המחסור בהיצע דירות למגורים ובקרקעות פנויות לבנייה, לצד הביקושים ההולכים וגוברים על רקע הגידול הדמוגרפי הטבעי במדינת ישראל, הוביל בשנים האחרונות את רשויות התכנון להבנה שיש צורך לתכנן כמה שיותר בנייה לגובה, על חשבון הבנייה צמודת הקרקע. לכן גם אופיים המובהק של היישובים הכפריים, המאופיינים במרביתם בבנייה נמוכה, מצוי במגמה של שינוי.
מחקר חדש של מכון גיאוקרטוגרפיה שהגיע ל"ממון" ו-ynet בחן את השינויים באחד האזורים הבולטים בהתיישבות כפרית - אזור השרון, שבו נמצאים בין היתר היישובים אבן יהודה, קדימה-צורן, תל מונד וכפר יונה. מדובר ביישובים שלאורך השנים התאפיינו בבתים פרטיים, אולם בשנים האחרונות החלה בהם בנייה רוויה, לצד קידום התחדשות עירונית, וזאת לצד שמירה על הצביון הכפרי.
על פי המחקר, על רקע התפתחות הבנייה ביישובים אלה, הביקושים למגורים שם גברו בשנים האחרונות, מה שהוביל לעליות מחירים של דירות בבנייה הרוויה בשיעורים גבוהים יותר מעליות המחירים הממוצעות הכלל הארציות. כך למשל, בין השנים 2019-2023 עלה המחיר למ"ר לדירות בבנייה רוויה באבן יהודה ב-63% ובכפר יונה ביותר מ-100%. בקדימה-צורן טיפס המחיר למ"ר ב-36% ובתל מונד ב-48%. לשם השוואה, המחיר למ"ר בערים נתניה ותל אביב עלה ב-37%. המחיר הממוצע הארצי למ"ר בשנים אלה עלה ב-22% בלבד.
ד"ר רינה דגני צילום: עופר וקנין"אזור השרון תמיד משך אוכלוסייה חזקה. אבל אם בעבר התמקדו הביקושים ברעננה, כפר סבא והוד השרון, כעת ניתן לראות שעיקר הביקושים עבר ליישובים קטנים יותר", אומרת ד"ר רינה דגני, בעלי גיאוקרטוגרפיה שערכה את המחקר. "ישובים עם תדמית כפרית מושכים לא מעט תושבים מערי השרון הגדולות, והם מחפשים מרחב חקלאי פתוח הנשקף מהמרפסת. סביר שאם מערכת התחבורה תשתפר, המשיכה ליישובים אלה אף תגדל".
יותר דירות
הגידול המשמעותי ביותר בתוספת יחידות הדיור מבין יישובי השרון שנבדקו נרשם ביישוב קדימה-צורן. על פי הנתונים, בין השנים 2020-2023 חלה עלייה של 38% במספר הדירות למגורים שנבנו בו (2,531 יחידות דיור). גם תל מונד, יישוב המאופיין בריבוי צמודי קרקע, גדל מהר יחסית ב-16%. לשם השוואה, בישראל כולה חלה עלייה של 8% במספר הדירות שנבנו, ובתל אביב מדובר בגידול של 6% בלבד, פחות מהשיעור הארצי.
איש הנדל"ן ליאור לוי, תושב אבן יהודה ב-15 השנים האחרונות ובעלי חברת לוי פיקוח וניהול פרויקטים היוזמת בנייה פרטית באזור השרון, מספר על ההתפתחות הנדל"נית באזור. "עוד ב-2008, בעקבות הגעת הריבית בשוק למצב אפסי, יזמים מקומיים רבים זיהו הזדמנות ביישובים הכפריים באזור וקנו קרקעות בפאתי היישובים", הוא אומר. "כך בשנים הבאות גבולות היישובים החלו להשתנות והם החלו להתרחב".
לדבריו, "בהתחלה היה מדובר בווילות חדשות עם 2-4 יחידות דיור, אך בעקבות הביקושים וההגירה החיובית אושרה הקמת מבנים נמוכים שכוללים דירות גן ודירות גג, וכך צמחו יחידות הדיור בהרחבות מ-2-4 לנכס ל 8-12. היום זה כבר קפץ ל-12-16 יחידות דיור לנכס".
