הראיון עם רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון במשרד הפנים – הגוף שאחראי על תכנון הבנייה והתשתיות במדינה כולה – מתקיים אחרי ניצחון קטן: ביוני 2022 הוא מונה לתפקיד, וזמן קצר לאחר מכן עמותת אדם טבע ודין עתרה לבג"ץ נגד המינוי, בטענה שחברי ועדת האיתור שנבחרה לא עמדו בקריטריונים הנדרשים. לפני ארבעה חודשים קיבל בית המשפט את העתירה והחליט שיש למנות ועדת איתור חדשה, ובחודש שעבר אישררה הוועדה החדשה פה אחד את מינויו של אלמליח. "אני עם הפנים קדימה", הוא אומר. "הטענות היו לגבי הרכב ועדת האיתור. הופעתי בפני ועדת האיתור החדשה והמינוי שלי אושרר פה אחד".
- לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
עוד כתבות למנויים:
אלמליח (58), בעל תואר שני בתכנון ערים, שימש בעשר השנים בין 2012 ל-2022 כראש אגף תכנון ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י). במהלך תפקידו קידם שורה של תוכניות כמו פינוי מתחם שדה דב בתל-אביב ופינוי מחנות צה"ל בצריפין, סירקין ותל השומר לטובת הקמת אלפי יחידות דיור. בשנתיים האחרונות, כמנכ"ל מינהל התכנון, הוא מתמודד עם משבר דיור מתמשך, שהחודשים מאז תחילת המלחמה החמירו אותו עוד יותר. אלמליח טוען שההיצע הנמוך של דירות בשוק נעוץ בביצוע, ולא בתכנון. ואם קודם היו לבעיות הביצוע סיבות שקשורות בעיקר בבירוקרטיה סבוכה ובחוסר סנכרון בין משרדי הממשלה, היום המצב גרוע בהרבה בעקבות המחסור בפועלים, בצל סגירת השערים ל-100 אלף עובדי בניין פלסטינים עם תחילת המלחמה, ובעקבות התייקרות חומרי הגלם לבנייה.
"בשנתיים האחרונות מינהל התכנון הגדיל את היקפי יחידות הדיור שאושרו לבנייה מ-100 אלף ל-160 אלף ב-2022, ול-170 אלף ב-2023", אומר אלמליח בראיון. "השנה אנחנו רוצים להגיע לאישור של 200 אלף יחידות דיור מתוכננות, ולמעשה אנחנו לא מי שמהווה את הבעיה בשרשרת הייצור. הגענו ל'פול קפסיטי' (מיצוי היכולת) – הבעיה היא בביצוע. מבחינת תכנון הגענו אל מעבר ליעדי הממשלה. עכשיו יש התפרצות של ביקושים כבושים, של רוכשי דירות פוטנציאליים שישבו על הגדר מתחילת המלחמה ועכשיו יורדים ממנה וחוזרים למשרדי המכירות. התפרצות הביקושים הכבושים הללו הובילה לעליית המחירים הנוכחית".
אז מה אתה מציע?
"צריך לייצר מסלול קל יותר להבאת פועלים זרים לענף, וצריך לקדם כמה שיותר את תיעוש הבנייה, כך שמשך הבנייה יתקצר. אני מאמין שזה יקרה — עד היום ראינו בארץ בנייה בשיטת 'בלוק-בלוק' (בנייה מסורתית באמצעות בלוקים — ה"צ), אבל בשאר העולם כבר מזמן לא רואים את זה. כוח העבודה הפלסטיני שעבד פה כל השנים היה מאוד זול, ולקבלנים לא הייתה סיבה לשנות את שיטת הבנייה. אבל עכשיו, כשהפועלים הזרים מעטים ועולים הרבה יותר, יש סיכוי שיפסיקו לעבוד עם בלוקים, כי בנייה מתועשת היא זולה ומהירה יותר, היא מגיעה עם חלקים מוכנים ומצריכה פחות כוח עבודה. בכל מקרה, לאפשר כניסת פועלים פלסטינים לארץ זה עניין של החלטת ממשלה. אם לא תהיה ברירה, יצטרכו לפתוח להם את השער".
גם אם יגיעו מאות אלפי פועלי בניין לישראל מחר בבוקר, כפי שהתחייבה הממשלה כבר לפני חודשים ארוכים, בין תכנון התוכניות לבין הקמת הדירות בפועל הדרך ארוכה.
