הזירה הצפונית בישראל נמצאת בסיטואציה מאתגרת וקשה מאוד: מצד אחד, המדינה לא ממש הגדירה שיש מלחמה באזור; מצד שני, בשנה האחרונה האזור הצפוני ספג מספר חסר תקדים של מתקפות, פגיעות, אזעקות ואירועים טרגיים. בנוסף, יישובים רבים עדיין מפונים ותושבים לא מעטים, שהשתכנו בערי הקריות, נהריה, חיפה והסביבה, לא ממהרים או לא רוצים לחזור לבתיהם. רק בתחילת השבוע התרסק כטב"ם של חיזבאללה על הקומה ה-14 בבניין מגורים בנהריה.
למרות זאת, לפי הנתונים האחרונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מחוז צפון ומחוז חיפה מובילים את התייקרות הדירות בישראל, עם עלייה של 1.7% ו-1.2% במחירים בהתאמה. בענף הנדל"ן מסבירים את הנתונים הללו בכך שככל שמתרחקים מהגבול, הביקושים מטפסים. לפי הנתונים, במחוז צפון חל גידול של כ-23% בכמות העסקאות ברבעון השני של 2024 לעומת הרבעון הראשון, וזאת בניגוד למגמה הארצית שהציגה ירידה של כ-9% בביקושים.
בחרנו ארבע שכונות חדשות באזור הצפון - נאות אפק בקריית-ביאליק, גבעת אלונים בקריית-אתא, שמעון פרס בנהריה ועכו מזרח בעכו - ודירגנו אותן באמצעות מדד שנבנה עבור "ידיעות אחרונות" ו-ynet. לצורך יצירת המדד ערך שמאי המקרקעין ניב כרמי, מלשכת שמאי המקרקעין, רשימת פרמטרים רלוונטיים לבדיקה. חברת הייעוץ האסטרטגי Vcell, שבבעלות מוטי ויזל, בחנה את הפרמטרים בכל שכונה והעניקה לכל אחד מהם ציון מ-0 עד 5. לאחר מכן ניתן לכל שכונה ציון משוקלל.
חשוב לציין שהדירוג מנתח את השכונות מבחינה תכנונית בלבד, ולא לוקח בחשבון איומים ביטחוניים. כמובן שכל משפחה שמתעניינת ברכישת דירה באזור חייבת לחשוב היטב על הסיכונים הביטחוניים ולשקלל את המרכיב הזה גבוה בסדר העדיפויות — במיוחד משפחות עם ילדים קטנים. מצד שני, לא מופרך להניח שמצב המלחמה יסתיים בטווח הבינוני ושהאזור ייהנה מפריחה כשהמלחמה תסתיים. כמובן שרכישת דירה היא העסקה הכלכלית החשובה ביותר של משפחות בישראל וצריך להתייחס לסיכונים וגם להזדמנויות בכובד ראש.
"צריך לזכור שצפון הארץ נמצא תחת מתקפה חסרת תקדים כבר שנה שלמה והעיר נהריה, שהיא הכי קרובה לגבול הצפוני מבין הערים שנבדקו, נמצאת תחת איום ביטחוני גדול יותר משאר הערים בבדיקה", מדגיש ניב כרמי. "רוכשי הדירות צריכים להחליט מה מבין הפרמטרים השונים חשוב להם יותר. אם מדובר בקהל של מצמצמי דיור, לרוב אין להם ילדים שזקוקים למוסדות חינוך – ולכן ההחלטה שלהם תהיה שונה משל משפחות צעירות עם ילדים קטנים. אם מדובר על רכישת דירה בפרויקט שבנייתו תסתיים בעוד כשנה-שנתיים, ייתכן שהעניין הביטחוני כבר לא יהיה משמעותי. כדאי גם להתייחס לאכלוס השכונה: ככל שהשכונה יותר קרובה לסיום בנייתה, כך קל יותר להבין מה צביון האוכלוסייה. לכן לפני שמחליטים על רכישת דירה חשוב להגיע למקום עצמו, לבחון אותו ולראות האם באמת זה מקום המגורים שמתאים לכם, ולא להתפתות מהדמיות מרשימות".
