בזמן שרוב הישראלים מתמודדים עם עליית מחירי הדיור המתמשכת ועם סביבת הריבית הגבוהה, שעדיין משפיעה על החזרי המשכנתאות, יש גם את אלה שהפרוטה מצויה בכיסם העמוק, וכך גם השנה האחרונה הביאה איתה שורה של עסקאות נדל"ן בשוק דירות היוקרה.
בעזרת בדיקה שערך עבור ynet ו"ממון" אתר מדלן, בהתבסס על נתוני רשות המיסים, ובעזרת ניתוח מיוחד שערך עבורנו שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, צללנו לעומקו של השוק הזה ושלפנו את 10 הנכסים היקרים ביותר שנמכרו מאז תחילת השנה העברית, כלומר בין ספטמבר 2023 לספטמבר 2024.
11 צפייה בגלריה
הנכסים היקרים ביותר שנמכרו בין ספטמבר 2023 לספטמבר 2024. צילומים: ריאן פרויס, יריב כץ, מוטי קמחי, יאיר שגיא, טל שחר, שלו שלום
(|)
על פי הנתונים, 6 מבין 10 עסקאות הנדל"ן היקרות ביותר למגורים שנערכו במהלך השנה העברית האחרונה בוצעו בעיר תל-אביב. ערים נוספות הנמצאות ברשימה הן נתניה, הרצליה וירושלים. העסקה היקרה ביותר עד כה עומדת על סכום של כ-95 מיליון שקל. רק כדי לסבר את האוזן: עלות מס הרכישה שיש לשלם עבור עסקה בהיקף של כ-30 מיליון שקל, למשל, היא כ-2.9 מיליון שקל — כמו מחיר דירת 3-4 חדרים מיד שנייה במרכז הארץ.
לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "השכונות הכי יקרות בארץ נמצאות רובן ככולן בתל-אביב, שהיא ללא ספק בירת הנדל"ן של ישראל. עם זאת, חשוב לזכור שתל-אביב היא עיר מאוד גדולה ומאוד לא הומוגנית, ולצד השכונות היקרות של מרכז וצפון העיר, יש גם לא מעט שכונות זולות ביותר בדרום העיר וביפו. במקביל, אנחנו רואים שחוסר הוודאות העמוק שהביאה מלחמת חרבות ברזל למשק חילחל גם לשכונות היקרות ביותר, שהפכו מעט פחות יקרות בשנה החולפת – אך עדיין מחוץ להישג ידו של הציבור הרחב".
טל קופל, מנכ"ל מדלןצילום: אורית פנינימעדיפים בנייני בוטיק
"שנה לא פשוטה עברה על שוק הנדל"ן הישראלי, ושוק היוקרה אינו שונה במובן הזה", אומר רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן המתמחה בנכסי יוקרה ובעבודה עם תושבי חוץ. "מוצרי יוקרה הם בגדר מותרות ולא מוצרי צריכה בסיסיים, ובהתאם, כשהמשק מתכווץ ונמצא במצב של חוסר ודאות, ענף מוצרי היוקרה הוא בין הראשונים להיפגע. עם זאת ועל אף התקופה המאתגרת, ראינו גם השנה עסקאות יוצאות מהכלל בתחום נדל"ן היוקרה, מה שמראה לנו שוב את האמון הגדול של רוכשי דירות היוקרה במדינת ישראל, כאשר הם מוציאים סכומים בלתי רגילים על בתים כאן (ומשלמים מיסי רכישה גבוהים מאוד בהתאם)".
רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל״ןצילום: מהאלבום הפרטילדבריו, "באופן לא מפתיע אזור מרכז תל אביב, המועדף הן על ישראלים והן על רוכשים מחו"ל, ממשיך להוביל את עסקאות היוקרה. אנחנו אפילו רואים שתי עסקאות ברשימה שהתבצעו באותו בניין יוקרה בתל אביב, בשדרות רוטשילד 62, שהוא בניין בוטיק בן 9 דירות בלבד, ובו אנו משווקים את דירת הגן האחרונה. מדובר בתופעה רווחת בה לא מעט רוכשי דירות יוקרה מבקשים לגור דווקא בבנייני הבוטיק האינטימיים מאשר במגדלים, בין השאר לאור העובדה שבנייני הבוטיק מעניקים להם פרטיות שלא היו מצליחים להשיג במגדלים בני מאות דירות".