"לשם כך קידמנו כמה מהלכים לזירוז הוצאת היתרי בנייה, בין היתר באמצעות רפורמת הרישוי העצמי (המאפשרת הנפקת היתרי בנייה על ידי אדריכלים פרטיים תוך ביטול שלבי הקליטה והבדיקה של הבקשה – ה"צ), הקמת רשת רישוי ארצית (שלוקחת את האחריות כאשר ועדות מקומיות מעכבות הוצאת היתרים ומנפיקה היתרים בעצמה — ה"צ), וגם התחלנו במהלך לקידום שינוי בחוק התכנון והבנייה. זה חוק שחוקק בשנת 1965 ומאז תוקן שוב ושוב, אבל כל התיקונים הם פלסטרים. אנחנו פועלים עם ועדת הפנים של הכנסת ועם משרד המשפטים לניסוח חוק חדש לטווח הארוך, במקביל לתיקון הסמכויות להוצאת היתרי בנייה בטווח המיידי. הכוונה היא, למשל, שתוכניות בהיקפים קטנים יטופלו בוועדה המקומית בלבד — ללא הצורך גם באישור הוועדה המחוזית. אם עד היום יזמים התלוננו על כך שכל תוכנית קטנה מגיעה לבדיקת הוועדה המחוזית, המטרה שלנו היא שכל התוכניות הקטנות יתרכזו בוועדות המקומיות, מה שיאפשר למחוזיות יותר זמן לטפל בתוכניות גדולות יותר".
המהלך לחיזוק הוועדות המקומיות יכול אולי לצנן מעט את המתח בין השלטון המקומי למרכזי, אך לצידו קיים גם המתח בין השלטון המקומי לשלטון האזורי. למשל, במאי קידמה הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), שתפקידה לאשר תוכניות בנייה רחבות היקף, תוכניות להרחבת הערים שדרות ונתיבות, בשיתוף העיריות, על חשבון שטחים חקלאיים ביישובי עוטף עזה.
המהלך של הוותמ"ל להרחבת שדרות ונתיבות עורר גל התנגדויות מצד המועצות האזוריות הסמוכות.
"תמיד יהיה מתח, כי יש צרכים לאומיים ויש צרכים מקומיים, ולא כל עיר רוצה להיכנס מתחת לאלונקה של אותו משבר נוכחי. למשל, יש ערים שדווקא לא ששות לבנות שכונות חדשות, כי כל יחידת דיור מייצרת אצלן גירעון. מה שצריך זה להשתמש בכלים משלימים, לא בהכרח מעולם התכנון, כמו לתת יותר כסף לרשויות מסוימות דרך מיסוי וארנונה, כדי ליצור הרמוניה בין הצדדים".
בעשרת החודשים האחרונים מאז 7 באוקטובר קידם מינהל התכנון הליכים מהירים לשיקום יישובים שנפגעו ולהקמת מבנים זמניים למפוני העוטף. נעשתה תוכנית לשיקום הנגב המערבי, שכוללת פטור מתוכניות והיתרים לטובת שיקום מהיר של בתים והקמה מהירה של שכונות הרחבה. אלמליח: "עם ישראל שוכח מהר. אפילו לא ראינו ירידת מחירים באזורים שנפגעו, ואנחנו רואים הרבה גרעינים של חבר'ה צעירים שמתעניינים באזור. אנחנו נאפשר תמהילי דיור שיתאימו גם לתושבים צעירים חדשים וגם לאוכלוסייה המקומית. אנחנו רוצים לראות את הדרום פורח".
בנוסף קודמו תוכניות ענק בצפון הארץ. אלמליח: "ערכנו מיפוי של כל התוכניות שלא מומשו באזור הצפון – יש לנו עשרות אתרים שיכולים לקלוט מפונים שעד היום נמצאים במלונות, אם הממשלה תקבל החלטה לפנות אותם למבנים זמניים. למשל, בקצרין יש שתי תוכניות מאושרות בהיקפים גדולים שיכולות לקלוט מפונים (הכוונה לתוכניות שבכל מקרה מתוכננות לעבור פיתוח, ובטווח הביניים אפשר לייעד אותן למפונים — ה"צ). בקריית-שמונה אנחנו מתכננים הרחבה ניכרת, של כמה אלפי יחידות דיור, והאצנו את תהליך התכנון כדי שביום שאחרי נראה כבר את התחדשות העיר. לא מזמן הושלם בבית-שאן מכרז להקמת 500 יחידות דיור. אז אנחנו רואים את האור בקצה המנהרה".
