ענף הנדל"ן בישראל חווה את אחד המשברים הגדולים שידע, ומלחמת חרבות ברזל אף החמירה אותו. סימני המשבר ניכרים גם בשוק מגורי היוקרה, אך למרות זאת השוק המשיך לרכז עסקאות לא מעטות של האלפיון העליון בעשרות מיליוני שקלים גם ב־2023. אם כי יש לציין שהיקפי העסקאות נמוכים מהממוצע בהשוואה לשנים קודמות. מתווכי האלפיון העליון ויזמי פרויקטים המוגדרים "אולטרה יוקרה" מספרים שבשנה החולפת נרשמה האטה שהגיעה לשיאה לאחר מתקפת אוקטובר. 2024 כבר נפתחה בביקושים גבוהים מאוד לנכסי יוקרה, בעיקר בשכונות צפון תל־אביב ובמיוחד על ידי תושבי חוץ.
כתבות נוספות למנויי +ynet:
סקירה שמאית של לשכת שמאי המקרקעין בישראל בחנה את 10 עסקאות האולטרה־יוקרה שנעשו בענף בשנה החולפת. הכוונה היא לעסקאות שמאפיינות בעלי הון עם "כיסים עמוקים" במיוחד.
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מהבדיקה, שבוצעה על ידי שמאי המקרקעין ניב כרמי, בעלי משרד ניב כרמי שמאות מקרקעין וליווי עסקאות נדל"ן, עולה כי העיר תל־אביב-יפו, הנחשבת לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) היקרה ביותר למגורים בישראל, מובילה בכמות העסקאות היוקרתיות ביותר – עם 8 עסקאות מתוך 10. עוד ברשימה הרצליה, השנייה היקרה ביותר בישראל (בדרך כלל מדובר בשכונת הרצליה פיתוח היוקרתית) וירושלים, העיר הגדולה ביותר, שמרכזת עניין רב בקרב תושבי חוץ.
יש לציין כי לרשימה בכתבה זו נכנסו רק עסקאות שדווחו לרשות המסים ובוצעו במהלך השנה שעברה. ישנן עסקאות נוספות מאותה השנה שטרם דווחו לרשות, ולכן לא נכנסו לרשימה, כמו עסקה שעליה דיווחנו ב־ynet לגבי מכירה של 3 דירות בסכום כולל של כ־90 מיליון שקל בפרויקט "הרב קוק" המוקם בשכונת נווה צדק בתל־אביב.
אז איפה נשפך הכסף הגדול? לפי הבדיקה, העסקה היקרה ביותר ב־2023 הייתה בפרויקט "וילה רוטשילד" בשדרות רוטשילד 64 בתל־אביב, של החברות בולוורד־טרה ורוטשילד 66. מדובר בבית בודד המיועד לשימור, שנמכר לתושב חוץ ב־77.2 מיליון שקל. הבית, בשטח של כ־563 מ"ר, כולל 3 קומות, גג בשטח של 190 מ"ר ו־6 חדרים, לצד 7 מקומות חניה תת־קרקעיים וחצר בשטח של 377 מ"ר. לפי כרמי, הסכום הכללי משקף מחיר של כ־140 אלף שקל למ"ר בנוי.
לשם השוואה, העסקה היקרה ביותר שבוצעה ב־2022 עמדה על סכום של לא פחות מ־173 מיליון שקל: מדובר בווילה ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח (הנחשב לרחוב היקר בישראל), שמשתרעת על כ־1,000 מ"ר בנוי. עסקה נוספת שקיבלה כותרות בשלהי 2022 הייתה של משפחת אירני, בעלי רשת האופנה פקטורי 54, ששילמה 143 מיליון שקל עבור פנטהאוז במגדל שלום בתל־אביב. ברחוב בזל בעיר ללא הפסקה בוצעה באותה השנה עסקה למכירת נכס תמורת 137.5 מיליון שקל; ושוב ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח – בית פרטי נמכר בכ־101 מיליון שקל.
