מחירי הדירות בישראל הציגו בסוף הרבעון השלישי של השנה ירידה, אמנם מינורית, לראשונה מאז תחילת השנה. על פי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסם בסוף השבוע האחרון, בחודשים אוגוסט-ספטמבר הדירות הוזלו בשיעור של 0.1% לעומת החודשים יולי אוגוסט. מחירי הדירות החדשות לבדן עלו בחודשיים אלה ב-0.1% בלבד, לעומת המדד הקודם שהציג עלייה של 1.3%.
מהשוואה שנתית של מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2024 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2023 עלה כי מדד מחירי הדירות השנתי עלה ב-6.1%, עדיין התייקרות משמעותית, אולם היא התמתנה מאז המדד הקודם, שעמד על 6.3%.
גם המחיר הממוצע של דירה בישראל ירד ברבעון השלישי השנה לעומת הרבעון הקודם – מסכום של כ-2.33 מיליון שקל אז לסכום של כ-2.24 מיליון שקל כעת. מדובר בירידה של 3.7%. עם זאת, ביחס לרבעון המקביל אשתקד, אז עמד המחיר הממוצע על כ-2.10 מיליון שקל, מדובר בעלייה של 6.6%.
בחלוקה למחוזות - כלומר ביצוע שקלול של המחיר הממוצע של דירות חדשות ויד שנייה עם כל סוגי החדרים בכל הערים המצויות במחוז הנבדק – ניתן למצוא מחירים שיורדים מרף המיליון שקלים, בעיקר בצפון ובדרום המדינה. כך למשל, שקלול מחירים במחוז צפון מעלה כי דירות בנות 1‑2 חדרים עלו בממוצע ברבעון הראשון של השנה כ-691 אלף שקל; ודירות בנות 2.5‑3 חדרים עלו במחוז זה בממוצע כ-980 אלף שקל. במחוז חיפה דירות בנות 1‑2 חדרים עלו בממוצע כ-888 אלף שקל; ובמחוז דרום דירות בנות 1‑2 חדרים עלו בממוצע קרוב ל-900 אלף שקל.
לדברי השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "זה אך ברור וטבעי שבתקופה של לחימה עצימה בצפון, עם עשרות שיגורים לישראל ביום, דירות המועמדות למכירה בצל המציאות הביטחונית הזו, מחירן המבוקש יהא חייב להביא זאת בחשבון. ומכאן, ברור שכמות הדירות תתאים עצמה למציאות ונראה יותר דירות במחירים זולים יותר. כמובן שלעובדה זו מסייעת גם השאיפה של חלק מהתושבים לרילוקשיין. עם זאת, אני מאמין שמי שמוכר כעת ולא חייב לעשות כן שוגה, מאחר שבשוך הקרבות, ברור שהמחירים ישתנו ויעלו".
יש לציין כי בסקירה שפירסם דנוס לגבי מחירי דירות 4 חדרים ברבעון השלישי נרשמה דווקא עלייה של 1.2% ביחס לרבעון השני השנה. הסקירה מתבססת על 16 ערים מרכזיות ועל דירות 4 חדרים בלבד. מדובר בבדיקה המבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה בלשכת השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, שדנוס עורך מדי רבעון מאז 2016. עוד עולה מהסקירה כי ברבעון השלישי אובחנה עלייה בשיעור של כ-10% בכמות העסקאות ביחס לרבעון השני של 2024 ועלייה בשיעור של כ-34% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
יותר עסקאות
לעומת הסקירה של דנוס, צלילה אל הנתונים של הלמ"ס מראה כאמור כי בחודשים אוגוסט-ספטמבר הדירות הוזלו בשיעור של 0.1% לעומת החודשים יולי-אוגוסט. בלמ"ס בוחנים את המחירים הממוצעים של דירות לפי סוגי חדרים, בהתאם למספר העסקאות שבוצע באותו רבעון. ייתכן שבחלק מטיפוסי הדירות (לרוב הדירות הכי גדולות בנות 5.5-6 חדרים) לא היו מספיק עסקאות כדי לבצע שקלול של מחיר ממוצע. צללנו אל הנתונים כדי לבדוק אילו ערים הן היקרות ביותר (מתוך 18 הערים הגדולות שכוללות 100 אלף תושבים ומעלה), היכן נרשמו עליות משמעותיות מאז תחילת השנה ואיפה נרשמו ירידות או ניתן לקנות דירות בפחות ממיליון שקל.
מהנתונים עולה כי ברבעון השלישי של שנת 2024, שוב כיכבה העיר תל-אביב ברשימת הערים היקרות ביותר, והיא שוב גם היחידה שעברה את סף ה-4 מיליון שקל עבור מחיר ממוצע של דירה (הכוונה מחיר לאחר שקלול של מחירי דירות חדשות ויד שנייה ושל כל סוגי החדרים). מדובר בסכום של כ-4.13 מיליון שקל – ירידה של כחצי אחוז לעומת הרבעון השלישי השנה, אז עמד המחיר הממוצע של דירה על סכום של כ-4.15 מיליון שקל. ואולם, לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז עמד הסכום על כ-4.07 מיליון שקל, מדובר בעלייה של כ-1.5%.
מהנתונים עולה כי ברבעון השלישי של שנת 2024, שוב כיכבה העיר תל אביב ברשימת הערים היקרות ביותר, והיא שוב גם היחידה שעברה את סף ה-4 מיליון שקל עבור מחיר ממוצע של דירה (הכוונה מחיר לאחר שקלול של מחירי דירות חדשות ויד שנייה ושל כל סוגי החדרים). מדובר בסכום של כ-4.135 מיליון שקל – ירידה של כחצי אחוז לעומת הרבעון השלישי השנה, אז עמד המחיר הממוצע של דירה בעיר ללא הפסקה על סכום של כ-4.158 מיליון שקל. ואולם, לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז עמד הסכום על כ-4.076 מיליון שקל, מדובר בעלייה של כ-1.5%.