לוי מוסיף כי "עד השנים האחרונות, היישובים עוד הצליחו למנוע בנייה לגובה של עד 8 קומות, אבל בעקבות הביקושים הגדולים שיש לנכסים ביישובים אלה, אני מעריך שתאושר בנייה גבוהה יותר. בכפר יונה, למשל, כבר אפשר לראות את זה ובינתיים המחירים ממשיכים רק לעלות".
על פי נתוני גיאוקרטוגרפיה, לצד העלייה במחירי הדירות בבנייה רוויה, גם מחירי הבתים הפרטיים המשיכו לטפס, על רקע התחזקות היישובים. כך, בעוד שברעננה, למשל, עלו מחירי הווילות ב-40% בין השנים 2019-2023, בכפר יונה זינקו המחירים ב-65%. לוי אומר שהצפי הוא שביישובים כמו תל מונד או קדימה-צורן צפויה עליית מחירים אפילו משמעותית יותר, שכן בשנים האחרונות היא הייתה מתונה יותר. "העליות החדות במחירים משקפות גם את האירועים הכלכליים שהיו בשנים אלה בישראל, למשל משבר הקורונה שגרם לרבים לחפש בית פרטי", הוא מוסיף.
התחדשות עירונית
מגמה נוספת שהחלה בשנים האחרונות היא קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, לצד בנייה רוויה בעלת אופי כפרי. עופר שניאור, משנה למנכ"ל בחברת גרופית, מספר כי החברה מקימה בימים אלה את פרויקט גרופית בטבע באבן יהודה, הכולל 168 דירות ב-14 בניינים בני 4 קומות. "רוב הרוכשים מגיעים מיישובים בסביבה ומערי השרון, הם משפרי דיור שהחליטו למכור את הבית הפרטי ומחפשים דירה גדולה על מפלס אחד", הוא אומר. "היתרון של אבן יהודה הוא שבניגוד לערים כמו רעננה או הרצליה, מדובר ביישוב שעדיין יש לו אופי כפרי, ועם זאת הוא ממוקם בסמוך לאזור תעסוקה ומסחר גדול בדרום נתניה".
לדבריו, "בשל עליית מחירי הנכסים בשנים האחרונות באזור, שהשפיעה מאוד גם על מחירי הבתים הפרטיים, רוב הרוכשים יכולים להרשות לעצמם לקנות נכס במחיר המתחיל ב-5.25 מיליון שקל. אצלנו במחיר הזה ניתן לרכוש פנטהאוז עם 6 חדרים בשטח של 170 מ"ר עם מרפסת בשטח של 50 מ"ר".
עו"ד נדב בריחצילום: לירון אלוניעו"ד נדב בריח, מנכ"ל חברת השיווק Be Nadlan, משווק בימים אלה פרויקט חדש בכפר יונה ומספר כי "מגמת הבנייה הרוויה באזור השרון מתאפיינת במעבר מבתים צמודי קרקע למבני בוטיק נמוכים ונגישים, אך הביקוש הגובר יוצר גם פרויקטים שאינם בוטיקיים לחלוטין ועדיין זוכים לביקוש גבוה. במרכז כפר יונה, למשל, שיווקנו פרויקט בבנייה רוויה ומכרנו 100 דירות תוך שנה וחצי, עם עליית ערך של כ-30% ומחיר של כ-32 אלף שקל למ"ר. וכל זה למרות שאנחנו בתקופה מאתגרת בשוק הנדל"ן בצל סביבת הריבית והמלחמה".
לדבריו, "ככל שמחסור הקרקע בישראל ילך ויגדל, מגמת המעבר לבנייה רוויה תמשיך להתרחב. בישראל, מגמת המעבר לבנייה רוויה מואצת בשל מחסור בקרקע והצורך לשמור על שטחים ירוקים עבור אוכלוסייה שצפויה לגדול לכ-16 מיליון עד שנת 2050. לאור זאת, רשות מקרקעי ישראל ומנהל התכנון כבר סימנו עתיד שבו בנייה של בתים צמודי קרקע תהיה נדירה הרבה יותר, והדגש הוא בהקמת מבנים רוויים".
פורסם לראשונה: 00:00, 08.12.24
