משך הזמן להוצאת היתרי בנייה לפרויקטים למגורים צפוי להתקצר משמעותית: רפורמת הרישוי העצמי, המאפשרת גם לאדריכלים מורשים להוציא היתרים ולא רק לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, הפכה ביום שישי האחרון לחובה. המשמעות היא שהחל מהשבוע, רשויות מקומיות יהיו חייבות לקבל היתרים שאושרו על ידי אדריכלים מורשים, זאת לאחר שעד כה הליך מורשה להיתר היה וולונטרי.
בחוק ההסדרים האחרון נקבע כי החל מנובמבר 2024 ההליך יהיה מחייב, כלומר הרשות לא תוכל לסרב להליך מורשה להיתר בתחומה. מדובר במהלך דרמטי, שאמור לקצר את זמן הוצאת היתר הבנייה מכ-3 שנים בממוצע לכחצי שנה בלבד. בכך מקווים במינהל התכנון ובהתאחדות האדריכלים להקל על העומס בוועדות התכנון, להפחית את אי-הוודאות בענף, לצמצם עלויות ולהגדיל את היצע הדיור.
מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, אומר כי "מינהל התכנון מתגבר בימים אלה את המערך לטובת הטמעת הרפורמה, ומצפה לשיתוף פעולה והקצאת המשאבים גם מצד הרשויות המקומיות להצלחת המהלך, שיסייע רבות לפעילות הוועדות המקומיות ולהוצאת היתרי הבנייה בישראל".
רפי אלמליחצילום: אלי דסהמדובר במסלול רישוי בנייה חדש שקידם המינהל, כחלק מסדרת צעדים נוספים להקלת הבירוקרטיה בתחום הרישוי, שנכלל בחוק ההסדרים 2021 ויצא לדרך ב-2022. נקבע כי אדריכל מורשה להוצאת היתר יוכל להיכנס בנעלי רשות הרישוי המקומית, ולטפל בשלבי הוצאת היתרי בנייה – החל מהשלב הראשוני של הגשת הבקשה להיתר ועד למתן תעודת הגמר להקמת הפרויקט בפועל. עד כה הוגשו רק 5 בקשות להיתר על ידי אדריכל מורשה, והציפייה היא שכעת המהלך יתרחב.
במסלול זה אדריכלים מורשים, הרשומים בפנקס רשם המהנדסים והאדריכלים, יוכלו להנפיק היתרים להקמת בניין עד גובה של 42 מטרים (כ-12 קומות), ובלבד ש-80% משטחי הבנייה מיועדים למגורים, וזאת לאחר בדיקה של מכון בקרה (שתפקידו לבדוק את התשתית ההנדסית של הבניין). עד יולי האחרון אדריכלים מורשים היו יכולים להנפיק היתרים לבניינים בגובה של עד 29 מטרים בלבד (כ-9 קומות). מבדיקת "ממון" ו-ynet עולה כי במינהל ירחיבו את המהלך לבניינים גבוהים יותר מ-42 מטרים בשנה הבאה. בניינים שכוללים עד 2 קומות ועד 5 דירות לא יזדקקו לבדיקת מכון בקרה.
בלי פינג-פונג
יאשי סער, מנהל אגף בכיר לרישוי בחטיבת הרגולציה במינהל, מסביר כי "עד היום, כשהוועדה המקומית הנפיקה היתר, היה לוקח לה זמן לבדוק כל שלב מול האדריכל, והקשר היה תמיד הלוך-חזור, כמו פינג-פונג. ברפורמה האדריכל פועל לבדו ואינו זקוק לוועדה המקומית למעט שתי תחנות בלבד: קבלת מידע ממהנדס הוועדה ובדיקה לגבי גובה ההיטלים שצריך לשלם לרשות כדי להוציא את ההיתר".
האדריכל לא צריך את הוועדה המקומית, אבל הוא עדיין צריך את מכון הבקרה.
סער: "נכון, אבל סוף-סוף יש תחרות בשירות: אם עד היום לא הייתה ברירה אלא לפנות לגורם אחד – הוועדה המקומית שבתחומה בונים את הבניין – כעת ניתן לבחור מבין 7 מכוני בקרה ברחבי הארץ. בנוסף, ההליך מול המכון כולל גם את אישורי פיקוד העורף ורשות הכבאות, מה שעוד יותר מקצר את שלבי הוצאת ההיתר".
לדברי אדריכל אסף אשרוב, יו"ר מחוז תל אביב בהתאחדות האדריכלים שמלווה את המהלך מול מינהל התכנון ואדריכל מורשה, "מדובר במהלך מאוד חיובי, שייצר ודאות בענף ויצמצם עלויות. הוצאת היתר בישראל אורכת כיום כמעט 3 שנים בממוצע, ואדריכל שהוא גם מורשה להיתר בעצמו יכול להנפיק היתר בנייה בחודשים ספורים, זה הבדל דרמטי. בנוסף, בעוד שעד היום הוועדות המקומיות היו מונופול בתחום, כעת תהיה אלטרנטיבה. אני מאמין שהרישוי העצמי ייצר איזון נכון שיוביל לשירות טוב יותר לאזרח גם מהוועדות המקומיות".
