ישובי דרום הארץ ספגו מהלומה קשה מאז 7 באוקטובר. מרבית אתרי הבנייה הושבתו לחלוטין, רוכשי הדירות לא מיהרו להגיע למשרדי המכירות, והעסקאות צנחו בחדות. אולם המצב השתנה — והחל שינוי בתפיסה של רוכשי הדירות את אזור הדרום, המאופיין במחירי דיור נמוכים משמעותית מאלו שבאזור השפלה, המרכז והשרון. מהדוחות האחרונים של משרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ניתן לראות שערים מרכזיות בדרום, שננטשו ב-7 באוקטובר ובחודשי המלחמה הראשונים, מציגות התאוששות ועלייה מתמדת של מתעניינים בקניית נכסים.
בחרנו חמש שכונות חדשות בערים סמוכות יחסית – עיר היין באשקלון, הבוסתנים בשדרות, רמות יורם בנתיבות, אפיקי נחל באופקים וסיגליות בבאר-שבע – ודירגנו אותן באמצעות מדד שנבנה עבור "ידיעות אחרונות" ו-.ynet לצורך יצירת המדד ערך שמאי המקרקעין ניב כרמי, מלשכת שמאי המקרקעין, רשימת פרמטרים רלוונטיים לבדיקה. חברת הייעוץ האסטרטגי והמחקר ,Vcellשבבעלות מוטי ויזל, בחנה את הפרמטרים בכל שכונה והעניקה לכל אחד מהם ציון מ-0 עד .5לאחר מכן ניתן לכל שכונה ציון משוקלל.
המחיר
אזור הדרום הוא אחד הבודדים בישראל שבו מצויות שכונות חדשות עם מחירי דירות ממוצעים של פחות מ-2 מיליון שקל. עם זאת, פער המחירים בין השכונות שבחנו יכול להגיע לכחצי מיליון שקל. לפי הניתוח השמאי, השכונה שניתן למצוא בה דירת 4 חדרים חדשה במחירים הנמוכים ביותר היא הבוסתנים בשדרות, עם מחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל. בשכונת רמות יורם בנתיבות הסמוכה, מחיר דירת 4 חדרים מטפס מעט ל-1.4 מיליון שקל בממוצע.
בשכונת אפיקי נחל באופקים, הדרומית מעט לנתיבות, המחיר הוא כבר 1.56 מיליון שקל בממוצע. בשכונת סיגליות בבאר-שבע דירת 4 חדרים ממוצעת כבר עולה 1.65 מיליון שקל. השכונה היקרה ביותר היא עיר היין באשקלון, עם מחיר ממוצע של 1.75 מיליון שקל לדירת 4 חדרים חדשה. כרמי מציין כי בניתוח העסקאות האחרונות בשכונה זו, המחירים אף חצו את רף ה-1.8 מיליון שקל.
התכנון
5 השכונות שנבדקו הן, כאמור, חדשות: חלקן בתחילת הבנייה, חלקן בבנייה מתקדמת יותר ולקראת אכלוס, ושכונה אחת מאוכלסת כמעט לחלוטין. לדברי כרמי, במרבית המקרים, תוכניות בניין העיר (תב"ע) של השכונות מציגות תכנון מודרני ומתקדם, שנועד לתת מענה לצרכים המשתנים של תושבי השכונה והעיר, עם התחשבות בקיים בשכונות הסמוכות.
שמאי המקרקעין ניב כרמיצילום: רביב שטייןהשכונה הגדולה ביותר היא אפיקי נחל באופקים, המשתרעת על כ-7,038 דונם וכוללת 7,368 יחידות דיור, 20% מהן דירות קטנות. "מדובר על אינטנסיביות (צפיפות) של כ-1.04 יחידות דיור לדונם (ברוטו — לא כולל מבני ציבור, מסחר ומשרדים)", מסביר כרמי. בנוסף, בשכונה יש הקצאה של כ-524 יחידות לדיור מוגן. זוהי השכונה עם הצפיפות הנמוכה ביותר.
עיר היין באשקלון משתרעת על כ-4,204 דונם וכוללת 11,466 דירות – הכמות הגבוהה ביותר של דירות מבין השכונות שנבדקו. האינטנסיביות היא כ-2.7 יחידות לדונם (ברוטו). השכונה מאופיינת בבניינים עד 14-16 קומות. 30% מהדירות יהיו של 3 חדרים עד 80 מ"ר.