בחזרה לשנת 2023: רשימת העסקאות, כאמור, מציגה היקפים נמוכים בהרבה. העסקה השנייה ברשימת האולטרה־יוקרה נעשתה בשדרות רוטשילד 1 בתל־אביב, שם נמכרה דירת מגורים ב־49 מיליון שקל, בבניין בן 32 קומות שהקימה קבוצת חבס ב־2010. הבניין נחשב לאחד ממגדלי המגורים היקרים בעיר. המגרש היה בעבר התחנה המרכזית הראשונה של תל אביב. הדירה עצמה, בשטח של 324 מ"ר, ממוקמת בקומה ה־14, ויש לה 4 חדרים ו־4 מקומות חניה. הסכום הכללי משקף מחיר של כ־150 אלף שקל למ"ר בנוי.
העסקה השלישית בוצעה ברחוב הירקון 2 בתל־אביב. מדובר בבניין בן 25 קומות שאת הקמתו קידמה קבוצת יזמים בראשות איל ההון היהודי־בריטי סר רונלד כהן ואיש העסקים הישראלי יונתן קולבר. בבניין נמכרה דירת 4 חדרים בקומה ה־24, בשטח של 249 מ"ר עם 2 חניות, בסכום של כ־46.8 מיליון שקל. המחיר למ"ר בנוי: כ־187 אלף שקל.
במקום הרביעי מצויה עסקה בהרצליה פיתוח. בחודש יולי נמכרה ברחוב וינגייט 43 ב־36 מיליון שקל וילה יוקרתית בשטח של כ־655 מ"ר, הכוללת 3 קומות, עם 6 חדרים ובריכת שחייה על מגרש בשטח של כדונם (כ־55 אלף שקל למ"ר בנוי).
במקום החמישי עסקה שבוצעה ברחוב נחמני 9 בתל־אביב, בבניין יחסית חדש מ־2019, הממוקם בתחום תוכנית לב העיר, ותוכנן כקובייה לבנה. שם נמכרה באוגוסט דירת פנטהאוז עם 4 חדרים ב־30.9 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה ה־6 מתוך 6 קומות, ומשתרעת על כ־259 מ"ר עם 3 מקומות חניה. הסכום הכללי משקף מחיר של כ־120 אלף שקל למ"ר בנוי.
במקום השישי – נציגות ירושלמית: 29.6 מיליון שקל שולמו על דירה ברחוב אתיופיה 9 במרכז העיר, רחוב היוצא מרחוב הנביאים ומקביל לרחוב בני ברית. הבניין היסטורי, משנת 1900, ובו התגורר בין היתר הסופר מרדכי בן הלל הכהן. הדירה כוללת 7 חדרים בשטח של 362 מ"ר, לצד חצר בשטח של 163 מ"ר. הסכום הכללי משקף מחיר של 82 אלף שקל למ"ר בנוי.
במקום השביעי ניצבת עסקה ברחוב שמרלינג 5 בשכונת נווה צדק בתל־אביב. ביולי 2023 נמכרה "על הנייר" דירת גן עם 4 חדרים תמורת כ־29.5 מיליון שקל. מדובר בבניין בן 3 קומות שנמצא בשלבי תכנון ובנייה. שטח הדירה 202 מ"ר, והיא כוללת חצר בשטח של כ־75 מ"ר בקומת הקרקע עם חנייה אחת. המחיר למ"ר בנוי – כ־146 אלף שקל.
במקום השמיני – דירת גג ברחוב בויאר אברהם 4 בשכונת רמת אביב ג' בצפון תל־אביב. הדירה נמצאת על גג בקומה ה־17 של בניין שנבנה ב־2008, והיא נמכרה ב־29 מיליון שקל. היא כוללת 5 חדרים בשטח של כ־440 מ"ר עם גג בשטח של 113 מ"ר ו־4 מקומות חניה (מחיר של כ־65 אלף שקל למ"ר בנוי).
