בצל מחירי הדירות הגבוהים בישראל, יצאנו לחפש אחר דירה במחיר שניתן לעמוד בו. בכתבות קודמות בחנו השקעות נדל"ן ביוון ובקפריסין. היעד הבא שהחלטנו לבדוק הוא פורטוגל, מדינה רחוקה יותר ויקרה יותר ממדינות האיים הקטנות, שכבר הספיקה להציג עליות משמעותיות במחירי הדירות בשנים האחרונות. הממשלה הפורטוגלית אף יצאה בתוכנית להורדת המחירים, שנועדה להתמודד עם ההתייקרות המתמשכת הן של נכסי הנדל"ן והן של הדירות להשכרה.
- לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
עוד יעדים שישראלים אוהבים להשקיע בהם:
למרות זאת, כפי שלמדנו משיחות עם אנשי נדל"ן ורוכשי דירות בשטח, פורטוגל עדיין מסקרנת מאוד את הישראלים, כאשר ליסבון ופורטו הן הערים העיקריות שמרכזות עניין, לצד מקומות נוספים שנמצאים על מפת המשקיע הישראלי. כמו במדינות הקודמות שסקרנו, יש לפורטוגל לא מעט יתרונות לרוכשי הדירות, אבל גם סיכונים.
"את הרומן שלי עם פורטוגל התחלתי ב-2016, בתקופה שבה המדינה רק התחילה לפרוח אחרי משבר כלכלי גדול שפקד אותה ב-2012, וב-2015 הייתה נקודת המפנה. ממשבר היא עברה להזדמנות. הסתובבתי בליסבון ובפורטו וכמות המנופים הייתה יוצאת דופן, אפשר היה לשמוע את רעש הבנייה ברחובות, לעצום עיניים ופשוט לדמיין לאן זה הולך'' – כך מתאר עו"ד אמיר תלמי, מנכ"ל חברת יורופה נדל"ן מקבוצת יורופה, את התקופה שהובילה אותו 4 שנים לאחר מכן לחבור לעו"ד יוסי יצחק, מנכ"ל הקבוצה, ולעסוק בהשקעות נדל"ן במדינה השכנה לספרד. "בהתחלה בכלל לא חשבתי ליזום השקעות, תכננתי רק לרכוש. ואז במקרה הכרתי שם את יוסי, והשאר היסטוריה'', הוא אומר.
יצחק הגיע אז לפורטו כדי להקים זרוע נדל"ן של הקבוצה בפורטוגל. ''אמיר הצטרף והפך לחוד החנית של הקבוצה בפורטוגל'', הוא מספר. ''יש לו חיבור חזק מאוד למקום, הוא מכיר את כולם, את ראש העיר, את ראשי הבנקים, בכריסמס הביאו לו מאחד הבנקים עוגיות לחג''.
תלמי: ''אנחנו יוצרים שותפויות עם המקומיים, ומנהלים את הכל בשלט רחוק — פתיחת חשבון בנק, חתימה על מסמכי משכנתה וקבלת הדירה. הצלחנו לייצר מנגנון שמאפשר לרוכשים לא להגיע לכאן פיזית''.
יורופה נדל"ן הוקמה לפני 5 שנים והיא מנוהלת על ידי תלמי, שמוביל את פעילות השיווק והמכירות בפורטוגל; יצחק, שהוא יו"ר החברה ומנכ"ל קבוצת יורופה כולה; האדריכל אסף מולכו, שמוביל את תחום יזמות הנדל"ן בארץ; ועו"ד גבי ג'ובראן, שמוביל את פעילות היזמות בפורטוגל באמצעות חברת גאיה קפיטל. יורופה נדל"ן מנהלת 657 נכסי נדל"ן ב-86 פרויקטים בפורטוגל, בהיקף השקעות של מעל 164 מיליון יורו. בראיון מספרים תלמי ויצחק שהם מספקים ליווי למשקיעים החל משלב איתור הנכס מתוך מגוון הפרויקטים הקיימים של החברה, דרך סיוע במציאת פתרונות מימון ומשכנתה, ועד מתן שירותים משלימים הן בשלבי הרכישה, כגון עיצוב פנים, והן בניהול הנכס על ידי חברת ניהול לאחר מסירתו.