במקום השני ברשימת הערים היקרות ביותר שוב ניצבת העיר הרצליה עם מחיר ממוצע של כ-3.911 מיליון שקל לדירה ברבעון השלישי. לעומת הרבעון הקודם, אז עמד המחיר הממוצע לדירה על כ-4.028 מיליון שקל, חלה ירידה של כמעט 3%. ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה, אז עמד המחיר על כ-3.606 מיליון שקל, מדובר בעלייה של כ-8.5%.
בהמשך רשימת הערים היקרות ביותר ניצבות רמת גן וכפר סבא, שהמחיר הממוצע לדירה בשתיהן עבר את רף ה-3 מיליון שקל, אולם בפער ניכר. ברמת גן הסכום הממוצע של דירה עמד ברבעון השלישי על כ-3.139 מיליון שקל לדירה. מדובר בירידה קלה של כ-0.1% במחיר לעומת הרבעון הקודם, אז עמד המחיר הממוצע על סכום של כ-3.142 מיליון שקל. אולם כמו במקרים הקודמים, ביחס לתקופה המקבילה, אז עמד המחיר הממוצע של דירה בעיר על כ-2.869 מיליון שקל, מדובר בעלייה של כ-9.4%. בכפר סבא עמד המחיר ברבעון על סכום של כ-3.067 מיליון שקל – ירידה של כ-3.6% לעומת הרבעון הקודם (כ-3.181 מיליון שקל) ועלייה של כ-8.4% לעומת הרבעון המקביל (כ-2.83 מיליון שקל).
ירושלים התברגה לראשונה זה זמן מה במקום החמישי ברשימת הערים היקרות ביותר בישראל עם מחיר ממוצע של כ-2.819 מיליון שקל. ביחס לרבעון הקודם מדובר בירידה של כ-4.8% ואילו ביחס לרבעון המקביל מדובר בעלייה של כ-2.1%. אחריה ברשימה נתניה, שם עמד המחיר הממוצע לדירה ברבעון השלישי על סכום של כ-2.756 מיליון שקל. ביחס לרבעון השני מדובר בירידה של כמעט 2%. אולם ביחס לרבעון המקביל חלה קפיצה של כ-7.8%.
העיר ראשון לציון הגיעה למקום השביעי ברשימת הערים היקרות ברבעון בשלישי, לאחר שברבעונים האחרונים הייתה במקומות גבוהים יותר, מה שמצביע בעיקר על מגמה של התייקרות בערים שעקפו אותה, אבל גם בהוזלה של הדירות בה. כך, בעוד שברבעון האחרון המחיר הממוצע לדירה עמד על כ-2.725 מיליון שקל, ברבעון הקודם הוא עמד על כ-2.899 מיליון שקל – ירידה של כ-6%. אך ביחס לרבעון המקביל (כ-22.85 מיליון שקל) חלה קפיצה של לא פחות מכ-19% במחירי הדירות.
אחריהן ברשימה: פתח תקווה (כ-2.665 מיליון שקל); רחובות (כ-2.488 מיליון שקל); בני ברק (כ-2.418 מיליון שקל); בת ים (כ-2.366 מיליון שקל); חולון (כ-2.332 מיליון שקל); בית שמש (כ-2.303 מיליון שקל); אשדוד (כ-2.151 מיליון שקל); וחדרה (כ-2.055 מיליון שקל). יש לציין כי המחיר הגבוה ביותר לדירה נצפה, כמובן, בתל אביב – כ-6.518 מיליון שקל עבור דירת 4.5-5 חדרים.
מבאר שבע עד חיפה
המחירים הנמוכים ביותר (פחות מ-2 מיליון שקל) נרשמו רק ב-3 ערים. בבאר שבע עמד המחיר הממוצע לדירה ברבעון השלישי של 2024 על סכום של כ-1.249 מיליון שקל; בחיפה עמד הסכום הממוצע על כ-1.688 מיליון שקל; ובאשקלון על כ-1.713 מיליון שקל. בכולן נרשמו ירידות מחירים ביחס לרבעון השני של 2024 ועליות מחירים ביחס לרבעון המקביל.
ואיפה אפשר למצוא דירות בפחות ממיליון שקל? רק אם תקנו דירות קטנות ב-3 הערים הבאות: אשקלון (כ-937 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים); חיפה (כ-850 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים); ובאר שבע (כ-621 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים וכ-854 אלף שקל לדירות בנות 2.5-3 חדרים).
יש לציין שבחלוקה למחוזות - כלומר ביצוע שקלול של המחיר הממוצע של דירות חדשות ויד שנייה עם כל סוגי החדרים בכל הערים המצויות במחוז הנבדק – גם ניתן למצוא מחירים שיורדים מרף המיליון שקלים. זאת משום שברשימת הערים נכללות רק 18 הערים הגדולות, ובחישוב לפי מחוז נכללות ערים נוספות קטנות יותר.
כך למשל, שקלול מחירים במחוז צפון מעלה כי דירות בנות 1-2 חדרים עלו בממוצע ברבעון הראשון של השנה כ-691 אלף שקל; ודירות בנות 2.5-3 חדרים עלו במחוז זה בממוצע כ-980 אלף שקל. במחוז חיפה דירות בנות 1-2 חדרים עלו בממוצע כ-888 אלף שקל; ובמחוז דרום דירות בנות 1-2 חדרים עלו בממוצע קרוב ל-900 אלף שקל.
