אחרי שנים ארוכות שבהן ההתחדשות העירונית בבירת ישראל התקדמה עקב בצד אגודל, בשנתיים האחרונות חלה התעוררות משמעותית. התחייבות לפטור מהיטל השבחה בחלקים נרחבים של העיר, החלטה שהתקבלה על ידי מועצת העיר רק לאחרונה, מחזקת את המדיניות העירונית לקדם פרויקטים במסלול פינוי־בינוי. על־פי ההחלטה, הפטור מהיטל ההשבחה בפרויקטים ניתן ברוב שכונות העיר, ובאזורים שהוחרגו יינתן פטור של 25% מהיטל ההשבחה. את ההחלטה המשמעותית הסבירו בעירייה בכך שהמהלך יוכל "ליצור את האיזון המתבקש בתמהיל ההכנסות לעיר בחמש השנים הקרובות, לצד צדק חלוקתי בין האזורים השונים ובשים לב למאפייניהם". על־פי נתוני העירייה, נכון להיום מקודמות כ־40 אלף יחידות דיור במסלול פינוי־בינוי ברחבי העיר בשלבים שונים, כ־3,000 מהן עתידות לקבל היתר בנייה ולצאת לדרך במהלך שנת 2022.
3 צפייה בגלריה
פרויקט יובל. התחדשות עירונית בקרית יובל בירושלים של החברות אבני דרך וצברים
(הדמיה: ויופוינט)
כדי להבין עד כמה ההתחדשות העירונית התעוררה בשנתיים האחרונות בירושלים, הינה כמה נתונים מהדו"ח האחרון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בכל הנוגע לתוכניות פינוי־בינוי שאושרו בשנת 2021, ירושלים ממוקמת במקום הראשון בארץ עם 10 מתחמים שונים הכוללים 2,448 דירות חדשות שיחליפו 482 דירות ישנות. גם בכל הקשור למתן היתרי בנייה לפרויקטים במסלול זה ירושלים נמצאת בעשירייה הראשונה מבין כל ערי ישראל עם היתרים ל־860 יחידות דיור, 574 מהם התקבלו ב־2021, מה שמעיד כי השנתיים האחרונות היו משמעותיות בקידום הפרויקטים בעיר.
"פועלים ברגישות על מנת לשמר את ייחודיות העיר"
"על־פי התוכנית האסטרטגית לנדל"ן לשנת 2040, ירושלים צפויה לגדול מכ־240 אלף לכ־450 אלף בתי אב. כאשר בעקבות אתגר צמיחת העיר כלפי חוץ, מרבית הבינוי צפוי להגיע מתחום ההתחדשות העירונית", מסביר אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית הפועלת בבירה בשנים האחרונות. "כבר היום מקודמות מספר תוכניות לחידוש שכונות בעיר – קטמונים, קריית יובל, ארמון הנציב, תלפיות, לצד שכונות נוספות שנמצאות בתהליכי אישורים. פרויקטים של פינוי־בינוי בני מאות יחידות דיור, שכרגע נמצאים במידה מועטה בעיר, צוברים תאוצה אדירה בשנים האחרונות והמגמה רק תלך ותגדל בשנים הקרובות. לדוגמה סביוני קטמון החדשה של אפריקה התחדשות עירונית, הכולל 122 יחידות דיור חדשות, הוא פרויקט הפינוי־בינוי הראשון בשכונת הקטמונים, שצפוי להוביל מגמת חידוש משמעותית בעיר ובשכונה בפרט". במקביל סימון מסביר שיש גם אתגר בעבודה בבירת ישראל, וזאת בעיקר בשל הרצון לשמור על אופייה המיוחד של העיר: "לצד הפעילות הענפה בבירה, אנו פועלים ברגישות ובתכנון מדוקדק על מנת לשמר את ייחודיות העיר, תוך שילוב בין החדש לישן – כלומר בין מגבלות הבנייה המחמירות ביותר באגן העיר העתיקה והשכונות המקיפות אותה, כדי לא לגרום לנזק שאינו בר תיקון, ובין מודרניות ובנייה לגובה, ככל שמתרחקים מאזור אגן העיר".
