בשיתוף ידיעות הנדל"ן
ההתחדשות העירונית בישראל ממשיכה להתקדם וזאת על אף אי הוודאות ששוררת בתחום והקשיים שאיתם מתמודדים היזמים, הקבלנים ושאר השחקנים. במקביל, נתונים שפורסמו לאחרונה בדירוג הערים המתחדשות של "ידיעות הנדל"ן", מעידים שגם הפריפריה מתחילה להיות רלוונטית לעניין זה יותר מתמיד. כדי להבין היכן עומד התחום, האם העלאות הריבית משפיעות גם על ההתחדשות העירונית, ומה צפוי בהמשך, כינסנו פאנל מומחים לדיון באולפן: ננה חן, מנכ״לית ראדקו התחדשות עירונית; צביקה רובינשטיין, משנה למנכ״ל בית וגג; וגיל גולדשטיין, מנכ״ל אבני דרך התחדשות עירונית.
"אנחנו יזמים, וכיזמים אנחנו יודעים לקחת סיכונים, אבל סיכונים מחושבים. במדינה הזאת אין דרך אחרת לייצר קרקע ולבנות דירות למעט בהתחדשות עירונית, כי עתודות הקרקע מתמעטות, והבניינים, כמו שראינו את הבניין ברחוב סרלין בחולון, קורסים. יש סכנה גדולה מאוד להרבה מאוד בניינים ברחבי הארץ ובעיקר בפריפריה", כך פתחה ואמרה חן בהתייחסות לשאלה - איך ניתן לפעול בתחום עם הרבה אי ודאות כמו ההתחדשות העירונית. "כולם צריכים לשנס מותניים ולעשות הכול כדי שההתחדשות העירונית תוכל לרוץ הכי מהר שאפשר".
רובינשטיין הוסיף: "אי הוודאות תמיד הייתה מנת חלקם של יזמי ההתחדשות העירונית. זה עולם שרווי באי ודאות עם עליות וירידות, ועם זה אנחנו מתמודדים. אבל אני חושב שלאט לאט יש הסדרה ויש רגולציה. אפשר לראות כדוגמה חיובית את תל אביב עם תוכנית הרובעים; תוכנית מסודרת שבעצם נותנת ודאות שהתוכנית הראשונית שאנחנו מקדמים מול בעלי הדירות, תהיה גם זו שתקודם ותיראה כמו הבניין שנבנה בסופו של דבר. זה אפשרי, כי יודעים מה מותר ומה אסור, זה נוח לנו כיזמים, וזה נוח לבעלי הדירות, שניתן להציג להם תמונה מושכלת של מה שיהיה בעתיד".
גם גולדשטיין הסכים שהתמודדות עם אי ודאות היא חלק מהמשחק שכולם התרגלו אליו: "זה חלק ממה שמגדיר יזם טוב, היכולת להצליח לפעול במקומות של חוסר ודאות או ודאות חלקית. כל מי שיושב כאן בשולחן הזה עושה את זה מבוקר עד ערב, אחרת אתה לא יכול להיות שחקן בהתחדשות העירונית. יחד עם זאת צריך לזכור, שבצד השני יש אנשים פרטיים, רובם או כמעט כולם לא נדל"ניסטים ולא אנשי עסקים. הם לא תכננו לפעול בסביבה של חוסר ודאות. הם לא מעוניינים בזה. אני חושב שככל שתהיה ודאות ותהיה הסדרה בתחום ההתחדשות העירונית, זה יזרז תהליכים בצורה משמעותית. זה יסייע מאוד. בסוף לאנשים שצריכים את ההתחדשות, אנחנו רק מספקים איזשהו מוצר. אבל כדי לעבור את הדרך הזאת בצורה יותר נוחה, יותר נעימה ובעיקר עם קצת יותר ביטחון, להבין ולדעת לאן הם נכנסים, מה הם עתידים לקבל ואיך זה עתיד להיראות - אלו שאלות שלנו, כיזמים, אין עליהן תמיד תשובות. הרבה יותר קשה להסביר את אי הוודאות לאדם פרטי, שרוצה לדעת מראש איפה יהיה החלון בדירה החדשה ואיפה השירותים, ולאיזה צד זה פונה".
"חשוב להבדיל בין המטרו לרכבת הקלה"
במסגרת הדיון עלתה השאלה האם פרויקט המטרו ואישור תמ"א 70 (התכנון של תחנות המטרו העתידיות והאזור הסמוך להן, א"ח) משפיעים על הפרויקטים השונים בהתחדשות עירונית. חן הסבירה שיש לעשות הפרדה בין המסלולים השונים בכל הנוגע להשפעת המטרו והתכנון: "תמ״א 38 תושפע לרעה, אבל בפרויקטים של פינוי-בינוי זה להפך. מאוד רוצים לקדם את המתחמים, וגם חלק מהעלויות של המטרו אמורות לחול על היזמים במסגרת של מיסוי. בראייה ארוכת טווח אפשר לעשות מסביב לתחנות דברים יפים, אפילו לצופף יותר את האזורים האלה, כי זה חלק מהמטרה של המדינה. אבל לגבי הפרויקטים של תמ"א 38 - שם יש בעיה ואין דרך לפתור את זה. לצערי, אנחנו כרגע מתרחקים מהאזורים האלו".