יש השנה גם ייצוג לתושבי החוץ והעולים החדשים בביצוע עסקאות היוקרה, אומר קנר, על אף המצב הביטחוני וביטולי הטיסות לישראל מצד לא מעט חברות תעופה, "ואנו ממשיכים להרגיש אצלנו תנועה ערה מאוד מצד רוכשים בחו"ל, שבשנה הבאה אנו סבורים שיובילו את רשימת הנכסים היקרים ביותר שנמכרו. מגמה נוספת שאנו רואים אצל רוכשי נכסי היוקרה היא ביקוש גובר לרכישה של דירות בפרויקטים על הנייר. ריבוי מבצעים וגמישות במחירים שמציגים חלק גדול מהיזמים, הלוואות קבלן ופריסות תשלומים קיצוניות (למשל 5% תשלום בחתימה ו-95% במסירה), וכן האפשרות למכור את הדירה תוך כדי בניית הפרויקט – כל אלו קוסמים מאוד לרוכשי היוקרה, שרבים מהם אנשי עסקים ממולחים, שאוהבים ומעריכים גמישות בתנאי הרכישה והזדמנויות לרכוש במחירים אטרקטיביים".
שי פולונסקי, מייסד ומנכ"ל חברת בולווארד-ג'נסיסצילום: בולווארד ג'נסיסשי פולונסקי, מייסד ומנכ"ל חברת בולווארד-ג'נסיס, המתמחה בפרויקטי יוקרה בוטיקיים בתל אביב, מוסיף: "אחרי תקופה בה שוק היוקרה היה בקיפאון בגלל המהפכה המשטרית ומלחמת חרבות ברזל, הוא חוזר לעצמו בהדרגתיות. מבחינת זהות הרוכשים, מדובר בחוג סילון שיש לו תקציבים מאוד משמעותיים ומדובר בנכסים מאוד מיוחדים. כמחצית מהרוכשים הם ישראלים, גם מתחומי ההייטק, ומחציתם תושבי חוץ. מדובר במשפחות ששמות דגש על מיקום מיוחד וגם על שטח גדול. לרוב אלו באנשים שבבעלותם וילות במעגל הראשון של תל-אביב, שהילדים יצאו מהבית והם חוזרים לעיר כדי להיות קרובים למרכזי הבילוי והתרבות וגם לילדים שעברו לתל-אביב.
"על פי הסקירה, תל-אביב מובילה במספר עסקאות היוקרה ולא בכדי. מדובר בעיר מבוקשת בעיקר בזכות המאפיינים הייחודיים שהיא מציעה, מרכזי בילוי, ים, תרבות, קוסמופוליטיות וליברליות. ישנו יתרון מובהק לבנייני הבוטיק בקרב מצמצמי הדיור. הרוכשים מבקשים את הקרבה למסעדות, מוסדות תרבות ובילוי, מבלי לוותר על תחושת פרטיות ושקט בסיום היום. בנוסף, עבור מצמצמי הדיור שחיו כל חייהם בווילה, המעבר לבניין בוטיק הרבה יותר טבעי מאשר מעבר למגדל יוקרה שיוצר תחושת ניתוק מהעיר ומהיתרונות המובהקים שלה".
פולונסקי מכיר היטב את הפרויקט ברוטשילד 62 שמככה בעשירייה הראשונה: "שתיים מהעסקאות בסקירה הן עסקאות שביצענו בפרויקט שלנו, 'וילה רוטשילד'. מצד אחד, הוא ממוקם במרכז העניינים בלב השדרה הראשית של העיר ומצד שני נוצרה שם קהילה אינטימית של דיירים וזה יתרון נוסף שיש לבנייני הבוטיק — קהילתיות והאפשרות לארח".
1. הירקון 19 תל-אביב, 94.8 מיליון שקל
על פי נתוני אתר מדלן, הדירה הכי יקרה שנמכרה השנה היא דירת 7 חדרים על לא פחות מ-1,076 מ"ר. היא ממוקמת בבניין שנבנה בשנת 2013 ברחוב הירקון 19 בתל-אביב, ונמכרה בכ-94.876 מיליון שקל. דנוס אומר כי מדובר בדירת יוקרה במלון רויאל ביץ' התל-אביבי, שבו יש גם קומות מגורים, והממוקם מול הים.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזי"בשוק הנדל"ן קיים עיקרון כלכלי של 'תפוקה שולית פוחתת'. הכוונה היא שככל שהנכס גדול יותר, כך המחיר למ"ר בנוי נמוך יותר, משום שקיימת שוליות בשטחים הגדולים", אומר דנוס. "ברור שבנכס כה ייחודי, ועוד בתל-אביב, חוקי הכלכלה פחות תקפים. גם מעל ל-1,000 מ"ר בנוי, גם בקו ראשון לים וגם במבנה מלון רויאל ביץ' היוקרתי. אין ספק שהנכס הזה, שנמכר בכ-87 אלף שקל למ"ר בנוי, יעניק לבעליו החדש תמורה ראויה. סביר להניח שהרוכש הוא תושב חוץ, ובוודאי שבמונחי חו"ל, 23 אלף דולר למ"ר זה לא באמת סכום שנחשב יקר".
