בזמן שמחירי הדירות בישראל ממשיכים לטפס לגבהים חדשים, יותר ויותר ישראלים מפנים את מבטם לכיוון יוון. מרביתם רוכשים נכסים להשקעה, וחלק אפילו קונים דירות למגורים במטרה למצוא אלטרנטיבה בעקבות המלחמה הקשה בארץ. אתונה וסלוניקי הפכו ליעדים מבוקשים, אך לא רק בקרב המשקיעים הישראלים אלא גם אצל יזמי הנדל"ן – שרואים בערים הגדולות ביוון כר פורה לביצוע עסקאות.
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
כתבות נוספות רק למנויים:
"מהיום שהשתחררתי מהצבא אני עוסק בנדל"ן. זה התחיל מהשקעה פרטית באתונה, רכשנו דירה בכסף שחסכנו בשירות הקבע. זה היה נטו להשקעה, אבל אחרי כמה שנים החלטנו למסד את זה – מליווי של חברים ומשפחה לחברה גדולה, שעוסקת בהתחדשות עירונית ומלווה ישראלים בבירת יוון". כך מספר פלג יריב, מנכ"ל שותף בחברת פאלמו הישראלית, העוסקת בהשקעות ויזמות נדל"ן ביוון, בראיון משותף ל"ממון" עם אביב כהן, סמנכ"ל שותף בפאלמו וחברו הטוב, שביצע עימו את אותה השקעה ראשונה ביוון בשנת 2017.
"אנחנו רוכשים בניינים באזורי ביקוש מתחת למחיר השוק, עורכים השבחה כוללת, מחליפים את כל התשתיות, נותנים ערך מוסף כמו הוספת חדר כושר ורופטופ עם בריכה, וזה מעלה את ערך הדירות", הם מספקים הצצה לאחד השווקים החמים כיום בשוק הנדל"ן. "קונים אצלנו בין דירה לשתיים ביום, 300-400 דירות בשנה. אם נתרגם את זה למספרים, מדובר בסדר גודל של 30-40 מיליון יורו".
פלג (34), תושב תל אביב שנולד בכוכב יאיר, שירת כקצין לוחם בשייטת במילואים ועורך דין במקצועו. הוא נשוי לכוכבת הרשת ירדן ויזל ואב טרי לתינוק בן 3.5 חודשים. אביב (35), חיפאי במקור, קצין בצנחנים במילואים ועורך דין במקצועו, מתגורר גם הוא בתל-אביב. הוא נשוי לדוגמנית בר זומר ואב לפעוטה בת שנה וכמה חודשים. השניים הכירו בין פלג לירדן. "ההיכרות הראשונית שלי עם פלג הייתה בצבא", הוא מספר ומדגיש: "אחנו אוהבי הארץ, פטריוטים, מילואימניקים, וחשוב להגיד שעל אף שאנחנו עוסקים בהשקעות בחו"ל – אנחנו מאוד אוהבים את המדינה. היה לנו פרק לא קצר בעזה מאז 7 באוקטובר".
בזמן שפלג פתח חברה מקומית העוסקת בהתחדשות עירונית בגוש דן וכיום מנהלת ויוזמת 300 יחידות דיור בתל-אביב, גבעתיים ורמת-גן, לאביב הייתה הזדמנות משמעותית בענף ההייטק. "אבל תמיד עקבתי אחרי הפעילות של פלג בעולמות הנדל"ן, היינו ביחד בסיפור הזה מהיום הראשון באתונה", הוא אומר. לפני מספר שנים הקים פלג את חברת פאלמו, ולפני כשנתיים אביב הצטרף כשותף ועוסק בגיוס משקיעים. "כחברה אנחנו מספקים את כל המעטפת למשקיע הישראלי מהיום הראשון ועד האחרון. אנחנו גם היזמים, גם חברת הניהול. יש לנו עשרה עובדים במשרדים במגדלי בסר בבני-ברק ועוד חמישה עשר במשרדים באתונה", אומר פלג.
ואיך אתם מחלקים את הזמן שלכם?
פלג: "כל שבועיים-שלושה אני טס לאתונה, אביב מגיע פעם בחודש. אין פרויקט שאנחנו לא רואים בעיניים. אנחנו עובדים מאוד קשה, אבל גם מאוד אוהבים את מה שאנחנו עושים, ואנחנו מקבלים את התמיכה הזאת מהבית".
