דינה ומשה סער התגוררו במשך שנים בבניין בנס ציונה שנבנה בסוף שנות ה-80. בניגוד לבניינים סמוכים ישנים יותר, שנבנו לפני 1980, הבניין שבו גרו נבנה על פי התקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה (תקן 413), שתוקן ב-1975 והפך למחייב ב-1980. זמן קצר לאחר שעברו לדירה החדשה פרצה מלחמת המפרץ. בעקבות מתקפת טילי הסקאד ששוגרו לעבר ישראל, חילחלה ההבנה בקרב מוסדות התכנון שיש צורך במרחב שיגן על הדיירים לא רק מפני רעידות אדמה אלא גם מפני ירי טילים ורקטות. בעקבות זאת, ב-1992 החליטה המדינה לתקן את תקנות ההתגוננות האזרחית, ולחייב לבנות בכל מבנה מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), קומתי (ממ"ק) או מוסדי (ממ"מ).
מאחר שהבניין שבו גרו בני הזוג נבנה לפני חוק הממ"דים, הם "הסתפקו" במקלט של הבניין המשותף, אליו לא תמיד הצליחו להגיע משום שהתגוררו בקומה החמישית. כך נוצר מצב שבו במתקפות הרקטות שנורו מתחומי רצועת עזה לאורך השנים, הם נאלצו להתגונן בחדר המדרגות.
העובדה שלדינה ומשה לא היה מרחב מוגן בדירה אינה חריגה: למרות המצב הביטחוני החמור, בישראל ישנן עדיין מאות אלפי דירות ללא מיגון. בחלק ממבני המגורים הישנים אין אפילו מקלט. הבעיה היא שהם גרו במבנה שלא נכלל תחת הוראותיה של תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה, המאפשרת חיזוק ושדרוג הדירה או הריסתה ובנייתה מחדש, ובכלל זה תוספת ממ"ד לדירה, ללא הצורך בהוצאות כספיות על ידי הדיירים. זאת משום שקידומה התאפשר רק במבנים ישנים שניתן להם היתר בנייה לפני ינואר 1980.
"חוק הממ"דים נכנס לתוקפו רק ב-1992, כך שנוצר מצב שבו בניינים שהוקמו בין השנים 1980 ל-1992 לא קיבלו פתרון מיגון מפני טילים", אומר עו"ד אביב טסה, בעלי חברת אגם שביט יזמות בנדל"ן. "בניין שנבנה ב-1988 כבר היה מוגן מפני רעידות אדמה, אך לא מוגן מפני רקטות, ותמ"א 38, שאושרה על ידי הממשלה ב-2005, לא סיפקה למצב הזה פתרון. רק ב-2023 קודם תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (החקיקה החלופית לתמ"א 38 שמוכרת כחלופת שקד), במסגרתו הורחבה הזכאות לתמ"א 38 גם לבניינים שנבנו בין 1980 ל-1984. אבל גם במסגרת התיקון הזה לא מדובר בזכאות אוטומטית, ויש צורך בחוות דעת של מהנדס, לפיה הבניין אכן לא עומד בתקן רעידות האדמה.
עו"ד אביב טסהצילום: שחר פליישמן"בכל מקרה", ממשיך עו"ד טסה, "עדיין מדובר במאות בניינים שנבנו בשנים 1984-1992 שאינם כוללים ממ"דים. גם ההורים שלי גרו בבניין שנבנה ב-1986, שבדירות שלו אין ממ"ד והוא אינו נכלל תחת הוראות התמ"א. הדרך היחידה לקבל דירה חדשה עם ממ"ד בבניינים שנבנו בשנים האלה, מבלי להיקלע להוצאות כלכליות, היא אם הם נכללים בתוכנית מתחמית של הרשות המקומית לפינוי בינוי. אחרת אין להם פתרון מהמדינה. ב-2010 היה ניסיון להחיל את הוראות התמ"א על מבנים שהוקמו עד 1992 והייתה עבודה בין-משרדית בנושא, אך המהלך לא צלח". על פי הערכות בענף, מדובר בסדר גודל של 100-200 אלף יחידות דיור שנבנו בתקופה זו.