שכונת הבוסתנים בשדרות משתרעת על כ-1,246 דונם וכוללת 1,600 יחידות דיור – אינטנסיביות של כ-1.28 יחידות לדונם (ברוטו). השכונה מאופיינת בבנייה רוויה לצד מקבץ בתים צמודי קרקע.
מוטי ויזל בעלים VCELL צילום: תמר מצפיהשטח של שכונת רמות יורם בנתיבות הוא 1,738 דונם, והיא כוללת 5,162 יחידות דיור – אינטנסיביות של 2.97 לדונם (ברוטו). מלבד בנייה רוויה, מתוכננות בשכונה גם מאות יחידות צמודות קרקע ו-250 יחידות לדיור מוגן.
שכונת סיגליות בבאר-שבע היא הקטנה ביותר בין השכונות שנבדקו, ועם הצפיפות הגבוהה ביותר. 175 דונם עם 1,620 יחידות דיור – 9.2 יחידות דיור לדונם (ברוטו). ההסבר, אומר כרמי: "היא מאופיינת בבנייה לגובה של 8-14 קומות ובניצול מירבי של משאב הקרקע לטובת מגורים".
מוסדות חינוך
לדברי כרמי, אם בעבר הייתה תחושה שיש הזנחה של התחום החינוכי ביישובי הפריפריה הדרומיים, כיום הרשויות המקומיות, באמצעות הסכמי הגג שחתמו עם המדינה, מנתבות סכומי כסף רבים להשקעה ולפיתוח מוסדות חינוך, ממעונות יום ועד לתיכונים. "כיום יש בעיה אחרת, והיא היעדר אנשי מקצוע. זו סוגיה שכל רשות תצטרך להתמודד איתה עם הקמת השכונות ומוסדות החינוך", הוא אומר.
אפיקי נחל באופקים: בשכונת אפיקי נחל צפויות, לפי התב"ע, להיבנות 66 כיתות של מעונות יום (גילים 0-3). 46 מהן לאוכלוסייה הכללית, עם כ-12 תלמידים בכיתה לגילים 0-1 וכ-25 תלמידים בכיתה לגילי 1-3. 20 הכיתות הנוספות הן עבור אוכלוסייה חרדית, באותה התפלגות של מספר ילדים בכיתה. גני הילדים (3-5) צפויים לכלול 62 כיתות גן עם 30 ילדים בכל כיתה, בחלוקה של 45 לאוכלוסייה הכללית ו-10 גני בנות לאוכלוסייה חרדית. גני בנים לאוכלוסייה החרדית משולבים בבית ספר יסודי לבנים.
6 בתי ספר יסודיים (א'-ו') ייבנו לאוכלוסייה הכללית, ו-4 בתי ספר, נפרדים לבנים ולבנות, ייבנו לאוכלוסייה החרדית, מהם 2 מוסדות חינוך יסודי (תלמוד תורה) משולבים עם כיתות הגן עבור בנים. בכל כיתה יהיו כ-30 תלמידים, כשבתלמודי התורה ילמדו 20 תלמידים בכיתה בנוסף לעשרת ילדי הגן המשולב.
3 בתי ספר על יסודיים (כיתות ז'-י"ב), יוקמו עבור האוכלוסייה הכללית, 2 לבנים חרדים (ישיבה קטנה) ואחד לבנות חרדיות. בכולם כ-30 תלמידים בכיתה. כמו כן, מתוכננים לקום מעונות יום לחינוך מיוחד, הן לציבור הכללי והן לציבור החרדי.
לדברי עינב כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת אפי קפיטל, הבונה בשכונה, "אופקים עוברת מהפכה תדמיתית. זה התחיל עוד לפני המלחמה וממשיך היום. במסגרת הסכם הגג, היא תקבל פתרונות מקיפים לתשתיות תומכות דיור כמו נגישות תחבורתית, מוסדות ציבור עם דגש על תחום החינוך, מוקדי תעסוקה ומשרדים, חשמל מים ועוד. יש ראייה אסטרטגית של הרשות המקומית יחד עם המדינה לקידום ופיתוח העיר, מתוך הבנה שבעוד מספר שנים אופקים כבר תכלול כ-100 אלף תושבים".