אביב: "יש לזה מחיר, זה בא הרבה פעמים על חשבון החיים האישיים, יש לנו פחות זמן עם הנשים ופחות זמן עם הילדים, אבל אנחנו מוצאים את האיזון – אחרת נשתגע. קיבלנו בונוס שהנשים שלנו חברות, הן בעצמן מנהלות עסקים וכל אחת בפני עצמה מנהלת ביזנס, הן מאוד מבינות את המחירים המשפחתיים והאישיים, אבל בסוף אנחנו מדברים על יוון שהיא מעבר לפינה, אנחנו מאוד אוהבים את המדינה הזאת, אז יש לזה גם בנפיטס".
ישראלים רבים מתעניינים בשנים האחרונות ברכישת דירות בחו"ל, בדגש על יעדים קרובים, על רקע הזינוק במחירי הדירות, עליית הריבית ויוקר המחיה. בחלק מהמדינות באירופה מחירי הנכסים עדיין נחשבים נמוכים משמעותית ביחס למחירים בארץ, אם כי מאז שמשקיעים זרים רבים נכנסו לתמונה גם שם המחירים כבר טיפסו. אצל פלג ואביב המצב היה דומה כבר לפני שבע שנים: "ההון העצמי שחסכנו בצבא לא היה מספיק כדי לקנות דירה בארץ, אז התחלנו לפזול לצדדים, עשינו מחקר שוק, טסנו וכיתתנו רגליים. ראינו את גרף המחירים ביוון יורד ונכנסנו בדיוק כשהוא התחיל לעלות, אחרי שהיה בשיא השפל לאחר המשבר של 2008. גם הקרבה הגיאוגרפית מאוד הקלה על המהלך, 'דור טו דור' מדובר ב-3.5-4 שעות", נזכר פלג. אביב: "גם ב-2017, עם הון עצמי של 200-300 אלף שקל, אי-אפשר היה לעשות הרבה בארץ. היה לנו הרבה מאוד מזל. זה לא שתיכננו להגיע ולקנות את הדירה בדיוק כשהשוק התחיל לטפס או בדיוק כשהיה בשיא השפל".
יש לא מעט חברות ומשווקים ישראלים שפועלים ביוון. מה מבדל אתכם?
פלג: "כשהגענו לראשונה לאתונה, התחברנו בעצמנו עם מתווכים ומשפצים מקומיים. כשמגיעים למקום זר צריך נותן שירות מקומי – עורך דין, נוטריון, אדריכל, קבלן. היום אנחנו יודעים להנגיש את השירותים האלה ללקוחות שלנו במעטפת אחת. בדרך כלל מי שרוצה לרכוש דירה לא רוצה לעבוד בזה, הוא רוצה להמשיך בשגרת החיים שלו ואנחנו מייצרים לו את השקט הזה. יש מספר שחקנים ישראלים בשוק היווני, אבל אין הרבה שעושים את מה שאנחנו עושים. לרוב מדובר בחברות שמלוות משקיעים בקניית דירות יד שנייה וחברות שמשווקות פרויקטים ליזמים מקומיים. אנחנו גם היזמים, גם המשווקים וגם חברת הניהול. לכולם יש מקום, אבל צריך להכניס את זה לסל השיקולים. ברגע שקונים דירה מחברת שיווק, ביום שמכרו לך, באופן טבעי הקשר די נגמר. אנחנו כיזמים נפגשים עם הרוכשים מהתחלה, ביום שמוסרים את הדירה, ביום שהם מקבלים את ההכנסות".
אביב: "אנחנו בעצם וואן סטופ שופ. יש היום באתונה חברות יזמיות, חברת שמלוות משקיעים ויש גם חברות ניהול – אבל אנחנו כל המעטפת. זה מאוד משמעותי ללקוח, מהבחירה שמתאימה בדיוק לצרכים שלו מבחינת תקציב, לוקיישן, דרך ניהול הדירה, איתור שוכר, שיווק הדירה במודל אייר-בי-אן-בי, גבייה וכמובן הפרוצדורה כגון רישום בטאבו, מס רכישה, פתיחת מספר מס. בשביל לקנות דירה באתונה צריך לפתוח מספר מס, באמצעותו אפשר להתחיל לבצע עסקאות נדל"ן. וזה גם מגיע עד לרמת החלפת המצעים בדירה שמושכרת לטווח קצר. הרוכשים מקבלים עדכון מדי חודש, חשוב לנו להכיר אותם כי אנחנו עוברים איתם דרך והקשר האישי חשוב לא פחות מהמוצר הסופי".
