רוכשי דירות רבים רוצים לרכוש דירה סמוך לסביבת מגוריהם, במקום שבו הם גדלו ואותו הם מכירים היטב, אבל לא תמיד המחיר מאפשר או שהסביבה מציעה משהו שמתאים לצרכים. אז לפעמים פשוט מגדילים את החיפוש גם לערים השכנות.
בכתבה הראשונה בסדרה זו בחרנו חמש שכונות חדשות באזור השפלה (בערים ראשון לציון, רחובות, לוד, יבנה ובאר יעקב) ודירגנו אותן. בכתבה זו נסקור חמש שכונות נבחרות, שנמצאות בתהליכי בנייה או שנבנו בשנים האחרונות, באזור השרון והסביבה ונדרג אותן: כפר סבא הירוקה בכפר סבא, שכונת המאה ברעננה, מתחם 1200 בהוד השרון, פארק צפון ברמת השרון וגליל ים בהרצליה.
שמאי המקרקעין ניב כרמיצילום: רביב שטייןכמו בכתבה הקודמת, הדירוג נעשה באמצעות מדד חדש שנבנה במיוחד עבור ידיעות אחרונות ו-ynet. לצורך יצירת המדד ערך שמאי המקרקעין ניב כרמי מלשכת שמאי המקרקעין חלוקה לפרמטרים רלוונטיים לבדיקה. חברת הייעוץ האסטרטגי והמחקר Vcellשבבעלות מוטי ויזל בחנה את הפרמטרים בכל שכונה והעניקה לכל אחד מהם ציון מ-0 עד 5. לאחר מכן ניתן לכל שכונה ציון משוקלל.
המתודולוגיה לדירוג כללה:
1. דירוג לפי היקף מוסדות חינוך קיימים ועתידיים - היקף השטחים המיועדים לצרכי חינוך ובניהם - מעונות יום, גני ילדים, בתי ספר יסודיים ועל יסודיים .
2. דירוג לפי רמת התכנון - תחבורה ונגישות בפנים השכונה, מוטיבים של עירוב שימושים, חסכון באנרגיה ומתקנים ייחודיים.
מוטי ויזל בעלים VCELL צילום: תמר מצפי3. דירוג לפי רמת נגישות תחבורתית - נגישות לכבישים ראשיים, תחנת רכבת ותחבורה ציבורית.
4. דירוג לפי היקף שירותים נלווים קיימים ועתידיים - מוסדות ציבור, מרפאות, מרכזים קהילתיים, מסחר, בילוי ופנאי.
5. דירוג לפי היקף שטחים ציבוריים פתוחים - פארקים, גני שעשועים, מתקני כושר, פנאי וספורט.
אזור השרון נתפס בעיני רבים עד לפני עשור כ"כפר" הכי קרוב לעיר הגדולה תל-אביב. האזור, שהיה משופע בפרדסים ושטחים חקלאיים במזרח, ומתפרס עד הים במערב, קרץ למי שרצה להישאר לגור במרכז. בשנים האחרונות התמעטו האזורים הירוקים והפתוחים באזור בעקבות תנופת הבנייה, שמתרחשת בכל הארץ. ועם זאת, עדיין מדובר באזור שמשלב יחסית הרבה שטחים ירוקים. מחירי הדירות באזור גבוהים יחסית, בהתאם לקרבה לתל-אביב ולביקושים הקשיחים יחסית למגורים. אחרי "העיר ללא הפסקה", ערי ושכונות אזור השרון הן הכי יוקרתיות בישראל, ולמרות זאת ישנן שכונות חדשות שהן עדיין בגדר הזדמנות.
המחיר
השכונות שבדקנו קרובות יחסית מבחינה גיאוגרפית, אבל פערי המחירים של דירות 4 חדרים יכולים להגיע גם לכ-1.7 מיליון שקל בין השכונה היקרה ביותר לזולה ביותר. הפערים נובעים בעיקר מהבדל במיתוג השכונות ובקרבה לתל-אביב. השכונה עם המחיר הממוצע הנמוך ביותר לדירת 4 חדרים היא כפר סבא הירוקה – כ-3.4 מיליון שקל בממוצע. מדובר בשכונה חדשה שמרביתה כבר בנויה לחלוטין, ולכן לרוב נראה בה יציבות במחירים.
בשכונת המאה ברעננה המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ-3.6 מיליון שקל. מדובר בשכונה שנמצאת בהליכי הקמה ראשוניים וטרם אוכלסה, ולכן הצפי הוא שהמחירים יעלו בצורה משמעותית.