"אנחנו עובדים עם יזמי טריפל-איי (מהדרגה הכי גבוהה) בלבד, קבלנים מקומיים מהוותיקים בפורטוגל", אומר תלמי. "השוק בפורטוגל נמצא בפיגור אחרי ישראל בהרבה מאוד רבדים. בארץ, למשל, יש הערות אזהרה וחוק המכר, בפורטוגל די מופתעים כשמדברים איתם על הדברים האלה. זה מקום שהוא חצי תמים, ואנחנו מקפידים שלרוכשים שלנו תהיה רמת ביטחון גבוהה מספיק כדי לחתום על עסקה".
יצחק: "פורטוגל היא אחת המדינות היחידות בעולם שבה גם מי שאינו אזרח או תושב יכול לקבל משכנתה בגובה של עד 75% ממחיר הדירה, תלוי ביכולת ההחזר. מחיר הדירה לא צמוד למדד. הרוכש משלם הון עצמי של 25% , ואת המשכנתה לוקח רק עם קבלת המפתח לדירה. המחיר לא משתנה גם אם יש פריסת תשלומים של 20%-80%, כמו בארץ. אם קנית דירה על הנייר ב-250 אלף יורו, המחיר שלה יישאר 250 אלף יורו בעוד שנתיים כשהיא תימסר לך, ולא תצטרכי להוסיף כסף — אבל השווי שלה יטפס ל-350 אלף יורו.
אמיר תלמי, מנכ"ל יורופה נדל"ן: "בתחילת הדרך הגיעו אלינו בעיקר אנשי הייטק בגילי 30-40, אבל ככל שהזמן חולף השוק הולך ומתבגר, וכיום קונים אצלנו גם פנסיונרים בני 70 שלא צריכים מימון"
"בהרבה עסקאות שלנו, השמאות בגין דירה משקפת עליית מחיר של 20% בזמן הזה, לפעמים אפילו 40% ומעלה. כך למשל, דירת 2 חדרים בלב פורטו שנרכשה באפריל 2022 ב-260 אלף יורו, הוערכה על ידי שמאי בנק המשכנתאות עם מסירתה באוקטובר 2024 ב-415 אלף יורו. גם השכירות עולה: דירת 3 חדרים במטרופולין פורטו שנרכשה בשנת 2021 עם צפי שכירות של כ-1,000 יורו בחודש, הושכרה עם מסירתה באמצע 2023 ב-1,450 יורו בחודש".
איך משפיעה המגמה של עליות המחירים על המקומיים?
תלמי: "ב-2018 הייתה מחאה רגועה יחסית של זוגות צעירים שלא הצליחו לקנות דירה במרכז ליסבון. אני זוכר שדיברתי על זה עם מקומי ואמרתי לו, זוגות צעירים לא קונים דירה בלב מנהטן, בלונדון, וגם לא בתל-אביב. אז מה לעשות, הם לא יגורו במרכז ליסבון. המקומיים מבינים שזה חלק מהכלכלה, ושהמשקיעים לא לוקחים להם הזדמנויות, אלא להפך. אני מקווה שכישראלים נדע לשמור על מערכות יחסים בריאות עם הפורטוגלים. המקומיים מחבקים אותנו, ויש גם היסטוריה יהודית. כשהתחילה המלחמה חששנו, אבל אנחנו מרגישים מאוד בטוחים, מדברים עברית ברחוב. אחד היזמים שאנחנו עובדים איתו הקצה מלון דירות שלם למשפחות שפונו מבארי, זה היה מדהים. המצב הביטחוני בישראל גרם לעלייה מטורפת בכמות הישראלים שעברו לגור כאן, וברמה האישית זה מעציב אותי שכל כך הרבה משפחות עזבו את ישראל".
אז מי קונה דירות בפורטוגל? רוב המשקיעים הזרים מגיעים מארה"ב וממדינות צפון אירופה. גם לא מעט מפורסמים רכשו שם כבר דירות, בין היתר הזמרת מדונה, השחקנית סקרלט ג'והנסון והכדורגלן הצרפתי אריק קאנטונה. תלמי: "מבחינת הישראלים, בתחילת הדרך הגיעו אלינו בעיקר אנשי הייטק בגילי 30-40, אבל ככל שהזמן חולף השוק הולך ומתבגר, וכיום קונים אצלנו גם פנסיונרים בני 70 שלא צריכים מימון. בכל מקרה, מגיעים לא רק מתל-אביב, יש גם רוכשים מעוטף עזה. אני משם במקור".