הבאתם בעצם את ההתחדשות העירונית לאתונה.
פלג: "אנחנו מקדמים פרויקטים בשכונות עם פוטנציאל תיירותי, נטולות מהגרים, שעדיין לא עשו 'אפסייד' משמעותי. אנחנו לא מקדמים בנייה חדשה כי העלות שלה מול המחיר למ"ר אינה משתלמת, לכן רוב הבנייה כאן היא 90 אחוז התחדשות עירונית. אנחנו גם לא מוסיפים קומות כמו בישראל, זה מאריך את זמן הפרויקט. אנחנו עושים תכנון מחדש של הבניין בהליך מהיר ופשוט. תוך שלושה שבועות מתחילים את שלב השבחת הבניין (התחלת הבנייה בפועל – ה"צ), להבדיל מישראל, פה זה לוקח שנתיים וחצי, ובונים את הבניין מחדש תוך 12.5 חודשים, בעוד שבארץ לוקח לקבלנים לבנות בניין 36 חודשים. הבירוקרטיה שיש בארץ הרבה יותר מורכבת".
אביב: "אנחנו לא עוסקים בשוק הדירות מיד שנייה או במכירת דירות משופצות בבניין ישן משום שיש תחלואה מאוד גבוהה בבניינים ישנים. אפשר להפוך כל דירה למדהימה, אבל אם התשתיות ישנות, מתמודדים עם הוצאות תחזוקה. כשישראלי מחליט לקנות על הנייר או בפריסייל ופוגש את הנכס רק שנה קדימה, זה שונה שמיים וארץ ממה שקורה כאן – רוכשים דירה בפריסייל ופוגשים את הנכס בעוד 3.5-4 שנים. לכן אנחנו מאוד קנאים לזמני המסירה ותלויים רק בעצמנו, אין צד שלישי".
לאחר המשבר הכלכלי ב-2008, מחירי הדירות ביוון בכלל ובאתונה בפרט צנחו בלמעלה מ-60%, אולם בשנים האחרונות כבר חזרו לעלות. על פי נתוני הבנק המרכזי במדינה, ב-2023 התייקרו הדירות באתונה ובסלוניקי בעשרות אחוזים, אולם המחירים עדיין רחוקים מרמתם המקורית מאז פרץ המשבר. פלג ואביב: "יש עוד הרבה מקום בשוק הזה ואנחנו רחוקים מאוד מהמיצוי שלו. גרף המחירים מדבר על מספרים שעדיין רחוקים ב-15% מהשיא שאליו הגיעו מחירי הנדל"ן באתונה לפני המשבר ב-2008. וזה בזמן שמדינות אירופיות עברו השנה את השיא מלפני 2008 ב-80-90 אחוז".
מחירי הדירות באתונה נעים בין 90-200 אלף יורו, תלוי במיקום, גודל הדירה, האם היא חדשה או עברה שיפוץ. שכר הדירה נע בטווח של 12-25 יורו למ"ר, כאשר דירת שני חדרים יכולה להיות מושכרת תמורת 500-1,000 יורו, תלוי במיקום, בגודל ובמידת השיפוץ. לדברי פלג ואביב, התשואה מדירות להשכרה נעה בין 4%-6% אם הדירה מושכרת לטווח ארוך; ובין 7%-12% אם הדירה מושכרת לטווח קצר (תיירים).
פלג: "כיום דירות חדשות באתונה נמכרות בטווח מחירים של 3,000-4,500 יורו למ"ר אחרי שהתחלנו עם 2,500 יורו למ"ר. דירות סטודיו נמכרות סביב 80 אלף יורו ודירות פנטהאוז עם שלושה חדרים ומרפסת בקומה חמישית או שישית נמכרות ב-300 אלף יורו. הסמן הימני זה שדרות רוטשילד של אתונה – שכונת קולונקי – שם כבר מוכרים דירות חדשות ב-7,000 יורו למ"ר וצפונה". בשדרות רוטשילד בתל אביב, אגב, מוכרים דירות ב-80 אלף שקל למ"ר (כ-20 אלף יורו), למקרה שרציתם להבין את הפרופורציות.