במתחם 1200 בהוד השרון מחירי הדירות כבר מגיעים לכ-4 מיליון שקל בממוצע ל-4 חדרים. בשכונת גליל ים בהרצליה המחיר מזנק ל-4.7 מיליון שקל, ובשכונת פארק צפון ברמת השרון המחיר חוצה את רף ה-5 מיליון שקל ועומד על כ-5.1 מיליון שקל. זוהי השכונה היקרה ביותר מהשכונות שנבחנו.
התכנון
חמש השכונות הן בעלות תכנון מודרני עם שטחים ירוקים, מרכזים מסחריים ומוסדות חינוך ופנאי בתוכן או בקרבתן. קהל מחפשי הדירות בשרון מורכב בעיקר ממשפרי דיור, מצמצמי דיור, ולא מעט משפחות צעירות שבהן אחד מבני הזוג עובד בהייטק באחת החברות שמשרדיהן ממוקמים בשרון, ויש לא מעט כאלה.
לדברי השמאי ניב כרמי, "שלוש מחמש השכונות – המאה ברעננה, פארק צפון ברמת השרון וכפר סבא הירוקה – מציגות צפיפות נמוכה, שעונה על ההגדרה של כפריות, עם מרחבים גדולים יותר ושילוב של אלמנטים ירוקים, שדות ופארקים בין הבניינים".
השכונה הגדולה ביותר בשטחה היא פארק צפון ברמת השרון, המשתרעת על 824 דונם ותכלול 3,029 יחידות דיור. מדובר על צפיפות (אינטנסיביות, בלשון מקצועית) של 3.7 יחידות דיור לדונם (לא כולל מבני ציבור, מסחר ומשרדים).
אחריה שכונת כפר סבא הירוקה, המשתרעת על 810 דונם וכוללת 2,880 יחידות דיור — צפיפות של 3.5 יחידות דיור לדונם. זוהי השכונה הכי פחות צפופה.
בשכונת המאה ברעננה 422 דונם והיא תכלול 1,562 דירות, שכ-20% מהן מוגדרות דירות קטנות. מדובר על צפיפות של 3.7 יחידות דיור לדונם. שכונת גליל ים בהרצליה משתרעת על שטח של 384 דונם ועתידה לכלול כ-4,018 יחידות דיור – כ-10.4 יחידות לדונם. מה שאומר שהיא הצפופה ביותר מבין השכונות.
שכונת מתחם 1200 בהוד השרון משתרעת על השטח הקטן ביותר – 261 דונם – ותכלול כ-2,300 יחידות דיור, כלומר צפיפות של 8.8 יחידות דיור לדונם.
מוסדות חינוך
בשכונות שנבחנו ניכר שהרשויות המקומיות תיכננו לקבל קהל גדול של משפחות עם ילדים צעירים, ובמרביתן החלה בנייתם של בתי ספר יסודיים חדשים ונפתחו גני ילדים. עם זאת, חלקן נבנו בין שכונות קיימות, והן "מנצלות" גם את מוסדות החינוך בשכונות הסמוכות.
בשכונת כפר סבא הירוקה קיימים שלושה בתי ספר יסודיים ממלכתיים, לצד עשרה גני ילדים.
בשכונת המאה ברעננה ובקרבתה יש להורים מבחר גדול של בתי ספר: ארבעה יסודיים – שניים בקרבת השכונה ושניים בתוכה, שתי חטיבות ביניים, תיכון אחד וכ-13 גני ילדים.
במתחם 1200 בהוד השרון קיים תכנון לקריית חינוך מודרנית שתכלול עשרה גנים, שני בתי ספר יסודיים, חטיבה ותיכון. כיום יש בשכונה שלושה בתי ספר יסודיים וחמישה גני ילדים פעילים.
בשכונת פארק צפון ברמת השרון, על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר), עתידים להיבנות שני מעונות ילדים הכוללים שבע כיתות, חמישה גני ילדים הכוללים 15 כיתות, שני בתי ספר יסודיים, בית ספר מקיף (גיל 12-17) וכיתות של חינוך מיוחד. מוסדות החינוך הללו מיועדים לכ-2,400 תלמידים.
בשכונת גליל ים בהרצליה ניתן תקצוב גבוה להקמת תשתית חינוך גדולה, שתכלול כ-28 גני ילדים וארבעה בתי ספר, שישרתו את כלל תושבי הרצליה. חלק מהמוסדות הוקמו וחלקם בשלבי הקמה מתקדמים. בנוסף מתוכננים חטיבת ביניים ותיכון, שיכללו 18 כיתות כל אחד.
