בית עם מקלט: בשבוע שעבר פירסם משרד האוצר את הנתונים החודשיים לגבי עסקאות נדל"ן, ומהם עלה, בין היתר, כי באפריל האחרון זינקו רכישות תושבי החוץ ב-82% לעומת השפל שנרשם באותה תקופה בשנה שעברה. גם בחודש מארס שלפניו חלה עלייה ברכישות, בין היתר בזכות מבצעי מכירות שערכו הקבלנים. ואולם במקביל, בחודש אפריל מכרו תושבי החוץ כמעט 40 דירות, מה שהציב את נטו הרכישות על 97 יחידות דיור בלבד - עדיין עלייה משמעותית אך נמוכה מההערכות שהיו בענף מאז פרוץ המלחמה, על רקע הזינוק בתקריות האנטישמיות בעולם ועלייה של כ-400% בבקשות של יהודים לעלות ארצה.
מאור דואק, מנכ"ל חברת מניף שירותים פיננסיים, אומר: "תושבי החוץ היהודים רכשו עד כה נכסים בישראל משתי סיבות עיקריות: ציונות ואמונה דתית. סיבה שלישית התעוררה בעקבות המלחמה: רצון להחזיק בדירה שניתן להימלט אליה. חלה עלייה גדולה בהתעניינות, ואפשר לראות ניצנים של המגמה, אבל נרגיש את זה יותר ברבעונים הקרובים. אמנם ציפינו שההשפעה תהיה גבוהה יותר ונראה אותה כבר בדוחות הרבעון הראשון, אבל רכישת דירה זאת החלטה שלוקחת זמן".
בשטח מספרים לנו היזמים על עסקאות מעניינות של תושבי חוץ שבוצעו בחודשים האחרונים ברחבי הארץ. צריך להדגיש: הנתונים המתפרסמים על ידי המוסדות הממשלתיים נכונים לחודש אפריל האחרון ולרבעון הראשון של השנה (שלושת החודשים הראשונים של 2024), והם אינם מתייחסים לחודש הנוכחי ולחודש הקודם. גם העסקאות שאנו מציגים כאן בכתבה בוצעו בתקופה שנבדקה, וזאת אחרי משך זמן ארוך הכרוך בביצוע עסקת נדל"ן. אי אפשר להתעלם מהמצב הביטחוני החמור בימים אלה, שבהחלט עלול להשפיע על החלטות עתידיות של תושבי חוץ שטרם רכשו כאן נכס, ובכל זאת מגמת ההתעניינות עדיין בעלייה. בענף, כאמור, מודים כי הציפייה הייתה לגל רכישות בפועל גדול יותר.
חיים קקוןצילום: קבוצת נחמיאסאם בעבר הביקושים התרכזו בערי החוף כמו תל אביב ונתניה וכן בירושלים, היום חלק מיהודי התפוצות מעדיפים לקנות דירות דווקא בערים שבהן המחירים נמוכים יותר והדירות גדולות יחסית. חיים קקון, משנה למנכ"ל קבוצת נחמיאס, מסביר את פיזור הביקושים: "עבור יהודי התפוצות המרחק בין פרברי המגורים למרכזים העירוניים הוא פחות משמעותי. הם מורגלים למרחקים ולכן מוכנים לגור רחוק יותר מהטבעת המרכזית של תל-אביב, למשל באשקלון, אשדוד, ראשון-לציון, גדרה ונתניה, שם המחירים שפויים יותר והם יכולים לקבל עבור כספם נכסים גדולים יותר מכפי שהם רגילים אליהם.
"בנוסף, רוב המתעניינים הם משפחות, שצריכות נחיתה רכה וקהילה תומכת, לכן הם מעדיפים לקנות דירות בשכונות שבהן תחושת הקהילתיות חזקה. לדוגמה, בפרויקט מגדלי הדקל באשדוד רכשו דירות כמה משפחות ממדינות שונות – ארה"ב, צרפת, שוודיה וקנדה – ויצרו לעצמן קהילה של ממש. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי הראשון בעיר, במסגרתו נהרסו תשעה בניינים עם 150 דירות ישנות, לטובת חמישה מגדלים בני 29 קומות עם 873 דירות חדשות, על טיילת אשדוד".