בשנה האחרונה עלויות הבנייה טיפסו בגלל המלחמה, שמתרחשת לא רק בישראל ובמזרח התיכון. "בעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה המדדים השתנו, המלט והבטון התייקרו, אז הכנסנו את היד לכיס כמו גברים וכיסינו את העלויות כי חוזית המחיר של הדירה הוא המחיר שהצגנו", אומר אביב. בכל מקרה, פלג מוסיף: "אתונה היא כמו תל-אביב של שנות ה-90. הייתי שואל את סבא שלי - איך לא קנית דירות בתל-אביב כשהן היו נמכרות בנזיד עדשים, ואתונה נמצאת כרגע בסיטואציה הזאת. השוק הזה ימשיך לעלות ולעלות, ובשלב מסוים הוא לא יתאים גם למי שיש 100 אלף יורו בחשבון הבנק".
יש הרבה משקיעים מישראל?
פלג: "בחלקת האלוהים שלנו, כולם בטוחים שהישראלים נוהרים לאתונה והשתלטו עליה. בפועל, לפי דוח של מגזין פורבס, ב-2023 ישראל לא הייתה מדורגת אפילו במקום ה-20 בדירוג המדינות שמשקיעות ביוון, בדגש על אתונה. עיקר המשקיעים מתרכז במדינות קרות כמו גרמניה, דנמרק, בריטניה, רוסיה ויש גם הרבה משקיעים סינים שרוצים לקנות בית נופש במדינה ים תיכונית עם אקלים מאוד נוח".
עם זאת, הוא מספר כי "אנחנו כן פוגשים המון משקיעים בשנה וחצי האחרונות, במהלכן חלה עלייה משמעותית בכמות הפניות. זה התחיל מאז הרפורמה המשפטית והעצים אחרי המלחמה, כשחזרנו ממילואים וקיבלנו אלפי פניות כל חודש. לפני שבע שנים השקעה מעבר לים הייתה נראית הרפתקה מסוכנת, היום אנשים מבינים שצריך להתחיל לפזר סיכונים, ומגיעים אלינו מי שאין לו הון עצמי לקנות דירה בארץ או מי שיש לו כאן דירה אבל מחפש אלטרנטיבה".
"בחלקת האלוהים שלנו כולם בטוחים שהישראלים נוהרים לאתונה והשתלטו עליה. בפועל, ב-2023 ישראל לא הייתה מדורגת בדירוג 20 המדינות שמשקיעות ביוון"
מי מגיע?
פלג: "כל טווח הגילים - המשקיע הכי צעיר אצלנו בן 22, לוחם בקבע, והכי מבוגר בן 82. הרוב המכריע אלה זוגות בני 40-55, כאשר 83% מהרוכשים הם משקיעים נטו. לפני שנה וחצי-שנתיים, אגב, מעל 90% מהרוכשים היו משקיעים. לרוב מי שרוכש דירה למגורים אלה פנסיונרים, וגם הורים שקונים דירות לילדים – כל דירה בכ-100 אלף יורו". אביב: "הרוכשים מגיעים מכל הארץ, מבאר-שבע ועד נהריה, ממש לא רק גוש דן. אנשי צבא ורופאים וריכוז של עובדי הייטק שמחפשים אלטרנטיבות להשקעה אבל גם בעלי מקצועות נוספים, בהם מורים, גננות, נהגי אוטובוס".
איך היוונים מקבלים את הישראלים שהתחילו לקנות להם את הנדל"ן, וגם מאז המלחמה?
פלג: "היוונים מאוד אוהבים אותנו. זה יעד בטוח לישראלים מבחינה ביטחונית, גם בטוח ללכת שם בתור תייר, להבדיל ממקומות אחרים באירופה שם מרגישים את העוינות. האם הם אוהבים את ההשקעות שלנו? לא רק אנחנו שם, יש עוד משקיעי חוץ, אבל המשקיעים בעצם מתניעים את המנוע הכלכלי של המדינה. הנדל"ן זה מנוע הצמיחה השני בגודלו אחרי התיירות, והם מעריכים את זה".