יצחק: "ויש גם קבוצה של מנכ"לים מאוד בכירים במשק, חלקם מנהלים חברות נדל"ן בורסאיות, שרכשו אצלנו מספר דירות, גם לילדים".
אחת הערים שהחלה לרכז עניין בקרב הישראלים בשנים האחרונות היא כאמור פורטו, עיר הנמל הציורית והשנייה בגודלה ובחשיבותה אחרי ליסבון, שנחשבת בירת הצפון וחיים בה כ-1.7 מיליון תושבים. מדובר באחת הערים ההיסטוריות והעתיקות באירופה, שחלקים נרחבים ממנה הוכרזו על ידי אונסק"ו כאתרי מורשת עולמית. היא אף נחשבת לאחת הערים המתוירות באירופה בכלל ובפורטוגל בפרט, ולפי נתוני החברה הכלכלית של פורטו, לומדים בה מעל 90 אלף סטודנטים. גם וילה נובה דה גאיה נחשבת עיר שמרכזת עניין בקרב משקיעי הנדל"ן ומהווה בין השאר מרכז עולמי של תעשיית יין הפורט.
ר' (40), מאזור המרכז, נשוי ועוסק בתחום ההייטק, רכש לא פחות מ-23 דירות להשקעה במספר פרויקטים בפורטו: "בקורונה טסתי לפורטוגל והיו המון הזדמנויות עסקיות, ב-2021 הדירות היו הרבה יותר זולות מהיום. רכשתי דירות סטודיו, דירות עם חדר שינה אחד (בישראל דירה כזו נחשבת דירת 2 חדרים — ה"צ) ודירות עם שני חדרי שינה (בישראל 3 חדרים). יש לי נכסים בעיר העתיקה, 3 דירות עם גינה ממש על כנסיית קלריגוש (כנסייה ידועה בפורטו — ה"צ), בתים בכפר הדייגים מטוזיניוש על האוקיינוס וגם בשוק בוליאו (השוק העתיק והמפורסם בפורטו — ה"צ)".
גם תנאי המימון שלקח ר' מרשימים: "הריבית באותה תקופה באירופה הייתה במינוס, אז לקחתי משכנתה בתנאים הזויים של 0.9%. לשם השוואה, בארץ ריבית המשכנתה היום נעה בין 6% ל-10%, ו-4 שנים אחרי, גם הריבית בפורטוגל עלתה, אבל רק לסביבות 3%. השקעתי בערך כ-200 אלף שקל בכל דירה, ועבור שאר הסכום קיבלתי מימון של 75%, כך שבסופו של דבר שילמתי כ-5 מיליון שקל בפועל עבור 23 דירות בפורטו, כשבתל-אביב את קונה דירה אחת במחיר כזה, באשקלון אולי שתי דירות. מובן שהכל תלוי ביכולת ההחזר שלך, יש מי שהבנקים בפורטו ייתנו לו משכנתה בגובה מסוים ויש מי שייתנו לו יותר".
והתשואה?
ר': "בין 10% ל-12%, כי אני משכיר לטווח קצר וגם לטווח ביניים (בין 30 יום ל-9 חודשים). השכירות משתנה לפי העונה, יש חודשים שההכנסה מכסה את המשכנתה, ויש חודשים שנשאר גם רווח. אני מתנהל מול חברת ניהול מקומית שנסחרת בבורסה. בינתיים מכרתי רק דירה אחת, והתוכנית שלי היא לראות איך השוק מתפתח, כי בסוף הוא יגיע למקסימום שלו. אני ממליץ לעבוד עם אנשי מקצוע ולא לקנות לבד, יש הרבה נוכלים, גם ישראלים, שמספרים סיפורים על פרויקטים אבל בפועל אין להם היתר בנייה. אני קניתי דרך יורופה וגם נעזרתי בעורך דין מקומי חיצוני שהגעתי אליו דרך המלצות".
ירדן ונועם (30), זוג נשוי טרי מתל-אביב, רכשו לאחרונה שתי דירות על הנייר עם חדר שינה אחד (כלומר 2 חדרים במושגי ישראל) ומרפסת בפורטו. "התלבטנו בין רכישת דירה בחולון בכשני מיליון שקל לבין קניית דירה בפריפריה בסכום נמוך יותר", מספר ירדן. "בסופו של דבר התחלנו לבדוק חלופות בחו"ל. יש לנו חברים שקנו דירות ביוון ועשו אחלה השקעה, אבל גילינו שבפורטוגל המינוף הרבה יותר גבוה — מימון של 75% בפורטו, שהיא כמו תל-אביב לפני 20 שנה, לצד שכירות שמטפסת ועליית ערך כמעט קבועה. יש גם מינוסים, למשל המיסוי ביוון עדיין יותר מאשר פה, אבל מה שהיטה את הכף היה המינוף.
