זה בכל מקום וכבר אי אפשר להתעלם מהשיטה של הקבלנים למכור דירות: שלמו 7% או 10% עכשיו והשאר בעוד 3 שנים כשהדירה תהיה מוכנה. לרבים זה נראה כמו דיל משתלם במיוחד, המאפשר לרכוש דירה מבלי להוציא סכום גדול או לקחת מיד משכנתה. אחרים בכלל מתכוונים למכור את הדירה לפני שיצטרכו לקחת את המשכנתה ואולי כך להרוויח את עליית הערך שלה ולעשות קופה. אבל כמו בכל דבר שנראה טוב מדי, גם כאן כדאי מאוד להיזהר. כמה באמת עולים מבצעי המימון של הקבלנים לרוכשי הדירות? מתברר שדי הרבה.
בשבוע שעבר זימן המפקח על הבנקים בבנק ישראל את ראשי הבנקים הגדולים לפגישה חריגה, לאחר שזיהה עלייה בסיכון בנדל"ן בעקבות ההטבות המפליגות שמציעים הקבלנים לרוכשים בפרויקטים למגורים. נזכיר כי עוד לפני כן פירסמנו כאן ב"ממון" דוח מיוחד של חברת מידרוג מקבוצת מודי'ס, שהזהיר כי העלייה במכירת דירות, שמבוססת על אותם מבצעים, מסכנת את הקבלנים ועלולה ליצור עומס תזרימי ולהגדיל את הסיכון ליציבותם.
בשיחה עם "ממון" מזכיר אבי קדרנל, אנליסט אשראי בכיר בחברת המידע העסקי Coface Bdi, כי "מבצעי המימון של הקבלנים החלו עם עליית הריבית, כאשר היזמים נתקעו עם מלאי דירות והיקפי חוב גבוהים בגין התחייבויות עבר שנלקחו בריבית נמוכה יותר. מצד הרוכשים, היקף החזר המשכנתה גדל כפועל יוצא של עליית הריבית ורבים חששו לקחת משכנתאות בהסדרי התשלום הרגילים לפי התקדמות הבנייה. כך, פחות ופחות רוכשים פקדו את משרדי המכירות והיזמים חיפשו אחר פתרון שיחזיר אותם למשרדי המכירות כדי להניע מחדש את הגלגל".
מבצעי הקבלנים מתמקדים בעיקר במימון העסקה: תשלום ראשון של עד 20% ממחיר הדירה והשאר באכלוס. ישנם יזמים שמציעים תשלום ראשוני נמוך יותר שנע בין 5%-10%. הטבה נוספת היא הלוואות קבלן: הקבלן נושא על עצמו את תשלומי הריבית במשך כל תקופת ההלוואה עד למסירת הדירה, כאשר ביום המסירה הרוכש צריך לשלם את ההלוואה ולהשלים את ההון העצמי.
"הטבות אלה קורצות מאוד לרוכשי הדירות החדשות", אומר קדרנל. "על פניו, מדובר בפתרון כלכלי עבור הרוכש, שכן עליו לשלם סכום נמוך בעת הרכישה וישנה דחיית תשלום לסוף תקופה, כאשר במשך כל התקופה עלות המימון משולמת על ידי היזם. עם זאת, בעסקאות אלה יש סיכונים שעל הרוכש לקחת בחשבון: ראשית, אם מחירי הדירות דווקא יירדו ולא יעלו, הרוכש ייאלץ להשלים את התשלום על דירה ששוויה נמוך יותר. שנית, הריבית צפויה לעלות בתקופה הקרובה, מה שיוביל לגידול בהחזר החודשי או השנתי של המשכנתה".
בנוסף, ממשיך קדרנל, "אם מדד המחירים לצרכן יעלה, הקרן שלקח הרוכש במסגרת המסלול של המשכנתה תתנפח לפי גובה המדד. ואם זה לא מספיק, לנוכח תיקון הצו של שר האוצר, המע"מ צפוי לעלות מ-17% ל-18% החל מינואר 2025. לכן, מי שיקנה דירה עד סוף דצמבר 2024, את היתרה עליה יצטרך לשלם עם מע"מ גבוה יותר".
"אם מדד המחירים לצרכן יעלה, הקרן שלקח רוכש הדירה במסלול המשכנתה תתנפח לפי גובה המדד. ואם זה לא מספיק, לנוכח תיקון הצו של שר האוצר, המע"מ צפוי לעלות מ-17% ל-18% החל מ-2025"
לדבריו, "על הרוכש לנתח היטב את העסקה שעומדת לפניו: האם זו דירה ראשונה או שיפור דיור? אם זו דירה ראשונה, האם יש ברשותו הון עצמי לקניית דירה ללא מבצעי המימון? אם הריבית לא תרד וההלוואה תשולם כמשכנתה בסוף תקופה, האם יש באפשרותו לשלם את הסכום החודשי בגין ההלוואה? יש מי שחושב שיוכל למכור את הדירה על הנייר, אך זה צעד לא פשוט שצריך להיבחן היטב מול הגורמים המקצועיים. הרוכש, שבעצם מעמיד את דירתו למכירה לפני האכלוס, צריך להיכנס בנעליו של היזם על כל המשתמע מכך, הן מבחינת חוק מכר, הן משום שמדובר בתחרות מול היזם ובנוסף צפוי היצע גבוה של דירות שימכרו בצורה זו".