אחת התוכניות השאפתניות שקידם אלמליח באזור הצפון עוד בתפקידו ברמ"י, ואושרה לאחרונה, היא תמ"א 75 – תוכנית המתאר הארצית לפינוי מפרץ חיפה, הקרויה "שער המפרץ". "תוכנית מפרץ חיפה אושרה אחרי שבע שנים של עבודה קשה ושכנוע של לא מעט גורמים, והיא תשפיע על כל אזור הצפון. אם אנחנו רואים התפתחות יפה של ערי הדרום, הרי שבצפון יש פחות פיתוח, כי המוקד המטרופוליני העיקרי, חיפה, עדיין לא מהווה אזור ביקוש, בגלל התעשייה המזהמת", אומר אלמליח. "התוכנית הזאת תסייע להפוך את הצפון לאזור ביקוש. במסגרת התוכנית יפונו בתי הזיקוק, וייעוד הקרקע ישונה למגורים ותעסוקה".
5 צפייה בגלריה
פועלי בניין. "אם לא תהיה ברירה, יצטרכו לפתוח את השער לעובדים הפלסטינים" | צילום: שאול גולן
מה לגבי טיהור הקרקע?
"צריך חריש עמוק של הקרקע, זה תהליך של עשרות שנים, אבל מסביב לקרקעות הללו אנחנו נרצה לראות מתחמי הזנק כבר בשנים הקרובות, כלומר מתחמים שאינם מושפעים מהפעילות של בתי הזיקוק ולא צריכים להמתין לפינוים, ולכן ניתן כבר לקדם עליהם פרויקטים של עירוב שימושים (מגורים, תעסוקה ומסחר — ה"צ). אני צופה שתוך עשור נתחיל לראות פינויים מסיביים של בתי הזיקוק".
במקביל למהלכים בדרום ובצפון, קידם מינהל התכנון מהלך לקבלת אישורים לבניית ממ"דים, בכל הארץ, בפטור מהתוכנית ומהיתר בנייה – בבתים צמודי קרקע ובמבנים עד שתי קומות. "בבניינים מעל שתי קומות אישרנו הקמת ממ"דים בפטור מתוכנית. זה עזר ל-5,000 משפחות להקים ממ"דים עד כה, ואנחנו מתכננים להאריך את הצו", הוא מספר.
האם הממ"דים בכלל רלוונטיים לאופי התקיפה שאולי תגיע בקרוב?
"הייעוד של ממ"ד הוא לא להגן מפגיעה ישירה של טיל, אלא מרסיסים של טיל שנופל בקרבת מקום. נושא המרחבים המוגנים הדירתיים מטופל בפיקוד העורף, שעובד היום על עדכון התקן שלהם. ככל שהוא ינחה לבצע שינויים ולהתאים צרכים חדשים, אנחנו נטמיע אותם בתכנון שלנו. אני מעריך שבחודשים הקרובים נקבל עדכון תקנות לגבי בניית ממ"דים".
ומה לגבי תרחיש עלטה בעקבות הרחבת המלחמה?
"השאיפה היא לאפשר את המשך אספקת החשמל לעצמנו, ללא תלות ברשת החשמל עד כמה שניתן. לכן כל יחידת דיור יכולה כבר עכשיו להקים, בפטור מהיתר, מתקן אגירת אנרגיה ביתי לשימוש עצמי. אם מתקינים על גג המבנה גם מתקן פוטו-וולטאי (סולרי), תתאפשר אספקת חשמל עצמית באופן מתמשך. יש אפשרות להקים מתקנים פוטו-וולטאיים ומתקני אגירת אנרגיה על גגות גם לשימוש תעשייתי או של מקומות עבודה ללא היתר, והם יאפשרו את המשך אספקת האנרגיה במצבי חירום או תקלה. אנחנו מקדמים תיקון שיאפשר פטור מהיתר גם למתקן אגירה זעיר. הוא טרם אושר".
באפריל האחרון פירסמה רשות החירום הלאומית תרחיש עלטה, שלפיו אם המלחמה תורחב, יהיו אזורים בארץ שינותקו מחשמל במשך שבועות. שר האנרגיה, אלי כהן, פסל את תרחיש האימים וטען כי הוא חסר בסיס. אם שואלים את אלמליח, בעיית האנרגיה של ישראל חמורה ומטרידה, עוד מלפני המלחמה.
"הצורך בחשמל הולך ועולה בצורה אקספוננציאלית. יש היום כלי רכב חשמליים, הרכבת הקלה פועלת על חשמל – ובינתיים פתחנו רק חצי מהקו האדום שלה – וגם המטרו צפוי לעבוד על חשמל", הוא אומר. "מצד שני, תוכניות להקמת תחנות כוח מתאשרות בעצלתיים. אני מצפה מהממשלה שתאשר את שתי תחנות הכוח שעבדנו על התכנון שלהן במשך שבע שנים. אף אחד לא רוצה תחנת כוח בחצר האחורית שלו, אבל אין ברירה".