המחיר
המחיר הממוצע של דירה בישראל, על פי הלמ"ס, עומד על כ-2.29 מיליון שקל. המחירים הממוצעים של דירות בצפון הארץ נמצאים הרבה מתחת לנתון הזה, ולכן הופכים אותו אטרקטיבי לקהלים שונים.
לפי הניתוח השמאי, מבין השכונות שנבחנו, היקרה ביותר היא נאות אפק בקריית-ביאליק, עם מחיר ממוצע של 1.903 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. אחריה, בפער של כ-150 אלף שקל, ניצבת שכונת גבעת אלונים בקריית-אתא, עם מחיר ממוצע של 1.757 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. בשכונת שמעון פרס בנהריה המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ-1.745 מיליון שקל; ואילו בשכונת עכו מזרח הוא 1.658 מיליון שקל, הנמוך ביותר.
חשוב לדעת גם שבנהריה ובעכו נהנים התושבים מהטבת מס של כ-12% בשל הגדרתן כיישובי קו העימות.
השמאי כרמי מסביר: "קיים שוני בין המחיר האבסולוטי של הדירה לבין המחיר למ"ר. כך, למשל, בעוד שבשכונת נאות אפק בקריית-ביאליק שטח דירת 4 חדרים ממוצעת עומד על 115 מ"ר, בנהריה השטח הממוצע של דירת 4 חדרים הוא 102 מ"ר. כך, המחיר למ"ר בנהריה עומד על 17,100 שקל, לעומת 16,500 שקל למ"ר בנאות אפק. לכן רוכשי הדירות צריכים לבחון לא רק את המחיר הסופי, אלא גם את התמורה למ"ר, ועל סמך זה לתכלל את כדאיות העסקה. כמו כן, בחלק מהשכונות היזמים מאפשרים פריסת תשלומים נוחה, לצד הלוואת קבלן ללא ריבית והטבות נוספות".
התכנון
ארבע השכונות שנבחנו חדשות, חלקן מצויות ממש בתחילת הבנייה, וחלקן בבנייה מתקדמת או מאוכלסות בחלקן. התב"עות (תוכניות בניין עיר) מציגות תכנון מודרני, שלוקח בחשבון את הצרכים הנדרשים לתושבי השכונה, לצד הקרבה שלהן לאזורים נוספים בעיר.
השכונה הגדולה ביותר היא עכו מזרח, המשתרעת על כ-3,464 דונם וכוללת 8,045 יחידות דיור. מדובר באינטנסיביות (צפיפות) של 2.3 יחידות דיור לדונם (ברוטו, לא כולל מבני ציבור, מסחר ומשרדים). בנוסף, בשכונה יש הקצאה של כ-350 דונם עבור אזורי תעסוקה. השכונה נמצאת בתחילת בנייתה.
שכונת נאות אפק בקריית-ביאליק משתרעת על כ-1,128 דונם וכוללת 4,573 יחידות דיור. מדובר על אינטנסיביות של כ-4 יחידות דיור לדונם (ברוטו). השכונה מאוכלסת ברובה, והיא מאופיינת בבנייה מרקמית (שילוב של צמודי קרקע, בניינים נמוכים ומגדלים רבי קומות). היא גובלת מצד אחד בשמורת טבע, ובצד השני בבית העלמין של העיר, שתחילה היווה נקודה מרתיעה בקרב רוכשי הדירות, שכן הבניינים הראשונים נבנו בסמיכות לבית העלמין, אך ככל שנבנו בניינים רחוקים יותר מגבולו, הרתיעה פחתה.