דירות כלואות
בענף מגדירים את השנים הללו "העשור האבוד" של ההתחדשות העירונית בחסות המדינה – ויש לכך השלכות גם על ערך הדירות. "מדובר בדירות שכלואות בסבך הבירוקרטיה ואוזלת ידה של המדינה, למרות האיומים הביטחוניים לאורך השנים ועל אף התייחסות נוקבת לכך על ידי מבקר המדינה", אומר שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל. "הממשלה לא אישרה עד היום שום תמריץ כלכלי שמאפשר למגן דירות שנבנו בין 1984 ל-1992. יש אפשרות להוסיף ממ"ד לדירה באופן פרטי, אך הבעיה הגדולה היא השגת אישור מהשכנים וגיוס מימון לצורך ההקמה, שנאמד ב-100-120 אלף שקל".
לדבריו, "בעל דירה שיבקש לבנות ממ"ד, יידרש לשלם את העלות מכיסו בנוסף לתהליך בירוקרטי מייגע, הכולל השגת חתימות השכנים, עמידה בהוראות פיקוד העורף וכן אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אם הוא ינסה למכור את דירתו, הוא יתקשה בכך בגלל היעדר ממ"ד. בנוסף, ממ"ד מעלה את ערך הדירה. מבדיקה שערכנו עולה כי בדרום תל-אביב, לדוגמה, תוספת של ממ"ד בשטח 12 מ"ר תביא לעליית ערך הנכס בכ-500 אלף שקל, לפי שווי של 40 אלף שקל למ"ר, ובמרכז ובצפון הישן של תל-אביב, תוספת ממ"ד תוביל לעליית ערך של יותר מ-700 אלף שקל, לפי שווי של 60 אלף שקל למ"ר".
"בעל דירה שיבקש לבנות ממ"ד, יידרש לשלם את העלות מכיסו בנוסף לתהליך בירוקרטי מייגע, הכולל השגת חתימות השכנים, עמידה בהוראות פיקוד העורף וכן אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה"
עורכי הדין רועי חרש ורועי ששון, בעלי משרד עורכי הדין חרש-ששון העוסק בנדל"ן ומלווה דיירים במיזמי התחדשות עירונית, נתקלו בלא מעט בניינים בחולון שנבנו לאחר 1980 ואין להם ממ"ד. "קיימות כיום תוכניות התחדשות עירונית ספורות שמרחיבות באופן חריג את תחולת תמ"א גם למבנים שהיתר לבנייתם ניתן לאחר ינואר 1980", הם אומרים.
לדבריהם, "בפרויקט שאנחנו מלווים בחולון גילינו שהיתר הבנייה לאחד הבניינים במתחם ניתן ב-1983. בעלי הדירות בבניין כבר השלימו עם העובדה שלא ניתן לקדם בו התחדשות עירונית. אבל לאחר בדיקה התברר לנו שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר השכילה להחריג בניינים מאותו סוג במסגרת התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית של חולון (תוכנית ח/619) — והחילה עליהם את הוראות התמ"א, באופן שמאפשר הריסה ובנייה מחדש מכוחה. ניכר שהוועדה עשתה לימוד יסודי של כל הקשיים שהתגלו במהלך השנים בתוכניות התחדשות עירונית — ויצרה תוכנית משודרגת, המציעה פתרונות במסגרת התכנון העירוני המותאמים באופן ייחודי וספציפי לבניינים הקיימים בחולון ולצורכי העיר".
חרש וששון מסבירים כי סל הזכויות שניתן למבנים קיימים במסגרת תמ"א 38 והתוכניות שבאו מכוחה נועד במהותו לתמרץ חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ולא לשם תוספת ממ"דים. כיוון שהתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה נכנס לתוקפו ב-1980, התוכנית הוחלה על מבנים שניתן היתר לבנייתם עד אז. לא חשבו אז על ממ"דים.