אלמליח מתכוון להקמת תחנת הכוח "ריינדיר" במועצה האזורית דרום השרון (בין כפר-סבא לקלקיליה) ולהרחבת תחנת הכוח OPC בחדרה. במאי 2023 עלתה ההצבעה עליהן לממשלה, יחד עם ההצעה להקמת תחנת הכוח קסם שליד ראש-העין והרחבת תחנת הכוח דוראד שליד אשקלון. הממשלה אישרה את קסם ודוראד, בעוד שאת ריינדיר ו-OPC הוחלט להחזיר לדיון נוסף בוועדות התכנון. במארס האחרון קידמה הוות"ל (הוועדה לתשתיות לאומיות) את התוכניות הללו מחדש, ואולם הן שוב נתקלו בהתנגדות שרים בממשלה. נטען כי ההתנגדות הגיעה בעקבות שיקולים פוליטיים, כאשר ברקע לחץ שהפעילו ראשי הרשויות המקומיות הסמוכות לתחנות, בטענה שהן מזהמות.
"בכל הקשור לעבודת מוסדות התכנון, מופעלים כל הזמן לחצים ויש המון אינטרסים. זכיתי לעבוד תחת שר הפנים, משה ארבל, שנותן גיבוי מקצועי מלא, כשהשיקולים הם תמיד ענייניים ומקצועיים, ואני מודה לו על כך", אומר אלמליח. "הממשלה לא מאשרת את התוכניות מהטעמים שלה. צריך לקחת בחשבון שתהליכי התכנון, האישור וההקמה של תחנות כוח אורכים שנים. לכן כאשר הממשלה דנה על תחום האנרגיה בשנת 2030 ואילך, היא צריכה כבר לאשר את הקמת התחנות הללו, שכן עד שהן יקומו כבר יהיה 2030. בנוסף, אנחנו צריכים כבר היום להתחיל לתכנן תחנות נוספות".
בשורה התחתונה אלמליח מזהיר, שבעוד שש שנים לא יהיה מספיק חשמל באזור המרכז בעקבות עלייה בצריכה, ולכן יהיו הפסקות חשמל, ומוסיף כי לאישור תחנות הכוח משמעות גדולה גם לתחרות בשוק ולירידת מחירי החשמל. "באזור המרכז יש תחנה אחת. אין תחרות. עם שחקן אחד בלבד, מחירי החשמל יעלו", הוא מזהיר.
על החשש מפני זיהום בעקבות הקמת התחנות הוא אומר: "התחנות פועלות על גז טבעי, כמו כל העולם שפועל באמצעות טכנולוגיות חדשות המפחיתות פליטות. הן מיועדות להקמה בטכנולוגיה המתקדמת ביותר, כאשר היקף הפליטות מצומצם ועומד בהיקפים המותרים לפי חוק אוויר נקי. בכל מקרה, אי-אפשר להתבסס רק על תוכניות של אנרגיות מתחדשות (כמו אנרגיה פוטו-וולטאית) – חייבים גם תחנות כוח קונבנציונליות, שיפעלו באמצעות גז טבעי".
לאחרונה פירסם מינהל התכנון את התוכנית האסטרטגית שלו לשנת 2050, שקובעת 28 אזורים חדשים שאמורים להיות, לדברי אלמליח, "אזורי הביקוש החדשים של ישראל". "הדור הצעיר רוצה את הכל בסביבתו הקרובה. אם נייצר אזורים שבהם התושב יקבל את כל השירותים במרחק של חצי שעת נסיעה, נוכל ליצור אזורי ביקוש גם במערב הנגב ובגליל, והם יוכלו להוות תחרות למרכז הארץ ולגוש דן", הוא אומר. "הרעיון הוא לקדם כמה שיותר שימוש בתחבורה ציבורית וכמה שפחות שימוש ברכב פרטי, לצד שכונות שמעודדות הליכה רגלית. אנחנו רואים שינוי מגמה דרמטי ממה שהכרנו בעשורים הקודמים, אז אנשים יצאו החוצה לפרברים כדי לגור בווילה עם בריכה, זו הייתה משאת נפשו של כמעט כל ישראלי. היום אנחנו רואים התכנסות חזרה למרכזי הערים, ורואים שהעירוניות מושכת לא פחות, אם יש סביבה נאותה שמספקת לתושב נגישות. התרגלנו לנסוע שעה וחצי למשרד, אבל לא עוד".
אז בכל אזור מיקוד תקימו את ה"מידטאון" המקומי?