שכונת גבעת אלונים בקריית-אתא משתרעת על כ-557 דונם וכוללת 2,525 יחידות דיור — אינטנסיביות של כ-4.5 יחידות דיור לדונם (ברוטו). השכונה מאופיינת בבנייה מגוונת של בתים צמודי קרקע לצד בנייה מרקמית. רובה מאוכלסת.
ואילו שכונת שמעון פרס בנהריה משתרעת על כ-187 דונם וכוללת כ-875 יחידות דיור, לצד כ-240 יחידות דיור מוגן – אינטנסיביות של כ-4.7 יחידות דיור לדונם (ברוטו). השכונה מאוכלסת בחלקה ומאופיינת במגדלי מגורים של 15-21 קומות ובנייה מרקמית, והיא מאוכלסת בחציה.
מוסדות חינוך
החינוך הוא פרמטר מרכזי שמשפיע מאוד על בחירת יעד מגורים, ובמיוחד בקרב הורים צעירים ומשפחות. ניכר כי הרשויות השונות בצפון הארץ משקיעות כספים רבים לטובת פיתוח הנושא החינוכי, שמהווה אבן שואבת לאוכלוסייה חזקה מכל רחבי הארץ.
בשכונת עכו מזרח ההקצאות של שטחים למוסדות חינוך גדולות ותואמות את כמות האוכלוסייה שצפויה להגיע לשכונה. הציפייה היא שהשכונה תכלול כ-10,500 ילדים בקבוצות גיל שונות. לפי התוכנית העירונית מתוכננים 47 כיתות מעונות, 62 גני ילדים, 6 בתי ספר יסודיים ו-3 בתי ספר על יסודיים, שישמשו גם את תושבי אזורים נוספים בעיר. בחינוך המיוחד ייפתחו 22 כיתות בשני מוסדות, וגם הם ישרתו תושבים מאזורים נוספים בעיר ולא רק את תושבי השכונה.
ניב כרמיצילום: רביב שטייןבשכונת שמעון פרס בנהריה ניתן דגש רב במיוחד על תחום החינוך. מיקום השכונה במרכז העיר מאפשר לתושביה ליהנות מקרבה למגוון רחב של מוסדות חינוך במרחק הליכה קצר. בתוך השכונה הוקצו 3 מגרשים להקמת מעונות, ובכל מגרש ייפתחו 3 כיתות. בהתחשב בגודל השכונה ובכמות יחידות הדיור, מדובר על הקצאה נרחבת. לגני הילדים הוקצו 4 מגרשים שיכללו בסך הכל 12 כיתות גן. גם במקרה הזה מדובר על הקצאה גדולה ביחס לכמות הילדים הצפויה. בנוסף, יוקם בית ספר יסודי עם 12 כיתות. בגבול המערבי של השכונה נמצא בית הספר המקיף של העיר (חטיבת ביניים וחטיבה עליונה) שישרת את ילדי השכונה כמו גם את שאר ילדי העיר. בסך הכל בנהריה יש שני בתי ספר מקיפים, ולכן הקרבה לאחד מהם מהווה יתרון משמעותי, שכן אין צורך בתחבורה כדי להגיע.
מוטי ויזלצילום: תמר מצפיבשכונת נאות אפק בקריית-ביאליק, לפי תוכנית שטחי הציבור בשכונה, ניתנה הקצאה נכונה לטובת החינוך. בסיום הבנייה צפויות לקום 12 כיתות של מעונות, 20 כיתות גני טרום חובה, 10 כיתות גני חובה, שני בתי ספר יסודיים עם 24 כיתות ועוד שני בתי ספר יסודיים עם 36 כיתות, ובית ספר מקיף אחד של 48 כיתות. במקביל ייפתחו שש כיתות נוספות בחטיבות ביניים קיימות בעיר ושש כיתות נוספות בחטיבה עליונה קיימת, והן ישרתו גם את תלמידי השכונה החדשה. כלומר, חלק מהתלמידים יצטרכו לצאת מחוץ לשכונה לטובת הלימודים. בחינוך המיוחד צפויות להיפתח 12 כיתות לקבוצות גיל שונות.
