בשנים האחרונות מחירי הדיור מטפסים, אולם מדד מחירי הדיור האחרון דווקא הציג ירידה, אמנם מתונה, לראשונה מתחילת השנה. סקירה חדשה שהגיעה לידי "ממון" מגלה את אחת הסיבות לעליות המחירים: שכונות חדשות, שנבנו כשכונות עצמאיות לצד שכונות ותיקות בערים גדולות, הציגו עליות מחירים גבוהות משמעותית מהממוצע העירוני והארצי.
במסגרת הבדיקה, שנערכה על ידי שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס-קיי SK שמאות, נבחנו מחירי הדירות ב-4 שכונות חדשות מרכזיות שנבנו בישראל בשנים האחרונות ביחס לממוצע העירוני והארצי. לדברי כהן, עליות הערך המשמעותיות התרחשו בשני אבני דרך עיקריים: לאחר שלב הפריסייל והמכירות הראשוניות ולאחר האכלוס והשלמת הפיתוח בפרויקט.
אוהד אסרף צילום: דרור סיתהכלאוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי בשנה האחרונה רכישת דירות בשכונות חדשות וגדולות הפכה למבוקשת יותר בקרב הרוכשים הראשונים בשכונות חדשות ועצמאיות. לדבריו, "מיד אחרי פרוץ המלחמה החל גל של ביקושים לדירות חדשות, בעיקר דירות שנמכרו בשלב הפריסייל, בשילוב של מבצעי מימון והלוואות בלון, שכמובן צריך לקחת אותן בעירבון מוגבל, אבל אלה משכו קודם את המשקיעים ואחרי כן גם זוגות צעירים ומשפרי דיור".
אסרף מסביר כי "לאחר שלב הפריסייל, המחירים לרוב עולים בצורה חדה כתוצאה מסיומו של מבצע המכירות המוקדמות, ולצד העלייה בביקושים ככל שהבנייה מתקדמת. זו הסיבה שהמחירים עולים אף מעבר למחירים בשכונות הוותיקות באותה העיר".
שכונת נווה זמר, רעננה
נווה זמר נבנתה ובחלקה עדיין נבנית בצפון רעננה, ועם השלמתה תכלול כ-3,500 דירות. כיום, רוב הדירות בשכונה כבר נבנו ומרבית השכונה מאוכלסת. נווה זמר תוכננה כשכונה ירוקה, בעלת צביון כפרי, עם בנייה מרווחת ונמוכה (עד 8 קומות) ודרכי גישה חדשות המפחיתות פקקים.
מסקירת המחירים עולה שבשנת 2013, מחיר הדירה הממוצע בשכונת נווה זמר היה 2,323,000 שקל, והוא עלה משמעותית עד לשנת 2023, כאשר הגיע ל-4,781,000 שקל – עלייה של כ-106% בעשור.בהשוואה, המחיר הממוצע לדירה חדשה בכל העיר עלה מ-2,336,000 שקל בשנת 2013 לסכום של 3,405,000 שקל בשנת 2023 (46%); בעוד שהמחיר בכל הארץ עלה מ-1,658,000 שקל ל-2,901,000 שקל באותו הזמן (75%). תשואת הנדל"ן בנווה זמר הייתה גבוהה במיוחד בשנים 2021 ו-2022, עם עליות של 24.99% ו-25.55%, בהתאמה.
השמאי שמוליק כהןצילום: דובי שמחיכהן מציין כי נווה זמר היא דוגמה לשכונה חדשה שבה מספר יזמים החלו לבנות במקביל, והדירות תומחרו בתחילה במחירים נמוכים מהממוצע העירוני. לדבריו, "לא הרבה רוכשים היו מעוניינים להיות חלוצים בשכונה חדשה ומרוחקת, שטרם פותחה והרכב האוכלוסייה לצד מבני ציבור לא ידוע מראש. עם התפתחות השכונה ועם אכלוסה, המחירים עלו עד שעברו את הממוצע העירוני".
שכונת אחיסמך, לוד
שכונת אחיסמך בלוד, הממוקמת על קרקע חקלאית בקצה הדרום-מזרחי של העיר, מתוכננת ברובה לאוכלוסייה החרדית. בשכונה מתוכננות כ-3,600 יחידות דיור, מתוכן 593 דירות שווקו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". אופי הבנייה בשכונה מגוון – החל מבתים צמודי-קרקע, דרך בניינים בני 4 קומות ועד בניינים בגובה של 9-12 קומות.
הבדיקה של אס.קי. SK שמאות העלתה כי בשנת 2015, המחיר הממוצע לדירה בשכונת אחיסמך עמד על 943,000 שקל, ואילו בשנת 2023 המחיר הגיע ל-2,002,000 שקל – עלייה מצטברת של כ-112% בעשור.
בהשוואה, המחיר הממוצע בלוד עלה מ-1,259,000 שקל בשנת 2015 ל-2,361,000 שקל בשנת 2023 (88%), והמחיר בכל הארץ עלה מ-1,692,000 שקל ל-2,901,000 שקל באותה התקופה (71%).