בחזרה לשדרות רושטילד בתל־אביב, שם נמצאה העסקה התשיעית היקרה ביותר לשנת 2023. מדובר בדירת 4 חדרים בקומה ה־40 במגדל היוקרה מאייר, שנמכרה תמורת 26.5 מיליון שקל. הדירה משתרעת על 215 מ"ר וכוללת 3 מקומות חניה. המגדל תוכנן על ידי האדריכל ריצ'רד מאייר והקמתו קודמה על ידי חברת ברגרואין רזידנטיאל, אליה הצטרפו בשנת 2009 האחים חג'ג' והאחים אחיקם וליאור כהן. הוא כולל 42 קומות והוקם ב־2016. הסכום הכללי משקף מחיר של כ־123 אלף שקל למ"ר בנוי.
ובמקום העשירי – פנטהאוז ברחוב מאז"ה 12 בתל־אביב, בבניין בן 5 קומות שנבנה ב־1930 ונחשב כמבנה לשימור. באוקטובר האחרון נמכר הפנטהאוז, עם 4 חדרים בשטח של 120 מ"ר וגג של 60 מ"ר ללא חניה, תמורת 22.91 מיליון שקל, שהם לא פחות מכ־243 אלף שקל למ"ר בנוי, הסכום למ"ר הגבוה ביותר מתוך 10 העסקאות.
"שוק היוקרה הוא שוק מיוחד עם רוכשים ספציפיים לנכסים מהסוג הזה, אבל גם הם הושפעו מעליות הריבית ומהמלחמה, שיצרו תנאים של אי־ודאות והובילו אותם לשבת על הגדר ולשקול מחדש עסקאות", מסביר כרמי. "אם מתייחסים לשוק האולטרה־יוקרה, מדובר ברוכשים שמייחסים פחות חשיבות לסביבת הריבית ומונעים בעיקר משיקולים של סטטוס. כדאי לדעת שיזמים שרכשו קרקעות לבניית דירות יוקרה במחירים מופקעים, מושפעים באופן ישיר מעליות הריבית ומשוק רוכשים דל, ולכן גם בשוק היוקרה יש מקום למו"מ מול המוכרים".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל־אביב והמרכז, מוסיף: "העובדה ש־8 מתוך 10 העסקאות היקרות ביותר בוצעו בתל־אביב לא מפתיעה. מאז ומתמיד תל־אביב היוותה את המרכז הכלכלי, המסחרי והתרבותי של ישראל. גם כשיש האטה כללית בכמות העסקאות הארצית, עדיין ברמת המחירים העיר מובילה. עם זאת, בהסתכלות רב־שנתית רואים שמחירי עסקאות היוקרה בירידה, לנוכח המצב הפוליטי ששרר במדינה מתחילת השנה עוד טרם המלחמה. ככל שתהיה יותר ודאות, הן בפוליטיקה ובכלכלה, נראה את המשק פורח ובפרט פלח דירות היוקרה".
רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן, המתמחה בנכסי יוקרה ובעבודה עם תושבי חוץ ועולים חדשים: "ב־2023 ראינו ירידה גם בכמות עסקאות היוקרה וגם במחיריהן, שהגבוה בהם הוא כ־77 מיליון שקל, בעוד שב־2022 התבצעו לא מעט עסקאות ביותר מ־80 מיליון שקל, ואף ביותר מ־100 מיליון שקל. הירידה לא מפתיעה ומשקפת בצורה טובה את השנה שחלפה בשוק הישראלי. עם זאת, הירידה ברכישת נדל"ן באופן כללי ונדל"ן יוקרה בפרט אינה שמורה לישראל בלבד, ורואים מגמה דומה במדינות מערביות רבות, כמו ארה"ב, אנגליה, צרפת ומדינות נוספות, שגם בהן עלו הריבית והאינפלציה. יש מי שסבורים שמדובר בתגובה טבעית של תיקון על עליות המחירים המטאוריות שהיו במהלך 2021־2022, לאחר שהעולם יצא ממשבר הקורונה".
עם זאת, מוסיף קנר, את 2024 פתחנו במגמת התעוררות בעסקאות היוקרה, בין השאר בזכות חזרת הקהל הישראלי לשוק וגם רכישות של תושבי חוץ ועולים חדשים, שהחליטו לקנות בית בישראל בעקבות העלייה בתקריות אנטישמיות בחו"ל והרצון לחזק את הקשר עם ישראל בעקבות המלחמה.