"גולת הכותרת הייתה כמה כסף אנחנו מחזירים", הוא ממשיך. "בישראל המשכנתה תעלה לנו כפול. בפורטו היא נמוכה יותר, כי הריבית נמוכה יותר. בנוסף, המשכנתה נלקחת רק ביום קבלת המפתח. בארץ הרבה פעמים משלמים גם משכנתה וגם שכירות עד שהפרויקט מוכן. נכון שזה מלחיץ שהדירות על הנייר, אבל בשונה מהמצב בארץ, בפורטוגל היזם רוכש את הקרקע מבעוד מועד, עוד לפני המכירה, ללא מימון מהבנק, והמשמעות היא שרק יזמים חזקים בונים שם".
יהונתן גורביץ' מנכ"ל קאזה פורטוגל: "השוק הפורטוגלי התבגר, והיום לרוב יש להחזיק בנכס לא פחות מ-5 שנים עד שתהיה עליית ערך משמעותית. אני ממליץ להעדיף נכס יד שנייה על פני נכס חדש, שכן התשואות על דירות חדשות נמוכות יותר"
איפה קניתם את הדירה השנייה?
"אחרי הראשונה בא התיאבון וקנינו עוד אחת בפורטו. הראשונה היא בבניין מפואר ואיכותי עם פסיליטיס כמו המגדלים החדשים בצפון הישן של תל-אביב, שעלתה לנו 350 אלף יורו, והשנייה בבניין אלגנטי סטייל שינקין שעלתה 310 אלף יורו. שכר הדירה בפרויקט הקטן יותר צפוי לעמוד על כ-1,500 יורו בחודש, ובדירה בפרויקט היוקרתי יותר כ-1,600 יורו. ההחזר החודשי יהיה 900 יורו בערך על כל נכס. יוצא תזרים חיובי, אבל בעיקר מה שמעניין אותי זו השבחת הנכסים. אנחנו יודעים שמתוכננת רכבת מהירה חדשה מפורטו לליסבון וממדריד לפורטו, שצפויה להעלות את ערך כל הנכסים שם".
גם ליסבון, בירת פורטוגל, היא יעד מועדף על המשקיעים הישראלים. מדובר בעיר הגדולה במדינה, המרכז התרבותי והכלכלי החשוב בה ומנוע הצמיחה העיקרי שלה. הן בליסבון והן בפורטו מתוכננת הרחבה משמעותית של תשתיות, סלילת כבישים והוספת קווים למטרו, לצד הקמת רכבות קליע מהירות. ערים נוספות שמרכזות עניין הן אלגרבה, קשקיש, אזור נהר הדורו ובראגה.
שמיר ואליה שובל מגדרה, הוא גמלאי צה"ל, היא גמלאית משרד החינוך, הורים לשלושה, קיבלו לאחרונה את המפתח לדירת סטודיו עם פינת גג שרכשו בליסבון. "הרגשתי שהכסף כאן בארץ הולך ומתאדה, אז לפני 4 שנים החלטתי לפנות לחו"ל וקניתי דירת 40 מ"ר מקסימה בבניין לשימור בליסבון, בשווי 210 אלף יורו", הוא מספר. "אמנם הייתי צריך לשלם לא מעט מסים, אבל עמדתי בזה. היום הדירה שווה כ-325 אלף יורו לפי הערכת שמאי. בשלב זה קיבלתי הצעה לשכירות של 1,110 יורו בחודש, ממנה אני צריך לשלם מס לא מבוטל לעירייה, אבל החלטנו שבינתיים אנחנו רוצים ליהנות מהדירה והפכנו אותה לדירת הנופש שלנו, דירת הבריחה".
פורטוגל מונה כ-10.6 מיליון תושבים ומתאפיינת בשוק עבודה יציב. האבטלה נמוכה יחסית למדינות האיחוד האירופי, ועמדה על 6.8% ברבעון הראשון של 2024. לפי נתוני אתר Trading Economics, שיעור האינפלציה ירד מ-3.1% ל-2.3% בשנה שעברה, ועל פי ההערכות ב-2025 יעמוד על 1.9%. הריבית היא 3.5%. לשם השוואה, בישראל הריבית היא 4.5%, ובארה"ב על 5.3%.
