משרד המשפטים מנסה להילחם ב"שיטת מצליח" בכל הקשור להתנהלות יזמים מול דיירים קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית, במטרה להגן עליהם ולספק להם את התמורות הייחודיות המגיעות להם עם תחילת הפרויקט. כך עולה מחוות דעת חדשה שפרסמה המשנה ליועמ"ש (אזרחי), עו"ד כרמית יוליס. על פי חוות הדעת, על יזמי התחדשות עירונית חלה חובת הגילוי ותום הלב במו"מ הראשוני בעסקאות התחדשות עירונית מול דיירים אלה – שאם לא כן הם מפירים את החוק. המשמעות: העסקה לא תצא לפועל, וייתכן כי ניתן יהיה לתבוע אותם על חוסר תום לב ומרמה.
בעסקת התחדשות עירונית שותפים היזם והדיירים, כאשר מבחינת יחסי הכוחות לא מדובר בצדדים שווים במו"מ – היזם הוא בעל הידע והכוח, ובעלי הדירות, במיוחד קשישים, חולים סופניים או בעלי מוגבלויות, לרוב לא מודעים לזכויותיהם. בנוסף, חלק מהדיירים לעיתים נתונים ללחצים מצד שכנים שכבר חתמו על העסקה.
חוק פינוי ובינוי קובע כי בעל דירה קשיש (מגיל 70 ומעלה) או דייר בעל זכאות אחרת (חולה הנוטה למות, זכאי לקצבת סיעוד או שהוא או בן משפחתו המתגורר עימו אדם עם מוגבלות) לא ייחשב לדייר סרבן – אם היזם לא הציע לו במקום דירת התמורה, כפי שמוצעת לכלל בעלי הדירות, את אחת מהתמורות הייחודיות שלהן הוא זכאי. בין היתר, מדובר בשתי דירות חדשות במקום אחת (ששוויין המצטבר דומה לשווי של דירת התמורה); או דירה חדשה קטנה משטח דירת התמורה, בתוספת תשלום מיידי על ההפרש.
אפשרות נוספת שהיזם אמור להציע היא אחת מתוך כמה חלופות מיידיות, שיאפשרו לאותו דייר קשיש לא להישאר לאורך כל תקופת הפרויקט בבניין שעובר חיזוק; או להימנע מחיפוש ומעבר לדירה בשכירות – תהליכים מטרטרים שבהחלט עלולים להכביד על הדייר. אחת החלופות היא מעבר בתחילת הפרויקט לדיור מוגן על חשבון היזם; רכישת דירה חלופית לקשיש על ידי היזם בתחילת הפרויקט, בשווי דומי לשווי העתידי של דירת התמורה; או מתן סכום כספי מיידי לדייר בשווי העתידי של דירת התמורה.
אלא שלמרות ההסדרים המיטיבים שנקבעו בחקיקה, הוראות החוק לא הטילו על היזם חובה מפורשת להציע את התמורות הייחודיות הללו. "החוק היבש" קובע הגנה על בעלי דירות אלו במצב של סירוב, כלומר, לא ניתן יהיה לכפות עליהם את ביצוע העסקה או לתבוע מהם פיצוי.
הבעיה שעולה מהשטח היא שישנם יזמים שמנסים את "שיטת מצליח" – לא מציעים לדיירים הקשישים את התמורות הייחודיות, ומסתכנים בכך שאותם קשישים יסרבו לעסקה, מתוך מחשבה שייתכן שהם לא יסרבו בסופו של דבר. המשמעות היא שהיזמים לא יצטרכו להכניס את היד לכיס ולספק לאותם דיירים קשישים את התמורות שלהן הם זכאים, ויחתימו אותם על "עסקה רגילה", כמו שאר הדיירים.
כאן נכנס משרד המשפטים לתמונה, והוא קובע כי יזמים שמפרשים את החוק באופן כזה, ולמעשה לא מציעים לדיירים הקשישים את מה שמגיע להם כבר עם תחילת המו"מ על העסקה – עוברים על החוק.
בחוות הדעת מסכמת יוליס כי "במסגרת מו"מ לעסקת התחדשות עירונית, קמה חובה על יזם ליידע את כלל בעלי הדירות כי במידה שהם נמנים עם האוכלוסיות הזכאיות, הרי שיש להם זכות לסרב לעסקה מבלי שניתן יהיה לכפות אותה עליהם במסגרת תביעת דייר סרבן, ככל שהעסקה אינה כוללת את התמורות הייחודיות.
"מתכלית החקיקה ומעקרונות היסוד של דיני חוזים נובע גם כי ככל שיזם ידע, או שבנסיבות העניין היה עליו לדעת, כי בעל דירה נמנה עם האוכלוסייה הזכאית, הרי שעליו להציע בפועל לאותו בעל דירה את התמורות הייחודיות כפי שנקבעו בחקיקה. יזם שאינו נוהג כך, פועל על פני הדברים בצורה שנוגדת כללי ניהול מו"מ נאותים שנקבעו בדין, בחוסר תום לב והטעיה".