בשנת 2016, אחיסמך רשמה עלייה של 50.16% במחירים, בעוד השיעור הממוצע בלוד היה 13.58% ובכל הארץ 8.33%. לדברי כהן, העלייה בשנת 2016 מיוחסת לתום תקופת הפריסייל בפרויקטים הראשונים בשכונה.
כרמי גת, קריית גת
כרמי גת בקריית גת החלה להיבנות בשנת 2015. היא ממוקמת בחלק הצפוני של העיר, ותוכננה כשכונה מודרנית המיועדת למשפחות צעירות ואוכלוסייה חזקה. עם השלמתה, תכלול השכונה כ-7,500 יחידות דיור בבנייה מודרנית עם דגש על שטחים ירוקים ופארקים, מוסדות חינוך, מרכזים מסחריים ושירותים קהילתיים ונגישות טובה לכביש 6 ולתחנת הרכבת של קריית גת.
בשנת 2015 המחירים היו דומים לאלו שבקריית גת (1,070,000 מיליון שקל לעומת 1,080,000 מיליון שקל), אך היו נמוכים משמעותית מהממוצע הארצי (1,690,000 מיליון שקל). השכונה חוותה עליות מחירים חדות במיוחד בשנים 2016 (24.6%) ו-2021 (28.21%) ונכון ל-2022, מחירי הדירות בכרמי גת (2,010,000 מיליון שקל) גבוהים מאלו שבקריית גת (1,880,000 מיליון.
לדברי כהן, בדומה לשכונות גדולות נוספות הנבנות לצד הערים הוותיקות, השכונה מציגה עליית מחירים בשיעורים גבוהים יותר מאשר דירות חדשות בכל קריית גת ומהממוצע הארצי. "כרמי גת נחשבת לשכונת הדגל של קריית גת, והיא משכה אל העיר אוכלוסייה חזקה יותר מכל ערי הסביבה וזה בא לידי ביטוי במחירים", הוא מוסיף.
דורון נמרודצילום: יוהנס פלטןבשיחה עם ynet ו"ממון" אומר דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת הבונה פרויקט של 285 יחידות דיור בכרמי גת, כי מדובר בשכונה שגם עשור אחרי הקמתה, היא ממשיכה לייצר ביקושים ערים מצד רוכשי דירות מכל הארץ, ובהתאם מחירי הדירות שבה ממשיכים לעלות.
"השילוב של סמיכות לאזור תעסוקה מהאיכותיים בארץ, הנגישות התחבורתית הנוחה למרכז באמצעות רכבת ישראל וכביש 6 הסמוך, היצע הדירות הגדול ומחירי הדירות הנוחים הפכו את כרמי גת לאחת השכונות החדשות המבוקשות", הוא מציין. "ב-2021 רכשנו מגרש ראשון בשכונה עליו בנינו את השלב הראשון של הפרויקט שלנו MY ADERET. לאור הביקושים, השלמנו את רכישת המגרש הסמוך, ורוכשי הדירות בשלב הראשון כבר נהנו מעליית ערך של 22% בתקופה של שנתיים".
השכונה הירוקה, כפר סבא
שכונה נוספת שנבדקה היא השכונה הירוקה בכפר סבא. ניתוח מחירי הדירות החדשות בעשור האחרון חושף כי בשנים 2013-2014, המחירים בשכונה היו דומים ואף מעט נמוכים מהממוצע העירוני. בשנת 2013 מחירה הממוצע של דירה בשכונה הירוקה עמד על 2,141,000 שקל לעומת 2,143,000 שקל בעיר כולה. אך החל משנת 2015 חל מפנה דרמטי. השכונה הירוקה הפכה למוקד ביקוש, עם מחירים גבוהים באופן עקבי ב-12% עד 15% מהממוצע בכפר סבא.
על פי הסקירה, שיא הפער נרשם ב-2018, כאשר מחירי הדירות בשכונה היו גבוהים ב-15.51% מהממוצע העירוני, ומחיר דירה בשכונה הירוקה הגיע לכ-2,700,000 שקל לעומת 2,340,000 שקל בעיר כולה. נכון לשנת 2022, הפער נשמר ומחירה של דירה בשכונה עמד על 3,426,000 שקל לעומת 3,048,000 מיליון שקל בכל העיר.
כהן מציין כי אחת הסיבות לעליות המחירים של שכונות חדשות היא התכנון העכשווי שמציע מגוון של שירותים לתושב בתוך השכונה, תשתיות חדשות, פארקים, מוסדות חינוך ומרכזים מסחריים שמייצרים חיי קהילה. "אחת התופעות המוכרות בשכונות האלו היא משפרי דיור בתוך השכונה, זוגות שקנו דירת 3 חדרים משדרגים ל-4 חדרים וכו'. כל אלה גם מהווים זרז לעליית מחירי הדירות כי נוצר ביקוש גדול בתוך השכונה".
