בשנים האחרונות חווה ירושלים פריחה נדל"נית חסרת תקדים. אחרי שנים ארוכות בהן לא נצפתה בנייה מאסיבית בבירה אפשר לראות שפע של תוכניות מאושרות, היתרי בנייה בהיקף חסר תקדים וגם התקדמות ביציאה לפועל של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. יום ירושלים הנוכחי הוא הזדמנות פז לעצור רגע ולשים דגש על התהליך שעברה ועוברת העיר.
נתחיל בנתונים היבשים - מנתוני מינהל התכנון במשרד הפנים עולה כי בשנת 2023 אושרו בוועדות התכנון 16,928 יחידות דיור בירושלים. בעיריית ירושלים צופים כי תנופת הבנייה תימשך גם בשנים הקרובות, עם תחזית של כ־8,000 היתרי בנייה בשנת 2024.
"העיר ירושלים חווה בשנים האחרונות פריחה אדירה בתחום התכנון והבנייה. עיריית ירושלים פועלת במרץ להגדלת היצע יחידות הדיור בעיר, בין היתר באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית. במסגרת פרויקטים אלה מחזקים ובונים מחדש מבנים ישנים ורעועים, ובתוך כך מצמצמים את הפגיעה בשטחים פתוחים ובריאות הירוקות שירושלים התברכה בהם", כך מספרים בעיריית ירושלים. "בירת ישראל מונה כיום כמיליון תושבים, ובטווח זמן של כ־20 שנה בלבד, צפויה לגדול העיר ירושלים לכדי כ־1.5 מיליון איש. במטרה להתמודד עם אתגרי התכנון והפיתוח בהתחדשות עירונית, עיריית ירושלים מפעילה את המיזם 'פרויקטור שכונתי' שבו משתתפים גופים עירוניים שמרכיבים את המענה המיטבי לגידול הדמוגרפי וליתר אתגרי ההתחדשות העירונית. בשלוש השנים האחרונות (2023-2021) ניתנו היתרים להתחלת בנייה של יותר מ־20 אלף יחידות דיור חדשות בירושלים. הישג זה מציב את ירושלים כמובילה ארצית בהיקף הוצאת היתרי הבנייה".
"צוותים שלמים שעובדים היום כדי לצמצם בירוקרטיה"
יואל אבן, מהנדס עיריית ירושלים, שאחראי על ניהול האופרציה כולה שמאפשרת את תנופת התכנון והבנייה, מאשר שהיקפי הבנייה בעיר עלו משמעותית בשנים האחרונות ומספר מה הסיבה לכך. "יש התקדמות גדולה בכל הקשור להוצאת היתרי בנייה וגם אישור תוכניות. אין תחום שאנחנו לא מתקדמים בו, גם מגורים, גם תעסוקה, גם התחדשות עירונית ועוד. וצריך לזכור שלא הכל דירות ובניינים ואנחנו גם פועלים במקביל בכל הקשור לשטחי ציבור וגם שטחים ירוקים. העיר מתפתחת ומתחזקת, והיא הייתה זקוקה לזה. יש צורך וביקוש משמעותי לדיור. הרבה שנים כמות יחידות הדיור שקיבלה היתר בעיר והתחילה להיבנות עמדה על סביב 2,000 או 2,500 דירות בשנה, ועכשיו אנחנו מדברים על מספרים אחרים. ב־2021 החלו להיבנות למעלה מ־5,000 יח"ד, בשנת 2022 למעלה מ־7,000 יח"ד ב־2023 סביב 7,500 וב־2024 אנחנו נעמוד ככל הנראה על סביב 8,000 יח"ד בשנה. זו דרמה, כי זה פי שלושה מכל שנה אחרת בעבר. בעיר זקוקים לזה, ואנחנו בעירייה ובמינהל הנדסה עובדים קשה מאוד גם בתוכניות וגם בהיתרים".