לדבריו, "רוב הקונים מחו"ל משקיעים בעיצובים מיוחדים. הם לוקחים מעצב שהופך עבורם את הדירה לבית הקולע לטעמם, כדי שבבוא היום יוכלו לבוא עם המזוודות ולהתחיל כאן את חייהם. תהליך הרכישה גם הוא שונה. לוקח להם יותר זמן לסגור עסקה בגלל המרחק ויכולת העברת הכספים מחו"ל, ומאחר שהם לא מכירים את האזור. רובם לוקחים איש אמון מטעמם, לרוב זה יהיה קרוב משפחה שחי בארץ ועורך דין שהם סומכים עליהם ושאחראים למצוא עבורם את הנכס האידיאלי. הכול מתחיל ביצירת קשר עם החברה, בדיקת החוזה, בדיקת מפרט הדירה, השכונה ועוד".
רז שרייברצילום: איציק שוקל"התהליך הארוך של קניית דירה בשלט רחוק מלמד על ההשפעה העתידה לבוא על מפת הביקושים", מוסיף רז שרייבר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים. "בחודשים האחרונים אנחנו רואים שעבור יהדות התפוצות, האנטישמיות הגואה היא קטליזטור משמעותי. אותן משפחות ששקלו לפני כן לרכוש דירות נופש או דירות להשקעה, או שישראל הייתה ברדאר שלהם כשאיפה לא ממומשת, עשו החלטה שהן עולות לארץ או לפחות מקדימות את רכישת הדירה".
לדבריו, במשרדי המכירות יש עלייה במתעניינים מחו"ל, ולא רק באזורים בהם התעניינו בעבר, כאמור, כגון ערי החוף כמו תל אביב או בעיר הקודש, אלא בכל רחבי הארץ - חולון, מודיעין, גבעת שמואל, קריית גת ועוד. "בגלל הבדלי תרבות והתנאים אליהם התרגלו, הדירות בישראל נחשבות קטנות משמעותית מהדירות בארה"ב ובאירופה, נוסף למחירים הגבוהים. ב-200 אלף דולר בארה"ב, למשל, אפשר לקנות בית פרטי, כאן זה רק ההון הראשוני", הוא אומר.
מניו ג'רזי לקריית גת
במאי האחרון רכשו בני זוג בשנות ה-30 לחייהם מניו-ג'רזי, ארה"ב, דירת ארבעה חדרים בפרויקט דמרי ברובע כרמי גת בקריית גת. מדובר בדירה בשטח 99 מ"ר עם מרפסת בשטח 12 מ"ר בקומה השנייה מתוך חמש, שנרכשה בכ-2 מיליון שקל. "מדובר בזוג שמתכנן עלייה בשנה הקרובה, והמלחמה היוותה עבורו זרז משמעותי", מספר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת י.ח דמרי. "הגבר עוסק בשיווק בחברה גלובלית והאישה מתכנתת פרילנסרית, ושניהם מתכוונים להמשיך בעיסוקם המקצועי מרחוק. הם שומרי מסורת, יש להם קרובי משפחה בבית שמש, והם חיפשו קהילה מתאימה במרחק נסיעה קצר. פגשנו אותם ביריד מכירות שנערך בניו-יורק בפברואר. במאי הם הגיעו לארץ במיוחד וחתמנו.
כהן מוסיף כי "יריד הנדל"ן בחו"ל משך השנה יותר מתעניינים, ואנחנו רואים מגמת עלייה ברורה בחודשים האחרונים בהתעניינות וברכישות בפועל של דירות על ידי יהודי התפוצות. 4 משפחות נוספות מניו ג'רזי רכשו אצלנו דירות בפרויקט בקריית גת, רובן דירות בטיפוס זהה לזו שרכש הזוג – בנות 4-5 חדרים במחירים שנעים סביב 1.99-2.27 מיליון שקל. כרמי גת היא שכונה מתפתחת והעיר עצמה מבוקשת הודות למחירים האטרקטיביים בה והאוכלוסייה האיכותית שהגיעה אליה".