נגישות תחבורתית
בשנים האחרונות התקרב אזור השרון למרכז בעקבות פתיחת קווים ותחנות רכבת נוספות, כמו גם כבישים מהירים, למשל כביש 9 באזור חדרה, המחבר את כביש 4 עם כביש החוף, וכן הכבישים 6 ו-531 המחברים את רעננה, כפר סבא והרצליה לכביש החוף ולכביש 4.
הפעולות התכנוניות הללו הפכו את האזור לאטרקטיבי עוד יותר, וגם הביאו לכך שלא מעט רשויות פיתחו עוד יותר את אזורי התעסוקה שלהן. מרבית השכונות שנבדקו נמצאות בסמיכות לכביש מהיר או בקרבתו, ומחלקן יש גישה מהירה למרכז העיר, חלקן קרובות לתחנת רכבת.
ניתן לציין לשבח את מתחם 1200 בהוד השרון, שקרוב משמעותית לכביש 6 ולכביש 531. בנוסף, המתחם ממוקם מספר דקות נסיעה מתחנות הרכבת של כפר סבא והוד השרון, כאשר אל תחנת הוד-השרון ניתן גם להגיע בהליכה מהחלק הצפוני של השכונה.
שכונת המאה ברעננה נהנית גם היא מנגישות גבוהה במיוחד, ונבנית בסמוך לכביש 531 מדרום ולרחוב פרדס משותף בצפון, המאפשרים גישה נוחה למרכז העיר וליציאה וכניסה ממנה ואליה. בנוסף, במרחק של קילומטר מהשכונה יש תחנת רכבת שמחברת את העיר לגוש דן.
שכונת כפר סבא הירוקה נמצאת בצפון מערב העיר, יש לה חיבור ישיר לכביש 4 וגם דרכי גישה למרכז העיר.
שכונת גליל ים בהרצליה ממוקמת על הציר הראשי של שדרות שבעת הכוכבים ומחלף כביש החוף, בחלקה הדרום מערבי של העיר. היא קרובה מאוד לתחנת הרכבת של הרצליה, אך מתחנת הרכבת ללב השכונה עובר רק קו אוטובוס אחד שתדירותו נמוכה. השכונה אף מאופיינת בפקקים ביציאה ממנה.
פארק צפון ברמת השרון נמצאת גם היא במיקום טוב יחסית, מעט רחוק ממרכז העיר וללא תחנת רכבת, אך היא גובלת בצפון תל אביב וסמוכה לשכונת צהלה, ויש לה גישה מהירה יחסית לכביש 4, לכביש 5, לנתיבי איילון ולכביש החוף.
שונות
בכל השכונות החדשות פעלו הרשויות המקומיות לקידום שצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים), גני שעשועים, פארקים, מתחמים לקהילה, שבילי הליכה ושבילי אופניים, מתנ"סים ושטחי ציבור. ישנן שכונות הכוללות אפילו שמורות טבע או פארקים לשימור.
כפר סבא הירוקה קרובה לגן הלאומי לשימור "הברון דה מנשה", הכולל 218 דונם, ול"פארק כפר סבא הירוקה" המשתרע על כ-300 דונם עם חורשות טבעיות, מרחבי דשא גדולים, בריכות נוי ושבילי הליכה מוצלים. בשכונה גם מרכז טניס, גני שעשועים, שני מרכזים מסחריים בולטין - מרכז דמרי וקניון כפר סבא הירוקה שנמצא במרחק הליכה מהשכונה.
בשכונת גליל ים בהרצליה מתוכננים שבילי אופניים ושטחים טבעיים רבים והיא סמוכה לפארק הרצליה, המתפרס על כ-250 דונם. השכונה נבנתה על אדמות קיבוץ גליל ים הסמוך, שם גם ניתן למצוא שטחים פתוחים וירוקים. מול השכונה נמצא אחד המרכזים המסחריים העיקריים של הרצליה - קניון שבעת הכוכבים, ובתוכה הוקמו מספר מרכזים מסחריים שכונתיים. כמו כן, לא רחוק ממוקמת שכונת הרצליה הילס, שגם בה יש מרכז מסחרי שכונתי. מעבר לכביש החוף נמצא אזור התעסוקה וההייטק של הרצליה פיתוח.
