מלחמת חרבות ברזל, שאורכת כבר שנה, השפיעה גם על ענף הבנייה והתשתיות והובילה למחסור חמור בעובדים ולהתייקרות חומרי הגלם, ובהתאם לצניחה במספר התחלות הבנייה של דירות חדשות. לאחרונה הודיעה התאחדות הקבלנים בוני הארץ כי בכוונתה להגיש תביעה של מיליארדים נגד המדינה ולפנות לבית המשפט, בדרישה להגדיר את המלחמה כאירוע "מסכל חוזים" על רקע האיחורים במסירת דירות שנובעים מהמחסור בעובדים.
בסיוע עו"ד נאור אילוז, שותף במשרד עוה"ד גרשטיין-סהר ושות' המתמחה בדיני מקרקעין, בדקנו מה הזכויות של הרוכשים במצב של דחייה במסירת דירות בעקבות המלחמה.
1 צפייה בגלריה
"ככל שהמדינה תכיר בבעיית היזמים הדבר יחסוך הרבה מחלוקות בין הצדדים"
(צילום: יואב דודקביץ)
מה המשמעות של דחייה במסירת דירה עבור הרוכשים?
עו"ד אילוז: "המשמעות המשפטית היא שמועד המסירה הקבוע בהסכם נדחה למועד חדש, ובהתאם לכך כל הוראה בהסכם, הנוגעת למועד המסירה, חלה בהתאמה על מועד המסירה החדש. משמעות שינוי מועד המסירה משפיע על הרוכשים, למשל בהתחייבויות המשכנתה, שמגיעות לרוב במקביל לתשלומי השכירות עד לכניסה לדירה החדשה; הארכת תקופת השכירות בדירתם הקיימת מול המשכיר; או לחלופין שינוי מועד מסירת הדירה שבבעלותם ואשר מכרו לצורך רכישת דירתם החדשה. הריבית ודמי השכירות עלו משמעותית בשנתיים האחרונות, מה שעלול עוד יותר להכביד על הנטל הכספי של הרוכשים. השפעה רוחבית נוספת בשינוי מועד המסירה היא יצירת אי-ודאות לגבי רישום הילדים למוסדות חינוך באזור הדירה החדשה".
מה קובע חוק המכר?
"החוק ככלל מסדיר את התנאים הנדרשים לצורך ביצוע עסקת נדל"ן בין רוכשי דירות לחברה יזמית/קבלנית. ביולי 2022 נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק, ששינה את מתווה הפיצויים שהיזם מחויב בהם בגין איחור המסירה, אולם מרבית הפרויקטים שלגביהם חל איחור במסירה בשנה האחרונה נמצאים תחת נוסח החוק שלפני התיקון, מכיוון שהסכמי המכר שנחתמו במסגרתם בין רוכשי הדירות ליזמים נחתמו לפני התיקון. ההסדר החקיקתי לפני התיקון קבע כי ליזם יש תקופת זמן של 60 ימים לאיחור במסירת הדירה מכל סיבה, מבלי לפצות את הדיירים.
עו"ד נאור אילוז"איחור במסירה של מעל ל-60 ימים זיכה את הרוכש בפיצוי של 150% מדמי השכירות הריאליים לאותה דירה באותו אזור, וזאת החל ממועד המסירה החוזי ועד לתום שמונה חודשים. לצורך העניין, יזם שהיה צריך למסור את הדירה עד 1.6.24, לפי ההסדר החקיקתי לפני התיקון ניתנה לו ארכה אוטומטית של 60 ימים לאיחור במסירה; אולם אם האיחור עלה על 60 ימים, היזם חויב בתשלום פיצוי בגובה של 150% החל מהיום הראשון לאיחור ועוד לתום שמונה חודשים מ-1.6. איחור של מעל לשמונה חודשים ואילך זיכה את הדייר באותו מנגנון פיצוי, אולם במקום פיצויים בשיעור של 150% הדייר היה זכאי לפיצוי בגובה של 125% מדמי השכירות ועד למסירת הדירה בפועל".
מה הדין לגבי איחור במסירת דירות בגין מלחמה?
יש לציין כי הודעה על איחור במסירת דירה בעקבות המלחמה נסמכת על סעיף 5א(ג) לחוק המכר אשר מפנה לסעיף כוח עליון בהסכם המכר. עו"ד אילוז: "לצערנו, המציאות המורכבת במדינת ישראל מיום הקמתה הביאה את בתי המשפט לא אחת לדון בשאלת השפעתה של מלחמה על קיום חוזים שנחתמו, ובשורה של פסקי דין נקבע כי מלחמה בארץ איננה נחשבת לאירוע בלתי צפוי, ולכן היא איננה עונה באופן אוטומטי להגדרה של 'כוח עליון'. סעיף 'כוח עליון' נמצא כמעט בכל חוזה רכישה, ומגדיר מקרים הפוטרים את הצדדים להסכם מקיום התחייבויותיהם האחד כלפי משנהו, אם הם מתקיימים. חשוב להדגיש שהפסיקה איננה מוחלטת, אולם מטילה על היזם להרים נטל הוכחה גבוה מאוד כדי להראות שהמלחמה אכן גרמה לו לקשיים שהוא לא יכול היה להימנע מהם – והם אלו אשר הביאו באופן ישיר לעיכוב במסירה. כאמור, מדובר בנטל הוכחה גבוה מאוד, שלרוב היזמים לא מצליחים להרים אותו".
מה אפשר לעשות במקרים אלו?