האחים מניו יורק שרכשו פנטהאוזים בנתניה
אם המקרה של קריית גת יחסית חריג בנוף, הרי שהעיר נתניה ממשיכה לרכז עניין בקרב תושבי חוץ, בעיקר השכונות פולג ועיר ימים, שמושכות משפחות מבוססות יותר. "לפני שלושה חודשים רכש זוג מניו-יורק על הנייר דירת חמישה חדרים של 172 מ"ר עם מרפסת בשטח 40 מ"ר בפרויקט YAMA דמרי בשכונת עיר ימים, תמורת 8 מיליון שקל", מספר כהן. "בני הזוג מתכננים עלייה, ככל הנראה, ביחד עם ארבעת ילדיהם, שהם כבר גדולים ובעלי משפחות, וקנו נכס גדול כדי שישמש אותם לאירוח הילדים והנכדים. גם במקרה שלהם המחשבה על עלייה קיבלה ביטוי ממשי בעקבות המלחמה. העסקה נסגרה תוך חודשיים בעזרת חבר של המשפחה שחי על קו ארה"ב-ישראל ובחן עבורם מספר נכסים".
אמיר כהןצילום: אפרת מזורעסקה מעניינת נוספת בנתניה התבצעה לפני מספר חודשים, ובה אח ואחות מניו-יורק רכשו שתי דירות פנטהאוז סמוכות בפרויקט SIA של קבוצת גבאי. אחת נרכשה על ידי האח תמורת 8.2 מיליון שקל. היא ממוקמת בקומה ה-18, משתרעת על 217 מ"ר וכוללת מרפסת בשטח 146 מ"ר, חניה ומחסן. דירת הפנטהאוז השנייה נרכשה על ידי האחות תמורת 7.3 מיליון שקל. היא בקומה ה-15, 131 מ"ר עם מרפסת של 19 מ"ר, מחסן וחניה.
"מדובר בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב ירמיהו הלפרין בנתניה, כ-300 מטרים מחוף הים והטיילת, במסגרתו נהרסו שני מבנים ישנים ונבנה מגדל בן 18 קומות עם 66 דירות", מתאר רועי פפר, מנהל שיווק ומכירות בקבוצת גבאי. "האחים סיפרו שרצו לרכוש דירות בישראל לנוכח האנטישמיות הגואה בארה"ב. השניים, בשנות ה-40 לחייהם, נשואים עם ילדים ועם עבודות מסודרות בניו-יורק, שיודעים כי תהליך העתקת מקום מגורים אינו פשוט כלל. תהליך קניית הדירות היה גם הוא לא פשוט בגלל המרחק והמלחמה".
גם פפר רואה שינוי בביקושים אחרי המלחמה. "הרוכשים היום הם משפחות צעירות, שתחושת הביטחון שלהן נפגעה ומחפשות מקום בטוח או מפלט עתידי, ומשפחות רבות גם קונות נכסים ביחד", הוא אומר. "מרבית הרוכשים שקנו אצלנו בפרויקטים הם שומרי מסורת, ולכן חשובה להם הנגישות והקרבה למוסדות דת, פנאי ותרבות במרחק הליכה. לצד השיקולים הפטריוטיים, ישנו גם שיקול כלכלי, הנובע מהפיחות בשקל ביחס לדולר וליורו, שהופך את הקנייה לכדאית יותר, וכן מההערכות שאחרי המלחמה מחירי הדירות יזנקו בשל הפער בין הביקוש להיצע".
מקנדה למגדל בוטיק ברמת השרון
פפר מוסיף כי למרות הפיזורים בביקושים, בכל זאת עדיין ניתן לראות התעניינות רבה בערי המרכז. "עד כה שיווקנו ליהדות התפוצות דירות בכנסים בחו"ל, ובמהלך הכנסים שהשתתפנו בהם השנה, כ-90% מהם התעניינו בערי המרכז, המובילות הן תל אביב ורמת השרון", הוא אומר. "לדברי הרוכשים איתם דיברנו, המטרה המרכזית הייתה לעשות עלייה ב-5 השנים הקרובות. ביריד האחרון בו השתתפנו חלה עלייה של כ-30% במכירות לתושבי חוץ מירידים קודמים".
"עד כה שיווקנו ליהדות התפוצות דירות בכנסים בחו"ל, ובמהלך הכנסים שהשתתפנו בהם השנה, כ-90% מהם התעניינו בערי המרכז, המובילות הן תל אביב ורמת השרון"
עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית, מספק דוגמא ברמת השרון. "לפני 3 חודשים רכשו בני זוג מקנדה דירת 5 חדרים על הנייר בקומה החמישית בפרויקט שלנו בעיר בכ-5.5 מיליון שקל. מדובר בדירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית, שבמסגרתו נהרסו 18 דירות לטובת בניין עם 8 קומות ו-43 דירות חדשות, המוקם בימים אלה על התפר שבין שכונת גולן וקריית יערים", הוא מספר. "לזוג, בשנות ה-40 לחייהם, יש ילדים והם חיפשו שכונה איכותית שקרובה לצירי תחבורה מרכזיים".