בשכונת גבעת אלונים בקריית-אתא, שכבר מאוכלסת ברובה, העירייה משקיעה בקידום תחום החינוך והרחבתו במידת האפשר, לטובת יצירת כיתות מגוונות ולא עמוסות. כיום מתקיים מכרז להקמת מעונות יום הכוללים 6 כיתות. בשכונה עצמה קיימים 6 גני טרום חובה עם ממוצע של כ-30 ילדים בגן, לצד 3 גני חובה הלומדים במסגרת החטיבה הצעירה של בית ספר אלונים. ממוצע התלמידים עומד על כ-29 לכל גן. מדובר בבית ספר יסודי צומח, שכולל 25 כיתות לימוד וקרוב ל-700 תלמידים. בשלב הנוכחי אין בשכונה בית ספר על יסודי, משום שכמעט ואין תלמידים בקבוצת הגיל הזו, אולם בעקבות פיתוח העיר ושכונות נוספות, יש תוכנית להקמת מוסד חינוך על יסודי. בחינוך המיוחד יש שתי כיתות.
נגישות תחבורתית
אחד האתגרים המרכזיים של מגורים בפריפריה הוא הזמן הארוך שמבלים על הכביש בפקקים, כאשר לא מעט תושבים עובדים מחוץ לערים. "כאשר רשויות התכנון והרשויות המקומיות מתכננות שכונות מגורים חדשות ומעוניינות למשוך אוכלוסייה חזקה וצעירה מחוץ לעיר, עליהן לקחת את נושא התשתיות בחשבון כי אכלוס אידיאלי של השכונה יכול לקום וליפול על נושא זה בדיוק", אומר כרמי.
בשנים האחרונות התפתחו התשתיות והכבישים בצפון. אחד הכבישים המרכזיים הוא כביש 6, שהוארך ממחלף עירון עד מחלף עין תות, והממשלה אישרה הארכה נוספת ממחלף סומך ועד בית העמק. בין היתר נפתח גם כביש 9 (כביש שמעון פרס), המחבר בין כביש 4 לכביש 6 באזור חדרה, והוא צפוי להתרחב לחיבור עם כביש 2. בין היתר מתוכננים כבישים נוספים ותוספת נתיבים בכביש 70 ובכביש 85 מצומת סומך לעכו ונהריה, לצד עיבוי של כמות הרכבות מהצפון למרכז.
בשכונת עכו מזרח מערכת התחבורה המתוכננת מציעה חיבור למחלף החדש בין כביש 85 לכביש 4, שממנו ניתן להגיע גם לעיר עצמה. בקטע הדרומי של כביש 85 מתוכנן מתחם הכולל מסוף תחבורה, מסילת ברזל ותחנת רכבת חדשה. בתוך השכונה מתוכננים כבישים חדשים שיווסתו את התנועה הרבה הצפויה, אולם מספר היציאות מהשכונה צפוי להיות מצומצם וליצור עומסים רבים.
שכונת שמעון פרס בנהריה ממוקמת כאמור במרכז העיר ומתחברת כמעט לכל יעד מרכזי. רמת הנגישות התחבורתית גבוהה, שכן לשכונה יש 3 כניסות שונות, 2 מהן מחוברות לכביש 4 שחוצה את העיר מצפון לדרום. מערכת הכבישים מקשרת את השכונה לעיר ולכביש 89 שמתחבר לכביש 70. במרחק הליכה של 5-10 דקות ניתן להגיע לתחנת הרכבת. בשעות השיא יש 3 רכבות בשעה לכיוון המרכז ומהמרכז לנהריה חזרה, יתרון משמעותי למי שנדרש לעבוד מחוץ לעיר.