כהן מוסיפה: "קהלי היעד, שמחפשים איכות חיים במחירים סבירים, רואים באופקים, ובמיוחד בשכונת הדגל החדשה, אפיקי נחל, יעד מבוקש. בפרויקט אפי באפיקי נחל שאנחנו בונים, הכולל מעל 1,200 דירות, הרוכשים הם בעיקר משפחות צעירות בתחילת דרכן, משפרי דיור שמגיעים מאזור הדרום וגם משקיעים".
עיר היין באשקלון: בשכונה, הנמצאת בהקמה מתקדמת ובחלקה גם מאוכלסת, יפעלו בשנה הקרובה 26 גני ילדים: 14 ממלכתיים, 11 לציבור הדתי (חמ"ד) וגן חב"ד אחד. בממוצע ילמדו כ-35 ילדים בגן.
לגבי בתי ספר, בחלק הבנוי של השכונה יש בית ספר יסודי ממלכתי עם 24 כיתות א'-ו'; בית ספר יסודי חמ"ד "צומח" לציבור הדתי עם 4 כיתות א'-ב'; ובית ספר על יסודי צומח עם 7 כיתות ז'-ח', כאשר מדובר ב-28 תלמידים בכיתה בממוצע.
לפי התב"ע, בשכונה צפויים להיבנות כ-46 גני ילדים לקבוצות הגיל השונות, כ-11 בתי ספר יסודיים ו-3 בתי ספר על יסודיים. כמות הכיתות והקצאות יקבעו בהתאם לכמות האוכלוסייה ואופייה.
שכונת הבוסתנים בשדרות: יוקמו 3 מעונות יום עם כ-9 כיתות בכל מעון וכ-20 תלמידים בכל כיתה; 6 גני ילדים עם כ-12 כיתות בסך הכל, כ-31 תלמידים בכל כיתה; בית ספר יסודי עם ממוצע של כ-27 תלמידים לכיתה; ובית ספר על יסודי שישרת גם תלמידים משכונות סמוכות עם ממוצע של כ-27 תלמידים לכיתה. כמו כן, צפויים להיפתח גן חינוך מיוחד עם 7 תלמידים ובית ספר יסודי לחינוך מיוחד עם 4 כיתות ו-9 תלמידים בכל כיתה. יותר 6 גנים ילדים עם 12 כיתות בסך הכללי – להלן הטבלה של הפרוגרמה מהתב"ע.
שכונת רמות יורם בנתיבות: חלק מהשכונה כבר מאוכלס, וצפויות להיות בה כ-37 כיתות של מעונות יום עם ממוצע של כ-19 ילדים בכיתה; 49 כיתות גני ילדים עם ממוצע של כ-30 ילדים בכיתה; 109 כיתות בתי ספר יסודי עם ממוצע של 27 תלמידים בכיתה; ו-109 כיתות בתי ספר על יסודיים עם ממוצע של 27 תלמידים בכיתה. בחינוך המיוחד צפויות להיפתח 18 כיתות עם כ-9 תלמידים בכיתה, בגילים 3-21 בכל מוסד חינוכי.
שכונת סיגליות בבאר-שבע: בשכונה, שמאוכלסת כבר ברובה, יש מעון אחד עם 3 כיתות: כיתת תינוקות הכוללת עד 18 ילדים; כיתת פעוטות הכוללת עד 27 ילדים; וכיתת בוגרים הכוללת עד 33 ילדים.
לגבי גני ילדים, לציבור הכללי (ממלכתי) יש 4 כיתות טרום חובה עם 35 ילדים; 3 כיתות חובה עם 35 ילדים; וגן חטיבה צעירה עם 25 ילדים. לציבור הדתי מתוכננות 2 כיתות טרום חובה עם 15-25 ילדים וגן חובה אחד עם כ-27 ילדים.
בשכונה יש בית ספר יסודי אחד ובו 15 כיתות (א'-ו') עם ממוצע של כ-24 תלמידים בכיתה. בקצה השכונה ממוקם בית ספר על יסודי של טכני חיל האוויר המיועד לכיתות ט'-י"ד. לדברי כרמי, בית ספר על יסודי לכיתות ז' ומעלה לא קיים כיום בשכונה, ותושביה נאלצים להשתמש במוסדות החינוך בשכונות הסמוכות.