אחרי ששנת 2023 הציגה מיתון מסוים, ב-2024 חלה צמיחה בתמ"ג הפורטוגלי, מה שהוביל להעלאת דירוג האשראי של המדינה. על פי קרן המטבע הבינלאומית, הכלכלה צמחה בסוף השנה שחלפה ב-1.7% וצפויה לצמוח השנה ב-2.1%. כדי לעודד השקעות במדינה, הממשלה אישרה תוכנית שכוללת בין היתר הפחתת מס הכנסה באופן הדרגתי בשיעור של 15% עד לשנת 2027. ההכנסה הריאלית של תושבי פורטוגל עלתה ב-6.7% בזכות הגידול בתעסוקה ובשכר, מגמה שמעריכים כי היא צפויה להימשך.
על פי נתוני ארגון World Travel and Tourism, ענף התיירות בפורטוגל צפוי להכניס כ-40.4 מיליארד יורו ב-2025. על פי נתוני Global Property Guide, מחירי הדירות במדינה טיפסו ב-10.9% ברבעון הראשון של 2024 לעומת התקופה המקבילה, ובכך עקפה פורטוגל בין היתר את הולנד, ספרד, שוויץ, איטליה וצרפת בשיעור עליית מחירי הדירות. על פי דוח של CNN פורטוגל, המבוסס על תחזית אוניברסיטת מינכן המאגדת 1,000 כלכלנים, מחירי הדירות צפויים לעלות ב-8.2% בכל שנה בעשור הקרוב. ב-15 השנים האחרונות טיפסו המחירים ב-73.5% בסך הכל.
מנתוני הבנק המרכזי של פורטוגל (BDP) עולה כי ההשקעות הזרות הישירות במדינה בחודשים יולי-ספטמבר 2024 הסתכמו ביותר מ-1.1 מיליארד יורו — עלייה של 26% לעומת התקופה המקבילה. על פי תוכניות הממשלה, עד 2027 יושקעו כ-23 מיליארד יורו מכספי האיחוד האירופי בפרויקטים שמכוונים לפתח את הכלכלה והמשק בפורטוגל, במסגרת "תוכנית 2030". בשנה זו צפוי להתארח שם המונדיאל, שלפי הערכות יניב לכלכלה המקומית 800 מיליון יורו.
הממשלה הקודמת ניסתה, כאמור, להילחם בעליות המחירים על ידי מספר החלטות וצווים, בין היתר הגבלות על רישיונות להשכרה קצרת טווח. הממשלה החדשה מיישמת מדיניות שונה, ואחד ממהלכיה היה לבטל חלק מההגבלות. במסגרת זו הוסרה לאחרונה ההגבלה על קבלת רישיונות להשכרה לטווח קצר, וכל רשות מקומית קיבלה את הזכות לקבוע אזורים בהם תוגבל או תותר השכרה מסוג זה, תוך איזון בין צורכי התושבים וצורכי התיירות.
בפורטוגל פועלים, כמובן, שחקנים נוספים בתחום השקעות הנדל"ן. אחד מהם היא ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL הפועלת שם מזה 30 שנה. ל"ידיעות אחרונות" נודע כי לראשונה פותחת JLL, חברת שירותי הנדל"ן מהגדולות בעולם, את פורטפוליו הנכסים שלה בפורטוגל גם בפני משקיעים פרטיים מישראל. החברה, שנוסדה בארה"ב לפני 240 שנה ופועלת ביותר מ-80 מדינות, עבדה עד כה בארץ מול חברות ענק גלובליות וגופים מוסדיים המבצעים השקעות במאות מיליוני שקלים. כעת היא תאפשר גם למשקיעים פרטיים לבצע השקעה בפורטפוליו שלה, שכולל למעלה מ-5,000 נכסים במדינה.