לשם השוואה: שווי מ"ר בנוי ממוצע לדירות 4 חדרים בתל-אביב הוא 40,700 שקל למ"ר.
2. הירקון 2 תל-אביב, 41.7 מיליון שקל
במקום השני ברשימה, ובפער רב ממחיר הנכס במקום הראשון, נמצאת דירה נוספת באותו הרחוב (הירקון 2), אך כאן מדובר בבניין חדש, שבנייתו מתוכננת להסתיים בשנת 2025. הדירה קטנה יותר וכוללת 4 חדרים בשטח כולל של 245 מ"ר, והיא נמכרה בסכום של 41.720 מיליון שקל. על אף שמדובר במחיר הנמוך בכ-50 מיליון שקל מהעסקה היקרה ביותר, כאן מדובר במחיר אסטרונומי למ"ר.
"לא פחות מ-170 אלף שקל למ"ר השיגה העסקה השנייה בגודלה, והעובדה ששוב מדובר בעיר תל-אביב ובקו ראשון לים לא מפתיעה", מציין דנוס. "כאן מדובר במבנה חדש ובנכס המוגדר כבעל כ-4 חדרים, אך שטחו יותר מכפול מדירת 4 חדרים סטנדרטית. מדובר במיקום שהוא השוליים הדרומיים של רצועת ה'גולדן מייל' של תל-אביב, בואכה יפו. המחיר למ"ר פנטסטי, אך חשוב לזכור שמדובר בנכס ייחודי, במיקום ייחודי ובמבנה חדש".
3. אהוד מנור 5, עיר ימים בנתניה, 36.6 מיליון שקל
במקום השלישי ברשימה נמצאת דירת 5 חדרים בשטח כולל של 498 מ"ר, הממוקמת בבניין שנבנה בשנת 2019 ברחוב אהוד מנור 5 בשכונת עיר ימים היוקרתית בדרום העיר נתניה. הדירה נמכרה תמורת סכום של כ-36.600 מיליון שקל. דנוס מסביר כי "שכונת עיר ימים כבר קנתה לה מזה מספר שנים את השם של אחת השכונות המפותחות והיפות בנתניה. השכונה גובלת בשמורת נחל פולג וחוף פולג וכמובן 'רואה ים'".
הנכס שנמכר, כמו השניים לפניו, מצוי בקו ראשון לים, אם כי מעט רחוק יותר, וצופה לחוף הים של העיר המכונה פנינת השרון, שעד כה לא הצליח לייצר את המחירים של תל-אביב. "ביתר הפרמטרים הנכס הזה דומה לקודמיו, בעיקר גודלו החריג. המחיר של כ-73 אלף שקל למ"ר בנוי הוא נמוך משמעותית ממחירי תל-אביב, במיוחד כאשר לוקחים בחשבון שכנראה מדובר בנכס בגמר מלא, ולא ברמת מעטפת.
לשם השוואה: שווי מ"ר בנוי ממוצע לדירות 4 חדרים בנתניה עומד על 27,700 שקל למ"ר.
4. רחוב השקמה בהרצליה פיתוח, 33.7 מיליון שקל
במקום הרביעי נמצא הבית הפרטי הראשון ברשימה – קוטג' ברחוב השקמה בהרצליה פיתוח, שנבנה בשנת 2008 ומשתרע על שטח של כ-471 מ"ר. הקוטג' כולל 9 חדרים והוא נמכר ב-33.799 מיליון שקל. "לא מדובר ב'סתם' בית", מדגיש דנוס. "הבית הבודד משתרע על מגרש בשטח של 780 מ"ר וכולל בריכת שחייה מושקעת. ניתן רק להניח שמדובר במפרט גמרים גבוה ביותר, כזה המצדיק תג מחיר של לא פחות מכ-72 אלף שקל למ"ר בנוי. הרצליה פיתוח מעניקה חוויית מגורים יוקרתית, כאשר בתים דוגמת הנכס שנמכר פונים לקהל מאוד מסוים, שמחפש יוקרה ואיכות חיים, וכמובן יש בידיו גם הממון להרשות לעצמו נכס בסדר גודל כזה".
לשם השוואה: שווי מ"ר בנוי ממוצע לדירות 4 חדרים בהרצליה עומד על 36,300 שקל למ"ר.