"אחרי 7 באוקטובר יש מקום לתקן את החוק ולהכליל את מאות אלפי הדירות תחת ההגדרה להתחדשות עירונית, נוכח האיומים מצפון ומדרום, וגם בלי קשר למלחמה – האדמה יכולה לרעוד פה בכל רגע"
גם ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל, נתקל בבעיה כאשר ניסה לקדם פרויקט תמ"א 38 בשכונת קריית ספר בחיפה. "פנו אלינו דיירים בחיפה שמתגוררים בשני בניינים מחוברים במגרש קטן. הבניין הקדמי נבנה לפני 1980, אולם המגרש היה קטן מכדי לבצע בו התחדשות עירונית לבדו, והבניין האחורי נבנה לפני 1992. אין בדירות שבו ממ"דים והוא לא עומד בתקנות התמ"א. כדי לבצע את הפרויקט היה צורך לאחד את שני המגרשים, אולם לא ניתן היה לבצע זאת מבחינת הזכויות. את הבניין מלפנים לא ניתן היה לקדם ללא כדאיות כלכלית, והדיירים נתקעו עם המצב הזה ועד היום הם מתקשרים אליי ושואלים אם משהו השתנה בתקנות".
עו"ד ונוטריון משה אלפסי, יו"ר ועדת הנוטריונים של לשכת עורכי הדין, היה בעלים של דירה להשקעה בבניין שנבנה בשנת 1983 בבת-ים. "רכשתי דירה להשקעה ב-2007 ללא ממ"ד והשכרתי אותה, אבל כשנה לאחר מכן הבנתי שעדיף למכור אותה ולחפש נכס שזכאי לתמ"א 38. רכשתי דירה להשקעה בשכונת רמת אליהו בראשון לציון, מאוד ישנה – אבל בבניין שנבנה לפני 1980. במקביל, התחלתי לייצג את אחד הדיירים בבניין בבת-ים, שיחד עם שאר השכנים ניסה לקדם התחדשות עירונית במבנה, משום שהוא היה במצב מאוד מסוכן. בעירייה איפשרו לחזק את הבניין אך לא ניתן היה לאפשר תוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א, כך שהפרויקט לא היה כלכלי ליזם והוא לא התקדם".
לדבריו, מדובר בבניין בן ארבע קומות עם מעלית, אבל בעת חירום מומלץ שלא להשתמש בה, ומי שגר בקומות העליונות צריך למהר לרדת למקלט המשותף כשיש אזעקה. "מתוך כ-12 דירות, רק שני בעלי דירות יכולים להכניס את היד לכיס ולממן באופן פרטי ממ"ד. שאר הדיירים לא יכולים, ויש לא מעט דירות להשקעה שלבעלים שלהן אין בכלל אינטרס להשקיע. במיוחד אחרי אירועי 7 באוקטובר יש מקום לתקן את החוק ולהכליל את מאות אלפי הדירות הללו תחת ההגדרה להתחדשות עירונית, נוכח האיומים מצפון ומדרום, וגם בלי קשר למלחמה – האדמה יכולה לרעוד פה בכל רגע".
הקלות חלקיות
יאשי סער, מנהל אגף בכיר לרישוי בחטיבת הרגולציה במינהל התכנון, מבהיר כי לתוספת ממ"ד באופן פרטי יש צורך בהסכמה של כ-66% מהשכנים. "במקרה שבו אחד השכנים התנגד, אבל שיעור ההסכמה הוא לפי החוק, ניתן להקים את הממ"ד ללא הסכמת השכן, ובלבד שהקמת הממ"ד לא תפגע בדירה, למשל תחסום לו את הנוף, או לא תאפשר לו לבנות ממ"ד בעתיד. ב-2021 קידמנו מסלול מיוחד שאיפשר לבעלי דירות בכל הארץ לבנות ממ"ד ללא הצורך בצעדים כגון בקשת מידע להיתר בנייה, הגשת תוכנית מדידה ועוד. בעקבות אירועי 7 באוקטובר קידמנו מסלול נוסף, מהיר יותר, להקמת ממ"ד, הפעם ללא הצורך בהיתר בנייה, אך הוא חל רק על בתים צמודי קרקע ומבנים בני שתי קומות. זאת משום שעל עבודות בנייה הפטורות מהיתר יש מגבלות רבות, וניתן לבצע אותן רק בבניינים נמוכים".