"אנחנו לא יזמים, אנחנו משווקים פרויקטים עבור יזמים. החידוש פה הוא שגם משקיע פרטי יכול ליהנות מהסטנדרטים שדורשת, למשל, קרן פנסיה", אומרת מור זיו, מנהלת תחום השקעות נדל"ן ב-JLL ישראל. לדבריה, "בשנים האחרונות פורטוגל ביססה את עצמה כאחד מיעדי ההשקעה המובילים באירופה, בזכות שילוב ייחודי של יציבות פוליטית וכלכלית, איכות חיים גבוהה ומערכת מיסוי נוחה למשקיעים זרים. למרות שהייתה האטה ב-2023, בשנה זו היא דורגה במקום השביעי בעולם במדד השלום העולמי (Global Peace Index), ולפי הדו"ח השנתי של PwC ומכון Urban Land, ליסבון דורגה במקום השמיני באירופה כעיר האטרקטיבית ביותר להשקעות נדל"ן".
14 צפייה בגלריה
''פורטוגל ביססה את עצמה כאחד מיעדי ההשקעה המובילים באירופה''. מור זיו
(צילום: לינה מיארה)
על פי נתוני JLL, ברבעון השלישי של 2024 נרשמה עלייה של 6.7% בעסקאות הנדל"ן במדינה, בהשוואה לרבעון השני. המחיר הממוצע למ"ר ברמה הארצית עומד על 2,284 יורו, בליסבון על 3,129 למ"ר (הגבוה ביותר במדינה), באלגרבה על 3,080 למ"ר ובפורטו על 2,464 למ"ר.
יהונתן גורביץ' הוא מייסד ומנכ"ל קאזה פורטוגל מבית Maven, זרועות הנדל"ן וניהול הנכסים של חברת YGI אחזקות, אותה ייסד עם אחיו גדעון גורביץ'. הוא עוסק כבר כ-13 שנים בפעילות יזמית בליסבון, בעיקר מול משקיעים מישראל ומברזיל. "צריך לשים לב שהמיסוי על השקעות נדל"ן הוא גבוה בפורטוגל", מבהיר גורביץ', "אבל הרוכשים מגיעים בגלל המחיר הנמוך יחסית של הנכסים, אפשרויות המימון הבנקאי והריבית הנמוכה. לשם השוואה, ביוון אין מימון בנקאי. בפורטוגל גם אם אין ממש צורך במימון, כדאי לקחת משכנתה אפילו של 40%, כי הבנק מבצע בדיקות נוספות הכוללות הערכת שמאי ובעצם משמש שותף מקומי שמאשר את כדאיות ההשקעה.
"אם ההשקעה היא כלכלית גרידא, כדאי להתמקד בפרברים של הערים הגדולות, ובמיוחד ליסבון. אזורי ספר או ערים קטנות או מרוחקות מדי לא מתאימות, כי עלול להיות קשה להשכיר את הדירה", הוא ממשיך. "מצד שני, במרכזי הערים הגדולות הדירות כבר לא זולות, דבר שמוריד את התשואה. תשואה יחסית גבוהה עם סיכון יחסית נמוך אפשר למצוא בפרברים הערים באזור המטרופולין של ליסבון, כמו אלמדה, בריירו או סטובל, או בווילה נובה דה גאיה בפורטו".
ומי שרוצה לקנות למטרות נופש?
"אז מומלץ לא לקנות מרחוק, אלא לטוס לפורטוגל ולבקר בדירה. היום קל מתמיד לקנות מרחוק כאשר יש צוות מקומי שדואג לכל, וכשמדובר בהשקעה כלכלית יש בכך היגיון. אבל כשהמטרה אחרת, אף צוות, גם המיומן ביותר, לא יכול להתאהב בשביל המשקיע".
בנוסף, הוא מדגיש, "השוק הפורטוגלי התבגר, והיום לרוב יש להחזיק בנכס לא פחות מ-5 שנים עד שתהיה עליית ערך משמעותית. אני ממליץ להעדיף נכס יד שנייה על פני נכס חדש, שכן התשואות על דירות חדשות נמוכות יותר. בנוסף, מומלץ להעדיף שכירות לטווח ארוך על פני שכירות לטווח קצר, שכן כדאיות ותשואות יש למדוד בשנים, ולא בחודשים. יציבות, בלאי נמוך והוצאות ניהול נמוכות מתגלות פעמים רבות ככדאיות יותר לטווח ארוך".
גורביץ' מספר שבחברה שלו נותנים שירותים להשגת ויזה זהב (גולדן ויזה) למי שכבר אין באפשרותו לקבל דרכון פורטוגלי. "עד עכשיו מי שקנה נדל"ן יכול היה לקבל גולדן ויזה. מסוף יולי זה השתנה ואין אפשרות כזאת. כיום יש אפשרות להשקיע בקרן הון סיכון (קרנות שמשקיעות בנדל"ן) כחצי מיליון יורו, או לפתוח עסק בכל תחום, שמעסיק מספר עובדים מקומיים, בהשקעה של כחצי מיליון יורו".
