2024 מסתיימת עם שוק נדל"ן רווי בקשיים: סביבת ריבית גבוהה במשך תקופה ארוכה; אלפי דירות שנותרו על המדפים (וגררו הטבות מימון רבות לרוכשים על ידי הקבלנים); מחסור חמור בעובדי בנייה שהוביל לירידה בהתחלות בנייה ובגמר בנייה ולמשבר בחברות הביצוע והתשתיות; מחירי דירות שממשיכים לטפס (למרות שהפתיעו פעם אחת); וכמובן סביבה גיאו-פוליטית נפיצה על רקע המלחמה הבלתי נגמרת.
על רקע התחזיות שלפיהן המחירים ימשיכו לעלות בגלל הירידה בהיצע מול הביקוש, בעיקר לאחר שתסתיים המלחמה, ביקשנו מהאנליסטים של אתר מדלן לבדוק אילו ערים הכי התייקרו בשנה החולפת, אילו ערים דווקא הוזלו, ואילו ערים היו הכי מבוקשות. במדלן בחנו את המחירים הממוצעים המשוקללים של דירות חדשות ודירות יד שנייה בנות 4 חדרים (הדירות הכי מבוקשות ושכיחות בישראל) בערים הגדולות, על בסיס נתוני אמת של עסקאות שדווחו במהלך השנה לרשות המסים. מאחר שהחוק מתיר עיכוב של כחודשיים בדיווח, הנתונים הסופיים עבור החודשים נובמבר-דצמבר עשויים עוד להשתנות מעט. הנתונים נבדקים ומעובדים על ידי מחלקת המחקר של מדלן.
"שנת 2024 כולה עמדה בסימן עליית מחירים, שהבסיס לה הפעם היה שינוי עומק בהעדפות הקהל הישראלי, אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "הישראלים הבינו שממ"ד הוא הכרחי בכל חלקי הארץ, ורבים בחרו לשפר דיור ולעבור לדירה עם ממ"ד. אנחנו רואים את התופעה הזו ביתר שאת בערים זולות יחסית, וכמובן בערים שספגו לא מעט טילים, כמו קריית אתא, קריית ביאליק ועכו. חשוב לזכור שדירות עם ממ"ד הן בעיקר דירות חדשות או דירות יד שנייה חדשות יחסית, שנבנו אחרי 1990 – ואלו וגם אלו יקרות יותר מדירות יד שנייה 'רגילות'.
"בלוד, למשל, שמובילה את טבלת ההתייקרויות, ניתן לשער שהייתה נהירה לשכונות החדשות והממוגנות, וכך גם בקריית גת ובאופקים. רק שלוש ערים הוזלו השנה – באר יעקב, חריש וקריית אונו. אלו ערים שהייתה בהן המון בנייה חדשה או התחדשות עירונית בעשור האחרון, כך שמראש לא מעט מההיצע בהן ממוגן, ולנהירה לממ"ד הייתה פחות השפעה בהן".
הערים שהתייקרו, למרות הטילים
על פי נתוני מדלן, בצמרת רשימת הערים שהתייקרו נמצאת לוד עם עלייה של 32.3% במחירי דירות 4 חדרים ביחס לשנת 2023. המחיר המשוקלל של דירה בשנה שחלפה עמד על 2.224 מיליון שקל, לעומת 1.681 מיליון שקל אשתקד. השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסביר: "לוד היא עיר מעורבת במרכז הארץ, זולה משמעותית ביחס לשכנותיה, ונהנית מתנופת בנייה גדולה יחסית. העלייה במחירים היא תולדה של שני המרכיבים האלה: מחיר נמוך ביחס למיקום ולשכנות, ובנייה חדשה יחסית".
רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן: "בלוד, שהייתה בעבר פחות מבוקשת, התפתחו שכונות חדשות כמו בן שמן והרובע הבינלאומי, מה שהוביל למאות עסקאות ולעליית מחירים משמעותית. מגמה דומה נרשמה גם בראש העין, גם היא ברשימת 10 הערים שהכי התייקרו, שבה התפתחו פרויקטים חדשים בשכונת פסגות אפק, ומשפחות רבות מאזור המרכז חיפשו דירות עם ממ"ד, מה שהוביל לעלייה חדה במחירים. מגמות אלו מדגישות את הכוח של פרויקטים חדשים לשנות את מאזן הכוחות בשוק המקומי, במיוחד כאשר הם מספקים מענה לצרכים העדכניים של הרוכשים".
במקום השני, באופן מפתיע ולמרות המלחמה ומתקפות הטילים הבלתי פוסקות על אזור הצפון במשך חודשים ארוכים, נמצאת עכו עם עלייה של 21.32%, כאשר המחיר המשוקלל של דירה עמד בשנה שחלפה על 1.559 מיליון שקל, לעומת 1.285 מיליון שקל ב-2023.
במקום השלישי ניצבת נציגה צפונית נוספת, גם כן מפתיעה מאותה סיבה: קריית ביאליק, שהציגה עלייה של 20.18% במחירי דירות 4 חדרים. המחיר המשוקלל של דירה עמד על 1.775 מיליון שקל, לעומת 1.477 מיליון שקל ב-2023. במקום הרביעי נמצאת עיר דרומית: בירת הנגב באר שבע, עם עליית מחירים של כ-18.73%. המחיר המשוקלל של דירת 4 חדרים היה 1.382 מיליון שקל, לעומת 1.164 מיליון שקל ב-2023.
במקום החמישי שוב נציגה צפונית מהקריות: קריית אתא, עם עלייה של כ-18.59%. המחיר המשוקלל עמד על 1.512 מיליון שקל ב-2024, לעומת 1.275 מיליון שקל ב-2023. במקום השישי נמצאת טבריה, שבה מחירי דירות 4 חדרים עלו בכ-16.12% – למחיר משוקלל של 1.383 מיליון שקל, לעומת 1.191 מיליון שקל ב-2023.
למקום השביעי הגיעה קריית גת עם עלייה של כ-15.32% – 1.724 מיליון שקל ב-2024, לעומת 1.495 מיליון שקל ב-שנת 2023. במקום השמיני רמלה, שכנתה של לוד, עם עלייה של כ-13.6% במחירי דירות 4 חדרים. המחיר המשוקלל עמד על 1.913 מיליון שקל ב-2024, לעומת 1.684 מיליון שקל ב-2023.
במקום התשיעי עוד עיר דרומית שספגה נזקים ואבידות רבות במלחמה: אופקים, שם טיפסו מחירי דירות 4 חדרים בשנה שחלפה בשיעור של כ-12.6%. המחיר המשוקלל עמד על 1.501 מיליון שקל, לעומת 1.333 מיליון שקל בשנת 2023. את הרשימה סוגרת חיפה עם שיעור עלייה של כ-12% במחירי דירות 4 חדרים. המחיר המשוקלל עמד על 1.848 מיליון שקל בשנת 2024, לעומת 1.65 מיליון שקל ב-2023. דנוס: "חיפה אמנם סבלה מהתקפות חוזרות ונשנות מכיוון לבנון, אבל נהנתה מעלייה בביקושים מצד תושבים מיישובים צפוניים לה, וכן מצד משקיעי נדל"ן שחיפשו, דווקא בגלל המצב, הזדמנויות בעיר".