אלי בלומנטל, מנהל התחדשות עירונית בחברת אבני דרך, מציין אף הוא שהתחום בבירה פורח: "ההתחדשות העירונית היא אחד הנושאים החשובים ביותר על סדר היום התכנוני בישראל בכלל ובירושלים בפרט. התחדשות עירונית הפכה לכלי לשיקום מרכזי הערים המזדקנות ובכך היא משפיעה על העיר ועל תושביה". קבוצת אבני דרך פעילה בעיר עם מספר פרויקטים, בין היתר בפרויקט "יובל" בשכונת קריית יובל, שנמצא בביצוע וכולל 70 יחידות דיור חדשות המתווספות ל־80 יחידות הדיור הקיימות. סך הכול הפרויקט כולל 150 יחידות דיור על פני 5 בניינים בני 7 קומות וחניון תת־קרקעי. עוד מתוכנן פיתוח סביבתי נרחב בשטח הפרויקט. בלומנטל מוסיף ומתייחס גם לפעילות המינהלת להתחדשות עירונית בעיר: "המינהלת בחברת הרשות לפיתוח ירושלים השכילה לתמוך בכלי חשוב זה, ומשקיעה מאמצים רבים, שיביאו בסופו של תהליך להגדלת היקף היצע הדיור בעיר, לשיפור בבטיחות המבנים ולחידוש השכונות. לראייה, ירושלים הפכה להיות אחת מהערים המובילות בתחום פינוי־בינוי בישראל, כאשר בשנת 2020 לבדה קידמה מעל 30 אלף יחידות דיור".
עוד חברה שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית בבירה היא קבוצת מנוס, המקדמת עשרות פרויקטים. בין היתר מדובר בפרויקט פינוי־בינוי ברחוב בר יוחאי 18 בשכונת קטמון, במסגרתו ייהרס מבנה ישן בן 70 דירות, ובמקומו ייבנו בניינים חדשים עם כ־210 דירות, ופרויקט נוסף, יחד עם חברת גלנור, בדרך חברון 116, שיכלול הריסה של כ־40 דירות ובניית כ־145 חדשות. שמואל חי ראובן, מנכ"ל קבוצת מנוס: "ההתחדשות העירונית בירושלים תמשיך להיות רלוונטית מאוד, והביקוש לדירות במרכז העיר ימשיך להיות גבוה. מדובר בעיר עם ערך סנטימנטלי ועם מחסור גדול בקרקעות פנויות לבנייה חדשה. ההתחדשות העירונית, במיוחד מסוג פינוי־בינוי, המאפשרת בנייה של מספר רב של יחידות דיור ויצירה של שטחים ציבוריים שתורמים לנראות ולפונקציונליות של האזור, היא התשובה למשבר הדיור בירושלים. ישנו ביקוש גבוה לדירות חדשות גם בקרב תושבי ישראל וגם בקרב יהודי התפוצות, ואין לי ספק שתוכניות של מתחמי פינוי־בינוי נועדו לעמוד בביקושים אלו ולייצר פתרונות מגורים חדשים עבור אוכלוסייה חדשה המבקשת לגור בירושלים".
"בניינים ישנים הזקוקים נואשות לחידוש"
מהלך נוסף שקידם את ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות היה, כאמור, העובדה שהעירייה העניקה פטור מהיטלי השבחה לפרויקטים במסגרת פינוי־בינוי, החלטה שאושררה שוב ממש לאחרונה. אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו הפעילה בירושלים, אומר כי השפעתה של ההחלטה בשטח משמעותית: "ביטול הדרישה להיטל השבחה בחלק מהשכונות בירושלים והצבתו על 25% בחלק אחר הם בהחלט בשורה חיובית לתחום ההתחדשות העירונית. זה יגביר את הוודאות התכנונית עבור היזמים ולתפיסתי, יעודד אותם לפעול בתחום ולקדם פרויקטים בירושלים. ישנן שכונות ותיקות המלאות בבניינים ישנים הזקוקים נואשות לחידוש, מתגוררים בהם תושבים שחלקם הגדול מעוטי יכולת, שהתחדשות עירונית היא הדרך היחידה שלהם לקבל דירה חדשה. רוב הדירות בבניינים אלה הן ללא ממ"ד, כך שבמסגרת פרויקטי ההתחדשות התושבים יזכו גם למיגון מפני רעידת אדמה, ויותר חשוב – מפני איומים ביטחוניים שירושלים חשופה להם. בעיר מקודמות כיום כ־40 אלף יחידות דיור בפינוי־בינוי בשלבים שונים, והפוטנציאל הוא אדיר. חברת אביסרור משה ובניו מקדמת הקמה של כ־1,000 יחידות דיור בירושלים, אנו מאמינים בעיר ולהערכתי, נבנה בה פרויקטים נוספים בעתיד".