"נחפש את החוזקות של כל אזור. אם נייצר בכל מקום מידטאון (מרכז העסקים, המגורים והבילוי בשדרות בגין בתל-אביב – ה"צ) ו-WIX (חברת ההייטק WIX, כלומר מרכז הייטק — ה"צ) לא נייצר משיכה. אנחנו רוצים להעצים את הייחודיות של כל אזור. למשל, באזור מערב הנגב החוזקה היא התפתחות תעשיית האגרוטק (שילוב של חקלאות וטכנולוגיות מתקדמות — ה"צ) כי זה אזור חקלאי מטבעו. בסופו של דבר יהיו הרבה אזורי ביקוש, לא אזור ביקוש אחד, וזה יביא להורדת המחירים, כי ייווצר איזון בין המרכז לפריפריה. אני אומר לך שאזור כרמיאל יספק לתושב שירותים לא פחות טוב מאזור המרכז. וברגע שזה יקרה, לישראלים יהיה הרבה יותר קל לעבור לפריפריה".
הדרך לטיפול במשבר הדיור היא לא רק באמצעות הגדלת ההיצע והרחבת אזורי הביקוש לפריפריה. צריך לטפל גם בשוק השכירות ולבנות דירות להשכרה.
"נכון. ולכן תימרצנו יזמים להוסיף יותר דירות להשכרה בפרויקטים, באמצעות הגדלת זכויות הבנייה והפחתת תקני החניה, שחוסכת להם הוצאות על הקמת חניונים. אבל מבחינה כלכלית זה עדיין לא מספיק משתלם להם. הייתי שמח אם חברת דירה להשכיר (הממשלתית – ה"צ), שהוקמה לצורך קידום דירות להשכרה לטווח ארוך, הייתה מייצרת מכרזי דיור להשכרה, ומתמקדת רק בזה ולא בפרויקטים גדולים (הכוונה לפרויקטים שכוללים לצד דיור להשכרה גם דירות למכירה בשוק החופשי — ה"צ). יש היקפים גדולים מאוד של תוכניות דיור להשכרה בוותמ"ל, ובחוק הוותמ"ל 30% מכלל הדירות בפרויקטים למגורים מיועדות להשכרה. צריך לקחת את כל התוכניות האלה וליישם אותן, ואז נהיה במקום יותר טוב".
אלמליח, נשוי ואב לשלושה, מתגורר במודיעין-מכבים-רעות. "עברתי מבית פרטי ביישוב הקהילתי כפר האורנים לדירה בבניין במודיעין, כי הבנתי שצריך לשנות את מגמת הפרבור", הוא מגלה. "כשנכנסתי לכפר האורנים, כולם היו בני אותו גיל, הקימו משפחה, גידלו את הילדים — וברגע שהילדים עזבו את הקן, הייתה עזיבה והזדקנות, סגירה של גני ילדים ושל בתי ספר. זו לקונה בתכנון, שאיפשרה להקים את כל צמודי הקרקע האלה. התכנון הזה פשט את הרגל — ואנחנו מקדמים חשיבה חדשה להסדרת המרחב הכפרי. התוכנית (הכוונה לתיקון 5 לתוכנית המתאר הארצית תמ"א 35 — ה"צ) מאפשרת תמהיל דיור מגוון, שמביא ליישוב אנשים בשלבים שונים בחייהם. אני לא מדבר על בניית מגדלים ביישובים הכפריים, אלא על בנייה סמי-רוויה, שהיא לא צמודי קרקע".
את המגדלים שלא יוקמו ביישובים הכפריים, מתכנן המינהל להקים לצד צירי המטרו העתידיים. לאחרונה אושר חוק המטרו, שמאפשר את קידום תוכניות הבנייה של התחנות עצמן, וכן של מרחבי הבנייה סביבן. בשבוע שעבר דנה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בקידום תמ"א 70 — תוכנית הבנייה במרחב המטרו — שבמסגרתה מקודמות בימים אלה כ-100 תוכניות בנייה. "היו טענות שתמ"א 70 מעכבת בנייה של פרויקטים חדשים (בגלל העיכוב באישורה, ענייני מיסוי ועוד – ה"צ), אבל אחרי האישור שלה הסכר ייפרץ", הוא מסביר.
מה עם התוכנית לקדם מטרו גם בירושלים?
"אני מעריך שעוד כשנה נתחיל בתכנון מפורט, ונעתיק את התהליך שהיה בגוש דן. תוך כארבע שנים אני סבור שנהיה עם תוכניות מאושרות, ואחרי זה יוציאו היתרים תוך 8-10 שנים, שיאפשרו התחלת בנייה, בכפוף להעמדת תקציב מתאים".