לשאלה מה הם עושים אחרת מבעבר, ואיך אפשר להגדיל כך את היקפי הבנייה בעיר משיב אבן כי: "זה מתחיל מרצון אמיתי שלנו לקדם את הדברים ולגרום להם לקרות. עצם העובדה שאנחנו רוצים, מוביל לכך שאנחנו מצליחים לייצר עבודה מול המתכננים וגם מול היזמים. זה אפקטיבי מאוד ויש צוותים שלמים שעובדים היום כדי לצמצם בירוקרטיה ולפתור חסמים. בדיוק בשביל זה הקמתי את אגף הפיתוח שכל תפקידו לקחת תוכניות שאושרו ולטפל בהן. איך שמאושרות תב"ע אנחנו מקימים צוות שהתפקיד שלו לעזור לפרויקט לפתוח תיק. יושבים עם היזמים ועוזרים להם. כך דואגים לכמות וגם לאיכות. אחר כך גם בהיתר דוחפים קדימה". אבן גם מסביר שההתנהלות הזו גם מובילה למצב שיותר יזמים מגיעים לפעול היום בבירה מבעבר: "גם היזמים מאמינים בעיר בזכות העבודה שלנו, והיום אפשר למצוא הרבה יוזמות שלא היו פעם". עוד מציין אבן כי בגלל העובדה שבירושלים ביקוש רב אבל גם הרבה מבנים ישנים ומעט שטחים לבנייה חדשה, ההתחדשות העירונית מקבלת דחיפה משמעותית: "אנחנו מאמינים שהפתרון האמיתי טמון בהתחדשות עירונית. יש המון שכונות שנבנו בשנות ה־50, ה־60 וה־70 ושם אנחנו מאמינים שהפתרון הנכון הוא פינוי־בינוי והתחדשות עירונית. ירושלים היא עיר היסטורית ועושים מה שאפשר ואיפה שאפשר לצד שמירה על השטחים הירוקים בעיר. לא בונים בכל מקום ולא בכל מקום יש מגדלים. הזהות של העיר חשובה לנו מאוד והזכות שלנו לבנות היא גם הזכות לשמור עליה. חלק מזה קשור גם לפיתוח תשתיות ותחבורה ציבורית וגם שיתוף פעולה עם הציבור והתושבים".
"אמונה גדולה בחוסנה של העיר"
אחת החברות הגדולות שפועלות בשנים האחרונות בירושלים, עם דגש על התחדשות עירונית, היא אפריקה ישראל. רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מתייחסת לפעילות בעיר: "החברה פעילה מאוד בירושלים, ומחפשת באופן עקבי פרויקטים והזדמנויות נוספות בעיר מתוך אמונה גדולה בחוסנה של העיר. הסיבות לכך הן מגוונות וכמובן נתמכות בביקוש הקשיח שיש לירושלים בקרב קהילות רבות ומגוונות, אך לצד כל הסיבות הללו עומדות בראש ובראשונה, התמיכה ושיתוף הפעולה יוצאי הדופן שזוכים להם בעיר. בירושלים העירייה שמה לנגד עיניה את נושא קידום ההתחדשות העירונית, ותומכת באופן מלא בפעילות זו. החל מראש העיר ודרך מהנדס העיר ומינהל ההנדסה כולו, כלל האנשים מגויסים למטרה ולהגשמתה. לצד הרצון לקדם ולפתח את העיר, העירייה רואה לנגד עיניה גם את אינטרס הדיירים ומחייבת תוספת מ״ר נדיבה וכן קרן תחזוקה למשך עשור, כשבחלק מהפרויקטים גם מוקמות דירות ייעודיות שישמשו בעתיד כקרן הונית. קהל הרוכשים הוא מאוד מגוון, ומורכב גם ממשפרי דיור מקומיים וגם מתושבי חוץ, במנעד רחב של גילאים - כולם מבקשים דירה בעיר הבירה. בעיר קיימת ודאות תכנונית, אוזן קשבת לצרכי הדיירים והיזם, ובהלימה לכל אלה זוכה העיר לחידוש מסיבי ודרמטי של השטחים המבונים ושל פני העיר כולה".