רפי קלינה, מתווך יוקרה של האלפיון העליון, מספר שבחודשיים האחרונים נרשמה התעוררות משמעותית בשוק הזה. בשבוע שעבר הוא דיווח יחד עם קבוצת חג'ג' על קבלת היתר בנייה למגדל היוקרה "שד"ל" שהם מקדמים במרכז תל־אביב, ובו יימכרו דירות בלא פחות מ־100 אלף שקל למ"ר. "יש ביקושים בעיקר מצד תושבים חוזרים מארה"ב", הוא אומר. "רוכשי הדירות מבינים שכעת, אחרי מספר חודשים של מלחמה, השוק טס למעלה, וכל חמש דקות יש לי טלפון. אני מדבר עם שחקנים בנבחרת כדורגל מפורסמת בחו"ל שמחפשים דירות להשקעה בישראל ורוצים לסגור עסקאות בהיקף של 100־120 אלף שקל למ"ר בפרויקטים על הנייר באזורים יוקרתיים. לאחרונה ביצענו עסקה ב־56 מיליון שקל שבמסגרתה נמכר נכס על מגרש של 900 מ"ר בשכונת צהלה בצפון תל־אביב. הייתה לי עסקה של מכירת בית פרטי על מגרש של 550 מ"ר תמורת 32 מיליון שקל, וגם וילה בת 25 שנה על שטח של חצי דונם שנמכרה ב־31 מיליון שקל".
לדברי קלינה, עשירים רבים שגרו במגדלים החליטו בעקבות מטחי הטילים לחפש בתים פרטיים. "הם לא מוכרים את הדירות, פשוט קונים בית פרטי נוסף. יש גם לא מעט ישראלים מענף ההייטק שמחפשים נכסים בהיקף של 50־70 מיליון שקל, בעיקר בשכונות צפון תל־אביב כגון נאות אפקה, תל ברוך וצהלה, אבל גם ברמת־השרון, סביון או הרצליה פיתוח. אני כבר כ־30 שנה בתחום ואני רואה שאחרי משברים אנשים רוצים להמשיך לחיות, ואילו תושבי חוץ פוחדים מהאנטישמיות אז הם מגיעים לכאן".
גם יזם הנדל"ן מוטי כוזהינוף, שמקים את פרויקט "מגדל בראשית" בשכונת בבלי בתל־אביב, מדווח על התעניינות גבוהה מתחילת השנה, שגוברת והולכת, מצד משפחות של יהודים מכל העולם שרוצים לעלות לישראל בעקבות האנטישמיות. "מדובר באוכלוסייה אמידה עם תקציבים גבוהים, שמחפשת דירות פרימיום במרכז הארץ ומוכנה לשלם".
לדבריו, מדובר בין היתר ביהודים מצפון אמריקה ואירופה בדגש על צרפת, לונדון, ברלין ועוד. כוזהינוף: "לרוב מדובר באנשי עסקים בכירים, הייטקיסטים, משפרי דיור אמידים ותושבי חוץ, שיודעים מה הם רוצים, מגיעים עם בקשות ודרישות מאוד ספציפיות, יודעים מה גודל הדירות שהם מעוניינים בהן ומה התכנון הפנימי וכו'. הרוכשים הישראלים מגיעים גם עם אדריכלים ומעצבים מהבית ומבקשים כל מיני שינויים תכנוניים. יש כאלה שמגיעים אפילו עם סוכנים אישיים".
עם זאת, כוזהינוף מדגיש שהשפעות המלחמה על שוק האולטרה־יוקרה עדיין מתבטאות בקצב מכירות איטי, כאשר רבים עדיין יושבים על הגדר. "ככל שהמצב הביטחוני יתבהר, אני צופה הסתערות על דירות גם בשוק הזה. רוכש חכם יידע לנצל את המצב שבו המחירים סטטיים וישנה גמישות מצד היזמים, כי כאשר השוק יחזור למצב רגיל, אני מעריך שנראה עלייה ניכרת במחירי דירות הפרימיום, בין היתר בגלל המחסור בעובדים, התייקרות חומרי הגלם, השינוע ועוד".