נגישות תחבורתית
אפיקי נחל באופקים: השכונה ממוקמת בסמוך לכניסה חדשה לעיר, המתחברת לכביש 25, ובקרבה לתחנת הרכבת. "פיזור התנועה בשכונה תוכנן בצורה מיטבית כדי למזער עומסים פנימיים, ומתוכננת רשת שבילי אופניים שתאפשר רכיבה בטוחה ורציפה", אומר כרמי. בשכונה נגישות תחבורתית לכבישים ארציים, חיבור נוח לצירים הראשים של העיר, וגם לכביש 2411 שמוביל מערבה למרכז העיר ומזרחה לכביש 25 לבאר-שבע. טרם ידועה החלוקה לתחבורה הציבורית בתוך השכונה.
עיר היין באשקלון: השכונה ממוקמת בצפון מזרח העיר, דרומית ליישוב באר גנים שבמועצה האזורית חוף אשקלון וצפונית לשדרות מנחם בגין, המהוות כניסה ויציאה מרכזית מהעיר עם חיבור לכביש 4. בצד מערב גובלת השכונה בכביש יצחק רבין ובשכונות הצפוניות ברנע ונאות כרמים. בשכונה ובסביבתה עוברים מספר קווי אוטובוס המובילים לתחנת הרכבת ולמרכז העיר בתדירות של כ-15 דקות בכל קו. כמו כן, בימים אלו נבנים 2 גשרים שיחברו את השכונה לכביש יצחק רבין ולשכונת ברנע הצפונית, ויאפשרו נגישות למקומות מרכזיים. "השכונה מתוכננת ברישות רחובות צפוף יחסית עם רחובות פנימיים המאפשרים להקטין את העומסים", מסביר כרמי. בעתיד מתוכנן חיבור נוסף מהשכונה ליציאה הצפונית החדשה מהעיר.
שכונת הבוסתנים בשדרות: ממוקמת בצפון מערב העיר, גובלת עם כביש 34 במערב, וגבולה הצפוני יעבור בכביש 334 החדש. מדרום היא מתחברת לגבולות העיר הקיימים. תחבורה ציבורית תשרת את השכונה לאורך כביש חיץ צפון-דרום, דרך מרכזית מזרח-מערב וכביש טבעתי סובב השכונה. השכונה מתוכננת להתחבר ליציאה מהעיר, והיא תרושת בשבילי אופניים שיתחברו לשכונות הקיימות.
שכונת רמות יורם בנתיבות: ממוקמת דרומית לכביש 25. השדרה המרכזית שלה מהווה המשך לשדרות ויצמן ומחברת את השכונה לכביש 25. בשכונה רשת של שבילי הליכה וגינות ציבוריות המתחברות לכיוון פארק נחל בוהו. היא מרוחקת יחסית מתחנת הרכבת של העיר.
שכונת סיגליות בבאר-שבע: ממוקמת במערב העיר, ממערב לדרך אילן רמון ובסמיכות לכביש 25. לשכונה חיבור לצירים מרכזיים המובילים לכביש 6 ואל מרכז העיר באר-שבע, ומתוכננים בה חיבורים נוספים כדי לאפשר נגישות מיטבית אל השכונה וממנה. כמו כן, היא כוללת קווי אוטובוס פנימיים לכיוון הגרנד קניון.
שונות
אפיקי נחל באופקים: בצידה המזרחי של השכונה נמצאת שמורת נחל אופקים. ממערב לנחל, בפארק אופקים, נמצא האתר הארכיאולוגי מצודת פטיש, ולצד המצודה ניתן למצוא גם מערת מחצבה גדולה. האזור שזור בעצי אשל. בעתיד ייבנו 2 גשרים מעל הנחל שיקשרו בין אופקים הוותיקה לחדשה. בתוך השכונה יש פארק ירוק, המקשר גם הוא בין החלק הוותיק לחלק החדש של העיר.
לשכונה הוקצו כ-270 דונם למבני ציבור, חינוך, ספורט, תרבות ודת. כמו כן, יוקמו בה תחנות כיבוי אש, תחנת שיטור קהילתי ומוסדות ציבור נוספים. בשכונה מתוכננים מסחר קמעונאי, מרכז הסעדה, משרדים, שירותים עסקיים עם קרקע ייעודית לאחסנה, וחניונים ציבוריים עילאיים ותת-קרקעיים לרכבים.
עיר היין באשקלון: בשכונה תוכנן פארק עיר היין, שיוקם בחלקה המערבי ויכלול 450 דונם של שטחים ירוקים. הפארק שוכן לצד שרידי גת עתיקה (מפעל יין) ויהיו בו שבילי הליכה ומתקני ספורט. בשכונה מתוכנן גם פיתוח של מסחר, משרדים, תעסוקה, תעשייה ואחסנה לצד אולמות תצוגה, גלריות ומוסדות פיננסיים, בשטח כולל של יותר מ-800 אלף מ"ר. במזרח השכונה מתוכנן להיבנות פארק הייטק בשטח של כ-85 אלף מ"ר. בשכונה תוכננו חזיתות מסחריות בחלק ממבני המגורים.