"זהו מצב מורכב, שמביא למתח בין הרצון לפעול לאלתר נגד היזם ולחייב אותו לתשלום הפיצויים בזמן אמת כפי שקובע חוק המכר, לבין הגישה שאומרת להמתין עד למסירת הדירה בפועל – ורק אז לחייב את היזם על התשלומים או לפעול נגדו. המתח הזה מתקיים בגלל הציפייה וההיערכות של הדיירים למעבר לדירות שרכשו, לרבות ההתחייבויות הכספיות שבדרך כלל כרוכות בתשלומי המשכנתה ותשלום דמי שכירות במקביל, הלוחצים על רוכשים, כך שפיצוי בדיעבד יכול להיות פיצוי שהוא כבר מאוחר מדי".
מה הרוכשים יכולים לעשות?
"הרוכשים מטבע הדברים תלויים ביזמים, אולם צריך לזכור כי עומדות לרשותם זכויות שמעוגנות בחוק. בשלב הראשון מומלץ לפנות באופן אישי ליזם ולנסות להבין ממנו מה צפי השלמת הפרויקט והאם הוא יעמוד בלוחות הזמנים. אם ההתרשמות היא שהיזם לא צפוי לעמוד בלוחות הזמנים, על הרוכשים לדרוש את עמדתו בכתב באשר לסיבת האיחור במסירה בפרק הזמן הצפוי לאיחור.
"בשלב הבא, ברגע שחלפה תקופת הארכה שניתנת ליזם על פי חוק המכר לאיחור במסירת הדירה, התגבשה למעשה העילה לחייב את היזם, ובהתאם זכותם של הדיירים לפעול נגדו כבר באותה נקודת זמן. בשלב זה, רצוי לגבש קבוצה של דיירים תחת מטרייה משפטית אחת, ולפעול יחד למימוש זכויותיהם הקבועות בחוק המכר, ובכלל זה זכויותיהם לקבל את מלוא הפיצויים בגין האיחור במסירה. בהליך המשפטי יש לצרף לכתב התביעה חוות דעת שמאית של שמאי מוסמך לצורך קביעת דמי השכירות הריאליים של אותה דירה באזור הנתון, וכן להוסיף לדרישת הפיצוי גם הפרשי ריבית והצמדה".
האם לחכות להשלמת הפרויקט כדי לדרוש פיצויים מהיזם?
"הדיירים לא חייבים לחכות לקבל את המפתח. הם יכולים לפעול נגדו מהרגע שחלפה תקופת הארכה הניתנת ליזם לאיחור במסירת הדירה. אם הם בחרו באפשרות זו, יבוצע תיקון לסכום התביעה הסופי לאחר מסירת הדירה בפועל. ככל שהרוכשים מגישים תביעה לפני מועד המסירה, מומלץ גם להוסיף לתביעה בקשה לסעד, ולפיו תשלום הפיצויים החודשיים שייקבע בהליך המשפטי ישולם עבור כל חודש איחור ועד למועד המסירה בפועל. הוספת סעד זה מכסה את תקופת האיחור שלאחר הגשת כתב התביעה ועד למועד המסירה בפועל. בכל מקרה, כדאי לדעת: ליזם אסור לדרוש מהרוכשים את חתימתם על כתב ויתור תביעות בגין איחור במסירה, כתנאי לקבלת המפתח".
הקבלנים: "ההמלצה להגיש תביעה - עצת אחיתופל"
מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר בתגובה: "ההמלצה להגיש תביעה בגין איחור במסירת דירות בעקבות מלחמת חרבות ברזל עלולה להתגלות כעצת אחיתופל. אכן ידוע כי איחור במסירת דירות כעת נגרם בעיקר בשל מחסור חמור בכוח אדם מקצועי בענף הבנייה והתשתיות, לנוכח עצירת כניסת העובדים הפלסטינים שהיו כוח אדם מרכזי בענף עד המלחמה, ובשל אירועים נלווים נוספים כמו סגירת אתרי בנייה על ידי רשויות מקומיות למשך חודשים, גיוס מילואים רחב של צוותי ניהול באתרי בנייה ומצב חירום בעורף שמנע הפעלה של חלקים בענף, כמו למשל הפעלת מנופים.
"על כן, אירועי מלחמה חרבות ברזל יכולים להתברר במסגרת הדיונים בבתי משפט כאירוע מסכל חוזים על פי סעיף 18א ל'חוק התרופות'. זהו אירוע שאינו צפוי נורמטיבית. כמו כן, כפי שצוטט מן המדריך, רוב החוזים בגין דירות שמסירתן התאחרה נחתמו לפני תיקון חוק המכר ביולי 2022 ולכן, בניגוד לנאמר במדריך, חל סעיף 5ג לחוק המכר שמאפשר לקבלן ורוכש הדירה להגיע להסכמה בדבר איחור אפשרי במסירת הדירה, בשל מה שמגדיר החוק, 'נסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו'".
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, הוסיף: "בשל חוסר הוודאות בהצלחת תביעות נגד קבלנים במקרה זה, אנחנו ממליצים לרוכשי דירות לפנות ליזמים והקבלנים ולברר את נסיבות האיחור במסירת הדירה, להבין את מצבם ולהגיע לפשרות איתם. זהו הדבר הנכון לעשות בתקופה זו, כדי למנוע דיונים אין סופיים בבתי משפט ועינוי דין לרוכשי הדירות והקבלנים".
פורסם לראשונה: 00:00, 13.10.24