5. רוטשילד 62 תל-אביב, 30.5 מיליון שקל
על פי נתוני מדלן, את רשימת חמש העסקאות היקרות ביותר סוגרת מכירה של דירת 4 חדרים בשדרות רוטשילד 62 בתל-אביב, בבניין שנבנה בשנת 2019. הדירה משתרעת על כ-247 מ"ר ונמכרה תמורת כ-30.500 מיליון שקל. "ברחוב האייקוני שדרות רוטשילד ניתן לראות שעבור יוקרה וייחודיות מוכנים לשלם הרבה שקלים למ"ר", אומר דנוס. "בעסקה זו מדובר במחיר של כ-123 אלף שקל למ"ר, וגם כאן זהו גודל חריג שפונה לאלפיון העליון, במרכז השדרה, בסמיכות לרחוב נחמני, ובגמר מלא, כך ניתן להניח, ברמה הגבוהה ביותר".
6. עגנון 2 במתחם שדה דב בתל-אביב, 30 מיליון שקל
המקום השישי שייך גם הוא לתל-אביב: מדובר בדירת 6 חדרים הממוקמת בסמוך לרחוב עגנון 2, בבניין שבנייתו עתידה להסתיים בשנת 2029, ברובע המגורים החדש של מתחם שדה דב בצפון העיר. הדירה משתרעת על שטח של כ-316 מ"ר ונמכרה תמורת כ-30 מיליון שקל. לדברי דנוס, מדובר בנכס שככל הנראה ישקיף לים, לנמל תל-אביב ולשפך הירקון: "מדובר בפרויקט חדש עם איכויות של מלון חמישה כוכבים מבחינת מתקנים לרווחת הדיירים, בצפון תל-אביב. הגודל החריג והמיקום האיכותי הבטיחו למוכרים כ-95 אלף שקל למ"ר בנוי".
7. רוטשילד 62 תל-אביב, 29.8 מיליון שקל
במקום השביעי ברשימה שוב מופיע הבניין בשדרות רוטשילד 62 בתל-אביב, עם דירה בת 5 חדרים המשתרעת על שטח של כ-247 מ"ר, ונמכרה תמורת 29.811 מיליון שקל. דנוס: "מה שמעניין לראות הוא שהבניין היוקרתי ייצר שתי עסקאות במחירים גבוהים מאוד, עסקה אחת לפני 7 באוקטובר והשנייה כחודשיים אחריו. השינוי במחיר אינו מהותי ומראה את העוצמה שיש לנכסי יוקרה בשדרה האייקונית, ואת הביקוש הגדול למרות המחיר הגבוה".
8. עמנואל נח ירושלים, 29 מיליון שקל
אל המקום השמיני נכנסה לראשונה העיר ירושלים עם עסקת מכירה של קוטג' בן 6 חדרים ברחוב עמנואל נח בשכונת המושבה הגרמנית. הקוטג' נבנה בשנת 2000 ומשתרע על 299 מ"ר. הוא נמכר תמורת כ-29 מיליון שקל. דנוס מציין כי מדובר במיקום ייחודי בעיר ובמרכיב קרקע (חצר) שמגולם במחיר העסקה ומעלה את מחירה. לכן הסכום של 100 אלף שקל למ"ר בנוי נשמע סביר.
לשם השוואה: מחיר ממוצע למ"ר בנוי בדירות 4 חדרים בעיר הוא 28,600 שקל למ"ר.
9. רחוב וילנא, תל-אביב, 27.7 מיליון שקל
במקום התשיעי שוב נמצאת דירה בבניין חדש במרכז תל-אביב, הפעם ברחוב וילנא. הדירה, הכוללת 5 חדרים, משתרעת על שטח של כ-233 מ"ר ונמכרה תמורת 27.777 מיליון שקל. מדובר בבניין בצפון תל-אביב לא רחוק מהים, בעורף מגדל ארלוזורוב 17. "גודל שטח הדירה מעיד על כך שכנראה מדובר בדירת הגג, כך ששוב מדובר בנכס ייחודי במבנה בוטיק, שייצר למוכרים שווי של כ-119 אלף שקל למ"ר בנוי", אומר דנוס.
10. רחוב כרמיה, ירושלים, 7.9 מיליון שקל
את הרשימה סוגרת עסקה בירושלים: דירת 6 חדרים בשטח של כ-450 מ"ר ברחוב כרמיה, גם כן בשכונת המושבה הגרמנית, שנמכרה תמורת כ-27.925 מיליון שקל. דנוס מזכיר כי רחוב כרמיה זכור בעיקר בהקשר של ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט, שרכש בזמנו דירה ברחוב. "מדובר במיקום מעולה ובנכס גדול באופן חריג עם מחיר נמוך יחסית של כ-62 אלף שקל למ"ר.
פורסם לראשונה: 00:00, 27.09.24