"חיפשתי דירה קטנה להשקעה והחלטתי להתמקד ביוון", מספר ארז (50), שכיר בחברה גדולה מאזור השרון, נשוי פלוס 3, שרכש דירה להשקעה באתונה דרך חברת פאלמו. "רציתי מקום לא רחוק ובחרתי באתונה בזכות יתרונות המיסוי שיש בה. יש אמנת מס, יש פטור ממס שבח. למדתי את התשואות והמחירים, ראיתי שיש הרבה סטודנטים ומיליוני תיירים, כך שאפשר לבחור במסלול השכרה לטווח ארוך או במסלול השכרה קצר כמו אייר-בי-אן-בי. נכון, אני עוד לא יודע מה תהיה התשואה. אבל עם קשר וגם בלי קשר למצב הנוכחי, אני חושב שנכון לפזר סיכונים, לשמור משהו לפנסיה, לעתיד. אני חובב סיכונים, ואם אצליח לגייס עוד סכום ארכוש עוד דירה. אין לי כסף לקנות לילדים שלי דירה בארץ, אני מאמין שעוד 5-10 שנים אצליח לקנות 2-3 דירות ביוון ואז זה יישאר בהמשך לילדים".
גם דוד (30) מתל-אביב, נשוי פלוס 1 שעובד בתחום הנדל"ן, רכש דרך החברה דירה להשקעה בבירה היוונית. "לפני שנתיים קניתי דירה להשקעה בחולון, ולפני שנה, קצת לפני המלחמה, התחלתי לבדוק אפשרות לרכישת דירה נוספת להשקעה, אבל הפעם לא בארץ כי לא היה לי מספיק הון עצמי לרכוש כאן נכס. היה לי סכום של כחצי מיליון שקל ובדקתי מה ניתן לעשות איתו, בחנתי כל מיני מדינות באירופה, אבל הכי קרצה לי יוון בעיקר מבחינת הקרבה לארץ", הוא מספר. "הקרבה זה שיקול מאוד חשוב, אם אני רוצה יום בהיר אחד לטוס למקום שבו קניתי דירה, אני צריך שהמקום יהיה נגיש לי. המלחמה נתנה את הפוש, קיבלתי המלצה על פאלמו כי הבנתי שהם נותנים מעטפת מלאה – משלב השיפוץ ועד שלב ההשכרה – והשקעתי 90 אלף יורו".
4 צפייה בגלריה
פרויקט של פאלמו באתונה. "יוון הכי קרבצה לי, בעיקר מבחינת הקרבה לארץ"
(צילום: באדיבות חברת "פאלמו")
דוד מוסיף כי ההחלטה לרכוש דירה ביוון נבעה גם מההבנה שצריך לפזר את הסיכונים. "רכשתי דירת סטודיו מרוהטת בשטח של כ-26 מ"ר בבניין בשכונה הסמוכה לקמפוס ולמערכת תחבורה ציבורית. היא מושכרת לסטודנט והתשואה על ההשכרה מגיעה לשיעור של כ-6%", הוא אומר. "לא כיוונתי בהכרח למסלול של השכרה לטווח ארוך או קצר, הציעו לי כמה אופציות של עסקאות, הייתה את ההצעה הזאת שהייתה טובה גם מבחינת תשואה וגם היה לי חשוב לדעת מי נכנס לדירה, אז הלכתי על זה. האמת היא שעדיין לא הייתי בדירה, אני מקבל עדכונים ותמונות בכל רגע נתון".
אלון (33), עובד בחברת כוח אדם, מתגורר בשכירות עם אשתו בהרצליה ורכש גם הוא לפני כחודשיים דירת סטודיו בשטח של כ-40 מ"ר במרכז אתונה. "מחירי הדירות בישראל לא הגיוניים והריביות של המשכנתא לא נורמליות. הסכומים שצריך לשלם פה בשביל בית לא קרובים בכלל למציאות הכלכלית שבה אני חי", הוא מספר. "ערכתי הרבה בדיקות בכל מיני מקומות, בין היתר גם בפורטוגל, אבל בעיקר ביוון – בסלוניקי ובאתונה. כל הבדיקות שערכתי הראו שאתונה נמצאת בעלייה נהדרת מבחינת השבחה. גם השיח סביבי עסק בעיקר ביוון. הדירה תהיה מוכנה בעוד כחודשיים, ואני מתכנן להשכיר אותה במסגרת של אייר-בי-אן-בי. מאוד רציתי להשקיע בנדל"ן ולא באפיקים אחרים כי זה נראה לי אפיק בטוח. הרכישה נעשתה כולה בשלט רחוק, אבל אני מתכנן להגיע לאתונה בהמשך לראות את הדירה".