לדברי דנוס, ישנם מספר גורמים לשינויים במחירי הדירות ב-2024 לעומת 2023: "למעט לוד, שלה יש הסבר שונה, בכל 10 הערים שהכי התייקרו, מדובר בערים שבהן דירות 4 חדרים עולות בממוצע עד 2 מיליון שקל. נראה כי הציבור מחפש מוצר זול שבו עליית המחיר בסכום מוחלט היא נמוכה יחסית, אפילו אם מדובר בעשרות אחוזים ממחיר הדירה. המגמה הזאת מאפיינת את שוק הדיור מזה מספר שנים, והיא גם זו שמביאה לעלייה במחירי הדיור. הפריפריה של ישראל, שבה מטבע הדברים הדירות זולות יותר, היא זו שאחראית לעליית המחירים שאנו חווים בשנה החולפת, כולל באזורים שהוגדרו כאזורי לחימה.
"גורם שני שמסביר את העליות בשנה החולפת הוא היצע של דירות חדשות יחסית בערים המבוקשות ביותר. דירות בבנייה חדשה הן יקרות יותר, והדבר משפיע על המדדים. גורם שלישי הוא תנועת משקיעים דווקא לאזורים שקיימת הערכה שמחירי הדירות בהם יעלו בשנים הקרובות. זו הסיבה שדווקא אזורי לחימה בצפון ובדרום כיכבו ברשימה".
כמו דנוס, גם דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בחברת רם אדרת, מדגיש את העובדה שהערים המובילות בעליית המחירים הן בעיקר ערים פריפריאליות, שהמחיר ההתחלתי של הדירות בהן בתחילת השנה היה בר השגה באופן יחסי ובמרביתן לא עלה על 2 מיליון שקל. "המחירים בערי הפריפריה ובפריפריה של המרכז (כגון לוד ורמלה), בשילוב עם מבצעי המימון שיזמו החברות הקבלניות, הנגישו את הדירות החדשות לכלל הקהלים והעלו את הביקושים בצורה חדה, דבר שתרם לעליית המחירים. אנחנו חווינו את הביקושים בפרויקט אדרת ברובע הבינלאומי שהחברה בונה בלוד, על אדמות מושב ניר צבי. בפרויקט נמכרו במהלך השנה האחרונה למעלה מ-160 דירות במבצעי פריסייל, והביקושים היו מאוד גבוהים, כי מדובר בשכונה חדשה וגדולה במרכז הארץ, מרחק 10 דקות נסיעה מתל אביב ברכבת, שמציעה דירות חדשות במחירים אטרקטיביים יחסית ועם פוטנציאל השבחה גבוה.
"גם בקריית גת אנחנו עדים לביקושים גבוהים ועליית מחירים. בימים אלו אנחנו משווקים את השלב השני של פרויקט MY ADERET בשכונת כרמי גת, שכולל סה"כ 285 יחידות דיור, ובו נמכרו 220 דירות. רוכשי הדירות בשלב הראשון של הפרויקט כבר נהנו מעליית ערך של 22% בתקופה של שנתיים, ומחירי הדירות צפויים להמשיך ולעלות. ככל שהשכונה מתפתחת ומתבססת, עולה הביקוש לדירות איכותיות יותר, הכוללות מפרט יוקרתי ומיקום מיטבי, וזאת מצד משפחות המשפרות דיור בתוך השכונה ומשפחות המגיעות ממרכז הארץ".
רק 3 ערים הוזלו
בתחתית הרשימה 3 ערים בלבד שרשמו ב-2024 ירידת מחירים לפי המדד המשוקלל. קריית אונו הוזלה בשיעור הגבוה ביותר — 4.06% . מחיר דירת 4 חדרים ב-2024 עמד על 3.052 מיליון שקל, לעומת 3.181 מיליון שקל ב-2023. אחריה ניצבת חריש עם ירידה של 3.73%. מחיר דירה בחריש היה 1.497 מיליון שקל ב-2024, לעומת 1.555 מיליון שקל ב-2023.
עיר נוספת שרשמה הוזלה היא באר-יעקב, מהערים המבוקשות ביותר כיום: ירידה של 0.63% במחירי דירות 4 חדרים. המחיר המשוקלל ירד מ-2.667 מיליון שקל ב-2024, ל-2.684 מיליון שקל ב-2023.