קדרנל מדגים: "ניקח לדוגמה דירה שעולה 2 מיליון שקל ומוצעת במסלול המימון הבא: 10% תשלום ראשוני מיידי (200 אלף שקל) והיתרה (1.8 מיליון שקל) בעוד 3 שנים. מתוך זה 15% הון עצמי (300 אלף שקל) ישולמו בעוד 3 שנים ו-75% ישולמו במסגרת הלוואת בלון או משכנתה (1.5 מיליון שקל) לתקופה של 30 שנה. יש לקחת בחשבון שב-2025 המע"מ יעלה באחוז – תוספת של 18 אלף שקל על הסכום שטרם שולם. אם הריבית תעלה בחצי אחוז, מדובר בתוספת של 500 שקל להחזר החודשי (כ-6,000 שקל בהחזר שנתי) בהנחה שהמשכנתה כולה על בסיס הפריים. אם חלק מהמשכנתה משתנה, יש לקחת בחשבון חיובים נוספים של הצמדה למדד המחירים".
קושי במכירה
דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל מרכז הנדל"ן המתמחה בתחום המימון, מספק כדוגמה מבצע מימון שמאפשר לרוכשים לשלם 7% תשלום מיידי והיתרה (93%) בסוף התקופה. "מבצע מסוג זה מאפשר לקנות דירה בעלות של 4 מיליון שקל עם תשלום ראשוני מינימלי של 300 אלף שקל. מדובר בעסקה מפתה מאין כמותה, אבל היא חושפת הן את הרוכשים והן את היזם לשלל סיכונים", הוא אומר. "גם היום, לא כל העסקאות מהסוג הזה מלוות בבחינה של בנק משכנתאות לגבי יכולות ההחזר של הרוכש, ביום שבו יהיה עליו ליטול משכנתה. מי שניגש לעסקה מסוג זה הוא מלכתחילה רוכש הרפתקן, שמוכן לשלם סכום יקר משמעותית על הדירה כדי ליהנות מהמבצע".
"אין פה קסמים", ממשיך קצ'נובסקי וטוען שבכל עסקה כזו הרוכשים בסופו של דבר משלמים הרבה יותר, וכי מחיר המימון מגולם במחיר הדירה שעולה. "אם הרוכש היה יכול להעמיד תשלום ראשוני של 20% או 50% – מחיר הרכישה היה נמוך משמעותית. העובדה שהוא בוחר לשלם 7% בלבד מעלה את החשש שכרגע אין באפשרותו לשלם יותר".
"אם הרוכש היה יכול להעמיד תשלום ראשוני של 20% או 50% – מחיר הרכישה היה נמוך משמעותית. העובדה שהוא בוחר לשלם 7% בלבד מעלה את החשש שכרגע אין באפשרותו לשלם יותר"
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכללדבריו, "מבצעים מושכים אליהם משקיעים רבים שרואים בתנאים הללו הזדמנות להרוויח בטווח הקצר. הם משלמים סכום קטן בהתחלה, מבצעים את הרכישה, ולאחר מכן ממתינים עד שהדירה מוכנה כדי למכור אותה במחיר גבוה יותר – ללא דאגה לעדכונים במדד או לתשומות בנייה. מה שהם לא לוקחים בחשבון זה שכשהפרויקטים מגיעים לבסוף לקו הגמר, פרויקטים שמאופיינים בשיעור גבוה של משקיעים מביאים להצפה פתאומית של השוק בדירות. המצב הזה צפוי לייצר תחרות מוגברת בין משקיעים שינסו למכור בו זמנית, מה שעלול להוביל לקושי במכירה".
לדברי קצ'נובסקי, על אף שרבים מהיזמים מבינים את הנזקים הגלומים במבצעי המימון האגרסיביים, אין להם ברירה אלא להשתתף במשחק אם ברצונם למכור. "זה מרוץ חימוש, אף קבלן לא יפסיק ביוזמתו את המבצעים הללו כי המשמעות היא שהלקוחות ילכו אל המתחרים. עד שלא נראה גורם חיצוני מתערב בנושא, המבצעים הללו לא ייפסקו", הוא טוען.
לבדוק מראש
מאור אוחנה, כלכלן ומנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות מקבוצת ארי מגורים, מציין כי מבצעי המימון אכן מגלמים בחלקם הטבה משמעותית לרוכשי הדירות – אבל הם מתאימים רק לרוכשים שבודקים מראש שהם יכולים לממן את כל העסקה. "זה אמנם מפתה לשריין דירה עתידית במחיר של 200-300 אלף שקל, כ-10% ממחיר הדירה, אבל הרוכש חייב לבדוק שהוא יכול להשלים את ההון העצמי הנדרש אחרי שהלוואת הבלון מהקבלן תיפרע ולקחת משכנתה בסכום שנותר", הוא מבהיר.