"באתונה מבקרים בשנה למעלה מ-8 מיליון תיירים בזמן שבכל יוון מדובר במעל 36 מיליון", מסבירים פלג ואביב את ההתמקדות שלהם בבירה יוונית. "רק כדי לסבר את האוזן, בישראל בשנת השיא שלה (2019) ביקרו בכל המדינה 4.5 מיליון איש. באתונה התיירות פועלת גם בחורף וגם בקיץ. ויש כ-250 אלף סטודנטים – כשאנחנו קונים בניינים כדי לבצע בהם התחדשות, אנחנו מחפשים עוגן של שוכרים. לרוב נרכוש בניינים במרחק הליכה מהאוניברסיטה, ויש 13 כאלו.
אלון: "מחירי הדירות בישראל לא הגיוניים והריביות של המשכנתא לא נורמליות. הסכומים שצריך לשלם פה בשביל בית לא קרובים בכלל למציאות הכלכלית שבה אני חי. כל הבדיקות שערכתי הראו שאתונה נמצאת בעלייה נהדרת מבחינת השבחה"
"הגיים צ'יינג'ר למשקיע הישראלי הוא אמנת המס. צריך לשלם מס רק במדינת המקור, אין כפל מס והשלמת מס בישראל. חוק המיסוי ביוון מאוד מקל – יש פטור מלא ממס שבח עבור עד שלוש דירות לכל אדם; זוג נשוי לא נחשב ישות אחת לצורכי מס כמו בישראל; מס הרכישה עומד על 3.09% ללא תלות בכמות הנכסים; ומס הכנסה משכירות הוא פרוגרסיבי: עד 12 אלף יורו בשנה הוא 15% ועוד מדרגה בין 12-35 אלף יורו הוא 35% רק על הדלתא. אפשר גם לרשום את הנכס על שם הילדים, זה הליך מעט יותר מורכב אבל בחסות החוק".
יתרון נוסף שהם מציגים הוא האפשרות לקבל "גולדן ויזה" – השקעה בנכס תמורת קבלת תושבות אירופית. כחלק ממדיניות עידוד השקעות זרות, יוון מאפשרת למי שקונה נכס בשווי 250-500 אלף יורו ומעלה לקבל תושבות למשך חמש שנים ביוון ובמדינות אמנת שנגן (הסכם שנחתם בין מדינות באירופה על הנהגת מדיניות הגירה וחתומות עליו כמעט כל מדינות האיחוד האירופי). "האישור מתחדש כל חמש שנים, ואחרי שבע שנים אפשר להגיש בקשה לאזרחות. הוא ניתן גם לבני משפחה עד גיל 21", אומר פלג. "בזכות הגולדן ויזה הגיעו לכאן לא רק ישראלים – גם הרבה משקיעים מסין. בעקבות הביקוש, רף שווי הנכסים באזורים באתונה, שעמד על 250 אלף יורו, אמור לטפס ל-400 אלף יורו; ובאזורים שבהם הרף עמד על 500 אלף יורו, השווי אמור לטפס ל-800 אלף יורו. זה מראה שהכלכלה מתחילה להתחזק".
השקעות נדל"ן על ידי ישראלים מתבצעות, כאמור, לא רק באתונה. גם סלוניקי, העיר השנייה בגודלה במדינה, נחשבת מבוקשת בימים אלה. "סלוניקי היא עיר נמל בצפון יוון, שהאוכלוסייה שלה הולכת וגדלה. היא מונה כבר כמיליון תושבים וחצי, כחצי מיליון מהם מתגוררים במרכז העיר", אומר חיים איתן, שותף מנהל בחברת גלובליקה מקבוצת שניר, המתמחה בשיווק נדל"ן לישראלים בחו"ל בבעלות משותפת עם ניר שמול, ומשווקת דירות חדשות מקבלן וניהול הנכס לטווח קצר או ארוך. לדברי איתן, "לצד הקהילה המקומית הגדלה בסלוניקי מתגוררים כ-170 אלף סטודנטים הלומדים גם באוניברסיטאות המקומיות וגם בשלוחות של אוניברסיטאות בינלאומיות, ומשפיעים משמעותית על תרבות המגורים בעיר".