דנוס: "הערים שמחירי הדירות בהן ירדו בשנה החולפת הן תמונת ראי לערים שהכי התייקרו. הרשימה כוללת שתי ערים במרכז – בראשונה מחירים גבוהים מאוד (קריית אונו), ובשנייה היצע דירות חדשות גדול מאוד (באר יעקב). העיר השלישית (חריש) אמנם אינה מרכזית, אך גם בה היצע הדיור עולה על הביקוש וכל הדירות בה חדשות יחסית".
גם ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך הארצית רי/מקס, לא מופתע מירידות המחירים בערים האלה, במיוחד קריית אונו ובאר-יעקב: "המקומות האלה כבר ידעו עליות מחירים בעבר, ולכן היו פחות אטרקטיביים לגל הקונים שהיה בשנה האחרונה. אבל זו ירידה זמנית. קרבתן לתל אביב מבטיחה שהן יישארו רלוונטיות בשוק הנדל"ן גם בעתיד".
עליות מחירים מתונות: בתל אביב וגם בנהריה
את השיעור הקטן ביותר בעליית המחירים בשנה החולפת רשמה דווקא תל אביב-יפו, העיר היקרה בישראל, לאחר שמחירי דירות 4 חדרים בה טיפסו ב-2024 בכ-1.91% בלבד. זאת לאחר שהמחיר הממוצע של דירת 4 חדרים עלה מ-4.753 מיליון שקל בסיכום שנת 2023, ל-4.844 מיליון שקל במהלך שנת 2024.
בפתח-תקווה נרשמה עלייה מינורית של כ-2.08% במחירי דירות 4 חדרים מ-2.447 מיליון שקל ל-2.498 מיליון שקל. שיעור עלייה דומה נרשם בראש-העין – 2.16%, מ-2.404 מיליון שקל ל-2.456 מיליון שקל. עיר נוספת במרכז הארץ שרשמה שיעור עלייה מתון יחסית היא כפר-סבא – עלייה של 2.4% מ-2.917 מיליון שקל בשנת 2023, ל-2.987 מיליון שקל בשנת 2024.
בבני ברק נרשם שיעור עלייה של כ-2.52% במחירי הדירות, מסכום משוקלל של 2.456 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ב-2023 ל-2.518 מיליון שקל ב-2024. רחובות עלתה בכ-3.02% בשנה שחלפה. ב-2023 עמד המחיר המשוקלל של דירת 4 חדרים בעיר על 2.414 מיליון שקל, ואילו ב-2024 הוא עלה ל-2.487 מיליון שקל.
בנהריה, למרות מתקפות טילים בלתי פוסקות, חלה עלייה של כ-3.99% במחירי הדירות: מסכום משוקלל של כ-1.478 מיליון שקל לסכום של כ-1.537 מיליון שקל ב-2024. רסקין מרי/מקס אומר שנהריה מסיימת את השנה כאחד הסניפים המובילים ברשת. "עליית המחירים בנהריה למרות הקרבה שלה לגבול הצפון והמתקפות הרבות שספגה, זו תופעה ממש מעניינת. נראה שהציבור מבין שנהריה מציעה רמת חיים גבוהה, ליד הים, במחירים סבירים".
"בסופו של דבר, נראה שהציבור מכלכל את צעדיו בתבונה ובאופן רציונלי", אומר דנוס. "על כך מעידה גם תחתית רשימת הערים שבהן מחירי הדירות עלו בשנת 2024 – אלה הן ערים מרכזיות, יקרות יחסית, שקשה לקבל בהן מחיר גבוה יותר, ובראשן תל אביב, שאמנם נרשמה בה עליית מחירים, אך כזאת המדגימה את כל שנאמר עד כה. העיר נהריה, שספגה התקפות רבות במהלך השנה החולפת, הצטרפה אף היא לרשימת הערים שבהן חלו עליות מחירים מתונות, וזאת כתוצאה משילוב של מחיר מעל 2 מיליון שקל, מצב לחימה מתמשך, והיצע דירות למכירה גדול יחסית, בשילוב עם תחרות בכלל אזור הצפון".