שכונת נאות אפק בקריית-ביאליק ממוקמת ממזרח לכביש 22 עוקף קריות, עם חיבור ישיר אליו, וצפונית לכביש 79 שמוביל לכביש 6 ויישובי דרום הגליל. בשכונה יש תחבורה ציבורית המובילה לשכונות הוותיקות, וכן רכבת כבדה, ומטרונית שמגיעה לעכו. לפי התב"ע, בעתיד הרחוק תעבור מטרונית גם בשכונה עצמה. כמו כן, יוקמו שני גשרים שיחברו את השכונה לעיר מעל כביש עוקף קריות ומעל כביש 79.
לשכונת גבעת אלונים בקריית-אתא הסמוכה נגישות גבוהה במיוחד לאמצעי תחבורה מגוונים, כמו גם רשת כבישים מרכזית. השכונה נמצאת מספר דקות נסיעה מכביש 6, מחלף סומך וכביש 22 עוקף קריות. היא קרובה לצומת הצ'קפוסט, ומנהרות הכרמל, ובמרחק מספר דקות נסיעה מתחנות הרכבת מרכזית המפרץ וחוצות המפרץ. בשכונה פועלים 6 קווי אוטובוס שונים המחברים בין השכונה לעיר ולכל המטרופולין של חיפה והקריות. בסמיכות לה מתבצעות עבודות מתקדמות להקמת הרכבת הקלה, שתחבר אותה ליעדים מרכזים בקריות וחיפה.
לדברי רויטל קררי, סמנכ"לית שיווק בחברת דר נופרים, הבונה בשכונה, "גבעת אלונים עתידה להיות אחת השכונות המובילות באזור מטרופולין חיפה. יש לה נגישות תחבורתית לצירי תנועה ראשיים והוקמו בה פארקים, מתקני ספורט, מוסדות חינוך, מרכז מסחרי חדש, שיוצרים חיי קהילה פעילים ותוססים. מאחר שהשכונה מושכת אליה בעיקר משפרי דיור מהאזור, המוצר הכי פופולרי בה הוא דירות 5 חדרים".
שונות
בשכונת נאות אפק בקריית-ביאליק מתוכננים שטחים ירוקים עם שבילי אופניים ושבילי הליכה, מתקני משחקים ומגרשי ספורט. לשכונה יש חיבור לשמורת הטבע עין אפק ונחל נעמן. בשמורת עין אפק נופי ביצה ומקורות נחל ייחודיים. בסיום בניית השכונה, התושבים יוכלו ליהנות ממרכז תרבות, ספורט וקהילה רב תכליתי, שיכול לארח משחקי כדורסל ואירועי ספורט שונים, וממרכז מסחרי מרכזי בשטח של 10,000 מ"ר. בשכונה ניתן דגש לפינות ישיבה, רובן מוצלות בקירוי קל. בסך הכל יש בשכונה כ-30% שטחים פתוחים.
בשכונת גבעת אלונים בקריית-אתא יש שטחים ירוקים רבים, לצד שטחי פנאי וקהילה. השכונה נהנית ממדשאות וצמחייה עשירה, ונמצאת בקרבתו של יער אלונים שצמוד לה. מדובר באחד החורשים הטבעיים המרשימים בצפון הארץ, עם שמורת טבע הכוללת מסלולי טיול רגליים, שבילי אופניים ונקודות תצפית לנוף באזור. ביער עובר גם שביל הסנהדרין המפורסם, שמתחיל בטבריה. בתוך השכונה יש שני פארקים מרכזיים עם מתקני כושר, קיר טיפוס ועוד.