אריק שוקרון, מבעלי חברת ג.ג.א.ב הבונה פרויקטים למגורים, תעסוקה ומסחר בשכונה: "עיר היין מתוכננת להיות השכונה הגדולה ביותר באשקלון, עם צפי לכ-40 אלף תושבים על שטח של כ-4,200 דונם, שיתגוררו בדירות מחיר למשתכן לצד דיור מגוון בשוק החופשי. בנוסף, מתוכננים כמיליון מ"ר של שטחי תעשייה ותעסוקה שייתנו מענה לאלפי תושבים מהשכונה ומהעיר. אבל גולת הכותרת היא פארק היין, המשתרע על יותר מ-10% משטחה, מתחבר לשמורת ניצנים ממערב, וצפוי לכלול מוזיאון לתולדות היין בסמוך למפעל יין מקומי. לאשקלון יש תוכניות פיתוח הצפויות להפוך אותה למטרופולין המרכזי של הדרום, לצד באר-שבע. כעיר חוף יש לה יתרונות, לצד פיתוח תחום התיירות".
הבוסתנים בשדרות: השכונה ממוקמת באזור צפון מערב שדרות, ומתוכננים לקום בה פארק שכונתי, שטחים ירוקים, מרכז מסחרי, מתקני משחקים, מגרשי ספורט, פינות ישיבה עם הצללה, מיגוניות ועוד.
רמות יורם בנתיבות: השכונה כוללת 150 דונם של פארקים, שדרת ספורט עם מתקנים ומגרשי ספורט, ומרכז קהילתי חינוכי חדש. פארק נחל בוהו נמצא בגבולה הדרומי ומשתרע על 64 דונם הכולל טיילת, שבילי אופניים, פינות ישיבה, מתקני כושר, הצללה ונקודת תצפית. הפארק מקשר בין העיר הוותיקה במזרח לבין ההתרחבות החדשה במערב. מעל ל-10% משטח השכונה יוקדש לשטחי ציבור, מסחר ומשרדים.
סיגליות בבאר-שבע: "סיגליות היא שכונה חדשה, צעירה ומודרנית", אומר כרמי. לדבריו, מה שמייחד אותה הוא תכנון שמתעדף הליכה ברגל. לאורך הרחובות שבילי אופניים, ובמרכז מתוכנן פארק נרחב עם שבילי הליכה, מתקני שעשועים ופינות ישיבה, ולאורכו מוסדות ציבור. בנוסף הוקמו בשכונה מגרשי כדורגל, סקייט פארק, מתחם נינג'ה, קאנטרי קלאב ופארק לאנשים אלרגניים.
אז איפה עדיף לגור?
למרות שמחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בשכונת עיר היין באשקלון הוא הגבוה ביותר, היא מובילה בדירוג המשוקלל עם ציון 4.4 (מתוך 5). במקום השני אפיקי נחל באופקים (4). בשלישי – סיגליות בבאר שבע (שקיבלה גם היא דירוג משוקלל 4, אבל הדירות בה יקרות יותר מאשר באפיקי נחל). במקום הרביעי רמות יורם בנתיבות (3.8) ובמקום החמישי שכונת הבוסתנים בשדרות (3.2). ויזל: "אשקלון היא הצפונית ביותר ועם נגישות גבוהה יותר לאזור המרכז. לכן מחירי הדירות בה גבוהים בהשוואה ליתר הערים".
כרמי מסכם: "כל השכונות חדשות וצעירות, עם תכנון מקיף ומיטבי עבור משפחות צעירות. ביחס לשכונות דומות באזורי המרכז, המחירים נגישים גם לזוגות שזוהי דירתם הראשונה וגם למשפרי הדיור שרוצים לשדרג את איכות החיים עם דירה גדולה יותר. מאחר שאזור הדרום פחות צפוף ביחס לאזור המרכז, המרחקים בין הערים יחסית גדולים – וגם זה שיקול שצריך לקחת בחשבון, בהתאם למקום המגורים ומקום העבודה".
פורסם לראשונה: 00:00, 19.07.24