לדבריו, "אמנם הצפי הוא שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, ובטווח הארוך ייתכן שהריבית במשק תרד, אולם השוק נמצא באי-ודאות והרוכשים צריכים לקחת את זה בחשבון. משפרי דיור שקונים היום דירה, ומעריכים כי עד לאכלוס הדירה החדשה מחיר הדירה שלהם ימשיך לעלות, לוקחים סיכון וכך גם זוגות צעירים. לכן אנחנו ממליצים לבחון עוד טרם הרכישה את היכולת לקבל משכנתה מהבנק ולעמוד בהחזרים החודשיים, ולרכוש דירה במחיר שעומד ביכולות הכספיות שלהם".
"אמנם הצפי שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, אך השוק נמצא באי ודאות. משפרי דיור וזוגות צעירים שקונים היום דירה, ומעריכים כי עד לאכלוסה מחיר הדירה שלהם ימשיך לעלות, לוקחים סיכון"
מאור אוחנהצילום: אדיר אסרףאוחנה מדגים: "הגיע אלינו בחור בשם אורן, שיש לו דירה בבעלותו, להתייעצות לאחר שחתם על הרשמות לרכישת 2 דירות במבצע פריסייל בשכונה חדשה. הוא התחייב לשלם כ-200 אלף שקל על כל דירה ותכנן לממן את השלמת ההון העצמי ממכירת הדירה הקיימת בשלב מאוחר יותר. הסברנו לו שכמשקיע על דירה שנייה שהוא רוכש, שמחירה המלא הוא כ-2 מיליון שקל, הוא צריך לשלם מס רכישה בשיעור של 8% (160 אלף שקל). בנוסף, בעת המכירה הוא יצטרך לשלם מס שבח (25% מעליית השווי של הדירה מזמן הקנייה עד המכירה). ובנוסף, עליו לשלם את ההוצאות הנלוות לכל רכישת דירה חדשה כמו שכר טרחת עורך דין, פתיחת תיק משכנתה וכדומה".
"הצגנו בפניו את התרחיש הפסימי, שבו מחירי הדירות לא יעלו בשיעור שיכסה את עלויות המס, ושהוא לא יצליח למכור את הדירה טרם אכלוסה; ומצד שני לא יצליח להשלים את העסקה מבחינת ההון העצמי הנדרש ולקבל משכנתה מבחינת יכולת החזר", ממשיך אוחנה. "עבור משכנתה של מיליון שקל לכל דירה הוא היה צריך לעמוד בעלויות החזר חודשי של 5,500 שקל לכל דירה בממוצע. בהמלצתנו הוא החליט לרכוש רק דירה אחת כמשפר דיור, ולמכור את הדירה שברשותו טרם מועד האכלוס בזמן סביר שלא יעמיד אותו בלחץ של זמנים כדי שיוכל להשלים את העסקה החדשה. חשוב לנו להדגיש לרוכשים לא לבנות על מכירה טרום מסירה, אם אין ביכולתם לעמוד בעסקה כולה, ולהתייעץ עם מומחה משכנתאות טרם ההתחייבות".
מקום לאופטימיות
ויש מי שבכל זאת משאיר מקום לאופטימיות וסבור כי הסיכון במבצעי המימון אינו גבוה. עו"ד שמואל שוב ממשרד עוה"ד שוב ושות', המייצג יזמים בחוזים מול רוכשי הדירות, מציין כי "אם העסקאות מבוצעות אחרי בחינת כל ההיבטים הפיננסיים של הרוכש, הן משתלמות לשני הצדדים. הרוכש נהנה מרכישת דירה כאשר מרבית התשלום ישולם לקבלן בזמן המסירה, והוא אינו נושא הפרשי הצמדה מחד ומאידך משריין את המחיר הנוכחי של הדירות; וליזם מועבר ההון העצמי באמצעות הלוואות הבלון, והוא נושא רק בעלות הריבית על ההלוואה".
לדבריו, "הסיכון, לכאורה, במבצעי המימון יכול לבוא לידי ביטוי במקרים בהם רוכשים נכנסים לעסקה מבלי להיות בטוחים שהם יכולים לעמוד בתשלום הכולל של העסקה כאשר היא תגיע לידי מימוש; או במקרים בהם משקיעים מתכננים למכור את הדירה לפני אכלוסה, וליהנות מהרווחים בגין עליית המחירים מבלי לקחת בחשבון את העלויות הנלוות. אולם לרוב, כאשר הרוכש מגיע לשלב החתימה הוא כבר עבר את בדיקת הבנק לגבי יכולתו לעמוד בהלוואת הבלון, הוא מודע להיבטים המימוניים והמשפטיים ונערך לכל אפשרות כמו שינויים בשיעורי הריבית".