בשכונת שמעון פרס בנהריה כ-42 דונם שמוגדרים שטח ציבורי פתוח. בתכנון התב"ע מדובר בעיקר על השטח בין כביש 4 לבתי השכונה, שם מיועד לקום פארק ירוק עם מתקני ספורט. השכונה תכלול גם כ-48 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה. בגבולה הדרומי ממוקם היכל התרבות של העיר, ומהצד המזרחי ניתן למצוא את הקונסרבטוריון והספרייה העירונית. במרחק הליכה של כ-5 דקות צפונה הוקם פארק הלב, על 61 דונם, הכולל מגרש כדורעף חופים, כדורסל, מתחם נינג'ה, מתקני כושר, מדשאות ענק, קיר טיפוס לילדים, שבילי אופניים, גינת כלבים, בית קפה ועוד. השכונה נמצאת במרחק הליכה של כ-10 דקות מחוף הים.
לדברי עינב כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת אפי קפיטל, הבונה בשכונה, "למרות המלחמה, אנחנו רואים התעניינות הולכת וגוברת ועלייה בכמות העסקאות בשכונה, בעיקר בקרב משפחות צעירות ומשפרי דיור, לצד מפונים. הקהלים האלה מבינים את הפוטנציאל של העיר והשכונה, בין היתר בזכות הקרבה לרכבת והנגישות לאזור חיפה והמרכז, וכן הטבת המס עד תקרה של כרבע מיליון שקל בשנה. ניסיון העבר מלמד שלאחר תקופות עם רגישות ביטחונית או מלחמות, אזורי הצפון והדרום חווים פריחה משמעותית בהיקף העסקאות ובעליית המחירים. אני צופה שזה יקרה גם הפעם".
בשכונת עכו מזרח מתוכננת טיילת עירונית ירוקה, בה צפוי לעבור גם נתיב הזרימה של נחל עכו. בלב השכונה יהיו ריאות ירוקות עם שבילי אופניים והליכה, מתקני ספורט, מוסדות ציבור, קהילה ונופש. ניתן דגש גם על שטחי מסחר בעירוב שימושים ויש גם שטחי מסחר נפרדים. לפי התוכנית עתידים לקום בשכונה מקבץ מגרשי טניס, בריכת שחייה ומגרש כדורגל. כ-350 דונם מיועדים לאזורי תעסוקה.
לדברי הלאל חידר, זכיין אנגלו סכסון בעכו, "אנחנו מזהים זינוק בביקושים לדירות חדשות בעיר, שמושכים את המחירים מעלה בשיעור של כ-10% ויותר. יש מספר פרויקטים חדשים שהבשילו לאחרונה או שהם לקראת אכלוס, בפרט בצפון העיר, שמושכים משפחות צעירות ומשפרי דיור. מצד שני, הביקושים לדירות הישנות בשכונות הוותיקות בעיר, הן לשכירות והן לרכישה, נמצאים בשפל, ומחירן צנח בשיעור חד בעיקר בגלל היעדר ממ"ד. מדובר בכ-85% מכלל הדירות בעיר. אנשים מתחילים להפנים את תנאי השוק ולהתפשר בהתאם, ואני צופה שהמגמה תימשך, לפחות כל עוד יש מלחמה".
אז איפה עדיף לגור?
שכונת שמעון פרס בנהריה מובילה את הדירוג עם הציון המשוקלל 4.2. במקומות השני והשלישי, עם הציון המשוקלל 3.8, ניצבות גבעת אלונים בקריית-אתא ונאות אפק בקריית-ביאליק, ובמקום הרביעי עכו מזרח, עם דירוג 3.6. ויזל מדגיש שכדאי לזכור את העובדה שהשכונות נאות אפק, גבעת אלונים ושמעון פרס נמצאות בשלבי אכלוס מתקדמים, בניגוד לעכו מזרח שבה טרם אוכלסו דירות. כמו כן, את העובדה ששכונת גבעת אלונים מאופיינת בבנייה צמודת קרקע ובבנייה מרקמית נמוכה, בניגוד ליתר השכונות המאופיינות בעיקר בבנייה רוויה.