גם דורון נמרוד מרם אדרת מציין את השיקולים הנכונים של ציבור רוכשי הדירות: "הרוכשים העריכו נכונה כי המלחמה תגרור ירידה בהיצע (בעקבות המחסור בעובדים ואי-הוודאות בשוק) והמחירים ימשיכו לעלות. יש רוכשי דירות שהעריכו שעליית המחירים תתרחש בעיקר בדרום הארץ ובצפון, באזורים שספגו את רוב הטילים, בשל תהליך השיקום והביקושים הצפויים אחרי המלחמה".
השוק הפגין עוצמה
2024 הייתה רעה מאוד מהרבה מאוד בחינות, אבל בשוק הנדל"ן דווקא הופתעו ממנה לטובה. "המצב האידיאלי למשק הנדל"ן הוא עליות מחירים מינוריות, דבר השומר על יציבות השוק ועל מחירים סבירים, אך בשנה החולפת, מבחינת כמות העסקאות ומבחינת המחירים, הייתה הפתעה חיובית באופן דרמטי", אומר רסקין. "המשותף לכל הערים שבהן ישנה עליית מחירים גבוהה הוא שיש בהן יותר אפשרויות למעמד הביניים – הזרם המרכזי והעיקרי של החברה הישראלית. זו לא האליטה, אלא הישראלי הטיפוסי שזקוק לדירה לגור בה, במחירים סבירים. ערי הקריות, כמו גם לוד, הן ערים הקרובות למטרופולין גדול ועם נגישות תחבורתית. גם באר-שבע, שנמצאת ברשימת הערים שהתייקרו, היא מטרופולין בזכות עצמה ובעלת נגישות תחבורתית למרכז הארץ. מה שמשותף להן אלה המחירים הסבירים באופן יחסי, שמשכו את הקונים והפכו אותן לאטרקטיביות.
"לסיכום, אנחנו מופתעים לטובה מהתוצאות של שוק הנדל"ן בשנה האחרונה. המשק הנדל"ני הוכיח איתנות יוצאת דופן. אני יכול לומר שברשת שלנו, המונה מעל 100 סניפים, ראינו השנה עלייה דרמטית בהיקף העסקים לעומת 2023. אני מאמין שב-2025, במיוחד אם תהיה רגיעה במצב הביטחוני-פוליטי, נהיה עדים לעלייה משמעותית נוספת במחירים. אם קיבלנו תוצאות כאלה בשנת מלחמה, אני יכול לתאר לעצמי למה אנחנו יכולים לצפות בתקופה שקטה וטובה יותר".
רוני כהן מאלדר מוסיף: "ענף הנדל"ן חווה השנה שינוי חסר תקדים בתמהיל העסקאות. אם באופן מסורתי, דירות יד שנייה היוו 70%-65% מהשוק, הרי שב-2024 נרשם איזון כמעט מוחלט של 50%-50% בין דירות חדשות ליד שנייה. השינוי הזה נבע מהביקוש לדירות עם ממ"ד וגם מתנאי התשלום הנוחים שהציעו קבלנים. נתונים אלה משפיעים ישירות על המחיר הממוצע, שעולה בערים מסוימות בשל הריכוז הגבוה של עסקאות בדירות חדשות".
דנוס: "ככלל, שוק הדיור הפגין עוצמה רבה בשנה שתיזכר בהיסטוריה כנוראית מבחינה ביטחונית ומבחינת אי הוודאות שנוצרה בה. נראה ש-2025, עם הגזירות הכלכליות הצפויות ומחיר המלחמה, תהיה שנת המבחן — האם הדהירה בשוק הדיור תימשך, או שההכבדה הכלכלית תכריע אותה".