גם חברת אזורים בחרה לקדם ולממש לא מעט פרויקטים בבירה. יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברה מסביר: "אזורים רואה בעיר ירושלים, מוקד מהותי לפעילות שלה, ומקדמת כיום בעיר הבירה מגוון פרויקטים בשלבי ביצוע ותכנון שונים, החל מקרקעות אותן רכשה בשנים האחרונות אותן היא מקדמת ומתכננת, לצד פרוייקטי התחדשות עירונית בשכונות וותיקות ועד לבנייה חדשה בשכונות מתפתחות. כיום, הפרויקטים הבולטים בעיר ירושלים הם בבית הכרם, רמת רחל, ארנונה, צומת פת, שכונת הר נוף, רוממה, וזאת לצד פרויקטים בהתחדשות העירונית במרכז העיר, קריית יובל, ארמון הנציב, קטמון ח'-ט'. שיתוף הפעולה בין אזורים לעיריית ירושלים הדוק ומוצלח, ומתבסס על הבנה משותפת של חשיבות פיתוח העיר. אנו זוכים לתמיכה מלאה מהעירייה, המאפשרת לנו לפעול ביעילות ובמהירות לקידום תוכניות ולהפיכתן למציאות". לגבי זהות הרוכשים אומר בראל כי: "מאז ומתמיד קיים ביקוש משמעותי מצד יהודי התפוצות לרכישת דירה בעיר ירושלים לאור הצביון היחודי של העיר, הקהילתיות, ההיסטוריה, והקדושה - בין אם לטובת השקעה ובין אם לטובת מגורים. כיום, נוכח המלחמה ולאור האנטישמיות הגואה בעולם, אנו מרגישים עלייה נוספת בביקושים ובעסקאות שנחתמו".
אריאל רחמים, סמנכ"ל הכספים של חברת יהודה רחמים הפועלת בירושלים שנים ארוכות בתחום ההתחדשות העירונית, יזמות וגם תעסוקה, מתייחס אף הוא לבנייה בעיר: "יש בירושלים התפתחות משמעותית מאוד בשנים האחרונות בכל הנוגע לרישוי ואישור תוכניות. יש תנופת בנייה של ממש, ולא פחות חשוב מזה – הפיתוח והבנייה באים יחד עם פיתוח של תשתיות, של כבישים ורכבת קלה. זה לא מובן מאליו ולא קורה כך בכל עיר. יש ראייה אסטרטגית משמעותית בעירייה שמקדמת הכל יחד בצורה נכונה. יש הרבה התחדשות עירונית אבל גם לא מעט תעסוקה שזה גם תחום שנמצא בתנופה. אני חייב לציין לחיוב את הנגישות המשמעותית והזמינות של הגורמים במחלקת ההנדסה והרישוי בעירייה וגם בוועדה המחוזית. זה מסייע מאוד". רחמים מתייחס גם לתחום התעסוקה ולביקוש הקשיח שאפשר למצוא בשטח: "אנחנו בונים היום פרויקט גדול בכניסה לעיר. פרויקט GATE יחד עם חברת בסר ו־JTLV שעתיד לכלול 2 מגדלים בני 40 קומות, אחד לתעסוקה והשני בייעוד מלונאות ודירות להשכרה. כבר היום יש לנו בפרויקט התעסוקה חוזים חתומים בהיקף של כ־700 מיליון שקל, בשלושה חודשים, בהיקף של כ־30 אלף מ"ר מתוך 60 אלף המ"ר במגדל. זה מעיד על ביקוש משמעותי וקשיח, ואני גם שמח לשמוע שרוב הלקוחות קונים לשימוש עצמי. זו בשורה טובה לעיר ירושלים".
"תמיד יש אוזן קשבת"
אסף חרש, המנכ"ל של החברה להתחדשות ירושלים הפועלת בעיר בתחום ההתחדשות העירונית מספר גם הוא על העבודה מול העירייה ומול הוועדה המחוזית: "אנחנו פעילים בירושלים כבר 7 שנים. מנקודת המבט שלי כיזם, שמקדם 24 תוכניות שונות בבירה, אני יכול להעיד שהעירייה נמצאת היום בפער עצום ביחס לערים אחרות בתחום ההתחדשות העירונית, אפילו יחסית לערים שהתחילו לקדם התחדשות עירונית הרבה לפני. רמת השירות, האכפתיות ותשומת הלב מאוד גבוהה. ואני מדבר גם על הוועדה המקומית אבל גם על הוועדה המחוזית, כי אי אפשר להתייחס לאחד ללא השנייה. אין פעם שאנחנו פונים ולא מקבלים תשובה. בכל נקודה שיש בירוקרטיה או חסמים תמיד יש אוזן קשבת. אני יכול להעיד באופן אישי שמעבר להיותן ועדות תכנון שאמורות לכוון ולתת שירות, אנחנו מקיימים איתן סיעור מוחות, מקבלים רעיונות והן עוזרות בקידום פרויקטים". לשאלה האם המצב הקיים יימשך ותנופת אישור התוכניות כמו גם הבנייה תוסיף לעלות משיב חרש כי: "אני מעריך שכן. אני יודע שיש עומס גדול על העירייה והוועדות אבל למרות זאת אנחנו לא מרגישים הפחתה בפעילות או בנכונות לקדם".