לדבריו, "מעל עשור פורטוגל היוותה יעד ריאלי מבחינת ישראלים רבים, מאז שפתחה בפניהם את האפשרות להתאזרח בתמורה להוכחה שהם צאצאי יהודים שגורשו מספרד ב-1492. האפשרות הזו נסגרה, אך יש חלופות: ויזת נווד דיגיטלי, ויזת יזמות (השקעה בעסק חדש), וכאמור גולדן ויזה – היתר תושבות זמני ל-5 שנים בתמורה להשקעה במדינה, שלא מחייבת שהייה ארוכת טווח אלא רק שבוע אחד בשנה".
כאמור, יש גם סיכונים ברכישת נדל"ן בפורטוגל. דורון גבור, שותף וראש מגזר הנדל"ן ב-Deloitte ישראל: "ב-2023 ביצועי שוק המגורים הושפעו משמעותית מהסביבה המאקרו-כלכלית המאתגרת שהייתה בפורטוגל, כולל אינפלציה בלתי נשלטת וריביות גבוהות, לצד רגולציות מקומיות כמו חבילת Mais Habitação (התוכנית הממשלתית להורדת מחירי הדיור — ה"צ) וסיום תוכנית הוויזה הזהובה. זה הוביל לירידה בכמות ובערך מכירות הנדל"ן למגורים בהשוואה ל-2022. עם זאת, הממשלה הכריזה על צעדים לתמיכה ברוכשי דירות צעירים, כולל פטורים ממס רכישה ומס בולים לדירות ראשונות שמחירן עד 316,772 יורו, וערבות ציבורית למימון של עד 15% מערך הרכישה, מה שצפוי להקל על הצעירים.
הריבית הממוצעת למשכנתאות עלתה מ-1.1% ב-2022 ל-3.6% ב-2023. זה ייקר משמעותית את עלות הרכישה, וביחד עם האינפלציה הגבוהה, זה עלול לעצור ואף להפוך את מגמת עליית מחירי הדירות. לכן בעת רכישת דירות בפורטוגל יש לבחון את התשואה ביחס לעלות המימון ולציפיות להשלכות של ההתערבות הממשלתית בשוק".
בשנים האחרונות, מוסיף גבור, שוק הדיור בפורטוגל תודלק מביקושים של משקיעים זרים שהתבססו על חוקי הגירה מקילים והקלות מס לתושבים זרים. "יש לקחת בחשבון שהקלות אלו בוטלו, והדבר צפוי להשליך על הביקושים ובהתאם על מחירי הדירות. צריך לקחת בחשבון את עולם המיסוי המקומי והבינלאומי כדי לראות מה התשואה נטו ממס. ולבסוף, ליסבון ופורטו הן ערים עם שוקי נדל"ן שונים. פורטו הציגה בשנים האחרונות עליות מחירים גבוהות יותר מאשר ליסבון. ככל שיימשכו הביקושים החזקים בפורטו, שיתרמו להמשך עליית מחירי הדירות, צפוי שתשואת השכירות תיפגע ותתקרב לזו שבליסבון, שנמוכה היום ב-15%-20% מאשר בפורטו".
בין ישראל לפורטוגל קיימת אמנת מס המעגנת את יחסי הגומלין המיסויים בין המדינות, ובפועל מונעת תשלום כפל מס. עו"ד דורון מוטעי, שותף וראש קבוצת המסים של משרד עוה"ד פרל כהן ישראל, המתמחה במיסוי בינלאומי, מסביר: "מבחינת מי שרוכש דירה שם, פורטוגל, שהיא המדינה בה מופקת ההכנסה מהנדל"ן, תהיה בעלת הזכות הראשונית להטיל מס עליה. מדובר בדרך כלל במס על ההכנסה השוטפת משכר הדירה, מסים עירוניים, מס רווחי הון, או מסי מקרקעין שונים בעת מכירת הנכס, ולעיתים מסים נוספים כמו מע"מ. ישראל, מדינת התושבות של המשקיע, תהיה בעלת הזכות השניונית למסות את אותה הכנסה, כלומר לגבות השלמת מס, אם צריך, בהתאם לחוקי ישראל.