במקביל, הוכנה תוכנית מתאר ארצית שמאפשרת הקמת ממ"ד בסטייה מהתוכנית שחלה על המגרש, כדי להקל על ההליך. "מצד אחד, חייבת להיות התאמה להוראות התוכנית. כלומר, אי-אפשר לחרוג עם הממ"ד מעבר לקווי הבניין. מצד שני, במקרים רבים הבניין עומד מלכתחילה על הקו שלו, ואם רוצים להוסיף ממ"ד — יש צורך לחרוג מעבר לקו, ופעולה זו סותרת את הוראות התוכנית. לכן הכנו תוכנית מתאר חדשה שמאפשרת הקמת ממ"ד מעבר לקווי הבניין", הוא אומר.
ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית אומרים כי במסגרת תוכניות מחליפות לתמ"א 38, המקודמות ב-18 רשויות מקומיות, עובדים ברשות על תוכנית שתאפשר טיפול גם במבנים מהשנים 1980-1992. עו"ד אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות: "בעקבות הביקורת ארוכת השנים על תמ"א 38, יצאנו למהלך שמחליף את התוכנית הארצית, שתוקפה צפוי לפוג בסוף החודש הבא, בתוכניות עירוניות המכונות 'התחדשות בניינית', וכשמן כן הן — מטפלות בבניין הבודד. התוכניות האלה יטפלו גם באותם מבנים, משום שכולנו מבינים כיום את הצורך במיגון מפני טילים ולא רק מפני רעידות אדמה".
הרשות להתחדשות עירונית: "זה נכון שאין עדיין פתרון למבנים האלה, אבל אנחנו בתהליך קידום משמעותי של תוכניות מחליפות תמ"א 38, כולל תיקון לגבי אותם מבנים מהשנים 1980-1992"
עם זאת, הוא מודה כי על אף שחלק מהתוכניות המחליפות את תמ"א 38 מתקדמות מאוד, אף אחת מהן עדיין לא אושרה. "אלה תוכניות שהתחלנו לקדם לפני כשנה וחצי מתוך תפיסה שתמ"א 38 צריכה לעבור מן העולם. הייתה גם חלופת שקד של משרד הפנים, גם היא פתרון לתקופה שאחרי התמ"א, אבל זה פתרון לא אידיאלי כי הוא מחייב הליך אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר), ואנחנו רצינו לחסוך את ההליך הזה. זה נכון שאין עדיין פתרון למבנים האלה, אבל אנחנו בתהליך קידום משמעותי של התוכניות הללו, כולל התיקון לגבי אותם מבנים מהשנים 1980-1992".
3 צפייה בגלריה
"אהבנו את הדירה אבל בגלל החשש מטילים נאלצנו לעזוב אותה". דינה ומשה סער
(צילום: אלבום משפחתי)
בחזרה לדינה ומשה: בשלב מסוים הם החלו לחפש פתרונות מיגון שונים וניסו יחד עם דיירי הבניין להתארגן לפרויקט שבמסגרתו יוסיפו לבניין ממ"דים. אך בגלל מספר דיירים שסירבו, ואחרים שלא רצו לשאת בעלות הכספית הגבוהה, הפרויקט לא יצא לפועל עד היום. רק לפני כארבע שנים הם הבחינו בבניין שהחל להיבנות ברחוב שבו התגוררו כל השנים, ממש מעבר לכביש - והחליטו לרכוש בו דירה חדשה עם ממ"ד. בגיל 80 הם עברו לדירה החדשה, ואת מתקפת הטילים ב-7 באוקטובר כבר עברו בממ"ד. "אהבנו את הדירה הישנה שלנו והיה לנו מאוד נוח בה, אבל החשש ממתקפות הטילים ללא ממ"ד אילץ אותנו לקבל את ההחלטה ולבצע את המעבר", הם מספרים. "ועד היום, בבניין הישן עדיין לא התקדם הפרויקט לתוספת מרחבים מוגנים".
פורסם לראשונה: 00:00, 05.07.24