דודי דביר, מנהל אגף מכירות בחברת קרסו נדל"ן: "הנתונים מצביעים על תנופת בנייה ופיתוח חזקה בירושלים בשלוש השנים האחרונות, בהתחדשות עירונית ובכלל. עיריית ירושלים והעומד בראשה מעודדים התחדשות עירונית ותומכים בפעולותיהם בהאצת ההתחדשות בעיר, וזה ניכר בפעילותם לאורך תהליכי הרישוי של הפרויקטים. כך, ירושלים היא אחת מהערים הכי מתחדשות בישראל, עם אלפי דירות שכבר אושרו ועוד אלפים שבקנה, לרווחת תושבי העיר, העירייה, ותושבים חדשים".
דביר מתייחס גם לרוכשי הדירות בבירה: "תמהיל הלקוחות שרוכשים דירות בירושלים הוא מגוון, וכולל הרבה משפרי דיור מהעיר עצמה, מצמצמי דיור ומשפרי דיור מהערים והיישובים העוטפים, בדגש על אוכלוסייה שהתגוררה בעבר (או בילדותה) בירושלים, עברה לערים הסובבות, ועכשיו חוזרים לעיר הבירה. ניתן להצביע על רוכשים מערים ויישובים כגון מעלה אדומים, מבשרת ציון ויישובי גוש עציון.
קהל לקוחות משמעותי נוסף הם תושבי החוץ שמתגוררים היום בחו"ל ומעוניינים לייצר לעצמם אלטרנטיבה למגורים בישראל ולעשות עלייה בשנים הקרובות, בין היתר על רקע גילויי האנטישמיות הגוברים בעולם, וכן מטעמי אידאולוגיה ואהבת הארץ".
"התחדשות העיר פנימה הכרחית לשמירת השטחים הפתוחים"
אחד הגורמים המשמעותיים בקידום ואישור הבנייה בירושלים היא הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז ירושלים. יו"ר הוועדה, שירה תלמי־באבאי, מתייחסת לתנופת הפיתוח בעיר ולפעילות הוועדה המחוזית יחד עם הוועדה המקומית וגם מול היזמים והקבלנים.
"העיר ירושלים חווה תנופת פיתוח מרשימה, זאת בזכות עבודת תכנון מאומצת של הוועדה המחוזית ולשכת התכנון בראשות מתכנן המחוז אדרריכל דן קינן. שנת 2023 הייתה שנת שיא באישור מספר יחידות דיור בבירה: אושרו כ־17 אלף יחידות דיור - כולן בהתחדשות עירונית. היכולת של העיר להגדלת היצע הדיור בתחומה הכרחי בכדי לשנות את מגמה ההגירה השלילית של העיר בשנים האחרונות, ושפע יחידות הדיור מגדיל את היכולת של צעירים ומשפחות צעירות לעבוד ולגור בבירה. התחדשות העיר פנימה והעלייה לגובה, היא הכרחית לשמירת השטחים הפתוחים בעיר. כמו כן, באמצעות מדיניות הפיתוח לאורך בינוי הרכבת הקלה, שקודמה בוועדה, נוספו לעיר עשרות אלפי יחידות דיור, לצד מאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר ושטחים ציבוריים בעירוב שימושים אשר הופכים את הרקמה העירונית לשלמה ומגוונת יותר, ומעניקה לתושבים איכות חיים עירונית. כמו כן קודמה מדיניות ליישום תמהיל יח"ד מגוון לרבות יח"ד קטנות, דיוריות ודיור להשכרה".