"להכנסה השוטפת משכר הדירה יש שני מסלולי מיסוי: מסלול רגיל כמו בארץ, שבו ההוצאות הקשורות לנכס ולתפעולו יקוזזו מהכנסות השכירות, ורק על הרווח שנותר ישולם מס, והוא ישולם בישראל. מהמס הזה אפשר לקזז את מס ההכנסה ששולם בפועל בפורטוגל, אבל לא ניתן לקזז את המע"מ או מסים עירוניים ששולמו. המסלול הזה אטרקטיבי במיוחד כאשר יש הוצאות גבוהות על הנכס, שאפשר לנכות אותן מההכנסה החייבת במס.
"המסלול השני, שחל רק על יחידים ולא על עסקים וחברות, הוא תשלום מס של 15%, בישראל, על ההכנסות ברוטו מהשכירות בניכוי פחת – ללא אפשרות קיזוז הוצאות, וללא זיכוי המס ששולם בפורטוגל. כיוון שהוראות אמנת המס גוברות על הוראות פקודת מס הכנסה, בהקשר זה ייתכן שאפשר לבקש זיכוי המס ששולם בפורטוגל, בהתאם לאמנה. המסלול הזה יתאים למי שכפוף לשיעור מס הכנסה שולי גבוה, ו/או שאין לו הוצאות משמעותיות על הנכס.
חשוב לשים לב שייתכנו גם חבויות מס אחרות בישראל, כמו ביטוח לאומי ומס יסף (בעיקר בעת מכירת הנכס בפורטוגל)".
מס הרכישה משולם בפורטוגל בלבד, בעת מסירת הדירה (בניגוד לישראל, שבה משלמים בעת החתימה על הסכם הרכישה). הוא משתנה בהתאם למספר גורמים, לרבות שווי הנכס וייעוד השימוש (מגורים עיקריים או השקעה). הוא פרוגרסיבי, כך ששיעורו גדל ככל שמחיר הדירה גבוה יותר. עבור נכסים בשווי עד 92,407 יורו אין מס. מעבר לכך, שיעור המס עולה בהדרגה. נכסים המשמשים למטרות השקעה, או דירות יוקרה, מחויבים במס גבוה יותר.
המס על הכנסה מהשכרה משתנה בהתאם לסוג ההשכרה (קצרת טווח או ארוכת טווח). המס על הכנסות מהשכרה לטווח קצר הוא 8.75% מההכנסות. המס על הכנסות משכירות ארוכת טווח – 10%־25% (ככל שתקופת השכירות ארוכה יותר, כך יקטן שיעור המס), וניתן לקזז ממנו חלק מההוצאות והעלויות (דמי ניהול, תחזוקה וכו'). אם המשכיר תושב ישראל, עליו להשלים מס בגין ההכנסות משכירות בהתאם למסלול המיסוי לשכירות שבו יבחר בישראל.
עו"ד רו"ח רחלי גוז-לביא, שותפה בכירה במחלקת מסים ושותפה מנהלת במשרד עוה"ד עמית, פולק, מטלון ושות', מפרטת את שיעורי המס השונים החלים על רכישה והשכרה של דירה בפורטוגל:
• מס העברה (רכישה) — IMT: מס עירוני החל על הרוכש בהתאם לסוג הנכס. בנכס למגורים – עד 7.5%.
• מס בולים: 0.8% מערך הנכס שנרכש. על מתנות וירושות מוטל מס בולים של 10% (אם מקבל המתנה או היורש הוא בן או בת זוג, צאצא או הורה של הנותן, יחול פטור).
• מס רווח הון: מס על הרווח ממכירת נכס על ידי יחיד תושב חוץ, בשיעור 28% מהרווח. החל משנת 2023, המס יחול רק על 50% מרווח ההון, ושיעורו יהיה בין 13% ל־48%.
• מס רכוש עירוני — IMI (מקביל לארנונה): מחושב לפי שווי הנכס לצורכי מס –Tax Registration Value) TRV). ככלל, על מקרקעין עירוני יחול מס רכוש של 0.3%־0.45% מה־TRV.
• תוספת למס רכוש עירוני — AIMI: חל על החזקת נכס ששוויו עולה על 600 אלף יורו. בין 0.7% ל־1.5%.
• מס על הכנסה משכירות: 28% מההכנסה נטו, בהסכמי שכירות שנחתמו עד אוקטובר 2023. בהסכמים מאז ואילך – 25% (בכפוף לתנאים מסוימים).