"בשנים האחרונות, ובהמשך ישיר ליציאתה המרשימה של יוון מהמשבר הכלכלי ארוך השנים, נמצאת סלוניקי בתנופת פיתוח משמעותית", ממשיך איתן, "שכונות שלמות משנות את פניהן עם עשרות פרויקטים חדשים למגורים, פיתוח והקמת תשתיות חדשות, לרבות המטרו המיוחל שצפוי להיפתח בחודש נובמבר הקרוב, אזורי מסחר והייטק ובאופן כללי אי-אפשר לטייל היום בעיר ולא להתרשם מכמות המשאבים המושקעים בה, שישפיעו באופן דרמטי על שוק הנדל"ן בשנים הבאות".
"מחירי דירות חדשות בסלוניקי נעים בין 100-250 אלף יורו, תלוי בגודל הדירה, כאשר מניסיוני, מרבית הישראלים מכוונים לתקציב ביניים של כ-150 אלף יורו ורוכשים דירות סטודיו או one bedroom בגדלים שבין 30-50 מ"ר, המתאימים במיוחד לביקוש העיקרי בעיר לקהל תיירות וסטודנטים", הוא מוסיף. "סגמנט ביקוש נוסף שאותו אנחנו מזהים כמתפתח מאוד מכוון לחברות המייבאות מנהלים מחו"ל ודואגות לפתרון מגורים עבורם. התשואה הריאלית מהשכרה נעה סביב 5% לשכירות ארוכת טווח וכ-8% לשכירות לטווח קצר אחרי הוצאות הניהול".
חיים איתן, שותף בחברת גלובליקהמהאלבום הפרטילדבריו, "יוון כמדינה נמצאת בסיטואציה כלכלית ייחודית, לפיה היציאה מהמשבר הכלכלי העמוק והוואקום שנוצר בשוק הנדל"ן, הבנקים שחוזרים לבטוח בשוק ותנופת הפיתוח והמשאבים המושקעים במדינה, כל אלה מייצרים עליות ערך הצפויות להימשך בשנים הבאות בערכים שלא נפגוש בשום מדינה אחרת, שבה התנאים הללו אינם מתקיימים. כל זה קורה עכשיו. מבחינת הקהל הישראלי, אמנם סלוניקי היוותה יעד למשקיעים כבר כמה שנים, אבל בשנתיים האחרונות מאז המאבק על הרפורמה המשפטית, ולאחר מכן בעקבות המלחמה, הסיבות לרכישת הדירות הן לא רק כלכליות. הישראלים רואים בהשקעה הזו לא רק מכשיר פיננסי טוב אלא עוגן לעתיד, במקרה שהמצב הביטחוני, הכלכלי והחברתי בארץ יחמיר".
מירי ואלון, זוג עם חמישה ילדים שמתגוררים היום בבית פרטי עם גינה גדולה באזור הנגב ועוסקים בחקלאות, רכשו לאחרונה דירת שני חדרים להשקעה בסלוניקי באמצעות גלובליקה ושילמו עליה כחצי מיליון שקל. לדבריהם, "אנחנו מצפים לתשואה מהשכירות בגובה שבין 7%-9%. סלוניקי היא עיר מאוד צעירה ומתפתחת ומזכירה קצת את תל-אביב. נפתחו בה מספר שלוחות של אוניברסיטאות אירופיות, ומתגוררים בה הרבה צעירים שמעדיפים ללמוד ולגור שם כי המחירים נמוכים יותר לעומת ברלין או לונדון". השניים אומרים כי בכוונתם להרחיב את ההשקעה ולהעתיק לשם בהמשך את מגוריהם באופן קבוע לאחר שימכרו את ביתם בישראל, ששוויו כ-6 מיליון שקל. "בארץ לא ניתן לעשות השקעה בנדל"ן עם חצי מיליון שקל. אנחנו מתכוונים למכור את הנכס שלנו בישראל ובסכום שנקבל לקנות נכס גדול יותר לנו ולילדים למגורי קבע ומספר דירות קטנות להשקעה בסלוניקי ואתונה".
