל־אביב, מציגה את תמונת המצב בשטח: "בחודשים האחרונים מאז פרוץ המלחמה ראינו הרבה דירות להשכרה שנותרו שבועות ארוכים ללא שוכרים. מדובר בעיקר בדירות ישנות ללא ממ"ד, והיעדר הביקוש הוביל את בעלי הנכסים להתפשר על גובה שכר הדירה. מאז 7 באוקטובר השוכרים הרבה יותר זהירים, לא ממהרים לחתום ויותר מתמקחים. בעלי הנכסים מוכנים לבוא לקראתם ולהשתתף בעמלות התיווך. אפילו ראיתי מודעה בלב העיר שתלויה כבר שלושה שבועות ומציעה דירה ברחוב מרכזי עם חודש ראשון חינם. בנוסף, קיבלנו לא מעט טלפונים משוכרים שביקשו לעזוב ולמצוא להם מחליף, כי הם תיכננו לעבור לדירה זולה יותר או לחזור להורים בשל חוסר הוודאות בעקבות המצב הביטחוני והתעסוקתי".
ורנר נותנת דוגמאות: דירת שלושה חדרים בשכונת בית יעקב בדרום העיר, משופצת אבל בלי ממ"ד, בשטח של 70 מ"ר בקומה הראשונה בבניין בן ארבע קומות, שהייתה מושכרת בכ־5,000 שקל בחודש, הושכרה לאחרונה ב־4,500 שקל, אחרי חודש שבו עמדה ריקה. בשכונת נווה צדק היוקרתית, דירת שני חדרים משופצת ללא ממ"ד בקומה הראשונה, שהייתה מושכרת תמורת כ־6,500 שקל בחודש, הושכרה לאחרונה ב־500 שקל פחות, לאחר שעמדה ריקה חודש. ואילו ברחוב שקט בשכונת לב תל־אביב הושכרה דירת שלושה חדרים גדולה ללא ממ"ד, בשטח של 75 מ"ר בקומה הראשונה, תמורת 7,000 שקל בחודש, לאחר שקודם לכן שילמו דיירים כ־8,500 שקל בחודש.
מדוע בחלק מהערים נרשמו עליות במחירי השכירות? רונן: "בחיפה ובירושלים ראינו עליות של 3%־4%, כאשר אחת הסיבות העיקריות היא שאלה ערים שבאופן יחסי לא הושפעו מהמלחמה ולא נורו לעברם טילים רבים. לעומת זאת, באר־שבע מאוד נפגעה וספגה ירידות במחירי השכירות, משום שמדובר בעיר שבה מרבית הדירות להשכרה מוחזקות בידי משקיעים ומיועדות לסטודנטים – שלא הגיעו ללמוד כי שנת הלימודים האקדמית עדיין לא נפתחה. בשלב זה התושבים המפונים עדיין לא משפיעים על שוק ההשכרה, ואנחנו מעריכים שההשפעה תיראה ברבעון הראשון של 2024, כי כרגע רבים עדיין משתמשים בפתרונות של המדינה וקשה להם להתחייב לתקופה של 12 חודשים".
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת SK שמאות, מעריך כי למרות שהנתונים מציגים ירידה בדמי השכירות החודשיים, בטווח הארוך צפויות עליות במחירי השכירות. הוא מסביר: "בשנים האחרונות שיעור המשקיעים מקרב רוכשי הדירות ירד, כתוצאה ממס הרכישה הגבוה ועליית הריבית במשק, ועל פי סקירות משרד האוצר, מספר הדירות של המשקיעים המיועדות להשכרה נמצא במגמת ירידה. בנוסף, שוק השכירות הקונצרני, שאמור היה לספק לשוק עשרות אלפי דירות להשכרה ארוכת טווח, קפא לחלוטין בגלל עליית הריבית וחוסר הכדאיות ליזמים.
"כעת אנחנו אף שומעים על כוונת הממשלה לבצע שינויים במס שבח במטרה לגרום למשקיעים למכור את הדירות שבבעלותם, כלומר מצד ההיצע אנחנו צופים ירידה בהיצע הדירות להשקעה", ממשיך כהן. "במקביל, מצד הביקושים צפויה עלייה, שכן האוכלוסייה בישראל כל הזמן גדלה, יש צפי גם לגידול בעלייה לארץ, ויש יותר ויותר ביקושים לדירות להשכרה באזורים שבהם נבנים פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש. הפרויקטים האלה יוצרים צורך בשכירות גם מצד בעלי הדירות שמפונים מדירותיהם בתקופת הבנייה. לכך צריך להוסיף את המלחמה, שיצרה ביקוש לדירות בשכירות מצד המפונים שממתינים לבניית בתיהם מחדש".
רונן מסכם: "מאז המלחמה שוק השכירות הפך להיות שוק של שוכרים, ולא של משכירים, אבל בתחילת החודש הזה כבר זיהינו ירידה בהיצע הדירות להשכרה. כי בסופו של דבר, עדיין יש מחסור אמיתי בדירות. זה לא שאירוע של שלושה חודשים 'פתר' את מצוקת הדיור. אנחנו מעריכים שהחל מפסח 2024 השוק יחזור להיות שוק של בעלי הדירות, והמחירים לא רק יעלו — אלא יסגרו את הפער. לכן מי שסוגר היום עסקת שכירות, זה בדיוק הזמן עבורו, משום שעוד שנה שכר הדירה כבר יטפס".
פורסם לראשונה: 00:00, 19.01.24