ועד כמה ניכרת ההתפתחות של ההתחדשות העירונית גם בקרב הרוכשים? על־פי גורמים בתחום זה, בעלי הדירות הישנות כבר יודעים למקסם את הפוטנציאל של הדירות הישנות בד בבד עם ההתחדשות העירונית. רינת פרץ, מנהלת תחום התחדשות עירונית בקבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק ליזמי נדל"ן, התייחסה לנושא זה ואמרה: "בשנה האחרונה בהחלט ראינו הרבה יותר פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, כאשר רוב התוכניות מקודמות בעיקר בשכונות הגדולות בעיר - קריית יובל, קריית מנחם, גילה, תלפיות וקטמונים. בסך הכול מקודמות בעיר עשרות אלפי יח"ד ביותר מ־80 מתחמים. למעלה מ־3,000 יחידות דיור נמצאות כבר עם היתר בנייה, ובנייתן תחל בשנה הקרובה. מתוך היכרותנו את השוק וכחברה שלוקחת חלק פעיל במינהלות קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, אנו עדים לעסקאות רבות הנערכות עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך. דירות נמכרות במהלך התהליך בשיעור של כ־30% יותר משוויין הנוכחי, בשל הסיכוי להשבחה בעתיד. הבעלות על הדירות מתחלפת ופעמים רבות עוברת למשקיעים שרכשו מהדיירים הוותיקים, המעוניינים גם הם להרוויח מההשבחה של הנכסים. אומנם רוב הפרויקטים המשווקים כיום בעיר הם יזמיים חדשים, אך כבר ניתן לזהות שינוי במגמה, ובעתיד הקרוב היחס ישתנה, כשרוב הדירות שישווקו יהיו במסגרת התחדשות עירונית".
"העיר הראשונה בישראל שתצא מהפקקים"
לצד הפרויקטים החדשים שמעניקים חיים חדשים לשכונות הוותיקות, נוצר גם צורך לטיפול בתשתיות הישנות, כדי שיעמדו בעומסים החדשים. מנכ"ל עיריית ירושלים איציק לארי מסביר כיצד הדבר נעשה בשטח: "ירושלים מצויה בעיצומה של מהפיכה של ממש, המתבטאת בתנופת בנייה, צמיחה אורבנית והתחדשות עירונית ניכרת. בהנחיית ראש העיר משה ליאון, ניתן דגש על מיצוי מיטבי של הקרקעות ברחבי העיר, באמצעות התחדשות עירונית – בדגש על פינוי־בינוי ובנייה סביב צירי הרכבת הקלה. ואכן בשלוש השנים האחרונות מקודמות בעיר תוכניות התחדשות עירונית רבות, המצויות בשלבי תכנון ואישור שונים. עד כה תשתיות התחבורה לא היו ערוכות לצמיחה במספר התושבים, אלא היו מיני פתרונות נקודתיים. כעת המצב השתנה. בין היתר, ועדות התכנון אישרו ועדכנו בשנת 2019 מדיניות, שמטרתה יצירת בנייה לגובה לאורך צירי הרכבת הקלה, זאת באמצעות קידום תוכניות פינוי־בינוי במספר שכונות. כעת, יחד עם תוכנית אב לתחבורה, אנחנו יוצרים שינוי מקיף, שיתאים את עצמו ל־1.5 מיליון התושבים שצפויים לגור בירושלים בעוד 20 שנה".
עוד מוסיף לארי, כי: "השינוי הזה הוא לא רק עוד כביש ועוד מסילה, אלא הסתכלות חדשה לגמרי, אסטרטגית, על כל המרחב האורבני. המטרה שלנו היא, שתושב ייצא מביתו, ובמרחק של עשרות או מאות מטרים בודדים הוא יוכל ליהנות מתחבורה ציבורית איכותית, יעילה ומהירה, שתחבר אותו לכל חלקי העיר. מהפיכת התשתיות הזו, כולל בניית הרכבת הקלה ותשתיות הכבישים, היא אשר תסייע לקלוט את עשרות אלפי התושבים שיתווספו לעיר בחמש השנים הקרובות, במסגרת בניית מעל 5,000 דירות בכל שנה. בסופו של דבר היעד של תוכנית שדרוג תשתיות התחבורה בירושלים הוא להגיע הכי מהר, הכי נוח והכי בטוח מכל נקודה לכל נקודה ברחבי מטרופולין ירושלים, ושזו תהיה העיר הראשונה בישראל שתצא מהפקקים".