רובינשטיין הוסיף: "קודם כל חשוב להבדיל בין המטרו לרכבת הקלה, וזו נקודה שיוצרת בלבול אצל בעלי דירות. הרבה בעלי דירות לא עושים את האבחנה הזו. חשוב להבין שהרכבת הקלה לא משפיעה על התקדמות תחנות המטרו, וצריך לזכור שעד שהמטרו תצא לפועל, כבר לא תהיה תמ״א 38, כך שבעצם מדובר בהחלטה שעשתה הרבה גלים והרבה כותרות, אבל ההשפעה שלה על הנכסים מאוד שולית".
גולדשטיין: "אני חושב שזה חלק מההתפתחות האורבנית שצריכה להילקח בחשבון מראש. בסוף, בראייה כוללת, נכון לתכנן בצורה שונה פרויקטים גדולים על תחנות המטרו. אפשר וצריך לשלב שם עירוב שימושים, מסחר, משרדים, כי הנגישות הרבה יותר טובה שם. החשיבה צריכה להיות כוללת, וזה מבורך. יחד עם זאת, אם רוצים באמת לייצר פה היצע של דירות ולפתור באיזשהו אופן את משבר הדיור, יש להזדרז לייצר תוכניות, לייצר ודאות ולהנגיש את זה אלינו, היזמים, כדי שנוכל להוציא את זה לפועל כמה שיותר מהר".
שאלה נוספת שעלתה במסגרת הפאנל עסקה בריבית שעולה בחודשים האחרונים, והאם יש לכך השפעה על ההתחדשות העירונית. על כך השיב רובינשטיין: "עולם ההתחדשות העירונית פחות מושפע מעליית הריבית. העולם של המימון פוגש את עולם ההתחדשות העירונית רק בשלב העלייה על הקרקע, וגם בשלב הקרקע לרוב ההכנסות ממכירות עולות על עלויות המימון, כך שהריבית פחות משפיעה".
"הרשויות לא ערוכות לחלופת שקד"
ומה עם חלופת שקד? האם התוכנית החלופית לתמ"א 38 תצלח את שינוי הממשלה? על כך השיבה חן: "אנחנו לא יודעים מה הממשלה הנוכחית תעשה, אבל אנחנו כן יודעים שנימצא בבעיה מאוד קשה, כי הרשויות לא ערוכות לחלופת שקד. באוקטובר 2023 תמ״א 38 אמורה להסתיים. אני פונה לממשלה החדשה להאריך את תמ״א 38 לפחות בשנה נוספת כדי לא לעצור את תהליך הבנייה של הפרויקטים". גם כאן גולדשטיין הסכים עם דברי חן והוסיף: "אני מתחבר מאוד למה שנאמר כאן. כבר נתקלנו בסיטואציה, כשאחת הרשויות בפרויקט שאנחנו מקדמים בתב"ע גדולה מאוד ביקשה מאיתנו לבחון את הפרויקט לפי חלופת שקד. השאלה הבאה ששאלנו את עצמנו זה מה לבחון, איך לבחון, מה אומרת החלופה. שוב חוסר ודאות, שוב עצירה של תהליך. בסוף גם הרשות המקומית לא יודעת איך להתייחס".
לסיכום התבקשו חברי הפאנל לנסות ולהעניק לרשויות המקומיות עצה, איך לפעול נכון כדי שכולם יקבלו ודאות. "תקציבים. המדינה צריכה להעביר תקציבים כדי שהן יוכלו לחזק את כוח האדם. להכניס לשם כוח אדם הרבה יותר משמעותי וגם רציני וכן להעלות שכר בתוך הוועדות. אנשים עוזבים לשוק הפרטי, כי שם הם יכולים לקבל שכר הרבה יותר גבוה. אז בזה חשוב עכשיו לטפל", כך חן.
רובינשטיין הציע גם הוא עצה: "אני חושב ששם המשחק מבחינת קידום התהליכים זו ודאות תכנונית. ברגע שיש ודאות, גם קל יותר להתנהל בתוך הרשויות. כשיש ספר הוראות, הרבה יותר קל גם לקדם את התהליכים, ולא צריך להתעכב בתיאום תכנון ארוך מול הרשות, כי פקד א' חושב ב' ופקיד ב' חושב א'".
גולדשטיין סיכם את הנושא: "יש לחזק את הרשויות המקומיות גם ברמת סמכויות של קבלת החלטות וגם ברמת כוח אדם ותקציבים. ויש לתת להן יעדים, כמו בשוק הפרטי. ככל שמוציאים יותר היתרים בשנה, או מופקדות יותר תוכניות, כך תתוקצב אותה רשות בהתאם. רשות מקומית ספציפית, שלוקחת צעד קדימה, מייצרת תוכניות ומריצה אותן, כמו למשל ירושלים, זה נהדר. בואו נעשה את זה בצורה כוללת, בצורה רוחבית לכל המדינה".
בשיתוף ידיעות הנדל"ן