לדברי אנגל, "אנחנו רואים שמאז תחילת המלחמה, רמת השרון מובילה בטבלאות הביקושים, עם זינוק של 1,517% בפניות לעומת השבוע הראשון של המלחמה. מדובר בעלייה של 29% גם ביחס לתקופה המקבילה של 2022. זה אזור שבו מחיריו עתידים לעלות בתקופה הקרובה, מה שהופך את הקנייה עבור תושבי החוץ לכדאית, רגע לפני שהמחירים ממשיכים לטפס. את העסקה, שנמשכה כ-3 חודשים, ביצע עורך דין מטעמם, שבחן כמה דירות ברמת השרון במספר פרויקטים ובחר בפרויקט הזה בעיקר בשל המיקום. אני מעריך שגילויי האנטישמיות האחרונים בקנדה פגמו בתחושת הביטחון של הקהילה היהודית, מה שגרם לרבים להתעניין בנדל"ן בארץ".
הפנסיונרים מלוס אנג'לס עברו להרצליה
לא רחוק משם, בהרצליה, בוצעה לאחרונה עסקה נוספת על ידי זוג אמריקאי, שרכש דירת 6 חדרים חדשה בשטח 160 מ"ר בפרויקט הנדיב 45 של חברת אמפא ישראל תמורת 5.9 מיליון שקל, סכום המשקף מחיר של כ-35 אלף שקל למ"ר. לדברי נועם ואריאל קוטלר, שהובילו את העסקה ומתמחים בשיווק דירות לתושבי חוץ בירושלים, תל אביב, הרצליה וערים נוספות באזורי הביקוש, בני הזוג הם פנסיונרים שגרים כיום בלוס אנג'לס עם נכדים. הם מתכננים להשתמש בנכס, הכולל מרפסת בשטח 23 מ"ר בקומה השנייה מתוך שש קומות בפרויקט, כדירת נופש.
לדבריהם, מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), במסגרתו נהרס בניין ישן משנות ה-60 של המאה הקודמת וכלל 6 דירות בלבד. על המגרש מוקם בניין בוטיק עם 19 דירות חדשות. לפי נתוני העסקאות שפורסמו ברשות המיסים, במחצית הראשונה של 2024 בוצעו 3 עסקאות חדשות ברחוב הנדיב, בממוצע מחירים של כ-5.04 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עמד על 34-35 אלף שקל.
צרפתים בכיכר המדינה
"ישראל תמיד הייתה יעד אטרקטיבי למשקיעים תושבי חוץ, ובתקופות מלחמה או בעת גילויי אנטישמיות בעולם, אנחנו רואים התחזקות של המגמה הזאת, כאשר נרשמת עלייה במספר היהודים שמחליטים לרכוש דירה בישראל", אומר דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת שיכון ובינוי נדל"ן. "הבחירה לרכוש דירה כאן נובעת מכמה טעמים, הראשון הוא פסיכולוגי: יהודים מחו"ל מרגישים בטוחים יותר כשהם בעלי נכס בישראל. השני הוא השקעה כלכלית: הם רואים את העלייה העקבית במחירי הדיור ומבינים כי מדובר בעסקה כלכלית לכל דבר. הטעם השלישי קשור לרצון לשמור על חיבור לארץ, ולעיתים רבות מחזיקים כאן דירה שבה יוכלו להשתכן כאשר הם מגיעים לביקור בישראל".
לדבריו, "מאז תחילת המלחמה אנחנו רואים עלייה לא רק בביקושים אלא גם ברכישות בפועל. הרוב המוחלט של הרוכשים בפרויקטים שלנו אלה יהודים מצרפת שמתעניינים בעיקר בתל אביב. כך, למשל, לאחרונה מכרנו מספר דירות בנות 2-3 חדרים לתושבי חוץ מצרפת בפרויקט התחדשות עירונית שאנחנו מקדמים ברחוב ויצמן 55 בסמוך לכיכר המדינה. מדובר ב-5 משפחות יהודיות בשנות ה-40 לחייהן, שני בני זוג המתגוררים בפריז עם משפחותיהם ו-3 משפחות נוספות, במקור מפריז, שגרות בשנים האחרונות בנתניה. הן רכשו בסך הכול 7 דירות בפרויקט. הדירות בנות 2 החדרים נמכרו תמורת כ-3 מיליון שקל והדירות בנות 3 החדרים נמכרו תמורת כ-5 מיליון שקל. הפרויקט כולל 2 בניינים בני 8 קומות עם 64 דירות חדשות, מהן 23 דירות של בעלי הקרקע".