המשבר בענף הבנייה: הממשלה אישרה תוכנית להבאת עובדים זרים
(צילום: אסף חן)
בשכונת פארק צפון ברמת השרון מתוכננים גנים ציבוריים, חורשות ושטחים מיוחדים לשימור. בצמוד לשכונה ישנו פארק אקולוגי בשטח של כ-270 דונם. בקרבת השכונה מצויים מרכז הטניס של רמת השרון וכן חווה לרכיבה על סוסים בסמוך לכפר הירוק. לפי התב"ע, צפויים להיפתח בשכונה קאנטרי קלאב ומרכז מסחרי שכונתי.
מתכנני שכונת מתחם 1200 בהוד השרון החליטו לשלב אורבניות עם קהילתיות ושיבצו גינות, פינות מוצלות ושבילי הליכה ואופניים בין הבניינים. בקרבת השכונה נמצא פארק "ארבע העונות". בנוסף, לא רחוק ממנה ממוקמים הקונסרבטוריון של הוד השרון ומתחם פארק עתידים הכולל פארק ירוק ומרכז מסחרי.
שכונת המאה ברעננה סמוכה למושב גבעת ח"ן ומוקפת שטחים חקלאיים רבים. בקרבתה נמצאים גם חורשת אקליפטוסים, מרכזי קהילה ומבני ציבור, בהם ניתן ליהנות מפעילויות תרבות וספורט לכל המשפחה, וכן גני שעשועים. השכונה עצמה צפויה לכלול כ-50 אלף מ"ר של שטחים ירוקים, לצד שבילי הליכה ואופניים. בנוסף, היא סמוכה לאזור התעסוקה המתחדש של מחלף רעננה דרום, שם קמים מספר מגדלי תעסוקה חדשים. הבולט בהם הוא מגדל המשרדים הגבוה ביותר באזור השרון, המתאכלס בימים אלה ומהווה את החלק החדש של מתחם התעסוקה "אינפיניטי פארק רעננה", בצמוד לתחנת רכבת רעננה דרום.
נטלי מרשל, נציגת הבעלים באינפיניטי פארק רעננה, מסבירה כי "חברות רבות פותחות משרדי לוויין מחוץ לתל אביב, כדי לקרב את המשרד לסביבת המגורים של חלק עיקרי מכוח האדם שלהן, וחלקן אף מעבירות את המטה העיקרי שלהן לאזורים אלה. המגמה הזו נראית מאוד לעין בערי השרון, שבשנים האחרונות התרחבו מבחינת בנייה של שכונות חדשות למגורים בערים כמו רעננה, הוד השרון וכפר סבא. הדבר יצר צורך מיידי בשטחי תעסוקה נוספים בקרבת הערים הללו, שכן רבים מהתושבים בשכונות החדשות עובדים בתחום הטכנולוגיה".
אז איפה עדיף לגור?
כפי שניתן לראות בטבלה, למרות המחיר הגבוה של הדירות בה, שכונת גליל ים בהרצליה מובילה בדירוג המשוקלל עם ציון 4.2 (מתוך 5). אחריה מתחם 1200 בהוד השרון עם דירוג 4, שכונת המאה ברעננה ופארק צפון ברמת השרון עם 3.8 כל אחת, ואחרונה כפר סבא הירוקה עם 3.6.
לדברי ויזל, כפר סבא הירוקה ומתחם 1200 בהוד השרון אוכלסו במלואן, ולכן המחיר המוצג הוא למעשה עבור דירות יד שנייה, שנחשבות "חדשות" יחסית שכן נבנו בעשור האחרון. זאת בניגוד לפארק צפון ברמת השרון ומתחם המאה ברעננה, שבהן המחיר המוצג הוא לדירות חדשות מקבלן, דירות שבנייתן החלה לאחרונה או טרם החלה. שכונת גליל ים בהרצליה משלבת בין דירות חדשות על הנייר לבין דירות יד שנייה.
כרמי מסכם: "אזור השרון הוא אחד המבוקשים ביותר כיום בישראל. השכונות הנבחרות מציגות תכנון מיטבי ומודרני. חלקן בעלות אופי יותר אורבני וצפוף בדומה לתל אביב, למשל שכונת גליל ים בהרצליה. לאחרות אופי יותר כפרי שמשלב בין הטבע לעירוניות, דוגמת שכונת המאה ברעננה. ניתן לראות שיש פערי מחירים משמעותיים בין השכונות, למרות שמבחינת היקף השירותים, הנגישות ומוסדות החינוך הן די דומות. לא תמיד הפערים הללו מוצדקים. רוכשי הדירות הפוטנציאליים יצטרכו להחליט מה מהמאפיינים החשובים להם יותר ולבחור את המקום האידיאלי עבורם".
פורסם לראשונה: 00:00, 14.06.24