"כמו בכל עסקת נדל"ן, קיימים גם סיכונים ולכן צריך לבדוק היטב את היזם שממנו קונים את הדירה, את האיתנות הפיננסית שלו, את הניסיון שלו בבנייה בעיר הספציפית והיכולת שלו להתמודד עם הבירוקרטיה והרשויות המקומיות", אומר איתן. פלג ואביב מוסיפים: "הישראלים מבינים שיוון היא מדינה איטית יותר כלכלית, היא חוותה משבר ויש חשש. אבל בשנתיים האחרונות היא בצמיחה הכלכלית הגבוהה ביותר באירופה, התוצר שלה עולה ביחס לאבטלה שיורדת, ובכלל השקעה בדירה זו השקעה שמרנית – קונים ארבעה קירות, זה לא בורסה. הרישום בטאבו מאוד מסודר, העסקאות נחתמות בפני נוטריון. בכל מקום יש עסקאות מורכבות, אבל אנחנו הולכים רק על מסלול עם אור ירוק, לא מחפשים הרפתקאות. חשוב לרוכשים לקבל מידע גם על השכונה, על התשואה, על התיירים באזור, מה תהיה עליית הערך. מי שגומר בדעתו לבצע עסקה מעבר לים, מבין שהוא צריך שקיפות ולדעת מה הסיכונים".
"חשוב לזכור שיש לא מעט תקופות ללא שוכרים, שעלולות לפגוע משמעותית ברווחיות. כמו כן, המשקיע עדיין נדרש לשלם מסים עירוניים ודמי ניהול, שעלולים לנגוס בתשואה ולהפוך לנטל כלכלי"
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס-קי (SK) שמאות, מונה את הסיכונים בהשקעות נדל"ן מעבר לים: "רכישת דירה להשקעה ביוון יכולה להיות אטרקטיבית ומשתלמת, אם המשקיע מלווה באנשי המקצוע המתאימים; אבל היא טומנת בחובה מספר סיכונים שעל המשקיע הישראלי לקחת בחשבון. בעוד שהתשואות המוצגות מתייחסות למצב אידיאלי של נכס מאוכלס במשך כל השנה, חשוב לזכור כי יש לא מעט תקופות ללא שוכרים, אשר עלולות לפגוע משמעותית ברווחיות. כמו כן, המשקיע עדיין נדרש לשלם מסים עירוניים ודמי ניהול, העלולים לנגוס בתשואה ואף להפוך לנטל כלכלי. בנוסף, הריחוק הגיאוגרפי מהנכס ופערי שפה ומנטליות מחייבים לרוב שימוש בשירותיו של סוכן מקומי, המהווה הוצאה נוספת ומקטין את הרווח. הסתמכות על השכרות לטווח קצר, כמו לתיירים, מגבירה את אי-הוודאות ותלויה בגורמים עונתיים ובמצב התיירות במדינה, לצד שחיקה מוגברת ובלאי של הנכס. לפיכך, על המשקיע לבצע בדיקה מעמיקה ולהביא בחשבון את כל התרחישים האפשריים לפני קבלת החלטה על השקעה כזו".
עוד נושא שצריך לקחת בחשבון לפני ההחלטה להשקיע בנדל"ן ביוון הוא מס הירושה. "ביוון מוטל מס ירושה בשיעורים משתנים, התלויים בשווי הנכס ובמידת הקרבה בין המוריש ליורשים, כאשר שיעורי המס עשויים להיות גבוהים מאוד", אומר עו"ד שלומי לזר, מומחה במיסוי בינלאומי במשרד עוה"ד מאיר מזרחי עם א. רפאל. "משקיעים ישראלים שרוכשים נכסים ביוון צריכים להיות מודעים לכך, שכן עשוייה להיות לכך השפעה משמעותית על תכנון הירושה שלהם. שיעור המס לדרגת הקרבה הראשונה (ילדים ונכדים) יכול להגיע ל-10% ושיעור המס המקסימלי במקרה של קרבה רחוקה או כשאין קרבה משפחתית בין המוריש ליורשים יכול להגיע ל-40%".
לזר מוסיף כי "ביוון קיים פטור על סכום בסיסי ליורשים מדרגה ראשונה (כ-150 אלף אירו נכון ל-2024), ופטורים נוספים קיימים עבור קטינים, אנשים עם מוגבלויות ועוד. חשוב להבין שמס הירושה הוא מס בעייתי מאוד, מכיוון שהוא מוטל על כל שווי הנכס — גם אם לא הייתה עליית ערך בהשוואה למחיר הרכישה; והוא חל במצב שבו לא היה מימוש של הנכס ואין תזרים כספי לתשלום המס. החוק היווני חל על כל הנכסים ביוון — ללא קשר לתושבות או אזרחות המוריש או היורש. מומלץ לשקול אסטרטגיות של תכנון מס, כמו העברת נכסים במהלך בחיים, שימוש בנאמנויות או פתרונות אחרים בתיאום עם היועצים המקומיים ביוון".