עולים לעיר הקודש
בחברת דרא שיווק נדל"ן מרגישים את הביקושים בעיקר מצד יהודים ממדינות צפון ומרכז אמריקה, וגם מאירופה, שמתעניינים בפרויקטים בירושלים וסביבתה. דרור אוהב ציון, המנכ"ל והבעלים: "רוב הביקוש הוא מצד יהודים דתיים או חרדים מודרניים אמריקאים, שמתעניינים במיוחד בירושלים, בית שמש ואזור מודיעין. אף שהביקוש עדיין לא תורגם לגידול בעסקאות בפועל, הערכתנו היא שהרכישות יתגברו מיד לאחר סיום המלחמה".
הוא מדגים: "בפרויקט רוטשטיין הייטס בבית שמש מכרנו לתושב חוץ מארה"ב דירת ארבעה חדרים של 110 מ"ר עם שתי מרפסות שמש, של 11 מ"ר ו-4 מ"ר, וחניה תמורת 2.59 מיליון שקל. בפרויקט מעלה חורש במעלה-אדומים מכרנו דופלקס עם שבעה חדרים בשטח של 200 מ"ר עם גינה בשטח 230 מ"ר, שתי חניות ומחסן תמורת 4.7 מיליון שקל, גם כן לתושב חוץ מארה"ב. ובפרויקט יתד ברחוב כספי 8 בירושלים מכרנו לאחרונה פנטהאוז חמישה חדרים בשטח של 181 מ"ר עם מרפסות בשטח של 59 מ"ר ב-9.8 מיליון שקל לתושב חוץ מקנדה".
רוב הביקוש הוא מצד יהודים דתיים או חרדים מודרניים אמריקאים, שמתעניינים בירושלים, בית שמש ואזור מודיעין. אף שהביקוש טרם תורגם לגידול בעסקאות בפועל, הרכישות יתגברו לאחר סיום המלחמה"
טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת, מספקת גם היא דוגמאות על עסקאות שבוצעו לאחרונה בבירה. "על פי נתוני משרד הקליטה, העיר ירושלים ניצבת במקום הראשון בקליטת עולים מארה"ב וקנדה. בשנת 2023 הגיעו 2,773 עולים מארה"ב וקנדה, 688 מתוכם התיישבו בעיר. בשנת 2024 (ינואר עד אפריל) הגיעו 578 עולים, 175 מהם התיישבו בעיר", היא מציינת.
לדבריה, "בפרויקט אדרת ירושלים שאנו בונים בשכונת גבעת המטוס, ששיווקו החל אחרי המלחמה, נרכשו בחודשים האחרונים למעלה מ-20 דירות על ידי תושבי חוץ מארה"ב. לרוב מדובר במשפחות מהמגזר הדתי-לאומי, חלקן קונות למטרת עלייה וחלקן רוכשות להשקעה וכדירת מקלט עתידית למקרה שהאנטישמיות הגואה בארה"ב תחריף. מכיוון שמדובר במשפחות גדולות, רובן רכשו דירות גדולות בנות 5 חדרים ודירות גן בנות 4 חדרים".
בין העסקאות שביצעו תושבי חוץ בפרויקט ניתן לציין משפחה אורתודוכסית מלוס אנג'לס, שרכשה דירת גן עם 4 חדרים תמורת 4.85 מיליון שקל. לדברי שרון, המשפחה מתכננת עלייה והיא תגור בדירה. עסקה נוספת בוצעה על ידי משפחה אורתודוכסית מניו יורק, שרכשה דירת פנטהאוז עם 6 חדרים במחיר של 6.59 מיליון שקל. "גם משפחה זו מתכננת לעלות ארצה ולהתגורר בדירה, עם השלמת הבנייה של הפרויקט", היא מסכמת.
פורסם לראשונה: 00:00, 21.06.24