"מדובר במהלך מאוד חיובי, שייצר ודאות בענף ויצמצם עלויות. הוצאת היתר אורכת כמעט 3 שנים בממוצע, ואדריכל שהוא גם מורשה להיתר בעצמו יכול להנפיק היתר בנייה בחודשים ספורים, זה הבדל דרמטי"
אדריכלית ליהי עין גדי דוידוביץ, שותפה במשרד DMR תכנון ואדריכלות, מסבירה כי "הרפורמה מעבירה את מרכז הכובד והאחריות לאדריכל בתהליך הבקשה להיתר. בכך האדריכל הוא גם זה שעורך ומגיש את הבקשה וגם זה שבודק את עצמו, להבדיל ממצב בו הוועדה המקומית בודקת את הבקשה. זה מסלול ירוק לקיצור וייעול תהליכים במתן היתרים. אין לי ספק שאדריכלים יידרשו למקצועיות ולאחריות מרבית, כולל אחריות משפטית, אך אני משוכנעת שמתן הסמכויות יביא שינוי מבורך לשוק, הן בשחרור עומסים וחסמים בוועדות המקומיות והן בקידום מהיר יותר של פרויקטים".
באירופה עובדים מהר
מי שסבלו מהליכי רישוי מייגעים הם הקבלנים. לדברי קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי, "כל שינוי במצב הקיים יקל משמעותית על הליך קבלת היתר בנייה, שהפך במהלך השנים לאתגר בפני עצמו עקב סחבת בירוקרטית ומחסור בכוח אדם. בעיריות שלא היו מעוניינות בהיתר מסוים בגלל סיבות פוליטיות או בשל שינוי במדיניות העירייה, העיכובים בהיתרים אף הגיעו ל-10 שנים ויותר".
קובי ארדיטיצילום: אפרת בלוססקילמרות שגם ארדיטי סבור שמדובר במהלך משמעותי, הוא מבהיר כי יש עוד עבודה: "אנחנו פועלים במספר מדינות באירופה, בהן היתרים מתקבלים על ידי המתכננים ולא על ידי העיריות ללא הגבלת קומות או הקצאת שטחים למגורים, כמו בתקנות בארץ. מניסיון רב בעבודה במסלול רישוי עצמי באירופה, אני יכול לומר שהתהליכים מתבצעים ללא דופי ובזמני תגובה מהירים. כך שהציפייה היא לתוצאות דומות בארץ, ובלבד שיתקיימו שני תנאים בסיסיים: שיתוף פעולה מלא מצד העיריות והיצע רחב של מתכננים מורשים להוצאת היתרים".
עו"ד שלומי סהר, מומחה לדיני תכנון ובנייה במשרד עוה"ד גרשטיין-סהר ושות', אומר שלמרות החדשות הטובות, קיים סימן שאלה לגבי כניסת האדריכלים להליך הרישוי. "הגדלת מרחב האחריות של אדריכל מורשה להיתר חושפת אותו לתביעות משפטיות", הוא מזהיר. "אם, למשל, האדריכל חשב שהתב"ע מאפשרת הוצאת היתר, בעוד שבפועל לא ניתן להוציא אותו לפי פרשנות הוועדה המקומית, הוא חשוף לתביעה אזרחית בגין רשלנות מקצועית ולכתב אישום לפי חוק התכנון והבנייה בגין הוצאת היתר לא חוקי".
בנוסף, הוא אומר כי "הסמכות הרחבה חייבת להיות מכוסה בפוליסת אחריות מקצועית. ככל שחברות הביטוח יסכימו לכלול את הגדרת האחריות הנוספת של האדריכלים, הדבר יביא להתייקרות הביטוח ולהתייקרות תהליך הרישוי. ללא ביטוח מורחב וכיסוי משפטי מתאים, אני מתקשה לראות איך התהליך יכול להתקדם".
על כך משיב סער כי "מורשה להיתר אמור לדעת מה מותר ומה נדרש לאורך התהליך. אם מהנדס הוועדה לא מסר את כל המידע בשלב הראשון, הוא אינו יכול לעבוד. זה נכון שהביטוח מורכב יותר, אבל כבר היום יש אדריכלים מורשי היתר מבוטחים בהתאם. כנראה שלא כל אדריכל ייקח על עצמו את האחריות הזאת, אבל אני מעריך שככל שיחלוף הזמן, יותר חסמים ישתחררו והמהלך הזה יתפוס תאוצה".
